밀집주택시가지 정비사례

(1) 이쿠노구남부지구정비사업(生野 南部地 整備事業)

이쿠노남부지구는 비교적 넓은 면적으로 다양한 수법을 적용하여 주거환경을 정비하고 있으며, 특히 순환재개발방식에 의한 주택지구개량사업 및 정비사업에 서의 주민참가에 대해서 살펴본다.

① 지구의 개요

이쿠노구남부지구는 오사카시 이쿠노구의 남서부에 위치하여 있으며, 지구면 적은 98.5ha로 약 21,000명(7,300세대, 고령자비율 17%) 정도가 거주하고 있다.

도심부와 근접하여 교통 편리성이 높고, 많은 역사적 유적과 문화가 남아 있으며 지역 내 자치회 활동을 통하여 주민간의 유대관계가 강하게 유지되고 있는 지역 이다. 하지만, 도로 및 공원의 정비가 미흡하고 노후목조주택⁵⁴⁾이 밀집해있으며 지구 내에 소규모 공장 및 사무소가 주거와 혼재되어 있어 방재 면이나 주거환경 면에서 많은 과제를 안고 있는 지역이다.

② 이쿠노구남부지구의 정비사업

1994년 주민의견을 반영하여 마을만들기사업을 진행시키기 위해 ‘이쿠노구남 부지구 마을만들기협의회’를 발족하였다. 오사카시는 이 지구에 대해 ‘주택시가 지정비종합지원사업’, ‘밀집주택시가지정비촉진사업’, ‘주택지구개량사업’ 등을 적용하여 오사카시의 밀집주택시가지정비의 모델사업으로 실시하고 있다.

정비사업의 주요내용으로는 원거주민용 임대주택의 건설, 순환재개발에 의한 주택지구개량사업, 도시계획도로 및 주요생활도로의 정비, 도시계획공원 및 소 공원 정비, 민간주택의 재건축 유도 등을 실시하고 있다.

특히, 지구 내 노후목조주택이 밀집한 6.15ha에 대해서 전면철거에 의한 주택 지구개량사업을 실시하고 있으며, 원거주민 재정착을 위하여 순환재개발방식으 로 노후불량주택지를 정비하고 있다. 또한 지구 내 공지(구 오사카부 직원운동 장)를 이용하여 주택지구개량사업에 의해 일시적으로 주택을 상실한 거주민의 임시주택 및 도로, 공원 등의 공공시설 정비에 의해 주택을 상실한 거주민의 이 전을 위한 원거주민용 임대주택을 건설하여 사업진행을 원활하게 하고 있다.

③ 주택지구개량사업

주택지구개량사업지구 내에서는 오사카시가 지구내의 토지, 건물 등을 매수하

54) 정비사업 전의 지구 내 노후목조주택수은 전체 주택호수 약 9,000호 중 약 6,500호로 70%를 넘는 높은 비율을 보이고 있다.

고, 그 철거지에 개량주택, 점포 등의 건설과 도로, 공원, 광장, 녹지 등을 일체적 으로 정비하는 것으로써 주거환경개선 및 방재성의 향상을 도모하고 있다. 사업 기간은 1998년부터 시작하여 2019년까지 예정되어 있으며, 사업의 진행은 <그림 5-12>과 같으며, 개량주택의 건설상황에 따라 원거주민들은 원거주민용 임대주 택에 임시이전한 뒤 개량주택의 건설 후 본이전하는 경우가 있다.

<그림 5-11> 이쿠노구남부지구 정비사업의 기본구상

<그림 5-12> 주택지구개량사업의 진행절차

개량주택의 특징을 살펴보면 다음과 같다.

◦ 건설계획 : 총 745호의 건설이 예정되어 있으며, 기본적인 방 배치는 2K(1 DK), 2DK, 3DK이다.

◦ 입주조건 : 원칙으로서 개량주택사업지구의 지정 일에 살고 있는 거주자로 개량주택으로 이전할 때까지 계속 거주하고 있는 거주자에게 한정하고 있다.

◦ 주택 형별 입주기준

­ 단신세대 및 2인세대에 대해서는 원칙으로서 2K(1DK), 2DK로 한다.

­ 3명 이상의 세대에 대해서는 원칙으로서 3DK로 한다.

- 6명 이상의 가족으로 4명 이상이 성인(만 20세 이상)이거나, 5인 가족으로 5명 모두 성인인 경우 세대분리에 의해 2호 주택을 임대할 수 있으며, 이 경우의 1호는 2K(1DK) 또는 2DK에 한정한다.

◦ 임대료 : 오사카시 공영주택의 임대료를 기준으로 설정하고 있지만, 이 사 업의 취지 및 지구의 사정 등을 감안해 원거주민에게 과대한 부담이 되지 않게 배려되고 있다.

◦ 임대점포 및 작업소 : 원거주민들의 업종, 사업형태, 사업규모 등의 실태조 사를 실시하여 원거주민들의 생활재건을 위해서 개량주택의 1층 부분에 임 대점포, 작업소 등을 계획하여 건설하고 있다.

④ 이쿠노구남부지구의 주민참가

이쿠노구남부지구 정비사업에서는 현지의 연합 자치회가 중심으로 발족한 ‘이 쿠노구남부지구 마을만들기협의회’가 개량주택 건설이나 소공원 정비 등을 오사

카시와 협력하여 주민의 의견을 충분히 반영하는 창구로서 역할을 수행하고 있 다. 또한, 이쿠노동부회(生野東部 ), 소공원부회(まちかど 場部 ) 등 각 부회 의 활동을 통해서 정비사업의 의사형성단계로부터 주민이 참가함에 따라 행정과 의 신뢰관계의 형성이 가능할 뿐만 아니라, 주민 측의 적극적인 협력과 정비 후 의 관리․운영에 대한 주민의 참가 등 많은 효과를 얻고 있다.

<그림 5-13> 원거주민용 임대주택 <그림 5-14> 주민 워크숍

(2) 세키하라잇쵸메지구( 原一丁目地 )

원거주민의 생활재건을 정비사업 추진의 열쇠로 삼고 도시재생주택을 활용하 여 적극적으로 지구정비를 추진하고 있는 세키하라지구의 사례를 살펴본다.

① 지구의 개요

세키하라지구(약 12ha)는 도쿄도 아다치구 남부에 위치하고 있다. 이 지구는 2차세계대전 이전부터 기반정비가 이루어지지 않은 채 시가화가 진행되었으며, 가구형상은 부정형이며 도로와 접하지 않는 협소한 부지를 많이 볼 수 있다. 지 구 내에는 노후목조주택이 많이 존재하고 재건축이 어려운 부지의 건물은 노후 화가 진행되어 노후목조건축물이 밀집되어 있는 주상공 혼재지구이다. 또한, 도 로, 공원 등 공공시설의 부족, 재해위험 및 주거환경 등 생활전반에 걸쳐 많은 문제점을 가지고 있는 지역이다.

현재 도로확장 및 공원정비를 적극적으로 실시하고 있으며, 밀집주택시가지정

비사업에 의해 중층의 도시재생주택의 건설이 진행되고 있으며, 도시계획도로 정비, 도로확폭사업의 추진, 정비도로 주변의 재건축사업 등으로 인해 지구의 가 로경관이 변화해가고 있다.

② 세키하라지구의 마을만들기사업

아다치구에서는「쾌적하고 안전한 마을」을 실현해 가기 위해 관내에서 다양 한 마을만들기사업을 전개하고 있으며, 특히 세키하라지구의 마을만들기사업은 수복형 마을만들기 모델로서 아다치구의 마을만들기사업의 모범이 되고 있다.

1987년부터 세키하라지구는 주거환경정비모델사업(현재 밀집사업)의 승인을 얻어 도시재생주택을 건설하고, 도로확폭 및 공원정비를 추진하고 있다. 비교적 좁은 구역이지만 사업계획으로서는 도로정비 12개, 공원정비 4,615㎡, 노후주택 철거 208호, 임대 도시재생주택 152호와 공동작업소 10실을 계획해 구역의 주거 환경개선과 방재성 향상을 도모하고 있다.

그 성과로서 원거주민의 입주시설인 도시재생주택이 7동 68호, 1994년에 오픈 한 구역내의 사업협력사업자를 위한 작업장인 「마을만들기 공방관」, 그리고 구역의 마을만들기사업의 거점이며 심볼로서의「마을만들기 기념관」이 건설되 었다. 이러한 시설들을 활용해 협소부지 권리자의 생활 재건 등을 도모하고, 도 로의 확폭정비나 방재성 향상을 위한 정비가 진행되어 지역주민과 협동으로

「재해에 강한 마을만들기」를 추진하고 있다.

<그림 5-15> 주거환경정비계획도 <그림 5-16> 도시재생주택 정비현황

③ 원거주민의 생활재건이 사업추진의 열쇠

세키하라지구는 도로의 확장정비와 그 주변지역의 노후주택의 정비를 중점 적으로 실시하고 있다. 도로정비는 중점정비노선 중에 3개의 노선을 최우선 정비 노선으로 평가하여 확폭노선 상의 토지소유자와 수차례의 간담회를 실시하거나, 개별방문 등에 의해 적극적인 사업추진을 실시해나가고 있다.

밀집주택시가지사업은 원거주민에 대한 생활재건이 가장 중요한 과제가 되고 있으며, 세키하라지구는 원거주민대책으로서 도시재생주택이나「마을만들기 공 방관」이 있기에 적극적인 사업추진이 되고 있다.

이 구역의 토지소유자 등의 의견청취에서 「① 협소부지가 많고, 도로의 접하 는 부분이 불충분해 재건축을 할 수 없다. ② 권리관계가 복잡하거나 권리자의 고령화나 경기침체 등에 의해 재건축 의욕이 없다. ③ 현재의 거주지 부근에서 계속 살고 싶은 의향을 가지고 있는 권리자, 아이의 전학문제, 구역 내 소규모 작업장을 가지고 있는 거주자가 많은 것 등의 이유로 다른 임대주택으로의 이전 이나 구역 밖으로의 이전이 어렵다.」등의 과제를 들고 있었다.

이 구역의 사업자인 아다치구는 노후목조주택의 매수・철거 및 재건축기간 동

안의 도시재생주택 이용을 통해 정비사업을 촉진하거나, 구역 내에 계속 살고 싶 은 의향을 가지고 있는 권리자에게 주택을 마련하여 거주의 안정을 도모하는 것 으로 앞에서 언급한 과제에 대응하고 있다. 생활재건에 불안을 가지고 있는 권리 자에게 도시재생주택으로의 입주를 원활하게 추진함으로써 다른 구역과 비교해 정비사업이 빠르게 진척되고 있다.

사업초기는 도시재생주택으로의 입주에 불안을 가지는 원거주민이 많아 입주 상황이 좋지 않은 시기도 있었지만, 현재는 입주자들의 평판이 좋아 도시재생주 택 입주에 대한 상담이 증가하고 최근 오픈한 도시재생주택을 포함하고도 입주 율이 약 84%(2003년 현재)에 달하고 있다.

또한, 「마을만들기 공방관」은 주상공 혼재구역인 세키하라지구의 특성에 따 라 정비사업으로 인해 작업소가 딸린 주택을 상실한 원거주민의 대책으로 설치 된 임대작업장이다. 작업실은 약 30~60㎡의 10개실이 마련되어 있다.

<그림 5-17> 도시재생주택 <그림 5-18> 마을만들기 공방관