= (취락지구내 주택호수×1,000㎡/ 호) + 대규모나대지 등의 1,000㎡ 초과부 분의 면적 + 도시계획시설부지면적
= (35호×1,000㎡/ 호) + 도시계획시설부지면적(공공시설+도로+하천+광장)
= 35,000㎡+ 9,670㎡(430㎡+8,800㎡+100㎡+340㎡)
= 44,670㎡
ⓑ F마을의 지구단위계획구역 범위설정 대안검토
여기에서는 개발제한구역의 해제기준에 부합하는 경계선 이외에 계획적 측면 에서 가능한 계획구역의 대안을 검토코자 한다.
먼저, F마을의 실제 취락경계(경계A로서 면적 39,160㎡)를 기준으로 하여 개발 제한구역 해제기준에 따른 최대 허용면적 범위 안에서의 지구단위계획구역 범위 를 설정하면 <그림 6-4>와 같은 경계B(면적:42,270㎡)를 고려할 수 있다. 이 경계 B에 의한 지구단위계획구역 면적은 앞에서 언급한 개발제한구역 해제를 위한 최 대 허용면적(44,670㎡)보다 작으므로 해제조건에는 부합하나 F마을이 가지고 있 는 문제를 지구단위계획에서 해결하기에는 현실적으로 어려움이 있다. 따라서 법적 조건에는 부합하나 계획적 조건에는 불합리하다고 할 수 있다.
다음으로, 경계C(면적:56,200㎡)를 고려할 수 있는데, 이는 개발제한구역 해제 기준에 따른 최대 허용면적은 넘고 있으나 현실적으로 F마을의 취락환경 개선을 위해 고려할 수 있는 최소한도의 범위라고 할 수 있다.
끝으로 경계D(면적:104,950㎡)로서, F마을의 지구단위계획 운영방안을 작성하 기에는 가장 바람직한 범위라고 할 수 있으나 계획구역이 지나치게 커서 현실
고 해제하는 경우에는 자연녹지지역, 지구단위계획을 수립하고 해제하는 경우에는 제1종일반주거지 역이나 제1종전용주거지역을 지정할 수 있도록 하고 있다. 또한, 지구단위계획 수립의 의무대상을
「주택호수 50호이상 취락」으로 정하고 있다.
제 6 장 비시가화지역 지구단위계획의 효율적 운영방안 149
여건을 고려하여야 하는 도시계획에서는 바람직한 경계는 아니라고 판단된다.
<그림 6- 5> F마을의 지구단위계획구역 범위설정 대안
앞에서 지구단위계획구역 범위설정의 대안을 검토한 결과, 본 연구에서는 비 록 개발제한구역의 해제기준이라는 법적 조건에는 부합하지 않으나 지구단위계 획의 운영방안을 도출하여야 하는 본 연구의 특성상 경계C를 지구단위계획구역 의 범위로 설정하여 연구를 진행코자 한다.
ⓒ F마을의 지구단위계획구역 설정범위
앞의 지구단위계획구역 범위설정의 대안검토 결과 본 연구에서 지구단위계획 의 시범적 작성을 통해 운영방안을 검토하고자 하는 F마을의 지구단위계획구역 범위는 다음 <그림 6-6>과 같이 설정하고자 한다.
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<그림 6- 6> F마을의 지구단위계획구역 범위
③ 토지이용계획
여기에서는 먼저 기존의 주택이 있는 지역은 주거환경의 유지를 위하여 주거 용지로 설정하나, 주거환경이 열악한 지역은 취락내의 미개발지역에 새로운 주 거용지를 조성하여 이축을 유도하는 등 획지계획을 수립하여 주거환경의 향상을 도모한다.
다음으로, 음식점 등의 상업건축물과 주택이 혼재되어 있는 지역은 상업용지 와 주거용지로 구분하여 토지용도를 배분하며, 상업환경이 열악한 상업용지에 대해서는 새로이 획지계획을 수립한다.
제 6 장 비시가화지역 지구단위계획의 효율적 운영방안 151
<표 6- 4> F마을의 토지이용계획(예시)
토지이용 면적(㎡) 비율(%)
주거용지 15,130 26.9
상업용지 8,850 15.7
공용의 청사 등 공공시설용지 6,040 10.7
공원 2,140 3.8
시설녹지 4,150 7.4
광장 및 도로(기 도시계획 결정) 19,360 34.6
하천 530 0.9
합계 56,200 100.0
<그림 6- 7> F마을의 토지이용계획(예시)
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④ 지구단위계획의 내용
ⓐ 용도지역의 세분계획
여기에서는 계획구역 중 상업용지나 공공시설용지는 제1종일반주거지역으로 지정할 수 있도록 하고, 그 밖의 주거용지나 녹지 등은 제1종전용주거지역으로 지정할 수 있도록 지구단위계획 지침을 제시한다.
ⓑ 기반시설의 배치와 규모
여기에서는 먼저, 계획구역의 내부도로망 구성을 위하여 상업용지와 공공시설 용지에는 폭 6m의 국지도로를 설치하고, 주거용지에는 폭 4m의 국지도로를 설 치하도록 지구단위계획 지침을 제시한다.
다음으로, 읍사무소, 보건소, 소방파출소 등 근린공공시설이 집중적으로 위치 하고 있는 지역은 공공시설용지로 배분하여 공공시설을 계획적으로 정비하도록 지구단위계획 지침을 제시하고, 각 용지별 결절지역에는 공원이나 주차장 등 기 반시설을 설치하도록 지구단위계획 지침을 제시한다.
ⓒ 가구 및 획지규모와 조성계획
여기에서는 공공시설용지를 현재의 공공시설이 있는 지역을 중심으로 가구계 획을 하나 별도의 획지계획은 하지 않는다. 그리고, 상업용지 및 주거용지는 가 구계획과 함께 적정 획지계획이 이루어지도록 지구단위계획 지침을 제시한다.
ⓓ 건축물에 관한 계획
- 건축물의 용도제한
F마을이 국도변에 위치하여 항상 상업업무용도의 입지를 유도하고 있는 실정 이다. 따라서, 여기에서는 주거환경의 유지를 위하여 주거용지에는 주거용도 이 외의 용도가 입지할 수 없도록 지구단위계획 지침을 제시한다.
제 6 장 비시가화지역 지구단위계획의 효율적 운영방안 153
그리고, 각 용지별 결절지역이나 특정용도가 필요한 지역에는 건축물의 용도 를 지정하여 해당용도로 이용될 수 있도록 지구단위계획 지침을 제시한다.