국토계획법상 비시가화지역 관리의 제도적 틀 형성 및 보완의 필요성

국토계획법 제정에 의해 그 동안 계획없이 개발이 이루어져 오던 비시가화지 역이 광역도시계획–도시기본계획–도시관리계획(지구단위계획)–집행계획의 도시계획체계를 갖추었다.

그러나, 실제 내용에 있어서는 도시계획체계상 비시가화지역 관리방향이 불명 확하고 비시가화지역를 대상으로 하는 제1종 및 제2종 지구단위계획이 역할 및 성격 등이 서로 뒤섞여 있는 등 개념적으로 혼재되어 있으며 장차 도시지역의 신규토지 공급역할을 수행하여야 할 비시가화지역의 지구단위계획이 개발수단 과 연계되지 않는 등 여러 가지 한계가 있음을 알았다.

이에 따라 새로이 제도화된 국토계획법이 아직 시행되지는 않았으나 효율적 운용을 위하여 사전점검을 할 필요가 있으며, 본 연구에서 이와 같은 역할을 수 행코자 하였다.

2 ) 비시가화지역 관리에 관한 외국사례의 활용가능성

162 비시가화지역 지구단위계획의 운영방안에 관한 연구

비시가화지역 관리에 관한 사례로서 미국 San Diego시와 일본 도시 주변의 비 시가화지역의 경우, 개발규모나 내용면에서 차이가 있으나 주택건설사업자에 의 한 무분별한 개발이 우리나라의 난개발 양상과 유사점이 있으며, 이에 관한 대처 방안으로 도시 전체를 대상으로 하는 도시기본계획 이외에 비시가화지역의 전체 나 일부를 대상으로 하는 지구단위의 마스터플랜에 의해 대처하고 있으며, 이와 같은 지구단위 마스터플랜에 의해 PUD나 지구계획 등에 의해 계획적 개발을 유 도하고 있다. 아울러 이와 같은 제도의 여러 가지 완화장치를 통해 개발사업의 활성화를 기하고 있다.

이와 같은 비시가화지역을 대상으로 하는 별도의 계획체계에 의한 관리나 개 발사업과 계획의 연계 등은 우리나라 비시가화지역의 관리에도 활용가능한 시사 점을 제공하고 있으며, 적극적으로 도입을 검토할 필요가 있다.

3 ) 다앙한 취락 유형이나 지역특성에 맞는 정비방안의 마련

사례지역을 개발제한구역의 취락으로 한정하였으나 취락의 형상에 따라 밀집 형, 산재형, 연도형, 취락의 성격에 따라 도시형, 농촌형, 복합형 등 다양한 유형 으로 구성되어 있으며, 이들 취락의 유형별로 현상이나 문제점, 정비목표 등이 각각 다름을 알았다.

아울러, 개발제한구역의 해제를 전제로 조정가능지역이 선정되었으나 조정가 능지역내에 보전의 가치가 높은 지역이 의외로 많이 분포하고 있는 등 개발제한 구역의 해제지역을 기존 도시계획에서의 시가화예정용지와 같이 단순하게 개발 가능지로 파악해서는 안됨을 알았다.

따라서, 비시가화지역의 정비를 위해서는 기성 취락의 경우에는 취락 유형이 나 해당지역의 여건에 맞는 정비방안을 강구할 필요가 있으며, 아울러, 조정가능 지역과 같이 개발제한구역의 해제를 전제로 선정된 지역도 해당지역내의 보존가

제 7 장 결론 및 정책건의 163

치가 높은 지역은 철저히 보존할 수 있는 환경친화적인 개발방안이 필요하다.

4 ) 국토계획법상 비시가화지역 관리제도의 보완

국토계획법상 도시기본계획이 비시가화지역의 계획적 관리를 위하여 전행정 구역으로 확대적용되었으나 비시가화지역은 도시지역을 중심으로 하는 시가화 지역과 달리 장기적인 토지이용의 예측이 어려워 시가화예정용지 지정 등 기존 의 시가화지역 도시관리방안을 그대로 적용하기에는 한계가 있다.

따라서, 비시가화지역은 기존의 도시지역에서 구체적으로 토지이용을 정하던 것과 달리 총량만 배분하는 등 도시기본계획의 하위계획에 권한을 위임하는 등 융통성을 부여하고, 아울러 시가화예정용지의 개념을 도시기본계획에서 토지이 용의 목적과 수요를 정할 것인가, 그리고 시가화예정용지의 위치를 구체적으로 정할 것인가 등의 관점에서 다양하게 구분되는 시가화예정용지의 다원적 개념을 도입할 필요가 있다.

그리고, 도시관리계획에서 활용토록 되어 있는 토지적성평가와 도시기본계획 을 연계시킬 수 있도록 도시기본계획의 시가화예정용지 개념과 토지적성평가에 의한 계획관리용지의 세분과 연계시킬 필요가 있다.

5 ) 비시가화지역의 새로운 관리제도 도입

도시기본계획의 비시가화지역에의 확대적용과 함께 「선계획–후개발」체계 로서 제2종지구단위계획이 제도화되었으나 지구단위계획 본래의 특성으로 인하 여 상위 도시기본계획의 지침을 받아 비시가화지역의 종합적인 미래상을 제시하 기에는 한계가 있다.

따라서, 외국의 비시가화지역 관리제도에서도 보는 바와 같이, 도시기본계획 의 하위개념으로서 비시가화지역의 특정지역을 대상으로 하여 해당지역 특성에

164 비시가화지역 지구단위계획의 운영방안에 관한 연구

맞고 제2종지구단위계획의 선계획 역할을 대체할 수 있는 「지구단위 마스터플 랜」을 새로이 제도화할 것을 제안하고, 국토계획법에 의해 이와 같은 역할을 일 부 수행토록 되어 있는 제2종지구단위계획은 본래의 시가지 관리를 위한 유도수 단으로서 역할을 재조정할 필요가 있다.

6 ) 비시가화지역 지구단위계획의 역할 재정립

앞에서 언급한 바와 같이, 국토계획법상 제1종 및 제2종 지구단위계획은 개념 적으로 혼재되어 있으며, 개발수단과 연계되지 않는 등 여러 가지 한계가 있다.

따라서, 이와 같은 문제를 해결하기 위해서 국토계획법상 지구단위계획체계를 지구단위계획의 수립목적에 따라 기성시가지를 관리하는 지구단위계획은 제1종 지구단위계획, 계획적 신개발을 유도하는 지구단위계획은 제2종 지구단위계획으 로 역할을 재정립할 필요가 있다.

아울러, 제2종지구단위계획의 수립대상이 되고 있는 계획관리지역 및 개발진 흥지구의 운영방안을 계획관리지역에서는 계획수립의 목적별로 제2종지구단위 계획을 차별적으로 운영토록 하고, 계획관리지역 이외지역에서는 개발진흥지구 지정에 의해 제2종지구단위계획을 수립토록 하는 등 제2종지구단위계획의 지정 대상별로 운영토록 제안하고 있다.

7 ) 비시가화지역 지구단위계획의 효율적 운영방안 마련

그리고, 비시가화지역 지구단위계획의 효율적 운영을 위하여 제1종지구단위 계획에서도 기존 취락규모가 작거나 현재 양호한 취락환경을 유지하고 있어 계 획내용이 그다지 많지 않을 것으로 예상되는 경우에는 지구단위계획 수립절차 및 내용의 간소화를 위하여 간이지구단위계획의 형태로 수립할 수 있도록 하고, 제2종지구단위계획은 필요한 항목만 계획내용에 포함토록 할 필요가 있다.

제 7 장 결론 및 정책건의 165

아울러, 사례지역을 대상으로 하여 제1종 및 제2종 지구단위계획을 시범적으 로 작성하여 제시된 대안에 관한 검증을 하고, 검증결과 나타난 내용을 환류 (feedback) 과정을 거쳐 지구단위계획 운영방안으로 제시된 대안에 대한 재검토 를 할 필요가 있다.