비시가화지역에서 제1종지구단위계획 수립의 기본방향

(1) 기존 취락의 현상을 최대한 배려

실태조사 및 선행연구를 통해서 비시가화지역내에는 다양한 유형의 취락이 존 재하며, 취락마다 나름대로의 독자적인 생활기반을 형성하고 있음을 알았다.

따라서, 비시가화지역의 제1종지구단위계획은 이와 같은 기존 취락의 특성을 최대한 유지하면서 부분적으로 미진한 부분에 대하여 정비를 추진하는 등 기존 취락의 현상을 최대한 배려할 수 있도록 하고, 취락의 유형별 특성을 고려하여 획일적인 내용의 지구단위계획 수립지침이 작성되지 않도록 한다.

(2) 기존 정비사업제도와의 연계 도모

기성시가지를 대상으로 하는 지구단위계획은 계획의 실현성 부족이 가장 큰 문제점이라고 할 수 있으며, 비시가화지역의 기존 취락지역도 이와 동일하다고 할 수 있다. 특히 비시가화지역의 기존 취락 중 지구단위계획과 정비사업을 연계 하지 않는 경우에는 주민 스스로가 정비할 능력이나 의사가 없으면 지구단위계 획안이 실현되지 않을 가능성이 시가화지역의 기성시가지보다도 크다고 할 수 있다.

따라서, 비시가화지역 지구단위계획 수립의 실현성 제고를 위하여 도시 및 주 거환경정비의 일체적, 종합적 정비를 위하여 기존의 각종 법령을 통합하여 금년 11월 제정된 『도시및주거환경정비법』등 주거환경정비와 관련된 사업과의 연 계를 도모할 필요가 있다.

(3) 계획수립 절차 및 내용의 간소화

일반적으로 기성시가지의 지구단위계획은 정해진 절차와 내용에 따라 동일하 게 수립되어 왔다. 그런데, 기존 지구단위계획 수립시 모든 수립항목을 대상으로 하여 작성하고 또한 이를 모든 지구단위계획 수립절차에 따라 수립하도록 함에 따라 수립비용이 과다해지고 수립기간이 장기화하는 문제가 나타났으며, 이는 결국 실현성 부족이라는 지구단위계획 문제점의 한 요인이 되었다.

그런데, 사례조사에서 보는 바와 같이 비시가화지역은 취락의 규모가 작고 양 호한 주거환경을 유지하고 있는 경우가 많다. 따라서 이와 같이 소규모로서 주거 환경이 양호한 취락에 대해서는 지구단위계획 수립의 절차를 간소화하거나 계획 수립내용을 줄일 수 있는⁴⁵⁾간이지구단위계획의 형태로 수립토록 하여 계획추진 의 신속성 및 비용절감을 할 수 있도록 할 필요가 있다.

45) 현재도 법에는 지구단위계획 수립시 수립항목 전부를 작성하도록 하지는 않고 있으나 현실적으로 모두 포함하여 작성하고 있는 실정이며 이로 인하여 계획수립 기간이 길어지고 또한 계획수립을 위 한 용역금액의 상승을 초래하여 지구단위계획의 운영에 차질을 초래하는 경우가 많다.

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2 ) 비시가화지역에서의 제2종지구단위계획 수립의 기본방향

(1) 기반시설의 충분한 확보와 합리적인 배치

제2종지구단위계획은 계획적 신개발을 전제로 하는 만큼 향후 계획구역내에 서 이루어지는 개발사업의 합리적 개발을 유도하는 것이 최대 목표라고 할 수 있다. 따라서, 본 연구에서 새로이 제안하고 있는 지구단위마스터플랜에서 제시 하는 개발방향에 따른 구체적인 토지이용계획 작성시 도로, 상・하수도, 공원 등 기반시설이 충분히 확보되도록 하고 아울러 이들이 합리적으로 배치될 수 있도 록 계획안을 작성하여야 한다.

(2) 적정한 개발밀도의 유지

제2종지구단위계획은 앞에서 언급한 바와 같이, 계획적 신개발을 전제로 하는 만큼 민간개발사업자에 의한 사업참여가 최종적인 단계라고 할 수 있다. 그런데, 민간개발사업자는 사업채산성을 최우선적 조건으로 고려하여 법에서 허용된 개 발밀도의 최대한도 범위에서 사업을 추진하고자 할 것으로 예상된다.

따라서, 제2종지구단위계획은 이와 같은 민간개발업자의 욕구와 비시가화지 역의 개발예정지역이 가져야 하는 가치의 보전이라는 상반된 견해속에서 최대의 공약수를 찾아낼 수 있도록 계획안을 수립하는데 주안점을 두어야 할 것이다.

(3) 계획 수립항목의 유연성 확보

국토계획법에 의해 지구단위계획이 제1종 및 제2종으로 구분되었으나 제1종 및 제2종지구단위계획의 수립지침은 동일하며, 당초 지구단위계획의 수립내용을 그대로 답습하고 있다. 그런데, 본 연구에서 비시가화지역의 순수한 계획적 개발 만을 전제로 하고 있는 제2종지구단위계획은 계획수립의 목적이나 대상지역이 기성시가지를 대상으로 하는 기존 지구단위계획과는 상이하다.

제 6 장 비시가화지역 지구단위계획의 효율적 운영방안 137

따라서 제2종지구단위계획은 필요시 제1종지구단위계획의 수립항목 이외의 항목을 추가하여 작성할 수 있도록 하거나, 반대로 제1종지구단위계획의 계획 수 립항목 중 필요한 항목만을 선택적으로 적용할 수 있도록 할 필요가 있다.

(4) 주변지역과의 조화를 이룸

비시가화지역에서 제2종지구단위계획은 대부분 소규모 개발⁴⁶⁾을 전제로 하고 있어 수립대상이 되는 지역이 대부분 구릉지의 임야나 농경지로 구성되어 있어 주위에 우량농지나 임상이 양호한 산림 등 이 위치하고 있다.

따라서, 제2종지구단위계획은 기존취락 등 기성시가지를 대상으로 하는 제1종 지구단위계획과 달리 주변지역이 최대한 보존되고, 조화를 이룰 수 있도록 지구 단위계획을 운용할 필요가 있다.