주정부가 지방정부간의 계획을 조정하기 위하여 구사할 수 있는 강력한 수단 은 일관성요건이 충족여부에 대한 평가이며, 만약 평가에서 지방정부가 일관성 요건을 충족시키지 못하는 경우에는 주정부로부터 재정적 불이익이 가해진다.
③ 동시성 요건(concurrency requirements)
동시성 요건은 신규개발을 지원하는데 필요한 용량의 공공시설이 당해 개발의 영향이 나타나기 시작하는 시점에서 이용 가능할 수 있도록 지방정부가 동시성 관리체제(Concurrency Management System)를 작성하고 이것에 의해 동시성요 건을 실행한다.
신규개발로 인해 나타날 영향을 흡수할 수 있을 정도의 기반시설이 설치되어 있지 않는 한 당해 지방정부는 어떠한 개발도 허가하지 않도록 되어 있다. 즉, 신규개발사업은 ①신규개발사업을 지원할 충분한 용량의 공공시설과 서비스가 이미 확보되어 있는 경우, ②신규개발의 영향이 실제로 나타날 시점까지 공공시
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설과 서비스의 공급이 보장되는 경우에 한하여 허가된다.
동시성 요건의 적용을 받는 대상시설(동시성시설:Concurrency Facilities)은 공 공시설중 지방정부가 소유 또는 운영하는 시설로서, 간선 및 집산도로, 대중교통 시설, 우수관리시설, 상수도시설, 하수도시설, 고형쓰레기처리시설, 공원 및 레크 레이션시설, 도서관, 교정시설, 응급의료서비스시설, 소방시설, 자전거도로, 인도, 공항 등의 시설이 해당된다.
동시성 요건의 적용대상 개발사업을 보면, 신규개발이나 재개발을 불문하고 모든 개발사업20)은 개발허가를 취득하기 위해서는 동시성요건을 갖추어야 한다.
여기에서의 개발사업은 조림행위, 건물내부수리, 주택부지내의 편익시설 건설 등을 제외하고는 어떠한 형태의 건축행위나 토지용도변경, 형질변경을 포함한다.
동시성 요건의 실행체제는 다음과 같다. 먼저 각 해당 공공시설에 대하여 신규 개발로 인한 영향을 수용할 수 있는 만큼 용량면에서 기존 공공시설에 재고가 있는지 여부를 판단하며, 다음, 동시성 요건에 맞으면 동시성증명서를 발급한다.
④ 개발영향부담금(Development Impact Fee)
개발영향부담금은 동시성 요건과 마찬가지로 책임을 수반하는 성장을 유도하 기 위한 제도이며, 논리적으로 공공복리 차원에서 행해지는 지방정부의 토지이 용규제권한 즉 경찰권(policy power)의 연장이라고 할 수 있다.
따라서, 이와 같은 개발영향부담금은 조세와 달리 개발로 인한 공공시설 수요 의 증가분에 국한되어 부과되어야 하며, 이를 초과하여 부과할 경우 위헌이 된 다.
(4) 도시 성장관리수단으로서의 PUD(Planned Unit Development) 제도
PUD 제도는 도시개발 시 융통성을 부여하여 개발지구 전체의 조화를 이루는 쾌적한 주거단지를 창조하기 위하여 채택한 개발규제방식의 일종으로서, 지자체
20) 종합계획에 면제가 명시되어 있는 사업의 경우에는 예외로 한다.
제 3 장 외국의 비시가화지역 관리제도x xix29
에서 마련한 개발밀도, 녹지율 등 개발에 관한 일반지침에 따라 개발사업자가 전
다섯째, 계획위원회의 심의기능과 주민의견을 반영할 수 있는 공청회 등을 통 해서 지자체와 주민이 계획과정에 참여할 수 있어 기성시가지와 달리 현지 주민 이 없음에도 지자체나 주민의 참여에 의한 계획안을 작성할 수 있다.
2 ) 샌디에이고 (S an Dieg o )시의 비시가화지역 관리실태
(1) 샌디에이고(San Diego)시의 성장관리정책
샌디에이고시는 1975년부터 성장관리계획(Growth Management Plan)을 도입 하였으며, 성장관리계획에 의해 개발의 시기나 위치, 공공비용의 부담정도, 공공 기반시설의 설치 등을 다루고 있다.
이러한 성장관리제도는 교외개발에 대해 심한 논쟁을 불러 일으켰는데, 논쟁 의 내용은 완만한 성장에 비중을 두어야 하는지, 아니면 더욱 엄격하고 정돈된 방법으로 주거지 건설을 하는데 초점을 맞추어야 하는지의 개발전략에 관한 사 항이다.
Progress Guide and General Plan 은 1970년대 시 카운실에 의해 공식 승인 된 기본계획으로서, 샌디에이고시의 성장관리계획을 주도하였다.
Guide and General Plan 은 비지적(leapfrog) 개발과 무질서한 도시확산 (urban sprawl) 비용을 피하기 위하여 샌디에이고시를 도시화지역(Urbanized Area : UA), 개발예정지역(Planned Urbanized Area : PUA)과 향후개발가능지역 (Future Urbanizing Area : FUA)의 3개 지역으로 구분하였으며, 도시건설은 설 정되어 있는 근린주구나 교외의 이미 개발이 진행 중에 있는 지역에서 이루어지 도록 권장하고, 향후개발가능지역이나 시 주변부의 미개발지역에서는 주거지 건 설이 이루어지지 못하도록 권장하고 있다. 그리고 Guide and General Plan 에 서는 또한 오픈 스페이스의 보전을 요구하고 있다.22)
22) http://www.sannet.gov/cityofvillages/overview/growth.shtml
제 3 장 외국의 비시가화지역 관리제도x xx i31
이와 같이 도시 전체를 Guide and General Plan 이라는 기본계획을 통해서 성장관리를 하고 있는 샌디에이고시는 도시 주변부의 비시가화지역 관리 역시 도시 성장관리 차원에서 다루고 있으며, 크게 General Plan → Master Plan → Precise Plan → PUD의 계획체계에 의해 비시가화지역의 관리 및 개발을 수행하 고 있다.
(2) 샌디에이고(San Diego)시 비시가화지역 관련 주요계획
① General Plan
ⓐ General Plan의 성격
샌디에이고시 General Plan은 캘리포니아(California)주의 General Plan 수립 지침에 의하여 수립되는 도시기본계획으로서 계획체계상의 샌디에이고시의 최 상위계획이며, 성장관리차원에서 도시 전체의 발전방향을 제시하는 종합계획이 다.
이와 같은 성격의 General Plan은 1979년 "Progress Guide and General Plan"
의 형태로 처음 수립되었으며, 그 동안의 여건변화에 대응하기 위해 현재 새로운 도시기본계획인 "General Plan"을 작성 중에 있다.
ⓑ General Plan의 주요 내용
캘리포니아주 General Plan 수립지침에는 General Plan의 수립내용으로 크게
①토지이용(토지용도의 배분, 인구밀도・건물배치・학교・공공시설이나 기반시 설의 기준 등), ②동선(도로의 기능배분, 통행량 서비스, 보행자도로나 자전거도 로 동선 등), ③오픈스페이스 및 환경보전(공원 및 레크리에이션, 작물, 야생동물, 농업, 경관자원, 수질보전 등), ④안전(지진, 홍수, 방화 등), ⑤소음(소음감소나 제거 등)의 다섯 가지를 포함하도록 하고 있다.23)
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1979년에 수립된 샌디에이고시 최초의 General Plan인 "Progress Guide and General Plan"은 샌디에이고시의 성장관리를 위하여 도시 전체를 도시화지역(U A), 개발예정지역(PUA)과 향후도시화지역(FUA)의 3개 지역으로 구분하였으며, 현재 샌디에이고시의 도시 주변지역에 해당하는 향후개발가능지역(FUA)은 미래 의 계획 및 개발을 위한 보존용지라고 할 수 있다.
현재 수립중인 "General Plan"은 샌디에이고시의 커뮤니티를 다양한 위계의 Village(Downtown, Subregional Districts, Urban Village Centers, Neighborhood Village Centers, Transit Corridors)로 설정하고 Village별 발전전 략을 제시하고 있다.
② NCFUA(North City Future Urbanizing Area) Framework Plan
ⓐ NCFUA Framework Plan의 성격
1985년 샌디에이고시 유권자의 대다수 투표에 의해 제안 A 를 채택하였으며, 이는 도시기본계획(Progress Guide and General Plan)에서 정해진 샌디에이고시 의 향후도시화지역(FUA)을 개발예정지역(PUA)으로 바꿀 수 있도록 하였다.
NCFUA는 이와 같은 샌디에이고시의 향후도시화지역(FUA) 중 북쪽에 위치 하는 지역으로, 1991-1992년 샌디에이고시 계획국의 후원아래 수행된 확장계획 의 주요 대상이 되었던 지역이며, 전체면적은 12,000에이커(약 1,464만평)에 달한 다.
NCFUA Framework Plan은 이와 같은 NCFUA지역을 대상으로 하여 장래 개 발을 위한 지침을 제시하는 계획프로그램으로서, 상위의 도시기본계획인 Progress Guide and General Plan의 보완계획이며, 1992년 10월 San Diego시의 카운실에 의해 승인이 났다.
23) http://www.ci.milpitas.ca.gov/citydept/acm/planning/generalplan-wbb.htm
제 3 장 외국의 비시가화지역 관리제도x xx iii33
ⓑ NCFUA Framework Plan의 주요 내용
여기에서는 NCFUA 지역을 5개의 subarea로 설정하고, 각 subarea별로 별도 의 계획을 수립하도록 하고 있으며, 계획에는 ⓐ오픈스페이스체계의 경계설정,
ⓑ도로배분 및 토지이용계획, ⓒ자전거도로 및 승마도로, ⓓ공공시설 입지, ⓔ기 타 기반시설에 대한 재정계획, 재정분석, 공공시설부지의 매입동의 등을 포함하 도록 하고 있다.
③ Black Mountain Ranch Subarea plan
ⓐ Black Mountain Ranch Subarea plan의 성격
Black Mountain Ranch Subarea는 NCFUA(North City Future Urbanizing Area)의 5개 Subarea중의 하나로서 면적은 약 7.5 스퀘어 마일(약 590만평)이며, Black Mountain Ranch Subarea plan은 이와 같은 Black Mountain Ranch Subarea를 대상으로 장기적인 개발 및 이용에 관한 토지이용의 형태나 정책을 나타낸 계획이다.
ⓑ Black Mountain Ranch Subarea(SubareaⅠ) Plan의 주요 내용