첫째, 양호한 주택지환경을 보전하기 위하여 건축물 등의 용도제한, 건축물의 용적률 최고한도, 건축물의 건폐율 최고한도, 벽면위치의 제한 및 건축물 높이의 최고한도를 정한다.
둘째, 건축물의 과밀화를 피하고 부지의 세분화에 의한 과소택지화를 방지하 기 위하여 건축물의 부지면적 최저한도를 정한다.
셋째, 시가지의 미관을 보전하는 것과 함께 녹화를 추진하고, 지진시의 블록벽 등의 붕괴 위험성에 대처하기 위하여 건축물 등의 형태 또는 의장의 제한 및 담 장 또는 울타리의 구조제한을 정한다.
㉢ 지구정비계획
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지구
<그림 3- 8> 지구경계부 주택단지 <그림 3- 9> 단독주택 진입부
<그림 3- 10> 지구밖 농경지 <그림 3- 11> 지구계획의 제척지역
ⓒ 사카에마치 미나미가오카지구 지구계획의 시사점
사카에마치 미나미가오카지구는 이미 토지구획정리사업에 의한 택지개발이 이루어진 지역을 대상으로 하여 양호한 환경의 유지를 위하여 지구계획제도를 운영하고 있다. 그리고, 지구계획제도를 토지구획정리사업 시행 초기에 지구계 획을 수립하여 현재는 양호한 환경이 유지되고 있으며, 앞으로도 유지될 것으로 판단된다. 더욱이, 세부 토지이용의 결정이나 각종 건축제한사항 등의 지구계획 지침 작성과 주민과 충분한 협의를 하여 지구계획의 실현성이 높다고 할 수 있 다.
③ 사카에마치(榮町) 비시가화지역 관리의 시사점
사카에마치는 동경대도시권에 속해 주변으로부터의 끊임없는 개발압력을 받 고 있으나 도시 전체가 도시계획구역으로 지정되어 도시계획적 수법에 의해 도 시 전체를 관리하고 있다. 그리고, 신규 택지개발사업 등의 시행지역은 사업시행 후 지구계획의 지정에 의해 체계적으로 해당지역을 관리하고 있어 해당지역이나 주변지역의 무질서한 개발을 보이지 않고 있다.
사카에마치의 도시주변지역 관리를 통해 도시계획적 수법과 같은 강력한 계획
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제도가 도시주변지역의 관리에 효과적임을 알 수 있다. 그러나 이러한 도시계획 적 수법을 지자체가 일방적으로 적용하기보다는 주민과의 협의를 통해 시행해 나감으로서 계획의 실현성을 높이고 있음을 알 수 있다.
(2) 후쿠시마(福島)현 코오리야마(郡山)시
① 코오리야마(郡山)시의 비시가화지역 관리실태
코오리야마시 도시지역의 경우, 비도시지역보다 강한 용도지역제나 지구계획 등의 계획적 수법에 의해 관리를 하고 있어 상대적으로 무질서한 개발에 적극적 으로 대처하고 있다. 그러나 도시지역 중 시가화조정구역이나 미지정지역은 시 가화구역보다 개발밀도나 행위제한 요건이 상대적으로 완화되어 있어 일부 무질 서한 개발이 일어나고 있으며, 시에서는 이러한 무질서한 개발에 대처하고자 지 구계획 등의 계획적 수법을 활용하여 관리하고 있다.
한편, 비도시지역의 경우에는 도시지역과 같이 구체적인 관리수단이 없어 더 욱 무질서한 개발이 일어나고 있다. 특히 도시지역과 인접하고 있는 지역 중 도 심부와 연결되는 간선도로변을 따라 민간주택건설업체에 의한 주택건설 등이 이 루어지고 있으며, 이들 지역에는 커뮤니티 형성에 필요한 기반시설이 전무한 실 정이다. 이와 같은 상황에 따라 코오리야마시를 비롯한 도시주변지역의 무질서 한 개발을 억제하기 위하여 도시계획법 개정에 의하여 준도시계획구역 제도가 도입되었으나 코오리야마시에서 아직 구역지정을 하지 않아 현재도 무질서한 개 발이 이루어지고 있는 실정이다.
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<그림 3- 12> 국도변의 난개발 현장 <그림 3- 13> 주택건설을 위한 구릉지절개
② 코오리야마시의 히가시야마힐스(東山ヒルズ)지구 시가화조정구역내지구계 획 운영실태
ⓐ 히가시야마힐스지구의 개요
히가시야마힐스지구는 코오리야마시 시가지에서 남동쪽 약 7km, JR水郡線 磐 城守山驛의 북동쪽 약 1.5km에 위치하고 민간에 의한 시가화조정구역의 대규모 주택단지개발이 이루어지고 있는 구역이다.
ⓑ 히가시야마힐스지구 시가화조정구역내지구계획의 개요
㉠ 지구계획 책정의 배경
히가시야마힐스지구는 코오리야마시 교외의 녹지가 풍부하고 생활에 여유가 있는 저층주택지로서, 주변환경이나 경관에 배려한 마치즈꾸리를 추진하고 있다.
코오리야마시에서는 이와 같은 히가시야마힐스지구에 대해 주변의 풍부한 자연 환경과 조화를 도모하고, 종합적인 규제에 의해 양호한 주거환경을 확보하기 위 하여 지구계획을 책정하고 있다.
㉡ 지구계획의 목표
히가시야마힐스지구는 자연과 조화를 가진 녹음이 풍부하고 양질의 주택지 공
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급을 도모하기 위하여 개발하고자 하며, 경관이나 주변 영농지와의 정합을 도모 하면서 환경에 배려한 지구를 형성하고자 하였다. 그리고, 지구계획에 의해 구역 의 적정 또는 합리적인 토지이용을 도모하고 정감있는 양호한 주거환경을 형성 또는 유지하는 것을 목표로 하였다.
㉢ 구역의 정비・개발 및 보전에 관한 방침 - 토지이용의 방침
지구 중심부에 기존 저수지를 활용한 조절지를 설치하고 주위의 공원녹지를 포함하여 녹지와 정감있는 양호한 공간형성을 도모함과 함께 점포・집회소지구, 병용주택지구를 설치하는 것에 의해 건축물의 용도혼재화를 방지하고 주거환경 을 보전하였다.
- 지구시설의 정비방침
첫째, 도로는 간선도로(16m), 보조간선도로(12m), 구획도로(9m, 6m) 및 보행 자우선도로(20m)를 적절히 배치・정비하고 그 유지보전을 도모하였다.
둘째, 공원・녹지는 가구공원 및 녹지를 적절하게 배치하는 것과 함께 구역 주 변에 녹지를 배치하고 그 유지관리를 도모하였다.
- 건축물 등의 정비방침
전용주택지구의 경우, 첫째, 택지는 주변환경과의 조화 및 양호한 주거환경 을 확보하기 위하여 건축물의 용도, 부지의 최저면적, 건폐율 및 용적률의 최고 한도, 외벽면의 후퇴거리, 높이의 최고한도를 정하였다.
둘째, 부지에는 식재 등에 의해 녹음을 확보하는데 노력하고 담장이나 울타리, 목책 등에 대해서는 경관을 배려하도록 하고 부지의 세분화를 금지하였다. 부지 병합의 경우 넓이는 최고한도를 500㎡로 하고, 지반높이의 변경은 쌍방의 조성높 이의 범위 이내에서 하도록 하였다.
병용주택지구는 전용주택지구의 한각에 점포나 사무소, 학습숙사 등의 병용주 택이 입지가능한 지구를 설정하고 구역내 주민의 편의성 향상을 도모하였다.
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점포・집회소지구는 근린성 상업시설 및 집회소는 적절한 용도나 규모로 하
<그림 3- 14> 전용주택지구 배치도 <그림 3- 15> 점포・집회소지구 배치도
<그림 3- 16> 신축중인 전용주택 <그림 3- 17> 지구내 미분양 점포지구
ⓒ 히가시야마힐스지구 지구계획의 특징
히가시야마힐스지구의 개발행위 이전에 이루어진 시가화조정구역에서의 개발 행위 상황으로는 개발행위의 허가조건으로 도시계획법 제41조에 기인한 건축물 의 건폐율 등의 제한을 가하는 것이 일반적이었다.
도시계획법 제41조에 기인하여 정해지는 규제내용으로서는 건폐율, 높이제한, 벽면의 위치 등 건축물에 관한 사항만이었으나, 지구계획에서 건축물에 관한 사 항에 덧붙여서 공공시설(도로, 공원 등)의 배치・규모 등을 정하는 것이 가능하 고, 양호한 주택시가지 형성의 유도가 가능하게 되었다.
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ⓓ 히가시야마힐스지구 지구계획의 시사점
히가시야마힐스지구는 코오리야마시 교외의 양호한 주택지 형성을 위하여 민 간개발사업에 의해 이루어진 지역으로서, 이러한 지역의 양호한 환경 유지를 위 하여 지구계획제도를 운영하고 있다. 히가시야마힐스지구는 지구계획에 의해 해 당지역의 토지이용을 적절하게 배분하고 아울러 근린생활시설이나 공원・녹지 를 충분히 확보하였으며, 앞으로도 지구계획의 운용에 의해 양호한 환경이 유지 될 것으로 판단된다.
③ 코오리야마(郡山)시 카타히라(片平)지구 집락지구계획 운영실태
ⓐ 카타히라지구의 개요
카타히라지구는 코오리야마시 중심부에서 서쪽으로 약 7.5km에 위치하고 있 는 집락지역이다.
ⓑ 카타히라지구 집락지구계획
㉠ 지구계획 책정의 목표
기존의 집락 및 주변지역에서의 무질서한 택지개발 등 주거환경의 악화를 방 지하고 매력적인 전원풍경 더 나아가 지역진흥을 도모하기 위하여 집락지역정비 법에 따른 집락지구계획을 정하고, 지역주민의 편의성을 배려한 지구시설을 지 속적으로 정비하고 농촌지역에 어울리는 주택지 조성을 촉진하고 자연환경과 조 화를 이루는 질서있는 집락의 형성을 도모하였다.
㉡ 구역의 정비・개발 및 보전에 관한 방침 - 토지이용의 방침
토지이용에 대해서는 구역내의 수림지를 보전하고 전원경관이 뛰어난 환경을 유지하면서 집락지역에 어울리는 양호한 거주환경의 형성에 노력하였다. 이를
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