비시가화지역 지구단위계획의 수립절차

비시가화지역 지구단위계획은 제1종 및 제2종으로 구분되어 있으며, 이들이 수립목적이나 대상지역에서 많은 차이를 보이고 있으나 기존 지구단위계획의 수 립절차가 이들을 모두 감안하고 제안한 것이므로 별도로 구분하기보다는 동일한 수립절차에 의해 진행하도록 하여도 무방할 것으로 판단된다.

다만, 제1종지구단위계획의 수립대상 중 취락규모가 작고 양호한 주거환경으 로 구성되어 지구단위계획에서 다루어야 할 내용이 많지 않거나, 제2종지구단위 계획으로서 민간이 대지조성사업이나 주택건설사업 등 소규모 개발사업을 시행

46) 국토계획법상 제2종지구단위계획에서 주거형의 경우, 계획구역의 최소지정면적으로 30만㎡를 규정 하고 있는데, 이 규모는 100만㎡ 이상 등 대규모로 이루어지는 택지개발사업과 달리 소규모라고 할 수 있다. 특히 본 연구에서 지구단위 마스터플랜을 제도화할 경우 제2종지구단위계획의 지정규모의 대안으로 제시하고 있는 규모인 10만㎡는 더욱 소규모라고 할 수 있다.

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하기 위하여 계획수립을 하고자 하는 경우에는 기존의 지구단위계획 수립절차와 는 다를 것으로 예상되는 바, 별도의 수립절차를 생각할 수 있다.

먼저, 제1종지구단위계획의 수립대상 중 취락규모가 작고 양호한 주거환경으 로 구성되어 있는 경우, 신속한 계획수립을 위하여 구역지정안 및 계획안을 동시 에 입안하도록 한다. 아울러, 관계 행정기관의 장과의 협의는 생략하고, 시・도 도시계획위원회의 심의 또한 자문으로 대체할 수 있도록 할 필요가 있다. 다음

<그림 6-1>은 이와 같은 제1종(간이)지구단위계획의 예시적 수립절차를 나타낸 것이다.

시・군・구 도시계획위원회 자문

구역지정안 및 계획안의 입안 (시장・군수・구청장)

시・도 도시계획위원회 자문

구역 및 계획의 결정 및 고시 (시・도지사)

일반공람 (시장・군수・구청장)

결정신청

구역지정안 및 계획안의 작성 (시장・군수・구청장)

주민의견 청취

<그림 6- 1> 제1종(간이)지구단위계획 구역입안 및 계획수립 절차

다음으로, 제2종지구단위계획의 경우 공공이 주도하는 택지개발사업이나 도

제 6 장 비시가화지역 지구단위계획의 효율적 운영방안 139

시개발사업과 달리 민간이 개발사업을 추진할 것으로 예상되는 바, 민간 제안시 의 지구단위계획 수립절차를 별도로 규정할 필요가 있으며, 다음 <그림 6-2>는 이와 같은 절차를 예시한 것이다.

관계행정기관의 장과 협의 제안서(기초조사 포함) 작성

(제안자)

주민의견 청취

시・군・구 도시계획위원회 자문

구역지정안 및 계획안의 입안 (시장・군수・구청장)

시・도 도시계획위원회 심의

구역 및 계획의 결정 및 고시 (시・도지사)

일반공람 (시장・군수・구청장) 결정신청

<그림 6-2> 민간제안시의 제2종지구단위계획 구역입안 및 계획수립 절차

한편, 국토계획법에서 제1종지구단위계획에서 다루도록 하고 있으나 본 연구 에서는 제2종지구단위계획의 범주에 포함하도록 제안하고 있는 택지개발사업의 경우 지구단위계획이 택지개발사업의 시행단계 중 실시계획의 하나의 요건으로 서 이루어지고 있어 그 동안 문제점으로 지적되어 왔는데, 일종의 마스터플랜 역 할을 수행하고 있는 개발계획과 연계하도록 조정할 필요가 있다.

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그리고, 연계방안으로는 현행 개발계획 수립 및 승인 후 지구단위계획을 수립 토록 되어 있는 것을 <그림 6-3>과 같이 개발계획 수립 후 승인 전에 수립토록 하고, 지구단위계획 수립에 의해 개발계획의 문제점이 나타날 경우에는 이를 다 시 수정할 수 있도록 하는 환류 과정을 두는 방향으로 개선할 필요가 있다.

아울러, 개발계획에서 모든 것이 결정된 후 지구단위계획에서는 단순하게 세 부 이용방안 등 미시적 관리방안을 제시하도록 되어 있는 현행 지구단위계획 수 립방향에서 벗어나 국토계획법이 의도하고 있는 「선계획–후개발」시스템에 충실하기 위하여 개발계획에서는 큰 틀의 토지이용방향이나 지구레벨 이상의 간 선시설에 대한 내용만을 정하도록 하고 지구단위계획에서는 소로나 근린공공시 설 등 지구레벨에서 필요한 시설 결정이나 개발계획에서 정해진 토지용도나 시 설물의 경계선 조정을 할 수 있도록 하는 등 개발계획의 역할을 조정할 필요가 있다.

실시계획 수립 및 승인 택지개발예정지구 지정고시

개발계획 수립

개발계획 및 지구단위계획 승인

공사시행 및 택지개발사업 준공

지구단위계획 수립 환류

<그림 6-3> 택지개발사업 시행절차의 개선(안)

제 6 장 비시가화지역 지구단위계획의 효율적 운영방안 141

2 ) 비시가화지역 지구단위계획의 수립내용

을 제시하고 있으며, 본 연구에서 역할을 새로이 설정하고 있는 제2종지구단위계

과 함께 수립 비용의 절약을 도모할 필요가 있으며, 이를 위하여 간이지구단위계 획의 운영요건을 완화할 필요가 있다.

아울러, 지구단위계획 수립 대상지역에 대해서는 건폐율이나 용적률 완화와 같은 개발밀도의 완화나 행위제한의 완화 등 계획측면에서의 지원방안도 함께 마련할 필요가 있다.

이 밖에, 개발제한구역의 해제취락과 같이 경계선 설정조건이 매우 엄밀하게 제시되어 있는 경우, 규정된 조건 하에서는 취락이 가지고 있는 문제를 지구단위 계획으로 해결하기에 현실적으로 어려움이 있으므로, 경계선 설정조건을 완화하 는 등 융통성을 가질 필요가 있다.⁴⁷⁾

(2) 제2종지구단위계획의 활성화방안

제2종지구단위계획의 경우에는 계획적 개발의 유도를 위하여 이미 국토계획 법에서 건축물의 용도나 규모를 완화하여 수립할 수 있도록 하고 있으므로 어떤 의미에서는 이미 계획수립의 활성화를 꾀하고 있다고 할 수 있다.

그러나, 제2종지구단위계획에서 제시하고 있는 완화의 조건이 민간개발업자 의 입장에서 큰 매력을 느낄 만 한 조건이 아니며, 지나치게 개발밀도 완화만을 추진할 경우에는 양호한 자연환경지역이 많은 제2종지구단위계획 수립 예상지 역의 여건상 또 다른 부작용을 불러일으킬 수 있다.

따라서 제2종지구단위계획에서는 이와 같이 개발밀도 완화와 같은 사업성 측 면의 활성화방안 이외에 사업추진 절차의 간소화나 개발사업과의 연계와 같은 행정적 지원방안, 계획측면에서의 지원방안 등을 모색할 필요가 있다. 먼저, 행정 적 지원방안에서는 본 장의 2. 비시가화지역 지구단위계획의 운영방안에서 제시 한 택지개발사업의 시행절차 개선(안) 이외에 대지조성사업, 주택건설사업과 같 은 소규모 민간개발사업과 연계시의 지구단위계획 수립 절차를 간소화하는 등 지구단위계획의 운영요건을 개선하고, 이들 소규모 민간개발사업과 지구단위계

47) 본 장의 3. 사례지역의 지구단위계획 운용방안의 (1) F마을 시범적 운영방안 참조

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획의 효율적 연계방안 등을 마련한다. 다음, 계획측면에서의 지원방안으로는 필 지단위의 건축규제를 받게 되어 있는 현행 건축법상의 규제제도를 뛰어 넘어 계 획내용에 융통성을 발휘할 수 있는 PUD적 수법의 도입을 검토할 필요가 있다.