주택건설 및 공급에 있어서 지자체 역할

(1) 주택 건설․공급에 있어서 지자체의 주요 역할

주택의 건설․공급과정에는 정부와 지자체, 공사와 민간부문 등 여러 주체가 관련되어 있다. 그 동안 정부에서는 주택의 양적 공급 위주의 장단기 계획을 수 립하여 추진하였다. 사업주체는 시장상황이나 정부의 정책적 지원 정도에 따라 주택을 건설․공급하였다. 주택건설․공급에 있어서 연차별 건설목표량 설정, 주택건설기준이나 주택공급기준 설정 등 주요 정책사항은 중앙정부인 건설교통

부가 담당하고 있다. 다만 광역 및 기초 지자체에서는 인허가 업무, 사업자 관리, 기초적인 통계수집 등 보조적인 역할을 수행하고 있다.

상당수 지자체에서는 투기방지를 위하여 주택공급 승인 시 당해 주택건설지역 의 거주자 우선 공급제도를 실시하고 있는 것으로 나타났다. 지역 특성에 따라 거주기간을 2개월, 3개월, 6개월, 12개월 등의 거주기간 제한을 두어 신규주택을 공급하고 있다. 이와 같이 지자체는 매우 제한적인 역할에 그치고 있다.

<표 4-33> 주택건설․공급에 있어서 주체별 주요 역할

구 분 중 앙(건교부) 광 역(시,도) 기 초(시,군,구)

주택 건설

․연도별 주택종합계획 수립시달

․주택건설기준 설정

․주택건설 사업계획승인

․사업자등록․말소․영업정지

․일부 지자체에서 연도별 주택 종합계획 수립 시행

․기초적 통계수집(건 설실적, 건설계획 파 악 등)

주택 공급

․주택공급기준 설정

․청약제도 운영, 분양 가격 규제

․시: 입주자 모집 승인

․매년 공공 및 민간부분 주 택건설 계획량 파악

․시: 입주자모집 승인

물론 지자체가 능동적으로 주택건설․공급 정책을 수행할 수도 있다. 그러나 법․제도적으로나 현실적으로 지자체가 주택정책을 수행해 나갈 수 있는 여건이 조성되어 있지 못한데 이에는 여러 요인이 있다.

우선 주택문제는 중앙정부가 해결해야 한다는 고정된 인식이 자라잡고 있다.

또한 주택문제를 해결하기 위해서는 많은 재원과 시간이 필요하다는 점이다. 그 리고 주택문제가 주거이동성으로 매우 광역적으로 발생되고 있다는 점이다. 따 라서 중앙정부의 역할이 강조되어 왔고, 모든 정책은 중앙정부 차원에서 입안되 고 결정․집행되어 왔다.

(2) 지자체의 주택건설기준 설정 실태

지자체는 당해지역의 특성, 주택의 규모 등을 감안하여 주택건설기준 등의 범

위 안에서 조례로 구체적인 기준을 정할 수 있다(주택법 제21조). 이는 지자체가 법령의 범위 내에서 주택건설에 대한 자율성을 부여하고 있다. 대부분의 지자체 에서는 건축조례나 도시계획조례는 제정․운용하고 있으나, K도를 제외(S시는 조례제정 추진 중)하고는 주택건설기준을 정하여 시행하는 지자체는 없다.

<표 4-34> 지자체의 주택건설 기준(조례) 설정 여부

구 분 있 다 없 다

주택건설 K도 기타 시․도

비 고

․K: 판상형 주택 4호 연립이하 제한, 세대당 주차 1대 이상, 지하 주차장 비율 80%이상 등 건설기준 마련 시행

․S시의 경우 주택건설기준 등에 관한 조례 제정 준비 중

․지자체의 여건과 특성을 반영하기 위해서는 별도 연구가 수반되어야 함

(3) 지자체의 주택공급 승인 실태

주택공급에 관한 승인권은 기초지자체의 장에게 있다. 주택건설 사업주체는 입주자 모집 시 시장․군수․구청장의 승인을 받아야 한다(주택법38조, 공급규 칙8조). 주택공급이 이루어지기 위해서는 주택건설사업계획의 승인을 거치기 때 문에 공급(분양)단계에서는 점검해야 할 사항이 그리 많지 않다. 공급단계에서 중요한 점검사항은 분양가격이다. 따라서 주택공급 승인신청 시 승인이 안 되거 나 보류되는 경우는 주로 분양가격과 관련된 사항이며, 주로 조건부로 승인이 되 고 있다.

<표 4-35> 사업주체의 주택공급 승인 요청에 대한 기초 지자체의 승인 여부

구 분 있 다 없 다 조건부 승인

승인이 안된 경우

S시: 요건 불충분

D시: 분양가 고가 기타 지역

-비 고 ․분양가격과 관련하여 승인이 보류되거나 조건부 승인 됨

한편 지자체 장은 사업주체가 주택을 공급하는 경우 그 지역 거주자에게 우선 공급하게 할 수 있다. 즉, 특별시장․광역시장․시장 또는 군수는 투기방지를 위 하여 필요한 경우 입주자 모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 일정기간 거주 하고 있는 자에게 우선 공급하게 할 수 있다(주택공급규칙제4조).⁴²⁾ 이러한 사례 를 조사한 결과 D시, K도 등에서 거주자 우선분양제도를 실시하였으나 실효는 없었던 것으로 조사되었다.

<표 4-36> 지자체의 지역 거주자에 대한 주택 우선 공급 사례

구 분 있 다 없 다

주택 건설 D시, K도 기타 지역

비 고

․ D시의 경우 행복도시 건설에 따른 인근지역 공급에서 지역 거주자 우선 공급 실시 → 미분양으로 철회

․ P시의 경우 투기방지를 위하여 입주자 지역거주 제한 실시

(4) 지자체가 주택건설․공급과 관련하여 위임을 희망하는 사항

주택건설․공급과 관련하여 건교부장관의 권한 중 시․도지사에게 위임된 사 항은 “주택건설사업자 및 대지조성사업자 등록 말소 및 영업정지”, “주택건설 사업계획 승인․변경․승인취소 및 착공신고 접수(단, 택지개발지역 안에서 주 택건설사업 경우 제외)” 등 이다(주택법시행령 제117조).

42) 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 투기를 방지하기 위하여 필요한 경우 입주자모집공고일 현재 당해주택건설지역에 일정기간이상 거주하고 있는 자에게 우선 공급하게 할 수 있다(주택공급규칙 제 4조 제5항).

<표 4-37> 주택건설․공급과 관련하여 지자체 장에게 위임을 희망하는 사항

구 분 내 용

권한 위임 희망 사항

- 수도권과 비수도권은 어느 정도 차별성을 두고 기준이나 권한 운용 필요 - 인허가 업무는 가능한 지자체에 위임

- 국민임대주택건설 사업계획승인 권한, 감리자 등록 권한

- 택지개발예정지구지정․승인권한, 정부투자기관(중앙공사)의 지방이양

(5) 지자체의 국민주택사업특별회계 설치․운용실태

주택건설 공급을 위해서는 많은 재원이 필요하다. 정부에서는 안정적 재원확 보를 위하여 “국민주택기금” 조성, “국민주택채권 발행”, “주택상환사채 발행”

등의 제도를 운용하고 있다. 그러나 지자체의 입장에서는 주택만을 위한 자체 재 원확보 수단이 거의 없다. 다만 국민주택사업특별회계 설치․운용을 의무화하고 있으나 그 규모는 미미한 실정이다.

주택법에서는 지방자치단체가 국민주택사업의 시행을 위하여 국민주택사업특 별회계를 설치․운용하여야 한다(주택법 제73조)고 규정하고 있다. 대부분의 지 자체는 국민주택사업특별회계가 설치되어 있으나 서울시를 제외하면 그 규모가 영세하며, 특별회계 자체가 설치되어 있지 않다고 조사된 지역도 있는 것으로 나 타났다.

<표 4-38> 국민주택사업특별회계 재원

구 분 내 용

재 원

- 자체부담금, 정부보조금

- 국민주택기금 차입금, 농업협동조합중앙회 차입금, 외국 차입금 - 국민주택사업특별회계 재산 매각금, 회수금, 이자수익금, 기타