48. 그 결론은 현재 시스템에서의 보상-개발이익문제를 효과적으로 해결하 고 전후(post-war) 재건이 진행되기 위한 적절한 토대를 제공할 수 있는 방법(즉 각적인 국영화를 제외한)인지 고려하는 것을 바람직하게 한다.
미개발 토지에 관한 이러한 시험에 응하는 유일한 방법은 미개발 토지에 대한 개발권의 국가의 취득에 대해 Barlow 위원회에 만든 제안이다. 편의상 “개발권 계획(development rights scheme)” 이라고 부르는 이 계획(scheme)은 우리의 관 점에서 실행가능하고 공정한 해결책을 제시한다. 다른 고려사항이 개발된 토지 의 경우에 적용될 수 있으며, 계획이나 다른 공공 목적을 위해 필요한 경우, 도시 토지의 공공으로의 건별 소유권이전을 택하는 것이 즉각적인 전체의 국영화와 관련된 일보다 덜 성가시고 덜 부담스러운 것처럼 보인다.
우리는 이것들과 다른 문제들을 우리의 보고서 Ⅱ장에서 연구하겠지만, 이는 전 영역을 변화시키는 권고의 넓은 윤곽으로 우리의 일반적 분석을 완성한다는 점에서 유용할 것이다.
1) 개발지역 밖의 토지(미개발 토지)를 위한 수단 (Measures for Land Outside Built-up Areas)
49. 우리는 정당한 보상을 지불하는 계획 지역 밖의 모든 토지에 대한(특정 한 예외도 있음) 개발권을 국가에 즉각적으로 부여할 것을 권고한다. 그러한 권 한부여는 공공 목적을 위해 필요하거나 승인받은 민간의 개발과 같이 국가가 강 제적인 토지수용권을 행사하는 것에 동의하는 경우 이외에 개발을 하지 못하도 록 하는 금지와 같은 권한의 부여이어야 한다.
이 계획지역 밖의 미개발 토지 개발권의 국가 통합 수단은 우리가 언급했던 공익과 사익 사이의 갈등을 제거하기 위한 본질적인 최소한의 요구이다. 이것이 적용되는 지역에 관한 한, 그것은 진부하고 성가신 가치 이동의 문제들의 완전한 해결책이다. 항상 개발 가치는 취득될 것이고 비용은 지불될 것이다. 보상은 더 이상 적절한 계획 안(schemes)의 준비와 실행을 방해하는 요소가 아닐 것이다.
그래서 그 안(scheme)은 긍정적인 농업 정책 운용, 도로 체계와 공공 서비스, 수 려한 풍경과 연안의 보존, 그린벨트와 국립공원 지정, 현재 마을과 도시들의 확 장을 통제, 위성도시와 새로운 지역에 계획된 산업 입지를 용이하게 할 것이다.
간단하게 우리가 권장하는 계획은 다음의 4가지를 포함한다.
(1) 계획지역 밖의 모든 미개발 토지에 대한 개발을 반대하는 일반적인 금지 령과 개발가치의 손실을 위한 보상에 영향 받는 토지 소유자들에 대한 즉각적인 지불
(2) 공적이거나 사적인 개발이 발생하는 지역의 계획 기구를 통한 자유로운 결정, 국가의 요구에 의해 공공의 목적을 위한 개발과 개인의 요구에 의한 사적 개발에 대해 결정되어지는 개발의 총액(amount)과 유형
(3) 공적 목적과 사적목적 어느 쪽이든 공인된 개발이 요구되어질 때 국토 자 체에 의한 수입
(4) 사적 목적을 위해 공인된 개발의 경우 개발을 맡은 사람이나 기구에게 국 가에 의한 토지 임대
이러한 개요에 대한 계획은 많이 제출되어졌고(canvassed) 일반적으로 국가에 의한 개발권 수입으로 설명되어졌다. 사실상 거래이기 보다는 거래의 결과인 것 이다. 토지 자체가 개발을 목적으로 구입했을 때 지불해야 할 가격은 개발 가치 를 제외한다. 게다가 우리가 이해하기 쉽게 말하기 위해서, 기구의 목적이 개발 을 방해하기 위한 것이 아니라 보호하기 위한 것이라는 것을 강조하기 위해 개발 권의 수입으로 설명하는 것은 매우 유용하다. 개발의 통제는 개인에서부터 국가 에 이르기까지 실시되었다. 부정(dishonesty)에 반대하는 규제(prohibition)가 정 직에 의해 귀감이 되어 진정한 의미를 찾는 것 같이, 통제하지 않는 개발에 반대 하는 규제는 정돈된 개발에 의해 귀감이 된다.
그러므로 계획이 토지의 이중 소유권이나 분리된 통제를 수반할 수 없음이 명 백하다. 토지 자체에 개발 목적이 요구되어질 때까지 소유하고 통제하는 지주는 개발하지 않은 것만을 구할 수 있다.
행정적인 요구들을 초기 단계에서 고려해볼 수 있음에도 불구하고, 그들은 관 련된 자산을 확인하고 보상금을 분배하는 초기 과제에 주로 관계되어 있다. 한 때 행정적인 필요에 의해 수행되었던 그 문제들이 국가의 토지로의 법적 전환에 영향을 미치는 상대적으로 간단하고 수월한 일로 대부분 제한될 것이다. 개발 과 정이 요구될 때 개발을 목적으로 토지를 사용하도록 허가받은 사람들에게 부과 되는 어떠한 임대료나 프리미엄일지라도 고정적으로 징수한다.
이 계획은 계획이 시행되는 전 지역에 걸친 토지의 어려움에 대한 해결책과 국가적 계획이 시행되는 기초를 제시한다. 국가적 계획 자체에 내재된 많은 다른 문제들은 해결을 위해 남겠지만, 그것들은 계획의 문제들이다.
이 계획은 토지에 대한 소유권 등록을 수반하지 않는다.
우리는 이 계획에 대해 Ⅳ장에서 충분히 다룬다.
2) 기 개발지역을 위한 수단 (Measures for Built-up Areas)
50. 우리는 기존 법보다 확대되고 단순화된 형태로 토지매입권한을 공공에 게 부여할 것을 권고한다.
이 문제들은 5장에서 다루어진다.
우리가 생각하는 것 같이 계획 목적으로 요구되는 토지의 현재이익을 갖는 소 유자들을 고려한 공정한 보상이 받아들여진다면, 단지 과거의 문제점들이 이러 한 보상 지불의 필요성으로부터 발생되는 한 보상이 없다고 인식되어 진다. 가치 는 현재 소유권 체계의 기초한 토지와 세금징수 수단의 부족을 중요시하며, 항상 계획 목적을 위해 사용 가능한 개인 소유권의 토지를 가치 있게 만들 것이다.
계획의 관점에서 이상적인 것은 가장 좋은 계획이 재정적 고려에 의해 방해받 지 않는 상태에서 준비되어야 하는 것이다. 현재 상태로는 가격이 해당기관에 영 향을 미치고 따라서 계획은 어려움을 겪는다. 어떤 계획 가격의 한계가 국가 재 원에 영향을 미치는지를 고려하기 위한 우리의 권고사항 밖에 있다. 하지만 우리 는 계획권이 계획의 준비와 실행 지연의 거부와 가격 관점에서 그들의 계획 실행 이 요구되는 토지라면 어떤 것이든 구입할 수 있어야 한다는 것에 만족한다. 그 러므로 적당한 재정적 협의는 필수적이다.
51. 건전한 계획은 전체 토지 가치를 파괴하지 않고 단지 재분배하므로 최 종적인(ultimate) 가격은 다른 곳에서 보상받음으로 감소할 것이다. “개발권 계획 (scheme)”은 국가가 미개발 토지의 가치 이동의 이익을 보호할 수 있도록 할 것 이다. 9장에서 논의될 보상을 위한 다른 토지의 구입은 공공 재원이 모여 있는 도시 지역 안에서 더 많은 이동을 가능하게 할 것이다. 우리 계획 구조의 주요한 결점은 완전히 개인소유로 남아 있는 토지의 경우 가치 증가가 이 토지의 일부에 서 계속 발생한다는 것이다.
그러므로 우리는 특정 토지가치가 실현되었거나 향유되었거나 실현가능할 때, 연간 토지가치증가분에 대해 지역사회를 위해 이익을 환수할 목적으로 정기적으 로 과세할 것을 권고한다.
우리의 관점에서 우리가 제안한 방법은 토지발전에서 개인의 계획을 방해하지 않고 단지 개발이익을 모으는 데에 효과적인 방법이다. 세금 부과는 토지가 개발 되지 않고 남아있는 한 “개발권 계획”하에서 얻어질 개발권과 토지의 측면에서 지불되지 않을 것이다. 우리는 9장에서 개선의 역사와 이론에 대해 윤곽을 잡을 것이고, 우리가 실행되어져야 한다고 제안하는 계획의 많은 세부사항을 제시한 다.
52. 전체적으로 볼 때 49~51문단에서의 권고는 실행될 수 있을 것이라 여 겨지는 통합된 계획을 형성한다. 하지만 우리는 우리의 제안과 연동되는 것에 관 한 하나의 소견을 말한다. 연간 토지 가치 증가에 대한 정기적인 징수 제안은 개 발권의 인수를 위한 우리의 계획의 채택 여부에 관계없이 토지가치 증가 환수 수단이다. 만일 채택된다면, 개발권이 행사되지 않거나 행사될 때까지, 개발권을 획득한 토지는 토지가치 증가 환수 계획에 영향을 받지 않을 것이다. 그렇지 않 다면, 개발권을 얻을 때까지 시행될 것이다. 개발권 인수를 위한 계획은 신청한 토지에 관한 개발-보상의 문제를 해결한다. 계획지역에 구매력을 주기 위한 제안 은 그 지역에서 계획을 용이하게 하고 가격을 하락하게 만든다.
하지만 우리는 대체로 이러한 권고를 주장하는 것을 선호한다. 권고 속에 구체 화되어있는 세부사항에는 의견 차이의 여지가 있을 것이다. 그러나 우리는 스스 로 권고가 실행가능하다는 것에 만족하는 관점에서 구체화의 문제를 취급하는 것이 옳다고 생각했다.
3) 기타 권고 사항들(Remaining Recommendations)
53. 다른 우리의 권고들은 강제적인 수용권한을 얻고 실행하기 위해, 강제
적인 수용권한에 대한 보상 확인에 영향을 미치는 현재 법률과 순응하지 않는 건물들과 사용에 대한 ‘생활’의 세금(imposition)을 포함하는 1932년 마을과 도시 의 계획 실행의 보상 규약의 변화인 새로운 과정의 준비와 현재 과정의 변화와 관련 있다. 이에 대해 6, 7, 8장에서 설명한다. 인수 시기의 시장 가치가 보상이 평가되는 일반적인 기초인 것에 대해서는 여기에서 언급할 필요가 있다. 취득시 점의 시장 가치는 보상의 일반적인 기준이다. 그러나 우리는 취득에 대한 보상을 평가함에 있어 정부부처, 지방당국이나 공공기관 또는 어떠한 법령수행기관에 의한 토지에 대한 실제 혹은 가능한 수요로부터 발생하는 가치나 가치의 증가는 배제되어야 함을 권고한다. 우리의 권고 하에 이 배제는 토지의 강제적 취득에 대한 보상 평가와 “개발권 계획”하에 지불되어야 할 총액을 평가하는데 모두 적 용되어야 할 것이다. 이 예외는 이 지정에서부터 보고서에서까지 나타나는 우리 의 몇몇 목적들 중 하나이다.
우리는 우리의 중간 보고서에서 권고했던 “1939년 최고 한도”의 적용과 피해 를 보상하는 현재 규칙의 지속성을 제안한다.
54. 소위 “환원(reversion)의 통합”이라고 일컬어지는 다음의 제안을 만들 었다.
영국의 모든 토지는 당장 일정한 기간동안 합리적인 수준의 임대료를 지불하 게 되는 국가의 임차인으로서의 현재 소유자가 보유한 임차 이익으로 곧 전환된 다. 이것은 보상금의 지불 없이 이루어지고 재취득에 의해 강제가능한 상황을 조 건으로 한다는 점에서 공평한 것으로 보이며, 계획 하에서 수시로 적용가능하다.
우리는 이 제안을 10장에서 다룰 것이다. 이 제안은 독립적이며, 따라서 우리 의 권고가 채택되거나 거절될 수도 있을 것이다.
위원회는 이것의 채택에 동의하지 않는다.
55. 11장에서 우리는 중앙계획기관의 구성에 대해 살펴볼 것이다.