일반적인 계획허가 신청절차는 <그림 5-1>에 잘 나타나 있다. 계획신청에 대한 절차는 계획허가가 필요하다는 전제 하에 신청의 검토, 이해관계집단들과의 상 담, 결정, 결정의 통지 등 네 가지 주요 단계로 구분이 가능하다. 일단 신청자가 지방정부당국에 신청서를 제출하면, 이 신청서는 검토된다. 신청서에는 일반적 으로 작성된 4통의 신청서양식, 위치를 보여줄 수 있는 적정한 척도의 계획, 제안 된 개발과 건축의 세부항목이 포함되어야 한다. 정보가 충분치 않을 경우 지연되 기도 한다. 이 경우 지방정부당국은 결정을 미루고 더 많은 정보를 요구할 것이 다. 신청에서는 신청자가 임차인인지, 소유자인지 아니면 대리인인지를 나타내 주는 증명서를 첨부한다. 어떤 토지에 대해서든 신청할 수 있다. 증명서를 첨부 하도록 하는 목적은 의심할 여기가 없는 임차인과 소유자들에게서 제기되는 논 쟁적 제안의 가능성을 막기 위해서이다. 관련 이해관계 집단의 의견을 듣기 위 해, 지방정부당국은 신청을 신문광고, 위치공고, 주민통보를 통해 공개적으로 알 린다. 제안에 시행중인 개발계획에 반하는 중대한 위반이 있거나, 쾌적성에 중대 한 영향을 끼칠 가능성이 있는 경우, 추가적인 공표가 필요하다. 제안된 개발로 인해 중대한 환경영향이 발생할 가능성이 큰 경우에는 환경영향평가가 필요하 다.6)
신청에는 일반적으로 수수료7)를 지불하는데, 이 수수료는 대체로 개발규모에 비례하여 산정된다. 이 수수료는 계획 서비스의 비용 중 일정 부분을 충당하기 위해 의도된 것이다. 마지막으로 지방정부당국이 공공계획의 목록(public planning register)을 보관한다. 이해관계 집단이 그들에게 영향을 미칠 가능성이 있는 환경적 변화를 인식할 수 있도록 모든 신청과 결정은 이 목록에 기록된다.
6) Ibid. pp48-49.
7) 예컨대 주택을 건설할 때 지불해야 할 수수료는 개발신청에 대해 개략허가승인을 받으면 부지 내에서 0.1 헥타르 당 ￡190, 최대 ￡4,750이며, 그 밖의 경우에는 개발에 따라 새로 만들어지는 주택 1호당
￡190, 최대 ￡9,500이다.
<그림 5-1> 개발통제과정
자료 : Rydin Y. 1998.Urban and Environmental Planning in the UK. London : Press. p222.
<그림 5-2> 신청서 양식
(계속)
12. 결정서한(decision letters)이 이용되는가?(if in existence, but not available obtain from LPA)
13. 만약 제안된 개발이 수행된다면, 이 부동산에 몇 명의 인원이 고용될 것인가?
⒜ 정규직(full time) ⒝ 임시직(part time) 14. 부동산 내에서 거주하는 이가 있는가? 예/아니오 15. 만약 ‘예’라면, 몇 명인지 기술
16. 주차 요구조건(car parking requirements)의 계산
⒜ 거주인 ⒝ 정규직 고용인
⒞ 임시직 고용인 ⒟ 부동산 이용이 가장 바쁠 것으로 예상되는 시간대의 방문자 17. 고객이 해당 부동산에 근접한 지역에 부동산을 소유하고 있는가? 예/아니오 18. 만약 ‘예’라면, 최근의 용도 및 기존 consents에 관한 세부사항 제시 19. local land charges에 최근의 관련 조사기록 및 Enquiries of the Local
Authority의 답변이 있는가? 예/아니오
자료 : Brand. C. 2001. Planning Law(4th ed.). pp22-25.
<표 5-3> 개략적인 계획허가 결정절차 1.〔신청자와 지방정부당국간의 사전신청 논의〕
2. 신청자가 지방정부당국에 신청서 제출 3. 지방정부당국의 신청서 검토, 기록, 인정 4. 법적, 비법적 자문가들과 공개적인 자문
5. 계획공무원이 부지방문, 계획위원회에 제출할 보고서 작성 시작 6. 공개자문의 결과를 지방정부당국에 제출
7.〔최종 결정전에 신청자와 지방정부당국은 신청이 허용 가능하도록 하는 심도 있게 논의〕
8. 계획공무원이 보고서작성을 완료한 후 자체적으로 위임된 권한에 따라 허가와 불허 판정을 내리거나, 허가나 불허에 관한 권고와 함께 신청을 지방정부당국의 계획위 원회에 송부
9. 계획위원회가 계획의 허가와 불허를 결정
10. 신청자에게 결정내용을 통지하고, 결정내용을 계획목록에 기록
11.〔신청이 불허되었거나 부담스런 조건이 부과된 경우, 신청자는 결정내용에 불복 하여 중앙정부의 환경부 장관에게 이의제기를 제기 가능〕
자료 : DoE Annual. 1988f.Town and Country Planning(Applications) Regulations. Lond Wright A. 1991.Planning for Householders. London : Planning Aid; DoE Annual.
and Country Planning(General Development Procedure) Order. London : HMSO.
주 :〔 〕= 절차에서 필수적이지 않은 단계
이러한 사무적인 단계가 모두 완료된 후, 결정에 앞서 제안을 평가하는 기술적 인 작업을 하게 된다. 대부분의 신청서는 기초정부(district council)의 계획담당부 서에서 처리한다. 만약 신청이 광역정부인 카운티에 해당하는 문제라면, 카운티 당국으로, 이른바 ‘call-in’ 신청서 즉, 중대한 원칙상의 문제가 포함되어 있는 신 청의 경우에는 중앙의 환경부로 신청서를 보내기도 한다. 토지이용결정은 미래 에 대한 함의를 지닐 수 있으므로, 중대한 문제들이 간과되지 않게 하기 위해서 는 이해관계집단의 자문을 받는 것이 필수적이다. 이때 피자문가들은 법적이든 비법적이든 상관없다. 제안이 구조계획의 내용과 갈등을 일으키거나, 구조계획 의 실행에 매우 중요할 경우, 자문을 받는다. 그밖에 자기관할구역이 제안의 영 향을 받게되는 경우에는 해당 지방정부당국이, 간선도로와 관련이 있는 경우에
는 교통부가, 상수도나 하수도 처리 또는 그와 비슷한 설비 문제의 경우에는 수 자원당국이, 상당한 양의 질 좋은 농지가 손실되는 경우에는 농림부가, 신고해야 될 정도로 많은 양의 위험물질이 노출된 경우에는 환경기구가 중요한 법적으로 자문을 받을 수 있는 지위에 서게 된다. 교구와 지역사회의회는 일반적으로 그들 이 논평할 수 있는 지역에 관계된 신청을 받는다. 거주자연합과 같은 비법적 피 자문인들도 역시 포함된다. 어떤 경우 자문의 결과는 지침(direction)에 따라 지방 정부당국의 결정에 우선할 수도 있다. 만약 제안이 개발계획에 반하는 상당한 위 반사항(departure)을 포함하고 있거나, 주요한 고속도로 주변의 개발 또는 접근을 포함하고 있는 경우, 환경부장관은 이러한 지침을 발행할 수 있다. 피자문인들은 일반적으로 최소 14일간 대답할 시간을 갖게 된다. 대답이 늦어지면, 결정과정도 지체된다.
결정단계에서는 필요한 모든 정보들이 모아진다. 이러한 정보들은 소위 ‘중요 한 고려사항들’(material considerations)이다. 이러한 정보들은 계획공무원들에 의 해 구술이나 보고서를 통해서 지방정부 계획위원회에 보고된다. 중요한 고려사 항은 중앙정부의 규제와 지침, 개발계획, 자문에 응한 내용, 제안과 관련부지의 물리적 특징을 포함한다. 도시및농촌계획법(1990) 제70조는 지방정부당국에게
“개발계획은 개발신청과 다른 모든 중요한 고려사항에 있어서 중요하므로 개발 계획의 규정에 대하여 주의를 기울이라”고 요구하고 있다. 조드렐 은행(the Jodrell Bank)의 사례에서(Stringer vs Minister of Housing and Local Government 1971, 1 All ER 65), 쿡 판사는 “토지의 이용 및 개발에 관련된 모든 고려사항은 계획 고려사항으로 간주되기에 적당한 사례이다...”라고 말했다.8) 계획결정시 중 요한 고려사항을 고려해야 하는 것은 법적 요구이기 때문에, 이것은 지방정부당 국이 어떠한 중요한 고려사항도 간과해서는 안되며, 중요하지 않은 고려사항은 고려하지 않는다는 뜻으로 해석될 수 있다.
지방정부당국은 조건부 허가, 불허, 무결정(불허와 유사)과 같은 유형의 결정
8) Casely-Hayford M. 1995.Practical Planning : Permission and Application. London : FT Law and Tax. p126.
을 내릴 수 있다. 일반개발명령의 제22항은 불허나 조건부과시에는 이유가 있어 야 한다고 규정하고 있다. 지방정부당국은 공식적으로 신청을 접수하고 수수료 를 받은 뒤 8주 이내에 결정을 내려야 한다. 이 기간은 신청자와의 합의에 따라 연장될 수 있다. 무결정은 잠정적인 불허판정이며, 의의제기가 가능하다. 이러한 조치는 지방정부당국이 결정을 내림으로써 정치적인 비난을 모면하고자 할 때 사용되며, 이후에 결정을 중앙정부에 요청하게 된다.
지방정부당국이 일단 결정을 내리면, 이 결정사항은 신청자에게 서면으로 통 보된다. 이때 계획허가이득(planning gain)이나 계획의무합의(planning obligation agreement)사항도 함께 송부된다. 특히 주의해야 할 기본적 사항이 있다. 여러 정 당한 허가는 토지의 동일한 필지에도 적용되며, 이 허가는 모두 지방정부당국에 서 허용한 것이므로, 시장수요에 따라 어떤 것을 실행하느냐는 신청자에게 달려 있다. 계획허가가 토지와 함께 움직이는 것이므로, 계획허가를 이행해서 이익을 얻으려고 하는 다른 집단에게 계획허가의 이익을 판매할 수 있다. 신청자들에게 는 허가를 반드시 시행해야 하는 의무가 없으며, 따라서 허가를 소멸시킬 수 있 다. 계획허가는 일반적으로 거의 모두 실행된다. 조건은 이것을 확실하게 하기 위해 부과되고 있다. 예를 들어 조경이 모두 만들어지기 전에는 건물을 이용할 수 없다. 이것은 비용절감의 충동으로부터 쾌적성을 확보하기 위한 것이다. 개략 적 계획을 충족시키기 위해서는 한 세트 이상의 세부지침이 필요하기 때문에 개 략신청은 어려운 문제를 야기할 수 있다.
원래의 제안이 수정되어 만들어진 복잡한 신청에서는 무엇이 결정되었는지를 반드시 명확히 할 필요가 있다. 종종 승인된 개발을 실행할 때 요구조건이 첨부 되기도 한다. 전후 시기에는 허가가 영구적으로 이루어졌다. 그러나 영구적 허가 는 계획수립에 피해를 주었다. 현재에는 완전한 계획허가(full planning
원래의 제안이 수정되어 만들어진 복잡한 신청에서는 무엇이 결정되었는지를 반드시 명확히 할 필요가 있다. 종종 승인된 개발을 실행할 때 요구조건이 첨부 되기도 한다. 전후 시기에는 허가가 영구적으로 이루어졌다. 그러나 영구적 허가 는 계획수립에 피해를 주었다. 현재에는 완전한 계획허가(full planning