개발행위를 하려고 하는 자는 원칙적으로 개발허가의 신청을 하고, 허가권자 는 신청내용이 법령에서 정하는 허가기준에 적합한가를 판단하게 되지만, 법은 일정조건을 충족하는 개발행위에 대하여는 개발행위에 해당하더라도 허가를 요 하지 않는 경우를 정하고 있다.
(1) 도시계획구역 및 준도시계획구역내에서의 개발행위
도시계획구역 또는 준도시계획구역내에서 개발행위를 하는 경우에는 원칙적 으로 개발허가를 받지 않으면 안되지만, 도시계획법은 특히 개발허가를 필요로 하지 않는 경우를 열거하고 있다. 개발행위에 해당하는 경우이더라도 그 규모·
안정성·지역환경에의 영향 등 법의 목적을 저해하지 않는 개발행위는 규제할 필요가 없으므로 법 제29조는 그와 같은 행위를 허가불요로 한 것이다. 그 개요 는 시가화구역과 구역구분이 정해져 있지 않은 도시계획구역 또는 준도시계획구 역내에서 소규모의 개발행위, 시가화조정구역과 구역구분이 정해져 있지 않는 도시계획구역 또는 준도시계획구역에서 농림어업관계의 건축물 등, 역사 등 공 익상 필요한 건축물, 국가 등 공적 단체가 행하는 행위, 도시계획사업 등 공적사 업, 재해에 의한 응급조치, 경미한 행위 등 여러 가지 관점에서 규정하고 있다.
허가를 받지 않아도 되는 개발행위는 다음과 같다(법 제29조제1항).
① 시가화구역, 구역구분이 정해져 있지 않는 도시계획구역 또는 준도시계획 구역내에서 행하는 개발행위로서 그 규모가 각각의 구역구분에 따라 정령(政令) 에서 정하는 규모미만인 개발행위(동항 제1호). 이에 따라 정령은 다음과 같이 규정하고 있다(령 제19조제1항 본문).
㉮ 시가화구역은 1,000㎡(시가화의 상황에 따라 무질서한 시가화를 방지하기 위해 특히 필요가 있다고 인정되는 경우에는 300㎡ 이상 1,000㎡ 미만)
㉯ 구역구분이 정해져 있지 않는 도시계획구역 및 준도시계획구역은 3,000㎡
(시가화의 상황 등에 따라 특히 필요가 있다고 인정되는 경우 300㎡ 이상 3,000㎡
미만)
위 ㉮㉯의 예외적인 경우 도도부현의 규칙(지정도시 등의 구역에서는 지정도 시 등의 규칙)으로 구역을 한정하여 그 범위 내에서 규모를 따로 정하도록 하고 있다(동조동항 단서).
㉰ 도(都)의 구역(특별구가 존재하는 구역에 한한다) 및 시정촌에서 그 구역의 전부 또는 일부가 ㉠ 수도권정비법에서 규정하는 기성시가지 또는 근교정비지 대, ㉡ 긴끼권(近畿圈)정비법에서 규정하는 기성도시구역 또는 근교정비구역, ㉢ 중부권개발정비법에서 규정하는 도시정비구역 내에 있는 구역의 경우 시가화구 역의 적용은 500㎡로 하도록 하고 있다(동조제2항).
이들 시가화구역내 소규모개발행위는 건축기준법상 건축확인시 접도의무, 부 지에 대한 규제, 배수 등의 체크를 받는 것만으로 충분하다고 생각되기 때문이
다. 반면 시가화조정구역에서는 이와 같은 면적에 의한 완화는 없다. 300㎡까지
시설 등 외에 토지수용법 제3조의 수용적격사업의 대부분을 그대로 열거하고 있 다. 학교 가운데 대학과 각종학교가 제외된 것은 이들은 시가지형성상 필요 불가 결한 시설로 인정되지 않고, 또한 주변의 시가지를 촉진할 우려가 비교적 크므로 개발허가를 요하는 것으로 되어 있다.
④ 국가·도도부현·지정도시 등, 도도부현지사의 권한에 속하는 사무의 전부 를 처리하게 된 시정촌(이하 ‘사무처리시정촌’이라 한다), 도도부현·지정도시 등 혹은 사무처리시정촌이 그 조직에 부가하고 있는 일부사무조합, 광역연합, 전부 사무조합, 역장사무조합 혹은 항무국 또는 도도부현·지정도시등 혹은 사무처리 시정촌의 설치단체인 지방개발사업단이 행하는 개발행위(법 제29조제1항 제4 호). 허가권자 또는 그와 동등 이상의 기관은 당연 도시계획과 조정이 취해진 개 발을 행한다고 생각할 수 있으므로 적용제외로 하고 있다. 그러나 시정촌, 민법 상 법인인 제3섹터인 지방공사는 포함하지 않고 있다.
⑤ 도시계획사업, 토지구획정리사업, 시가지재개발사업, 주택가구정비사업의 시행으로서 행하는 개발사업(법 제29조제1항 제5호∼제8호). 이들 사업은 관계 법령에서 개발허가에 준한 규제가 별도로 있어 도시계획적으로 충분한 배려하에 서 행해지기 때문이다.
⑥ 공유수면매립법 제2조의 면허를 받은 매립지에서 동법 제22조의 준공인가 를 받지 않은 곳에서 행하는 개발행위(법 제29조제1항 제9호). 이는 동법 제2조, 제3조에서 양호한 택지조성등을 위해 별도로 지사의 허가 등을 받도록 하는 등 규제가 있어 따로 규정할 필요가 없기 때문이다.
⑦ 비상재해를 위해 필요한 응급조치로서 조속히 행할 필요가 있는 경우(법 제 29조제1항 제10호)
⑧ 통상의 관리행위, 경미한 행위 기타 행위로서 정령에서 정하는 것(법 제29 조제1항 제11호). 경미한 행위 기타 행위는 무질서한 시가화의 방지라는 견지에 서 현저한 폐해가 발생하지 않는 것으로서 정령에서 정하는 행위이다(동법 시행 령 제22조 참조).
(2) 도시계획구역 및 준도시계획구역 밖의 구역
도시계획구역 및 준도시계획구역 밖의 구역에서 그에 따라 일정한 시가지를 형성한다고 예측되는 규모로서 정령에서 정하는 규모 이상의 개발행위를 하려고 하는 자는 미리 국토교통성령에서 정하는 바에 따라 도도부현지사의 허가를 받 아야 한다. 단, 다음에 열거하는 개발행위에 대하여는 그러하지 아니하다(법 제 29조제2항).
① 농업·임업 혹은 어업용에 공여하는 정령에서 정하는 건축물 또는 이들의 업무를 영위하는 자의 거주용에 공여하는 건축물의 건축용에 공여할 목적 으로 행하는 개발행위
② 위 (1)의 ③부터 ⑤까지 및 ⑦부터 ⑨까지에 열거하는 행위
(3) 2이상의 구역에 걸치는 경우
개발구역이 시가화구역, 구역구분이 정해져 있지 않는 도시계획구역, 준도시 계획구역 또는 도시계획구역 및 준도시계획구역 밖의 구역 중 2 이상의 구역에 걸치는 경우 위 (1) 및 (2)의 적용에 대하여는 특례를 규정하고 있다(법 제29조제 3항). 개발허가가 불요로 되기 위한 요건은 다음과 같다(령 제22조의3제1항).
① 당해 개발구역의 면적합계가 1ha 미만인 것
② 시가화구역, 구역구분이 정해져 있지 않는 도시계획구역 또는 준도시계획 구역 중 2 이상의 구역에서 개발구역의 면적합계가 당해 개발구역에 관련 하는 각각의 구역에 대하여 령 제19조의 규정에 의해 개발행위의 허가를 요하지 않는다고 하는 규모 중 가장 큰 규모미만인 것
③ 시가화구역에 있어서 개발구역의 면적이 1,000㎡(령 제19조제2항의 규정이 적용되는 경우에는 500㎡) 미만일 것. 단, 동조제1항 단서의 규정에 의해 도 도부현의 규칙에서 따로 규모가 정해져 있는 경우에는 그 규모미만일 것
④ 구역구분이 정해져 있지 않는 도시계획구역에 있어서 개발구역의 면적이
3,000㎡(령 제19조제1항 단서의 규정에 의해 도도부현의 규칙으로 따로 규 모가 정해져 있는 경우에는 그 규모) 미만일 것
⑤ 준도시계획구역에서 개발구역의 면적이 3,000㎡(령 제19조제1항 단서의 규 정에 의해 도도부현의 규칙으로 따로 규모가 정해져 있는 경우에는 그 규 모) 미만일 것
또한 개발구역이 시가화구역, 구역구분이 정해져 있지 않는 도시계획구역 또 는 준도시계획구역과 도시계획구역 및 준도시계획구역 외의 구역에 걸쳐있는 경 우에는 개발허가가 불요로 되기 위한 요건(법 제29조제2항의 규정)은 당해 개발 구역의 면적합계가 1ha 이상인 개발행위에 대하여 적용한다(령 동조제2항).