정책과 시장
KRIHS 국토연구원부동산시장 조사분석 겨울호 _ 2016. 1 VOl. 12
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들어가는 글
최근 주택시장의 주요 이슈는 주택 공급이다. 저금리 상황이 지속되면서 전세가격이 계속 오르자 전세 값에 부담을 느낀 가구가 주택을 구입하는 방향으로 전환하면서 주택구매 수요가 증가했다. 그 결과 지난해에는 분양시장을 중심으로 주택시장의 호조세가 두드러지게 나타났다.
그러나 분양시장 과열에 대한 우려가 채 가시기도 전에 우리는 어느새 공급과잉에 대해 걱정하기 시작했다.
이 자체는 그렇게 중요한 이슈가 아닐 수 있다. 시장에서의 수급 불일치는 늘 있는 현상이기 때문이다. 그러나 작금의 논란은 금융위기 이후 미분양이 16만호까지 쌓이면서 사회적인 문제로까지 확대되었던 경험을 가지고 있어 우려의 목소리가 나오는 것도 무리가 아니다. 더욱이 가계부채와 지난해 연말 미 연준이 기준금리를 인상하면서 국내 기준금리 인상시점이 다가오고 있다는 점을 감안해 볼 때 논의가 필요한 사안이기도 하다.
인허가 통계와 공급자의 조정
최근 주택 인허가 통계를 보면 과거 5년간 보다 물량은 많은 편이나 2008~2010년 부족분을 감안한다면, 증가 추세인 것은 확실해 보인다. 그러나 부분적으로 기저효과에 의한 착시현상도 있다. 일상적인 변동으로 볼 수 있다는 것이다. 주택 인허가 물량은 2008~2010년 연평균 47만호 수준이고, 2011년~2015년 연평균 66만호 수준이다.
특히 인허가가 크게 증가했던 2011년 이후에 아파트 비중은 오히려 감소하고 있어 상대적으로 선호가 강한 아파트의 공급량 부족분 회복이 더디게 진행된 것으로 해석할 수 있다. 공급에 대한 소진 여력은 충분할 수 있다는 것이다. 2015년 아파트 인허가 비중은 2008~2015년 평균인 56%보다 큰 58% 수준이나 인허가 물량이 증가한 2011년 이후 아파트 비중은 53%로 그 이전
주택 공급 : 우려와 현실
※ 외부 필자의 기고는 국토연구원의 견해와 다를 수 있습니다.
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평균인 60% 수준 보다 월등히 부족했다.
인허가 물량은 “분양-착공-준공-입주”의 단계를 거쳐 시장에 공급되기 때문에 각 단계에서의 진행 속도가 다르다면 실제로 시장에서(특히 입주 시점에서) 체감하는 공급량은 다르게 나타날 것이다. 2015년 분양호조로 30%대 머물렀던 착공률이 61.4%로 상승하였다. 입주물량 과다를 추정하는 중요한 근거이다. 그러나 착공률, 준공 시점 등이 공급자에 의해 조절될 수 있다면 공급 문제는 단순히 인허가 통계에서만 존재하는 허수일 가능성이 있다. 최근 우려는 공급자도 공동으로 인식하고 있기 때문에 스스로 속도를 조정할 가능성이 크다. 그렇다면 인허가 물량 증가가 즉각적인 공급증가로 이어지지 않을 것이고 지금 시장에서 확산되고 있는 우려는 기우에 지나지 않을 것이다.
아파트 분양물량과 입주물량
분양물량은 수급 상황을 고려한 계획물량이 반영되는 것으로 평균 수준의 공급량에 수렴하는 형태로 나타났다. 주거실태조사를 보면 임차가구 평균 거주기간은 3.5년으로, 대략 평균 2번의 임차계약을 체결하는 것으로 보인다. 그렇다면 실제 시장에서의 수급 변화는 5년 내외 주기로 나타날 것이다. 임차가구 주거이동을 잠재적인 시장 수요로 간주한다면 실제 공급물량과 5년 (이동)평균값을 비교하는 것이 필요하다.
2016년 예상 분양물량은 평균 이하로 떨어져 과소공급으로 전환된다. 이러한 측면을 고려하면 분양물량 기준으로 공급과잉이라는 결론을 내리는 판단은 유보적이다. 지역별로 살펴보아도, 전국, 광역시, 지방 모두 2016년부터 분양물량이 평균 수준 이하로 떨어지는 것으로 추정된다.
다만, 2008~2016년의 분양물량 합계와 평균 이상 공급된 물량 비중은 경기도, 부산, 충북이 상대적으로 크게 나타나 지역별 차별적으로 나타나는 한정된 문제일 수 있다.
입주 물량은 신규로 공급된 주택이 재고주택으로 편입되는 물량이며, 분양물량과 일정한
권 주 안
주택산업연구원장
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시차가 있으나 평균 수준에 수렴하는 패턴을 보이는 것은 분양물량과 같다. 5년 평균 입주물량을 적정한 공급량으로 간주하고, 5년 평균 대비 과소하게 나타나면 향후 공급량은 수요로 소진될 수 있을 것이다.
입주물량은 2014년을 전후로 과소공급이 과다로 전환된 것으로 나타난다. 분양물량과는 전환 시점이 느리게 나타난다. 입주물량은 2011~2016년의 경우, 2000년대 평균수준인 29만호보다 과소 공급되었다. 누적 물량통계로 보면, 과다 공급 현상은 뚜렷하지 않다. 2008년 이후 입주물량의 과소 현상이 2014년 전후로 나타난 과다 현상 보다 크기 때문에 중기적으로 보면 공급과잉은 발생하지 않을 것이다. 특히 서울, 경기도, 광역시의 경우 입주물량이 과소 정도가 상대적으로 커 공급량 증가의 부작용은 없을 것으로 보인다.
미분양 문제 해결 가능성
우리는 글로벌 금융위기 이후 16만호까지 쌓인 미분양 문제를 해결하기 위해 2006년 6월 지방미분양해소대책을 시작으로 다양한 정책수단을 활용했다. 부분적으로 구조조정이 미흡했던 점을 지적할 수 있겠으나 국민경제의 안정적 연착륙이라는 점에서 긍정적 평가도 가능하다.
정부는 다양한 정책을 통해 미분양 물량 매입을 유도하였고, 미분양으로 인해 자금순환이 어려워진 기업을 대상으로 다양한 현금확보 방안을 제시하였다.
그 중 가장 효과적이었던 것은 당시 대한주택보증(현 주택도시보증공사)의 환매조건부 미분양매입이었다. 분양가격의 50% 수준으로 매입하여 일정 기간 후 사업자가 분양을 통해 다시 환매해 가는 형식으로 유동화의 자금조달 가능성을 십분 활용한 케이스이다. 대한주택보증의 경우, 매입한 미분양 물량이 정상적으로 소진되지 않더라도 전세매출을 통해 현금 확보가 충분히 가능했다는 점에서 리스크는 거의 없었다. 사업자는 현금 흐름을 부분적으로 정상화시킬 수 있는 기회를 가질 수 있었고, 은행 등 금융기관의 대출채권도 안정적으로 상환되어 금융권의 부실로 확산되지 않았다. 이외에도 다양한 미분양 출구전략이 있다는 점에서 설혹 공급과잉이 길어져 미분양이 다시 발생한다 하더라도 경제에 악영향을 줄 요인은 각종 대책을 통해 제거할 수 있으므로 우려할 이유가 없다.
글로벌 금융위기 이후 주택시장의 가장 큰 변화는 임차수요가 강세이고 전세가격이 지속적으로 상승한다는 것이다. 전세수요가 많다는 것은 시장에서 발생하는 미분양(또는 미입주) 물량을 전세로 전환할 경우, 유효수요에 의한 소진이 가능하다는 것을 시사한다. 즉 기 공급된 물량에 의한 미분양(또는 미입주)에 대한 출구전략이 될 수 있다. 분양매출 만큼의 자금회수는 안되더라도 전세가율이 70% 내외 수준이기 때문에 공급자 입장에서도 자금회수가 가능하기
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때문에 미분양의 전세전환은 가능한 대안으로 판단된다.
다양한 통계수치를 가지고 현재의 주택시장을 점검해 보면, 현재의 공급시장 상황을 공급과잉이라고 진단하기에 근거가 충분하지 않다. 설혹 미분양이 발생하더라도 부작용을 최소화할 수 있는 출구전략도 있다. 과거 경험치를 통해 우리가 얻었던 상처를 떠올리게 한다는 점에서 우려하는 것은 마땅하나, 지나친 우려는 정상적인 시장 작동을 저해할 수 있다. 일자리 창출과 주거복지 증진의 두 마리 토끼를 잡아야 하는 현 여건에서는 득 보다 실이 많을 것이다.
