전월세시장 변화의 양상과 시사점*

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심층분석

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KRIHS 국토연구원부동산시장 조사분석 겨울호 _ 2015. 1 VOl. 08

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임차시장이 전세 위주에서 월세로의 구조적인 변화가 발생하면서 지역적인 차별화 현상이 심 화되고 있다. 임차시장 구조변화는 매월 월세지급의 부담을 요구하고 또한 높은 전월세 전환율 로 인하여 전세금 목돈 마련이 어려운 서민들의 주거불안을 심화시키는 문제를 야기하고 있다.

그러나 현재 정책수립시 기초가 되어야 할 현황과 관련한 임차가구의 주된 임차형태 변화(전세

→ 월세)에 대한 세밀한 자료 및 분석의 부족으로 인하여 임차시장 구조변화의 공간적 분포에 대 한 이해와 파악이 어렵다. 따라서 현제의 일반적이고 전국적인 대응전략은 지역적으로 차별화 되는 양상에 대응하지 못하는 한계를 내포하고 있다. 임차시장 구조변화 시기에 맞는 맞춤형 주 거안정과 지역적으로 차별화되는 시장 대응을 위해서는 지역별 전월세 전환의 양상 및 특성에 맞춘 정책의 수립이 필요하다.

따라서 본 고에서는 최근 발생하는 임차시장 변화의 양상을 미시적으로 분석한다. 이를 위해 지역별, 주택유형별, 점유형태별, 가격대별, 연령대별 특성을 고찰하고 정책적 시사점을 도출하 고자 한다. 분석의 대상은 국토교통부 전월세 실거래 자료를 사용하였으며, 분석기법으로 커널 밀도 분석이 적용되었다.

1) 임차시장의 구조변화 추세

2011~2014년 상반기까지 가용한 전월세 실거래 자료 전수를 활용한 분석 결과, 임차시장에서 전월세 전환이 빠르게 발생하고 있음이 확인되었다. 전월세 거래의 비중은 2011년 전세:월세가

* 본 고는 국토연구원 보고서 「임차시장 구조변화에 따른 맞춤형 주거안정 제고방안 연구」를 바탕으로 내용을 수정・보완한 것임

전월세시장 변화의 양상과 시사점*

박미선 (국토연구원 미래전략TF팀장)

1 ^서론

2 임차시장 구조변화의 특성 분석

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부동산시장 변화와 진단 인포그래픽스심층분석정책과 시장지역 아파트 시장 동향지금 세계 부동산시장은?부동산시장 연구 동향

66:34에서 2014년 상반기 기준 57:43으로 변화했으며 전세 거래비중이 지속적으로 축소되고 있 다. 2011년 이후 전국적으로 전세가 6% 감소하였으나 월세는 22% 가량 거래가 증가하여 빠른 월 세 전환을 보여주고 있다. 전체 거래의 2/3 이상은 수도권에 집중되어 있다. 수도권에 비해 비수도 권이 월세 비중이 높았으나 여전히 전세물량의 축소, 월세전환이 두드러지고 있다. 특히, 부산, 울 산, 경남 지역은 월세비율이 50% 가까이로 이미 상당히 높았던 곳인데도 불구하고 여전히 월세로 의 전환이 발생하고 있다. 강원, 충남, 전남과 같은 도지역에서도 월세가 빠르게 증가하고 있다.

전세거래 비중 변화 월세거래 비중 변화

2012년 상반기 2014년 상반기 2012년 상반기 2014년 상반기

<그림 1> 전월세 거래 비중 변화의 지역적 양상

2) 전세 변화양상

전세시장 변화양상을 분석한 결과 전세보증금 5천만원 미만의 저렴한 전세 공급이 축소하고 고액전세가 증가하는 현상이 발견되었다. 3억원 이상 고액전세 증가는 대부분 수도권에서 발생 하는 지역적 현상이다. 전체적으로 3억원 이상 전세의 거래비중이 2011년 4%에서 2014년 8%로 증가하였다. 특징적인 것은 감소 및 집중 현상도 동일한 행정구역 내에서 국지적으로 발생하고 공간적으로 집중하고 있다는 것이다. 이는 민간임대시장에 거주하는 저소득층 거주가구의 주거 안정에 저해요인으로 작용하게 된다.

자료 : 국토교통부 전월세 실거래가 신고자료

<그림 2> 전세보증금 규모별 변화양상 <그림 3> 연도별 전세보증금 규모별 분포

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소액전세 및 고액전세 변화의 공간적 집중 현상은 커널밀도 분석¹⁾을 통하여 쉽게 확인가능하다.

전세보증금 5천만원 미만 변화 커널밀도분석 전세보증금 3억원 이상 변화 커널밀도분석

주 : 붉은 색이 짙을수록 거래 증가가 집중분포하고 있음, 초록색이 짙을수록 거래 감소가 집중분포함을 의미함 자료 : 국토교통부 전월세 실거래가 신고자료

<그림 4> 저렴전세 및 고액전세 변화의 공간분석

3) 월세 변화양상

월세보증금은 95%가 1억 미만, 5천만원 미만이 대다수(78%)를 차지하고 있다. 그런데 지난 시 기동안 변화를 보면 1천만원 미만, 1천만원대의 소액보증금 월세가 급격히 증가하고 있다. 그러 나 월세는 월세보증금 규모와 상관없이 20~40만원대 월세에 집중분포하고 있다. 지역별로는 대 전, 광주, 전북, 충남북, 제주와 같은 지역은 1천만원 미만 증가가 50% 이상을 점유고 있으며, 서 울, 인천, 경기는 1천만원 미만, 1~2천만원, 2~3천만원 월세가 고루 증가하는 양상이다. 월세보증 금 5천만원 미만 물량은 서울, 수도권, 대도시를 중심으로 증가하고 있다. 그러나 서울시내에서 도 일부지역에 집중분포 및 증가(영등포, 구로, 금천 등) 현상이 나타나고 있다.

2011년~2013년 사이의 변화 2012년 상반기~2014년 상반기 사이의 변화

<그림 5> 월세보증금 규모별 변화(보증금 1억 원 미만)

1) 커널밀도분석(kernel density analysis)은 공간상에 분포하고 있는 현상에 대하여 점(point) 개체의 분포를 바탕으로 하여 일정 지역의 공간밀도를 추정하는 방법

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소액보증금 월세가 급증하고, 고가월세도 일부 지역에서 증가하는 양상을 확인할 수 있다. 2년 전과 비교할 때 월세보증금 2천만원 미만의 물량이 어떤 차이를 보이는 지 살펴보면, 일부지역 에서 집중적으로 증가하고 있음을 알 수 있다. 이는 전세보증금 5천만원 미만, 특히 2~4천만원 미만 전세가 감소하는 것과 맥을 같이 한다.

월세보증금 2천만원 미만 변화 커널밀도분석 월세보증금 1억원 이상 변화 커널밀도분석

주 : 붉은 색이 짙을수록 거래 증가가 집중분포하고 있음, 초록색이 짙을수록 거래 감소가 집중분포함을 의미함 자료 : 국토교통부 전월세 실거래가 신고자료

<그림 6> 소액보증금 월세 및 고액월세 변화의 공간분석

4) 생애주기별 변화양상

생애주기별 전월세시장 변화 분석 결과 30대, 40대가 전체 거래의 60%를 차지하는 주요한 대 상으로 나타났으나 최근 20대의 진입증가가 확연히 드러나고 있다. 20대의 경우 임차유형(전세, 월세) 간의 차이 및 주택유형(아파트, 비아파트) 간의 격차가 현격하게 드러나고 있다. 보증금 규 모에서 아파트는 비아파트에 비해 2배가 차이난다. 이러한 차이는 부모세대로부터의 부가 이전 되었을 가능성을 보여주기 때문에 세대간 격차(inter-generational gap)를 드러내고 있다. 또한 더 나아가 이들이 주택시장에서 실수요자로 내집 마련을 하게 될 시기에는 현재의 출발점이 다 름으로 인한 격차가 확대되어 세대내 격차(intra-generational gap)로 발생할 가능성을 내포하 고 있으므로 정책적인 고려가 요구된다.

<표 1> 주택유형별 전월세 금액 변화(20대의 경우)

(단위: 만원)

구분 평균 가격

2011년 2012년 2013년 2014년 상반기

전세 보증금

아파트(a) 9,213 10,370 11,040 11,940

비아파트(b) 4,757 5,256 5,646 5,903

비율(a/b) 1.9 2.0 2.0 2.0

월세 보증금

아파트(a) 2,675 2,837 2,854 3,079

비아파트(b) 1,709 1,806 1,796 1,738

비율(a/b) 1.6 1.6 1.6 1.8

월세 아파트 46 46 46 44

비아파트 33 34 34 35

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5) 주택유형별, 주택규모별 변화양상

주택유형별로는 아파트가 비아파트에 비해 월등히 높은 가격수준을 보인다. 아파트는 비아파 트에 비해 전세가격이 2.4~2.6배, 월세보증금 2.1~2.8배, 월세 1.4배 이상 높게 나타난다. 또한 아 파트가 비아파트에 비해 중대형 규모의 주택 비중이 높다. 비아파트는 전 연령대에서 40㎡ 이하 의 소형이 차지하는 비중이 매우 높음을 알 수 있다. 동일한 주택유형에서 비교하는 경우에는 전 세가 월세에 비해 중대형 주택의 비중이 높다. 월세는 40㎡ 이하, 40~60㎡ 규모의 주택이 차지하 는 비중이 전세보다 높게 나타난다. 또한 같은 주택유형, 점유형태에서는 연령대별로 20대가 가 장 작은 주택을 소비하는 비중이 높다. 가구 확장기인 40대, 50대가 다른 연령대에 비해 가장 큰 주택을 소비하는 비율이 높게 나타난다.

전 세 월 세

아 파 트

비 아 파 트

<그림 7> 연령대별 전월세 주택규모 분포 비교(2013년)

전월세시장은 전세 우위에서 월세로의 전환이 발생하고 있다. 그러나 일부에서 이야기되는 것 과 같이 전세가 완전히 사라지거나 전면적인 월세로만 재편되는 것은 아니다. 임차인의 전세 선 호로 인해 전세거래 물량이 여전히 상당한 비중을 차지하고 있음이 확인되었고 월세 거래가 증 가하고 있음도 주지의 사실이다.

문제는 월세로의 전환이 발생하면, 추가적인 월임대료 지급으로 인해 가계부담이 가중된다는 것이다. 특히 저소득가구의 경우에는 저렴한 전세물량이 급격히 감소하고 비슷하거나 더 낮은 보증금의 월세거래가 증가하고 있으므로, 추가적인 보증금 마련이 어려운 경우 월임대료 부담 이 불가피하다. 따라서 자가 중심, 전세 위주의 정책을 저소득 임차가구 월세가구를 위한 지원으

3 ^{결론 및 시사점}

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로 전환하는것이 필요하다. 이러한 측면에서 지난 10.30 대책은 긍정적인 정책적 전환이다.

이와 함께 고려해야 할 점은, 전월세시장의 변화가 지역적으로 특화된다는 것이다. 예를 들면 광주, 전남, 충북, 경북과 같은 지역은 전세감소 물량이 대부분 보증금 5천만원 미만으로 드러났 다. 이에 비해 서울, 경기, 인천과 함께 경남에서는 5천~1억 구간의 전세감소가 두드러지고 있어 동일 시·도 내에서도 보증금 규모별 증가, 감소지역이 다르고 또한 집중되고 있음을 확인하였다.

지역에 적실하고 저소득층 주거안정에 실효성 있는 정책을 위해 해당 금액대의 물량 감소가 빠 른 지역에 적절한 전세임대 공급을 확대하는 방안을 검토해야 한다.

따라서 정부는 저렴전세 확충을 위한 프로그램을 마련하고 지역시장 모니터링 체계를 구축하 는 대응이 필요하다. 또한 이와 같은 데이터에 기반한 정책수립을 통하여 공간의존적, 국지화하 는 시장변화에 대처해야 한다. 또한 전세금 상승에 따른 소비자보호 장치를 강화해야 할 것이다.

최초 주택시장에 진입하는 원인은 진학, 분가, 결혼, 취업 등 신규가구 형성을 통해서이다. 전세 및 월세 모두에서 거래가 증가한 연령대는 20대로, 주택정책 주요 고려대상으로 부상하고 있다.

서울, 부산 등 대학 밀집 지역에서 20대 월세비중이 확연히 높게 나타나고, 대전, 충남, 경북이 그 뒤를 따르고 있어 해당 지역들이 20대 대학생용 저렴한 월세 공급 필요성이 높은 지역임을 시사 하고 있다. 20~30대 사회진입계층의 전세금이 급상승함에 따라 자금동원 능력의 한계, 직업적 안정성 등의 경제적 여건을 감안하여 역세권, 대중교통 접근성이 높은 지역에 소형 임대주택 공 급시 우선권 부여 등 다양한 프로그램을 고안할 필요가 있다.

연령대나 생애주기별로는 최초 주택시장 진입층의 중요성이 증대하고 있으며, 연령대별, 임차 유형별로 차별화된 양상이 표출되고 있고, 이에 자녀양육기 가구의 주거비 부담을 경감하는 노 력이 필요하다. 그리고 주택의 특성상 공간의존성이 매우 강하기 때문에 세밀한 분석을 통하여 지역시장에 적실한 정책 운영이 필요하다.

중장기적으로, 지역별 주거소요계획을 포함시키도록 하여 지역별 주택종합계획의 실효성 및 책임성을 강화하고 주택정책의 지방화를 지원하며, 지역별 주택기금 설치 및 적립강화 방안을 강구하는 것이 필요하다. 또한 주거비 과부담 가구에 대한 정의, 범위, 과부담 정도에 대한 지수 를 개발하고 이를 통하여 저소득서민의 주거비 부담 경감 및 임차시장 변화를 지속적으로 모니 터링하는 것이 필요하다.

본 고를 통하여 임차시장 구조 개선에 기여하고, 시장상황에 적실하고 특성별로 차별화된 주 택정책 수립을 지원할 수 있는 맞춤형(지역별, 주택유형별, 점유형태별, 가격대별, 연령대별 등) 임차시장 안정방안을 제시할 수 있을 것으로 기대한다.

전월세시장 변화의 양상과 시사점*

심층분석

1) 임차시장의 구조변화 추세

전월세시장 변화의 양상과 시사점*

1 서론

2 임차시장 구조변화의 특성 분석

2) 전세 변화양상

3) 월세 변화양상

4) 생애주기별 변화양상

5) 주택유형별, 주택규모별 변화양상

3 결론 및 시사점

1 ^서론

3 ^{결론 및 시사점}