부동산시장 조사분석

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정책과 시장

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전환기의

부동산시장 조사분석

들어가는 글

부동산시장 조사분석에 새로운 바람이 불어오고 있다는 것을 다양한 채널을 통해 인지하게 만드는 시간이다. 이제까지 부동산시장 조사분석에 주어진 주된 미션은 부동산시장의 움직임을 시시각각 으로 체크할 수 있도록 행정구역별 기초자료를 구축하고 이를 체계적으로 정리하여 부동산시장의 흐름을 알 수 있도록 해 주는 것이었다. 그러한 조사분석은 표본을 통해 주요 그룹에 대한 대푯값의 패턴을 제시하는 것으로 주어진 소임을 다할 수 있었다. 그러나 이제는 부동산시장이 수요대응형 주택공급과 주거복지로 세분화되면서 누가 어떠한 니즈와 수요가 있는가를 찾아내야 하며 구체적 이고 현실적인 대안에 근접할 수 있는 답을 필요로 한다. 다시 말하자면, 표본을 통한 시류적인 구매 패턴에 관심이 있는 것이 아니고 구체적인 가구를 대상으로 현안의 심각성과 대안의 선택가능성을 가늠할 수 있도록 세밀한 조사분석을 요구하고 있다는 점이다.

주택중심이 아닌 가구중심의 부동산시장 조사분석

이러한 부동산시장 조사분석의 변화는 신규주거단지개발, 주거복지, 도시재생 등의 분야에서 다양 하게 나타나고 있는데 이를 수요대응형 주택공급 또는 사람중심의 부동산시장 조사분석 변화라고 칭하여도 큰 문제가 없을 것이다. 잘 알다시피, 주거복지제도에서 가장 큰 변화는 공공임대주택건설 에서 주거급여라는 신규제도로 변화하고 있다. 물론 대체는 아니고 병행이다. 기존 공공임대주택은 주택을 건설하여 주거공간을 제공하는 방식인 반면에 주거급여는 기존주택을 활용하여 거주 임차 가구에게 주거비용을 보조하는 방식이다. 즉 주거급여제도는 주거비 부담이 과중한 가구를 대상으로 주거비용을 보조하여 현재 거주하고 있는 주택에서의 주거비 부담을 줄여주는 제도이다. 두 제도의 차이는 신규주택 대신에 기존주택을 선정하여야 하고, 입주민 선발 대신에 입주민의 부적합을 판정 하여야 한다는 점이며, 주택제공으로 대신하던 주거비용지원을 실제 주거비 지출 규모를 파악하여 과부담 부분에 대한 지원을 해야 한다는 점이다. 이러한 제도 전환은 공급자중심에서 수요자중심

여름호 _ 2014. 07 VOl. 06부동산시장 조사분석KRIHS 국토연구원

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박 환 용

가천대학교 도시계획학과 교수

으로의 단순한 변화가 아니라 조사분석 시스템의 다각적인 체질 개선을 요구하는 개혁의 수준이다.

여기에는 수혜가구 특성, 수혜가구 소득, 거주주택 특성, 거주주택 임대료 등을 가구별 주택별로 구분 하여 부동산시장을 조사분석하는 자료가 필요하다.

이러한 부동산시장 조사분석에서 가장 어려운 당면문제는 대상계층에 대한 명확한 범위설정일 것이다. 이제까지의 주택정책은 저소득층을 소득분위 10분위 중에서 1~4분위에 해당되는 계층으로 생각하고 세부계획을 수립하면 되었다. 하지만 이제는 그러한 불특정다수의 저소득층이 아니라 어느 지역의 누가 저소득층인지를 가구별로 가려내야 한다. 예를 들면, 경기도 성남시에 주거급여를 실현 하기 위해서는 주거급여 수급가구에 해당되는 소득계층이 누구이고 어디에 살고 있는지를 알아야 한다. 이제까지는 지역별 구역별 조사분석을 바탕으로 정책을 수립하였지만 이제는 실제 수혜대상에 대한 정보를 필요로 하고 있다.

수혜계층 정보수집에 대한 어려움은 1988~1992년 주택 200만호 건설과정에서 나타난 영구임대 주택 입주자 선정과정에서 이미 찾아볼 수 있다. 그때도 가장 큰 고민거리는 누가 영구임대주택 입주 자격이 있는가에 달려있었다. 언뜻 보면 달동네 거주 가구를 대상으로 선정하면 될 것 같은데 그건 도시를 사진으로 보면서 하는 행정이고 실제로 정책을 시행하는 단계에서는 해당지역 안에서도 진짜 저소득층을 찾아내야 하는 어려움이 있었다. 그러한 어려움으로 인해 그 당시 귀한 차량을 소지한 가구가 영구임대주택 입주자로 선정되는 사례가 있어서 문제로 지적되었다. 그나마 공공임대주택은 일정소득 이하의 가구를 선정하기만 하면 모든 문제가 해결되었다. 하지만 공공임대주택 개선방안으로 자주 언급되는 소득대비 임대료 차등적용 이나 소득별 주거급여 차등지불 등의 사안에서는 실제 소득에 대한 검증이 있어야만 가능할 것이다. 현행 지역별로 축적된 주거급여 수혜 가구의 자료가 활용되고 있어서 매우 다행이며 앞으로 수혜계층의 소득변화에 따른 새로운 데이터 구축을 위해 지속적인 조사분석 분야에서의 준비와 시행이 필요하다.

부동산시장 변화와 진단심층분석정책과 시장지역 아파트 시장 동향지금 세계 부동산시장은?부동산시장 연구 동향

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거시적 시장보다는 미시적 시장에 강한 부동산시장 조사분석

주택보급률이 전국 100%를 넘어선 지는 오래되었고 지역별 100%도 거의 달성되고 있는 시점에서는 시장분석에 대한 요구가 달라지고 있다. 이제는 부동산시장 조사분석의 결과물에 대해 범용적 정책수립이라는 큰 틀아래 지역화·세분화된 시장을 대상으로 구체적 사안 제시를 요구하고 있다.

범용적 정책수립이 주목적이었던 과거의 부동산시장 조사분석에서는 주요그룹의 대표 수치를 이용 하여 수준을 기술하고 방향성을 제시하면 충분하였다. 그 과정에서 부동산시장 조사분석 정보는 주요그룹 중심으로 뭉쳐지고 집적되었기 때문에 개별특성이 갖는 정보가 누락되고 단순화되는 경향이 있었다. 도시성장기에는 그러한 정보를 통해 대단히 우월한 정책적 효과를 보여줄 수 있었다.

그러나 이제는 그러한 외적 성장을 파악하는 것보다 내적 변화를 읽어내어 문제를 개선하는 것이 더 욱 중요한 시간이 되었다. 이제는 행정구역별 시장 정보보다는 세분화된 그룹시장 정보가 공급위주의 주택보급률 지수보다는 시장분석의 소비심리 지수가 훨씬 더 귀한 정보로 인식되고 있는 실정이다.

세분화된 그룹시장 조사분석으로 전환되는 과정에서 최근 우리사회가 가장 등한시한 것 중의 하나가 1·2인가구 등장일 것이다. 1·2인가구는 이제까지 가구통계를 집계하는 과정에서 매우 큰 고민거리 중의 하나였다. 주택보급률은 최근까지 일반가구를 중심으로 산정하면서 이들 그룹을 배제 하였다가 다시 일부 포함하는 우여곡절을 겪었다. 그 이유는 1·2인가구의 구성이 매우 일시적일 수 있다는 점에 근거하였으며 그로인해 1·2인가구의 등장을 제대로 발견하지 못하였다. 그 결과 도시 지역 내 역세권 시장에서의 움직임을 제대로 대처하지 못하였고 수요 및 공급의 미스매치를 자초

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가구구성형태로 정착되고 있는 1·2인가구 뿐만 아니라 비주거용가구, 공공임대주택 거주가구, 고령화가구 등 여러 유형의 그룹부동산시장에 대한 조사평가에 관심을 기울여야 한다. 또한 주거공간 으로 사용되면서도 주택거주 유형으로 집계가 되지 않는 오피스텔, 고시촌, 단기체류 레지던스드 호텔 등에 대한 조사분석도 필요하다. 개개인의 니즈에 맞추어 자기나름대로 효율적으로 공간을 이용하는 경향이 짙어지는 상황에서 가구특성이 부동산시장에 어떠한 요구를 하고 있는가를 분석하 여 맞춤형 정책수립을 위한 정보를 제공해야 할 것이다.

독립성보다는 상하 좌우의 연계성이 뛰어난 부동산시장 조사분석

부동산시장 조사분석에서 겪는 또 다른 어려움은 표본조사라는 특성으로 인해 모집단과 표본집단 간의 연계성 및 일관성을 유지하는 것이 매우 힘들다는 점이다. 그 외에도 조사분석의 결과가 상하로 연결되고 좌우로 연결되어 자료의 유용성을 높이기 어렵다는데 문제가 있다. 가장 대표적인 사례가 인구 및 주택센서스-주거실태조사-유사실태조사와의 관계일 것이다. 사실 앞에서 언급한 1·2인 가구는 모집단 실태조사인 인구 및 주택센서스를 통해 확인할 수 있었다. 그런데 인구 및 주택센서스는 5년 주기로 집계될 뿐만 아니라 최종 통계를 받기 위해서는 2년 이상의 시간을 필요로 한다. 이렇게 2년 이상 늦게 취합된 ‘과거자료’로는 다각적으로 변화하는 부동산시장에 대응하기에 어려움이 있어서 뒷북을 칠 수 밖에 없었으며 이를 개선하는 차원에서 2년 주기의 주거실태조사를 시행하게 되었다. 주거실태조사는 정규조사와 특수집단조사를 격년제로 시행하고 있으며 특수집단조사는 노인가구, 장애인가구, 임대주택가구 등이 대상이다. 이러한 조사체제에서 고민할 내용은 모집단을 대상으로 하는 인구 및 주택센서스와 표본형식을 취하는 정규 주거실태조사와 다양한 특수집단 주거 실태조사가 어떻게 연계성과 일관성을 유지하면서 부동산시장의 변화를 제대로 읽어줄 수 있을 것 인가에 집중된다. 조사분석의 성격에 따라 조사항목의 보편성과 특수성을 어떻게 조합하여 조사분석의 상하 체계적 일관성을 유지하면서 조사자료의 좌우 연계성을 확보할 것인가는 표본자료가 갖는 구조적 한계의 아킬레스 같은 부분이다. 이러한 어려움을 개선하는 방향으로 조사분석이 진행되어야 다양한 계층의 시장분석이 가능할 것이다.

상하 좌우의 연계성을 요구하는 또 다른 중요한 조사분석 분야는 비주거용 부동산 가격공시일 것이다. 아직까지는 준비단계에 머물고 있으나 조만간 시행을 계획할 것으로 보인다. 이 제도는 토지 공시, 건물가격공시, 국세청 세금부여 등과 연계되어 있어서 토지가격, 건물가격, 임대료, 세금내역 등 다양한 분야에서 매우 민감한 반응을 보일 것으로 생각되어 일관성있는 조사분석을 필요로 한다.

비주거용 부동산은 소유주체로 인해 개별부동산과 집합부동산으로 구분되지만 이용상황에서는 매우

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유사한 행태를 보이는 경우가 대부분이다. 그런데 개별부동산은 건물전체로 평가하고 집합부동산은 층별 호별로 평가하는 과정에서 건물 전체 평가가격이 서로 상이한 결과를 보이기도 한다. 또한 거주 민들이 유사건물과 유사이용을 서로 비교분석하면서 민원의 소지를 갖게 되기도 한다. 이는 부동산 시장 조사분석과정에서 잘못된 오류로 인한 부분도 존재하지만, 토지가격 산정체계, 건물가격 산정 체계, 임대료 산정체계, 국세청 세금부과 산정체계 등 다양한 경로에서 원인을 제공하여 총체적인 문제로 대두되기 때문이다. 이러한 부분에 대한 면밀한 조사분석체계의 정립과 시행이 필요할 것이다.

신규주택보다는 기존주택에 강한 부동산시장 조사분석

마지막으로 언급되는 중요한 부동산시장 조사분석의 변화는 현재주택에 대한 면밀한 정보축적에 대한 요구일 것이다. 신규주택을 공급하는 공급자 중심의 주택시장에서는 주로 아파트 위주의 공동 주택을 완성된 형태로 공급하기 때문에 주택규모, 주거수준, 단지조성, 도로 등 기반시설 설치, 주민 편익시설 등에서 항상 일정 수준 이상의 질적 수준을 갖출 수 있었다. 거주민 또한 희망 분양자 또는 임차인을 신청자 중에서 선발하면 수요자를 만족시킬 수 있었다. 하지만 주거급여, 도시재생 같은 수요자 중심의 주택정책을 수립하여야 하는 단계에서는 현재 주거수준에 대한 보다 상세한 정보가 필요하며, 현재주택을 어떻게 할 것인가에 대한 매우 추상적이고 주관적인 질문과 대답이 필요하다.

이러한 과정에서 필요한 정보는 개략적으로 가구구성 형태, 가구의 경제적 특성, 주거수준, 가격 및

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다른 난제 중의 하나이다. 이에 대한 정보는 주민등록정보, 국세청 소득정보, 건축대장, 부동산가격정보, 지자체 행정정보 등 다양한 경로를 통해 취합하고 재정리하여도 실상을 제대로 보여주기 힘들다. 하지만 시장에서는 이렇게 다양한 정보를 종합하여 대규모 철거사업을 이행하거나, 현지개량방식의 주거 환경개선사업을 시행하거나, 개별적인 주택관리 및 개량으로 진행될 것이다. 이러한 현실에서는 매우 구체적인 자료와 분석이 필요하다. 대규모 주택건설시 주변 부동산시장에 어떠한 영향을 미치는지 임대료 수준과 임차가능주택 여부 등을 종합적으로 타진해 볼 수 있어야 한다. 또한 도시재생이라는 이름으로 진행되는 다양한 사업이 기대 효과를 발휘하기 위해서는 부동산시장 여건변화에 대응하는 주거지재생이 어떠한 효과를 도출할 수 있는지에 대한 시스템적 분석도 필요하다. 다행히 그러한 부문에 대한 기초연구가 진행되고 있어서 매우 고무적이라고 사료된다. 부동산시장 조사분석에 필요한 기반이 빠른 시간에 구축되어 부동산시장 조사분석이 도시재생을 적극적으로 반영할 수 있어야 한다.

마치는 글

이 글은 부동산시장 조사분석에서 요구되는 4개 부분에 대한 변화를 구체적으로 기술해 보았다.

이제까지 우리사회는 도시개발에 초점을 맞추었기 때문에 개발지표와 외적 성장에 부응하는 부동산 시장 조사분석을 시행하였다. 그러나 이제는 관심사항이 도시관리로 바뀌면서 관리지표와 내적 정비에 적합한 부동산시장 조사분석을 필요로 한다. 이는 이제까지 조사분석에서 행하였던 많은 부분에 대한 수정과 전환을 요구하고 있다는 것을 의미한다. 그러한 변화는 역할과 미션 뿐만 아니라 조사분석 내용에도 커다란 영향을 미칠 것이다. 이를 위해, 부동산시장 조사분석의 초점을 주택중심에서 가구중심으로, 거시시장에서 미시시장으로, 독립성에서 상하좌우 연계성으로, 신규주택에서 기존주택 으로 바꾸어야 다이내믹한 사회적 요구에 부응하고 현실적인 대안을 제시할 수 있을 것이다.

※ 외부필자의 기고는 국토연구원의 견해와 다를 수 있습니다.