부동산시장 압력지수

(1)

가을호 _ 2013. 10 VOl. 03부동산시장 조사분석KRIHS 국토연구원

부동산시장 압력지수

부동산시장을 구성하는 주요 변수로 살펴본 부동산시장 압력지수는 매매 시장과 전세시장은 높아진 반면 토지 시장은 소폭 하락한 것으로 나타났다.

압력지수는 2013년 1분기 이후 소폭의 상승과 하락을 반복하며 안정적인 모습을 보였다.

부동산시장 압력지수 개요

부동산시장 압력은 시장의 확장 혹은 침체를 야기하는 압력 정도로 정의하며, 부동산시장 상승압력이 커지면 시장의 확장, 작아지면 침체 위험 증가로 이해할 수 있다. 부동산시장 압력 지수는 부동산시장과 관련된 거시경제, 주택공급 및 수요, 금융 등의 주요 변수(경기동행지수 변동률, M2 변동률, 매수매도지수, 미분양주택수, 주택담보대출금리 등)를 이용하여 산출한다.

산출된 부동산시장 압력지수는 0에서 200까지의 값을 나타내며, 이 값에 따라 9개 등급(확장 국면 1~3단계, 보합국면 1~3단계, 수축국면 1~3단계)으로 분류하여 부동산시장에 대한 압력 정도를 판단한다.

부동산시장 압력지수

주택매매시장 압력지수

주택전세시장 압력지수

토지시장 압력지수

(2)

인포그래픽스부동산시장 변화와 진단심층분석정책과 시장지역 아파트 시장 동향지금 세계 부동산시장은?부동산시장 연구 동향 문지희, 전성제, 김재환, 박천규, 황관석

주택전세시장 압력지수 주택매매시장 압력지수

133.5

146.2

141.7

161.6

124.8

133.3 132.9

141.0 115.0

96.1

107.7

93.3

104.8

96.7

108.2

92.7 114.1

90.4

108.2

86.6

104.0

92.6

110.1

91.7

토지시장 압력지수 부동산시장 압력지수

•전국

소폭의 상승과 하락을 반복하며 9월 111.2를 기록. 이는 전분기(111.2)와 비슷한 수준

•수도권

9월 수도권 부동산시장 압력지수는 확장국면 수준인 116.8로, 전분기(111.0) 대비 5.8p 상승

111.2 116.8 111.2

109.3 109.1

110.5 109.6

111.0

(3)

부동산시장 압력지수

82.6

105.2

101.6

96.1

111.2 116.8

109.6

74.7

100.3 99.3

93.9 85.4

91.2

111.0 109.1 111.2

구분

전년 동기 전 분기 현 재

2012년 2013년

7월 8월 9월 4월 5월 6월 7월 8월 9월

전국 82.6 87.8 97.1 96.1 106.4 111.2 109.3 109.1 111.2

수도권 74.7 80.3 89.7 93.9 105.8 111.0 110.5 109.6 116.8

서울 75.7 81.3 94.6 95.1 103.1 105.5 103.2 112.8 109.0

인천 74.4 78.3 81.7 91.3 98.1 107.3 105.0 98.0 104.4

경기 74.3 80.2 88.6 93.8 108.9 115.0 115.8 110.3 124.0

비수도권 91.2 95.8 105.2 98.4 107.1 111.3 108.0 108.4 105.1

(4)

인포그래픽스부동산시장 변화와 진단심층분석정책과 시장지역 아파트 시장 동향지금 세계 부동산시장은?부동산시장 연구 동향

9월 압력지수 소폭 상승

2013년 3분기 전국 부동산시장 압력지수는 매매시장과 전세시장 압력이 높아졌으나 토지 시장 압력이 하락하여 보합국면을 지속하였다. 2013년 7월(109.3) 지수는 6월(111.2)에 비해 다소 낮은 수준을 보였으며, 8월에도 소폭 하락한 109.1로 나타났다. 이후 9월에는 소폭 상승하며 111.2를 기록했다. 이는 전분기 말(111.2)과 비슷한 수준이지만 전년 동기(97.1)에 비해서는 14.1p 높아진 수치다.

5개월 만에 보합국면에서 확장국면으로 전환

지난 2013년 3분기에는 지수가 하락추세로 전환되면서 7월과 8월 2개월 간 보합국면을 유지하였다. 그러나 9월 들어 지수가 상승하면서 확장국면으로 진입하였다. 수도권 부동산 시장 압력지수가 확장국면에 진입한 것은 2011년 9월 이후 처음이다. 지수값은 2013년 7월 110.5, 8월 109.6, 9월 116.8을 기록하였다.

지역별로 살펴보면, 서울은 3분기에 지수가 보합국면을 유지하였다. 7월 전월(105.5)대비 하락한 103.2로 나타났으나, 8월에는 전월대비 9.6p 상승하며 112.8을 기록하였다. 반면 9월에는 지수가 다시 하락하면서 109.0으로 조사되었다. 인천의 경우 7월 105.0, 8월 98.0으로 하락하였다. 그러나 9월에는 전월대비 6.4p 상승하여 104.4를 기록하였다. 경기도는 6월 (115.0)에 이어 7월에도 115.8의 확장국면을 유지하였다. 8월에는 지수가 잠시 하락하여 보합 국면에 진입하였으나, 9월 전월대비 큰 폭(13.7p)으로 상승하면서 124.0을 기록하며 확장 국면으로 재진입하였다.

2012년 8월부터 14개월 연속 보합국면 지속

2013년 3분기 비수도권 부동산시장 압력지수는 보합국면을 지속하는 가운데 전반적으로 하락하는 모습을 보였다. 그 결과 9월 비수도권 부동산시장 압력지수는 105.1로 전년동기 (105.2)와 비슷한 수준을 보였으나, 전분기 말(111.3) 대비 6.2p 낮은 수준을 기록하였다.

지역별로 살펴보면, 대구와 광주에서는 확장국면을 장기간 지속하는 가운데 지수가 하락하는 모습이 나타났다. 부산은 지수의 지속적 하락으로 확장국면에서 보합국면으로 전환되었다.

대전, 울산, 충북, 충남, 경북, 경남은 보합국면을 유지하면서 소폭의 상승과 하락을 반복 하였다. 반면 전라권 지역에서는 지수의 지속적인 하락이 나타났다. 지난해 말부터 수축 국면을 보였으나 지난 2분기에 일시적으로 보합국면에 진입한 뒤 올 3분기에 들어와서 다시 수축국면으로 전환되었다.

전국

수도권

비수도권

(5)

부동산시장 압력 기상도 (전국)

2012년 9월

2013년 8월

2013년 6월

2013년 9월

인천광역시

충청북도

경상북도

대구광역시 울산광역시 대전광역시

부산광역시 경상남도

충청남도

전라북도

전라남도 광주광역시

경기도

강원도 서울특별시

인천광역시

충청북도

경상북도

충청남도

전라북도

경기도

인천광역시

충청북도

경상북도

충청남도

전라북도

경기도

인천광역시

충청북도

경상북도

충청남도

전라북도

경기도

(6)

부동산시장 압력 기상도 (수도권)

수축 보합 확장

0~64 65~84 85~94 95~99 100~104 105~114 115~134 135~174 175~200

2013년 8월 2013년 9월

2012년 9월 2013년 6월

※ 서울 스케일 조정으로 지도가 일부 왜곡되었음

강화군 김포

양주

구리 남양주

가평군 연천군 포천

양평군

여주군 의정부

광주

이천

평택 안산

의왕과천 군포 시흥 인천

안성 파주

고양

안양 성남

하남

화성 수원

강화군 김포

양주

구리 남양주

가평군 연천군 포천

양평군

여주군 의정부

광주

이천

평택 안산

안성 파주

고양

안양 성남

하남

화성 수원

강화군 김포

양주

구리 남양주

가평군 포천

연천군

양평군

여주군 의정부

광주

이천

평택 안산

안성 파주

고양

안양 성남

하남

화성 수원

강화군 김포

양주

구리 남양주

가평군 포천

연천군

양평군

여주군 의정부

광주

이천

평택 안산

안성 파주

고양

안양 성남

하남

화성 수원

(7)

주택매매시장 압력지수

75.8

92.6

110.1 115.0

104.8 91.6

66.5

84.2

108.2

72.1 81.1

114.1

104.0

87.1

구분

2012년 2013년

7월 8월 9월 4월 5월 6월 7월 8월 9월

전국 75.8 84.1 87.7 97.3 109.5 115.0 107.7 104.8 108.2

수도권 66.5 73.5 78.4 94.0 107.4 114.1 108.2 104.0 110.1

서울 66.7 77.3 77.5 97.0 108.2 99.3 91.0 90.9 90.9

인천 54.8 65.3 72.0 80.9 90.7 97.7 87.5 83.7 91.4

경기 68.9 73.1 80.4 95.1 110.6 126.0 122.4 115.8 125.1

비수도권 85.7 95.6 97.6 100.9 111.5 116.0 107.0 105.4 106.0

(8)

7·8월 지수가 하락하였으나 9월 상승 반전

2013년 3분기의 전국 주택매매시장 압력지수는 지난 2분기에 비해 하락하였다. 지난 2분기 내내 상승을 지속하며 보합국면에서 확장국면으로 진입했던 주택매매시장 압력지수는 2013년 7월 107.7을 기록한 뒤 8월 104.8로 2개월 연속으로 하락하였다. 그러나 9월에는 전월대비 3.4p 소폭 상승한 108.2를 기록하며 상승반전하였다. 이는 전분기(115.0)보다 6.8p 낮지만 수축국면을 보였던 전년 동월(87.7) 보다는 20.5p 높은 값이다. 수도권과 비수도권에서 모두 8월까지 지수가 하락한 후 9월 상승반전하였는데, 7·8월에는 매매가격 하락과 주택착공 물량 감소, 9월에는 매수세 회복과 미분양 주택 수 감소 등이 영향을 미친 것으로 판단된다.

9월 경기·인천지역에서 상승 반전

2013년 9월의 수도권 주택매매시장 압력지수는 110.1로 전분기 말(114.1) 대비 4.0p 하락 하였으나, 전년 동기(78.4) 대비 31.7p 상승한 것으로 나타났다. 2013년 5월 보합국면으로 접어든 이후 3분기 내내 하락과 상승을 반복하며 보합국면을 유지하고 있다. 지역별로 서울, 인천, 경기도의 주택매매시장 압력지수는 다양한 모습으로 나타났다. 서울은 지수가 3분기 내내 비슷한 수준을 보이며 수축국면을 유지하였다. 서울의 경우 지난 2분기 말(99.3) 이후 3개월 연속 지수가 하락하였으며, 7월 91.0, 8월 90.9, 9월 90.9로 지수가 95 이하인 수축국면을 지속하였다. 반면 인천과 경기는 9월 지수가 큰 폭으로 상승하였다. 인천은 7월 87.5, 8월 83.7, 9월 91.4를 기록하며 수축국면을 지속한 가운데 9월 지수는 큰 폭으로 상승하였다. 반면 경기도의 경우 7월 122.4, 8월 115.8로 하락하였으나 9월 125.1을 기록, 큰 폭으로 상승하였다.

지수가 상승하여 상승국면 지속

2013년 3분기 비수도권의 주택매매시장 압력지수는 매매가격의 하락과 주택착공물량의 감소 등으로 전분기 대비 하락한 보습을 보였다. 지수값은 7월 107.0, 8월 105.4, 9월 106.0으로 수도권과 비슷한 수준을 유지하였다. 지난 6월 일시적으로 나타났던 확장국면에서 보합국면으로 전환되면서 이를 지속하였다. 이는 전년 동기(97.6)보다는 8.4p 높은 수준이지만 전분기 말(116.0)보다는 10.0p 낮은 수치이다. 지역별로 살펴보면 대부분의 지역에서 지수의 하락이 나타났다. 대구는 확장국면을 유지한 가운데 지속적인 하락이 나타났고, 울산, 경남은 보합에서 수축국면으로 전환되었다. 부산, 대전, 충북, 충남, 경북은 하락과 상승을 이어가며 보합국면을 지속하였다. 반면 광주(140.3)는 지수가 크게 상승하며 비수도권 지역에서 가장 높은 값을 보였다. 전북과 전남은 18개월 간 수축국면을 지속하고 있다.

전국

수도권

비수도권

(9)

주택전세시장 압력지수

102.0

125.9

119.1 124.8

133.3

141.0 132.9 127.9

97.3

123.7

123.4

112.6

136.4 135.9

117.9

133.5 146.2

161.6

141.7 138.1

구분

2012년 2013년

7월 8월 9월 4월 5월 6월 7월 8월 9월

전국 102.0 112.0 119.9 119.1 127.9 124.8 133.3 132.9 141.0 수도권 97.3 106.8 116.4 123.4 138.1 133.5 146.2 141.7 161.6 서울 104.5 110.8 118.0 123.5 128.9 127.0 139.0 154.5 151.5 인천 96.8 110.4 118.4 143.6 140.6 124.7 137.0 136.9 156.1 경기 93.2 103.8 115.0 119.0 142.9 139.1 152.3 135.4 168.5 비수도권 107.2 117.7 123.7 114.6 116.8 115.3 119.2 123.4 118.6

(10)

전세시장 압력 전분기 대비 상승, 확장국면 지속

전국의 주택전세시장 압력지수는 2012년 9월 이후 현재까지 13개월간 확장국면을 유지하고 있으며, 2013년에 들어오면서 확장압력이 더욱 높아졌다. 2013년 3분기를 살펴보면 6월 124.8을 기록한 이후 7월 133.3, 8월 132.9, 9월 141.0으로 지수값이 지속적으로 상승하였다.

이러한 지수상승에는 주택매매가격 대비 전세가격비율, 아파트 전세가격 전월대비 증감률, 전세수급지수 등이 영향을 끼쳤으며, 특히 수도권의 전세압력이 높은 것으로 나타났다. 전세 시장 압력지수는 전분기 말(124.8)과 전년 동월(119.9) 보다 각각 16.2p, 21.1p 높게 나타났다.

확장압력이 강하게 지속되면서 확장국면 2단계에 진입

수도권의 2013년 3분기 주택전세시장 압력지수는 지속적인 전세수요의 강세와 가격 상승, 전세매매가격비율 상승 등으로 큰 폭으로 상승하며 9월 161.6을 기록하였다. 이는 전분기 말 (133.5) 대비 28.1p, 전년동기(116.4) 대비 45.2p 높은 수준이다.

지역별로 서울, 인천, 경기 전 지역에서 지수가 꾸준히 상승했다. 서울은 7월과 8월에는 크게 상승하였으나, 9월 소폭 하락한 151.5로 나타났으며, 인천은 지속적인 상승을 보이며 9월 156.1로 나타났다. 경기도는 7월 152.3으로 나타난 뒤 8월에 큰 폭(16.9p)으로 감소하였으나, 9월에는 다시 전월대비 33.1p 상승하여 수도권에서 가장 높은 168.5를 기록하였다. 이는 전분기 말과 전년 동기 대비 각각 29.4p, 53.5p 상승한 값이다.

전분기보다 다소 높은 수준으로 상승국면 지속

비수도권의 2013년 3분기 주택전세시장 압력지수 역시 확장국면을 지속하고 있으나, 수도권보다는 지수수준이 낮았다. 2013년 9월 현재 지수는 118.6으로 전분기 말(115.3)보다 3.3p 소폭 증가하였으나, 전년 동월(123.7)보다는 5.1p 감소하였다. 비수도권 역시 지수가 상승과 하락을 반복하고 있으며, 지난 2분기에 비해서는 다소 높은 수준을 지속하였다.

지역별로 살펴보면 광주(152.2)가 크게 상승하여 비수도권 지역 중 가장 높은 값을 보였으며, 대전, 충북, 충남, 경북은 지속적으로 확장국면을 지속하고 있다. 반면 울산, 경남은 지수가 하락하면서 확장국면에서 보합국면으로, 대구, 전북, 전남은 지수가 상승하여 보합국면에서 확장국면으로 전환되었다. 부산은 지수가 하락하는 가운데 보합국면을 장기간 지속하며 안정된 모습을 보였다.

전국

수도권

비수도권

(11)

토지시장 압력지수

92.7

76.7 74.1 68.2

105.3

77.2

96.1 93.3

92.6 91.7 96.7 102.9

71.6

86.6 81.4

94.0

83.9 92.2 90.4

구분

2012년 2013년

7월 8월 9월 4월 5월 6월 7월 8월 9월

전국 76.7 74.1 91.9 77.2 86.5 96.1 93.3 96.7 92.7

수도권 68.2 68.9 83.7 71.6 79.4 90.4 86.6 92.6 91.7

서울 65.2 64.3 98.4 71.3 77.4 97.3 91.6 108.8 99.9

인천 82.1 70.4 66.3 64.9 75.4 106.1 103.0 86.8 82.0

경기 66.9 71.3 79.1 73.1 81.3 83.2 80.2 84.7 89.2

비수도권 86.0 79.6 100.7 83.2 94.2 102.4 100.7 101.0 93.8

(12)

지수의 하락으로 수축국면 재진입

2013년 3분기의 전국 토지시장 압력지수는 토지거래량 감소 등의 영향으로 보합국면에서 수축국면으로 전환되었다. 지난 2분기 말 토지시장 압력지수는 96.1을 기록하며 7개월 만에 보합국면으로 진입하였으나, 이어서 7월 93.3, 8월 96.7, 9월 92.7로 상승과 하락을 반복하다 9월 수축국면으로 재진입하였다. 이는 전분기 말에 비해 3.4p 낮은 수치이나 전년 동월 (91.9)에 비해서는 0.9p 소폭 상승한 것으로 나타났다.

2013년 지속적으로 수축국면 유지

2013년 3분기 수도권 토지시장 압력지수는 수축국면을 유지하였다. 올 6월 90.4로 나타난 뒤 7월 86.6, 8월 92.6, 9월 91.7을 기록하여 수축국면을 유지한 채 소폭의 상승과 하락을 반복했으며, 2012년 10월(102.9) 이후 11개월 간 수축국면을 지속하고 있는 것으로 나타났다.

지수값은 전분기 말 대비 1.3p, 전년 동월(83.7) 대비 8.0p 상승한 것으로 나타났다.

지역별로 살펴보면, 서울은 지수가 상승하여 2012년 10월 이후 10개월 만에 보합국면으로 진입하였다. 7월 91.6에서 크게 상승하여 8월 108.8, 9월 99.9를 기록하며 2개월 간 보합 국면을 지속하였다. 반면 인천은 3분기 내내 지수가 하락하여 7월 103.0, 8월 86.8, 9월 82.0으로 조사되며 8월부터 수축국면에 진입하였다. 경기도는 지수가 소폭 상승했음에도 불구하고 3분기 내내 수축국면을 벗어나지 못하였다.

광역시 위주의 하락으로 4개월 만에 수축국면으로 전환

비수도권의 토지시장 압력지수는 2013년 9월 현재 전분기 말 대비 8.6p 하락한 93.8로 나타났다. 7월(100.7)과 8월(101.0)까지는 보합국면을 나타냈으나 9월 전월대비 7.2p 하락하면서 4개월 만에 수축국면으로 진입하였다. 특히 광역시 지역의 하락폭이 크게 나타났다. 부산(87.2), 광주(91.7), 대전(75.8)의 하락폭이 컸으며, 이들 지역은 확장 내지 보합 국면에서 지수수준 95 미만의 수축국면으로 하향 전환되었다. 특히 부산은 이번 3분기 동안 32.2p 하락한 것으로 조사되었다. 대구와 울산에서도 지수가 하락하였으나 보합국면을 유지하였다. 지수가 하락하며 수축국면을 지속한 전라권(전북 88.6, 전남 82.9)을 제외한 강원, 충북, 충남, 경남 등의 지역에서는 지수가 상승하며 수축국면에서 지수수준 95~115 사이의 보합국면으로 진입하였다.