정책과 시장
주택 관련 정책과제
주택은 생활을 위한 거처로서, 부의 척도로서, 공동체의 일원임을 표시하는 수단 으로서 우리의 삶 가운데 매우 중요한 위치를 차지하고 있다. 또한 주택은 그 양이 많고 가액이 커 국민경제에서 차지하는 비중도 크다. 이렇게 국민이나 국가에게 중 요한 자산인 주택을 둘러싼 이해관계는 당연히 복잡하게 되고 이를 해결하기 위한 정부의 역할, 즉 정책과제도 다양하게 나타나게 된다.
우선 주택경기가 과도하게 활황이거나 침체되는 경우 정부는 시장을 안정시키는 강력한 조정자 역할을 하도록 요구받는다. 주택시장에는 수도 많고 다양한 계층이 참여하는데 잘못된 시장의 변화는 주택수급에 차질을 빚고 세입자나 영세자영업자 등 시장약자들에게도 피해가 우려되기 때문이다.
정부의 역할은 주거복지 측면에서 더욱 강조되고 있다. 일정 소득수준 이하의 가구는 자력으로 주거문제 해결이 어려우므로 차등적으로 지원을 해야 한다는 것이다. 최근 바우처도입 등으로 이를 강화해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있어 계속 정책적 노력이 필요한 분야이다. 또한 공동주택 증가에 따른 아파트단지의 관리, 갈등이 많은 기존 주택단지의 재개발·재건축 등과 관련하여 정부의 기준마련과 관리자 역할이 요구 되고 있으며, 층간소음이나 결로 방지와 같은 주택의 질적 수준 향상도 주요 정책 과제로 대두되고 있다.
이들 주택 관련 여러 정책과제 중에서도 국민에게 미치는 영향이 가장 광범위한 주택시장 안정대책에 관심이 집중되는 것 같다. 정부는 그동안 주택시장 상황이 불안 정해질 때마다 세제·금융·인허가 규제완화 등 여러 정책수단을 모아
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종합 대책, △△ 조치 등의 이름으로 발표해왔다. 문제는 정부가 수립한 종합대책의 효과가 시간이 갈수록 줄어들고 있고 시장의 기대감도 점차 낮아지는 경향에 있다는 점이다. 주택경기는 시장분위기에 의해 좌우되는데 정부의 정책에 별로 반응이 없다면 시장의 정상화는 점점 멀어지게 된다. 그러면 왜 우리 주택시장은 계속한 만 희
전 국토해양부 차관 부동산시장 조사분석KRIHS 국토연구원
우리나라 주택시장의 특성과 정책적 제약
우리 주택시장의 가장 큰 특징은 첫째, 정상적인 수요·공급 원리가 잘 작동되지 않는다는 점이다. 대부분 가구에서 주택이 가장 큰 자산이다 보니 가치증식을 기대하는 심리가 아직 도 시장에 큰 영향을 미치고 있다. 과거에는 신규 분양주택에 가치증식을 기대한 가수요 가 가세하여 가격이 오를수록 수요가 늘어나는 모습을 보였다. 그런데 지금은 가격상승 을 기대할 수 없다고 거꾸로 실수요자들마저도 집을 사지 않는 양상을 보이고 있다. 이제 는 원하는 위치와 유형의 집에서 안정적인 주거생활을 누리고자 하는 실수요자들이 시장을 주도해 나가야 할 시점인데도 가치상승 여부에 민감하게 반응하는 수요자들의 행태에 의해 시장 정상화에 한계가 있다.
다음으로 공급부문에서도 시장 수요를 제대로 반영하지 못하는 측면이 있다. 주택보급 률이 100%를 넘어섰기 때문에 이제는 수요자들이 어떤 위치와 유형의 주택을 원하는지에 대한 세밀한 분석을 거쳐 계층별 수요에 맞는 소위 ‘다품종 소량생산’이 필요한 시점인데 도 공급자들은 대규모 아파트단지를 일시에 건설·공급하는 방식에서 크게 벗어나지 못하 고 있다.
셋째로 시장과열 상태에서 도입된 과도한 규제를 제때 철폐 또는 개선하지 못하고 있다는 점이다. 정치권의 비협조로 지연되고 있는 분양가상한제 폐지가 대표적인 사례다. 이와 함께 기존 주택공급, 택지개발, 기금제도 등도 시장변화를 반영하여 다양한 시도를 펼칠 필요가 있으나 아직은 미흡한 실정이다.
넷째는 주택시장에 영향을 미치는 거시경제정책들도 시의적절하게 이루어지지 못하고 있다. 침체상태인 시장상황에서도 가계부채 증가 등의 이유로 총부 채상환비율(DTI), 주택가격대비담보대출비율(LTV) 등 금융 완화에 적극 나서지 못함으로써 시장정상화가 늦어지고 있다. 세제의 경우 양도세 중과 등 과도한 제도가 폐지되지 않고 취득세인하 등 거래활성화를 위한 선도적인 조치도 미흡한 실정이다.
인포그래픽스부동산시장 변화와 진단심층분석정책과 시장지역 아파트 시장 동향지금 세계 부동산시장은?부동산시장 연구 동향
지금까지 열거한 이러한 제약요인들을 극복하고 주택시장을 정상화할 수 있는 방안은 없는 것일까? 이미 주택보급률이 충분히 올라간 상태에서 획기적인 정책수단을 제시하는 것은 어렵지만 정책의 목표를 분명히 한 후 시장을 보다 세부적으로 분석하여 맞춤형 대책을 마련하면 상당한 효과를 기대할 수 있다고 본다.
인식의 공유
무엇보다 유럽경제위기 등으로 해외여건이 좋지 않은 상황이므로 대표적인 내수분야인 건설·
부동산시장을 적정수준으로 유지할 필요가 있다는 점에 대해 정부 안팎에서 인식을 공유할 필요가 있다. 특히 이 산업은 고용유발효과가 높고 건설근로자, 영세 자영업자 등 저소득층의 생업과도 직결되므로 국민경제의 안정과 서민가계의 충격을 줄이기 위해서라도 경제정책에서 건설·부동산정책의 우선순위를 높일 필요가 있는 것이다.
부정적 심리의 전환
최근 주택시장을 뒤덮고 있는 가격하락심리를 되돌리려는 노력이 필요하다. 시장참여자의 심리를 단번에 바꾸기는 어렵지만 작은 정책수단이라도 하나하나 달성해나가면 서서히 변화가 일어난다고 본다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관과 민간업체들이 분양가능성 위주로 사업을 전개하고, 재개발, 재건축의 경우 분양가 상한제 폐지, 기반시설비 지원, 소형·임대주택 건설 비율 신축적 운영 등으로 수익성을 제고하여 시장의 선순환을 선도하도록 해야 한다. 이와 함께 부동산가격이 반 토막 난다는 등 근거 없는 주장에 대해 적극 대응할 필요가 있다.
주택공급규제의 완화
주택공급제도를 변화된 시장여건에 맞춰 바꿔줄 필요가 있다. 지금까지의 ‘1 가구 1 주택’이 라는 개념은 이제는 높아진 생활수준과 쌓여가는 주택물량 등을 감안할 때 재검토 내지 수정이 필요하다. 예를 들어 지방에 소유 또는 공유하는 별장용 주택에 대한 비과세, 외국인들에 대한 민영주택 신규분양 허용, 기업체에 여러 채의 사원용 주택 분양허용 등의 방안을 포함, 다양하고 신축적인 제도를 마련해 나가야 한다. 새로운 유형과 디자인의 주택이 공급될 수 있도록 건축 관련 기준도 새롭게 마련할 필요가 있다.
서비스부문의 발전
그동안 중개업, 이사업, 인테리어 등 제한적으로 이루어지던 부동산 관련 서비스업의 확대에도
부동산시장 조사분석KRIHS 국토연구원
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신경을 써야 할 때가 되었다. 수요자와 공급자가 변화된 시장구조에 적응하도록 금융 중개행위, 권원보험 등 법률지원, 수익성 분석 등 컨설팅, 임대주택관리 등 전문서비스를 제공해 주어야 한다.
이는 또한 건설·부동산산업의 연착륙을 위해서도 중요하다. 건설·부동산 부문이 GDP에서 차지하는 비중이 줄어 드는 것은 불가피하나, 서비스업을 발전시키게 되면 직접적인 건설활동 위축에 따른 투자액과 고용인력 감소분을 양적으로 대체해 나갈 수 있고 질적 수준 향상도 기대할 수 있는 것이다.
적정 수준의 조세부담
취득세, 양도세 등 거래세 비중을 낮춰 나가야 한다. 특히 취득세 인하가 시장참여자의 의견이나 지난 수년간의 경험으로 볼 때 가장 효과적인 수단이라 할 수 있다. 4.1 대책에 일부 포함되었지만 이를 항구적으로 낮출 수 있는 방안을 강구하여야 한다. 지자체의 세수부족에 대해서는 국민경제와 서민가계 안정을 위해 다른 지출을 줄이는 방안을 강구할 수 있고, 거래가 활성화되면 중앙정부가 메워 줘야할 액수도 줄어든다는 점도 고려할 필요가 있다.
양도세도 과세이연 등을 통해 부담을 줄여줄 방안을 적극 검토할 시점이 되었다.
시장구조의 변화를 반영하는 주택정책
주택물량과 투자대상이 많지 않던 시절에는 웬만한 위치와 가격의 주택을 대량 공급하고 수요자에게 금융 을 지원해주면 대부분의 시장문제가 해결되는 ‘소품종 대량생산’의 시장구조였으며, 이 구조를 전제로 대부 분의 정책들이 수립·운용되어 왔다.
그러나 지금은 주택의 절대부족 문제가 해결되어 수요가 다양한 형태로 나타나기 때문에 공급부문과 서비스 부문도 이에 맞추어 ‘다품종 소량생산’으로 접어들어야 한다. 시장안정정책 역시 시장구조의 변화를 반영하여 분야별, 계층별로 효과를 기대할 수 있는 다양한 대책을 마련하면서 이들 대책이 서로 상충되지 않고 조화롭게 운용되도록 하는데 중점을 두어야 한다.
한두 가지 정책수단만으로 주택시장 전체의 안정을 기대하기는 불가능한 시대가 되었다. 정책대상을 수요 부문, 공급부문, 관련 서비스 부문을 모두 포괄할 수 있도록 폭을 넓히고 수단도 다양화해 나간다면 주택시장의 안정효과를 기대할 수 있고, 국민들로부터도 긍정적인 평가를 받을 수 있다고 본다.
