고령화의 특징

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정책과 시장

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KRIHS 국토연구원부동산시장 조사분석 겨울호 _ 2015. 1 VOl. 08

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들어가는 글

우리는 이미 고령화의 영향을 받고 있다. 노령연금 지급이 시작되었고 공무원연금 개혁이 논의 되고 있다. 머지않아 다른 종류의 연금 개혁도 논의될 것이다. 한편으로 기업의 정년연장이 시 작될 예정이고, 특히 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화되면서 은퇴 인구를 위한 일자리 창출이 사 회적 과제로 대두되고 있다. 통계청의 예측에 따르면 우리나라는 불과 2년 후인 2017년에 고 령인구(65세 이상) 비율이 14%에 근접하여 고령사회에 접어들고, 2025년에는 고령인구 비율 이 19.9%로 초고령사회에 근접한다고 하니 앞으로 십년 후에는 5명 중 1명이 고령인구가 될 것 이다. 가구를 기준으로 보면 가구주 연령이 50세에서 65세 미만인 가구를 장년가구로 칭할 때 2010년 장년가구 비율은 29.2%였고 2015년에는 32%을 넘을 것으로 예상되고 있으며, 가구주 연령이 65세 이상인 노년가구의 비율은 2010년 17.9%였고 2015년에는 20%를 넘을 것으로 예 상되어 이미 현재시점에서 2가구 중 1가구는 장년 또는 노년가구인 셈이다.

고령화의 특징

고령화는 인구 및 가구구조 변화를 축약한 표현이다. 고령화의 진전으로 인한 인구 및 가구구조의 변 화에 따라 나타날 것으로 예상되는 특징들을 몇 가지 정리해 보면 다음과 같다. 첫째, 앞으로 생산 가능인구(15세~64세)가 부양해야 할 유소년인구(14세 미만)와 고령인구들이 점점 증가할 것으로 예측된다. 합계출산율(2013년 1.19명)이 워낙 낮다보니 유소년(14세 미만)인구는 지속적으로 감소 할 것이고, 생산가능인구(15세~64세)로 편입되는 인구가 줄어들어 2017년부터는 생산가능인구도 감소할 것으로 예측되고 있다. 이러한 인구구조 변화는 전반적으로 경제활력을 감퇴시킬 것으로 예 상된다. 우리나라의 잠재성장률은 현재 약 3%대 중반으로 인식되고 있다. 그러나 고령화가 진행되

고령화의 특징과

정책적 시사점

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부동산시장 변화와 진단 인포그래픽스심층분석정책과 시장지역 아파트 시장 동향지금 세계 부동산시장은?부동산시장 연구 동향

면서 생산가능인구가 감소하고 이로 인해 잠재성장률은 점진적으로 하락할 수밖에 없다. 물론 성장 률은 물리적 노동력뿐만 아니라 물적・인적자본이나 요소생산성에 영향을 받기 때문에 이러한 요 인들을 개선할 수 있는 혁신적 노력들이 뒤따르게 된다면 우려할 만큼의 성장률 둔화를 해소할 수 있겠지만 고령화의 관점에서 볼 때 저성장 추세는 지속될 수 밖에 없다.

소득과 관련하여 고령화가 진행되면서 나타날 수 있는 또 다른 현상은 소득의 안정성이다. 소 득의 안정성은 고용구조와 밀접하게 관련되어 있는데 통계청의 발표에 따르면 2014년 비정규직 근로자가 600만 명을 넘어섰고 특히 시간제 근로자가 전년 대비 7.87%(14만 8,000여명) 증가하 는 것으로 나타나고 있다. 더욱이 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화되면서 고연령 가구의 소득안정 성은 악화될 가능성이 높다. 또한 고령 부양인구의 비율이 높아지면서 공적연금과 사회보험료가 증가할 가능성이 크다. 이러한 영향은 가구의 처분가능소득을 감소시키게 된다.

둘째, 통계청은 우리나라 가구 수는 2035년까지 완만한 증가세를 보일 것으로 예측하고 있는 데 대부분의 가구 증가는 가구의 소형화의 빠른 진전과 중년 및 노년 가구의 지속적 증가라는 특 징을 가지고 있다. 통계청의 2015년 예측치를 기준으로 보면 2025년까지 가구의 순증가는 약 223만 가구로 추정되는데 이는 1~3인 가구는 336만 가구(이 중 1~2인 가구가 300만 가구)가 증가하는 반면 4인 이상 가구는 113만 가구가 감소할 것이라는데 기인한다. 2025년 이후에는 이 러한 패턴이 더욱 가속화될 것으로 예측된다. 한편 2015년 예측치를 기준으로 할 때 2025년까지 노년가구는 232만 가구가 증가하고, 청년가구(가구주 연령 35세 미만) 및 중년가구(가구주 연령 35세~50세 미만)는 111만 가구가 감소한다. 2035년까지 이러한 추세는 지속될 것으로 예측되고 있다. 장년가구는 2024년까지는 증가하

나 이후 감소할 것으로 예측된다.

셋째, 이러한 가구의 소형화와 노령화 추세를 조금 더 세부적으 로 살펴보면, 1~2인 가구는 장년 가구와 노년가구를 중심으로 증가

정 의 철

건국대학교 부동산학과 교수, 한국주택학회 회장

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하는데, 특히 2020년 이후에는 노년가구의 증가세가 매우 급격할 것으로 예측되고 있다. 이에 따 라 2015년 1~2인 가구 중 장년가구와 노년가구가 차지하는 비율이 59.3%로 예측되며, 2025년 에는 67.3%로 늘어날 것으로 전망된다. 또한 2025년에는 1~2인 가구 중 노년가구가 차지하는 비율이 37%, 2030년에는 47.6%까지 늘어날 것으로 예측된다.

고령화와 주택시장

이러한 고령화로 대변되는 인구 및 가구구조의 변화가 주택시장에 미치는 영향은 어떠할까? 고 령화와 같은 인구학적 변화는 그 특성상 단기적으로 영향을 주고 끝나는 것이 아니라 장기적으로 꾸준하게 주택시장의 전반적인 흐름을 바꾸는 현상이다. 따라서 그 영향을 살펴보는 것은 정책측 면에서나 산업측면에서 매우 중요한 과제이겠지만 사실 이에 대한 해답을 얻기는 쉽지 않다. 고 령화에는 인구나 가구주의 연령이 높아지는 것뿐만 아니라 가구소득이나 자산과 같은 경제적 요 인들의 변화가 복합적으로 내포되어 있기 때문에 이러한 요인들을 같이 고려할 필요가 있다.

가장 먼저 생각해 볼 수 있는 것이 앞으로의 주택수요는 새로운 가구가 형성되어 나타나는 신 규수요보다는 기존 가구의 생애주기 변화에 따라 나타나는 교체수요의 성격이 더욱 강하게 나타 날 것이라는 점이다. 고령화의 원인은 의료기술의 발달이나 건강상태의 유지 등에 따라 노인인구 또는 가구가 증가하는 것도 있지만 한편으로 저출산이 또 다른 중요한 원인 중 하나이다. 통계청 의 예측 결과를 보면 주택시장에 신규로 진입할 것으로 예상되는 20대 후반과 30대 초반 가구는 2020년대 초반까지 매우 완만하게 증가하다 이후 감소할 것으로 나타나고 있다. 결국 지역별 가 구의 연령별 구조에 따라 차이는 있겠지만 대부분의 주택수요는 생애주기 변화에 따라 가구원 수 의 변화나 소득 및 자산과 같은 경제적 요인의 변화로 가구특성에 적절한 주택을 찾는 교체성격의 수요가 될 것이다. 이러한 점은 향후 주택공급이 수요에 부응하기 위해서는 주택건설의 입지나 규 모, 주택내부의 구성 등에 대해서 현재보다 더욱 세밀한 수요분석이 필요할 것임을 시사한다.

다음으로 생각해 볼 수 있는 것이 주택점유형태별 주택시장의 변화이다. 주택은 고가의 재화이 므로 대부분의 가구들이 대출을 받아 주택을 마련하고 벌어들인 소득으로 원리금을 상환하게 된 다. 그러나 저성장시대의 지속, 고용구조와 소득의 불안정성 등을 고려해 본다면 가구의 주택구 입수요가 예전과 같지 않을 것임을 알 수 있다. 주택구입수요가 높지 않으면 매매가격의 상승을 기대할 수 없다. 그만큼 투자적 관점에서의 주택구입의 매력이 줄어들고, 상대적으로 주택임차수 요가 늘어날 것이다. 특히 매매가격 상승을 통한 자본이득이 핵심 구성요인인 전세시장은 점진적 으로 그 기반을 상실하고 운용수익 중심의 (보증부)월세시장이 그 자리를 차지하게 될 것이다. 지

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난 수년간 전개되어 온 임대차시장의 구조 변화가 모두 고령화의 영향으로 보기는 어렵지만 향후 고령화 추세가 진행되면서 주 택구입수요가 둔화될수록 임대차시장은 (보증부)월세시장 중심으로 변화될 것이다.

또한 고령화 추세가 지속됨에 따라 노인가구가 증가하면서 소득

격차가 현재보다 개선될 수 있는 여지가 크지 않다. 노인가구의 증가는 소득분배 개선에 핵심적 인 역할을 하는 근로소득의 비중이 줄어듦을 의미한다. 노인가구의 경우 근로활동시기에 축적된 자산을 운용하여 얻게 되는 재산소득과 이전소득이 소득의 주요원천이 될 것인데, 재산소득은 가 구의 은퇴 이전의 경제활동과 이에 따른 축적된 자산으로 상당부분 결정되므로 은퇴 이후에는 새 로운 소득을 창출할 기회가 많지 않다. 이전소득은 사적이전소득과 공적이전소득으로 구분하여 생각해 볼 수 있는데, 사적이전소득은 가족의 지원이 차지하는 비중이 매우 높으며 자녀들의 경 제적 수준에 의해 결정되므로 고연령 가구의 소득분배 개선은 공적이전소득에 크게 의존하게 된 다. 공적이전소득이 장기적으로 어떤 추세를 보일지 명확하지 않으나 전반적으로 우리 사회가 부 양할 인구의 절대 규모가 늘어날 추세이므로 공적이전소득이 증가할 수 있는 여지는 크지 않다.

이렇게 본다면 노인가구가 증가할수록 소득불평등 정도가 더욱 커질 가능성이 높으며 향후 정책 대상계층의 규모도 더 커지게 될 것으로 예상된다.

우리나라 가구의 자산구성 형태의 특징 중 하나는 총자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 높다는 것이다. 2014년 통계청의 가계금융・복지조사 결과에 따르면 우리나라 가구의 총 자산 대비 부동산자산의 비중은 평균 67.8%(거주주택 37%)로 나타나고 있다. 또한 가구주 연령이 높 을수록 그 비중도 높게 나타나는데 가구주 연령이 60대 이상인 가구의 경우 부동산자산의 비중 은 78.9%이며, 거주주택 자산의 비중은 41.8%, 거주주택외 부동산자산의 비중은 37.1%이다.

모든 연령대를 비교할 때 가장 높은 수치이다. 그러나 부동산자산의 비중이 높다는 것 자체가 문 제가 되지는 않는다. 보유하고 있는 부동산자산을 효율적으로 운용하여 적절한 수준의 소득을 획 득할 수 있다면 은퇴가구나 노년가구의 경제적 조건을 유지시키는데 긍정적으로 작용할 것이다.

그러나 부동산자산을 급격히 하락시키는 외부적 충격이 발생한다면 노년가구에게는 오히려 큰 부담이 될 것이다.

고령화가 진행되면서 나타나는 일반적인 주택소비 현상 중의 하나는 ‘내집에 오래 머물고 싶은 경향(aging in place)’이다. 다시 말해서 현재 거주하는 주택에서 계속 거주하고 싶은 경향이 나 타나는 것이다. 실제로 2007년 국토연구원의 주거실태조사 결과를 살펴보면 노년가구의 경우 94%, 장년가구의 경우 80%가 건강 악화나 혼자 살게 되는 경우를 제외한 평상시에는 현재 집에 계속 거주할 의향을 보이고 있다. 이러한 경향에는 노년가구가 그동안 거주해 왔던 지역사회와의 밀착성과 편리성, 안정성 등을 선호하고, 그 반대로 새로운 주거환경에의 적응에 대한 심리적 부

부동산시장인포그래픽스

고령화의 서 주 장

면서 소득

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담 등이 주된 요인으로 작용하고 있는 것으로 인식되고 있다.

한편으로는 주거소비조정, 특히 다운사이징이 필요한 가구들도 존재할 것이다. 앞으로 증가할 것으로 예상되는 장년가구와 노년가구는 과거와 같은 가구규모가 아니라 축소된, 즉 소형가구를 중심으로 증가할 것으로 예측되고 있다. 주택수요는 물론 가구규모와 같은 인구학적 요인 이외 에 소득과 자산과 같은 경제적 요인에 의해 다분히 영향을 받게 되는데, 소득과 자산의 크기는 일 반적으로 가구규모와 비례하는 것으로 알려져 있다. 다시 말해서 가구규모가 작을수록 소득과 자 산도 낮다는 것이다. 여러 연구에서 부동산자산은 많으나 소득은 적은 상태를 노년가구의 경제적 특징으로 언급하고 있다. 다시 통계청의 2014년 가계금융・복지조사 결과를 살펴보면 경상소득 대비 거주주택자산 배율이 가구주 연령이 60대 이상 가구에서 4.59로 상대적으로 젊은 연령층에 비해 월등히 높은 것으로 나타나고 있다. 물론 다운사이징이 모든 장년가구와 노년가구에게 필요 한 것은 아니다. ‘정신적 자산계정 가설’, ‘예비적 저축 가설’, ‘상속가설’ 등 행동경제학적 가설들 은 가구의 합리적 선택의 결과로 다운사이징이 매우 높은 연령(우리나라의 경우 70대 후반)에서 발생할 것으로 예측하고 있다. 그러나 한편으로는 다운사이징을 가로막는 제도적 요인이 존재하 기 때문일 수도 있다. 예를 들어 주거소비를 축소하는 과정에서 발생하는 거래비용이 클 수도 있 기 때문이다.

마지막으로 고령화에 따라 생산가능인구가 감소하고 고연령화되면서 주거와 산업이 공존하는 도시공간구조에 변화가 생길 것이다. 고령화는 지리적 이동성에 대한 제약을 수반한다. 지금까지 경험하였던 도시의 외연적 확산은 오히려 교통비용의 증가, 기반시설의 낭비를 유발할 가능성이 높다. 따라서 주거생활과 경제활동에 필요한 다양한 시설들이 인접되어 유기적인 관계를 맺는 공간구조가 요구될 것이다. 생활이 편리한 대도시로의 인구이동이 증가하고 있는 일본의 경험을 참고할 필요가 있다.

정책적 시사점

고령화의 영향은 즉각적이라기보다는 점진적이다. 그러나 피할 수 없는 현상이기 때문에 이에 대한 대비가 필요하다. 특히 우리나라의 경우 고령화의 속도가 전세계에서 가장 빠른 것으로 예 측되고 있다. 우리나라에서도 이미 다양한 영역에서 고령화에 대비하는 다양한 정책들이 논의되 고 있으며 한편으로는 이미 여러 정책들이 추진되고 있다.

주택정책적 관점에서 볼 때 주택시장이 고령화에 자연스럽게 적응할 수 있는 제반 여건을 조성 해 줄 필요가 있다. 그동안 주택이 부족하여 주택의 대량공급이 필요했던 시기의 주택정책의 목

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표와 수단들을 재검토하고 새로운 환경 변화에 대응할 수 있도록 해야 한다. 앞으로의 주택수요 가 교체수요 중심으로 나타날 것임을 고려하면 물론 신규주택의 공급도 지역별 사정에 따라 어느 정도 필요하겠지만 그보다는 기존 주택재고의 질적 수준의 개선에 대한 노력이 더욱 필요할지 모 른다. 한편 아파트가 우리나라 주택재고의 상당부분을 차지하고 있는 상황에서 새로운 택지개발 을 통한 대단지 아파트 건설보다는 재개발이나 재건축을 통해서 보다 우량한 주택을 건설하는 것 이 바람직할 것이다. 이러한 방향이 가구의 소형화 추세에 따른 미래 수요와 기존 주택재고 사이 의 규모의 불일치 문제를 장기적으로 해결할 수 있고 고령화에 따른 도시공간구조의 변화에 대응 할 수 있는 대안이 될 수 있을 것이다.

주택점유형태별 주택시장 변화를 생각할 때 앞으로 주택매매가격이 과거와 같지 않을 것이니만 큼 고령화 추세에 맞게 주택임대차시장 구조가 변화할 수 있도록 유도해야 한다. 주거의 안정성 과 같은 주택소유의 장점은 고령화와 무관하게 항상 존재한다. 그러나 투자 대상으로서의 주택 소유의 장점은 과거보다 줄어들 것이다. 매매차익을 기반으로 하는 전세보다는 임대수익을 중심 으로 하는 월세가 더욱 뿌리를 깊게 내릴 것이므로 주택사업적 측면에서 새로운 기회가 만들어질 것이다. 지금과 같은 개인중심의 임대사업구조에서 기업중심의 임대사업으로 전환될 때 규모의 경제와 같은 장점이 극대화될 수 있으며 월세 중심의 임대차시장 형성이 빠르게 정착될 것이다.

저소득 노년가구의 증가로 인한 주거격차 또는 주거빈곤의 문제는 주거복지정책 차원에서 다루 어질 수 있을 것이다. 다만 앞으로 정책대상가구의 규모가 증가할 것이라는 점을 염두에 두어야 한다. 복지혜택은 특성상 줄이기 어렵다. 따라서 장기적 관점에서 예산계획이 요구된다. 한편 원 활한 주거소비조정이 이루어질 수 있는 제도적 뒷받침이 마련될 필요가 있다. 일반적으로 주거소 비조정은 주거이동을 통해 이루어진다. 특히 은퇴가구의 경우 거주하는 주택을 매각하고 규모가 작은 주택을 매입하든지 아니면 임차하는 형태로 주거소비를 조정할 가능성이 높다. 이러한 주거 소비 조정은 세금과 같은 거래비용을 수반하게 된다. 따라서 거래비용이 너무 높아 비합리적 주 거소비를 할 수밖에 없는 상황에 직면하지 않도록 해야 한다. 고령가구에게 자본이득에 대해 일 정한 소득공제를 제공하는 해외 사례를 참고해 볼 필요가 있다. 마지막으로 노년가구에 현재 거 주주택에 계속 거주하고자 하는 경향이 많은 만큼 현재 거주주택에서 안정적으로 주거생활을 할

수 있는 제반 시스템이 구축될 필요가 있다. 일정한 자격을 갖춘 가구에게 대해서는 주 택개량이나 주거시설정비를 지원해 줄 수 있는 프로그램을 확충하고 지역사회의

의료, 복지서비스가 연계될 수 있는 방안을 강구할 필요가 있을 것이다.

※ 외부필자의 기고는 국토연구원의 견해와 다를 수 있습니다.