북한에서 토지소유 및 이용에 관한 법규로는 1977년 4월 29일 최고인민회의 제5기 제7차 회의에서 채택한 ｢토지법｣이 있는데, 이 법은 총 6장 80개 조문으로 구성되어 있다.107) 북한의 경제사 정상 자본과 기술은 절대적으로 부족하고 그들이 외국투자를 유치 하기 위하여 제공할 수 있는 조건으로 값싼 토지의 이용을 극대화 하는 방안이 고려되었을 것임을 추측할 수 있다.
북한에서 1984년 ｢합영법｣은 토지에 관하여 “합영회사는 토지를 사용할 때 토지사용료를 물어야 한다”(제21조 제4문)고 규정하였 으며, 1992년 ｢외국인투자법｣은 투자장려부문에 대해 유리한 토지 사용조건을 보장한다고 하고(제8조) 외국투자기업 설립에 필요한 토지를 최고 50년까지 임대하고 임대토지에 대한 해당기관의 승인 후 양도‧상속할 수 있다(제15조)고 하여 토지이용에 대한 매우 진 전된 조치를 마련하였다. 그밖의 합영법 시행세칙은 토지사용권을 출자목적물로 할 수 있다고 하고, ｢라진-선봉경제무역지대법｣은
107) 이에 관해서는 법제처 편, ｢북한법제개요｣, 앞의 책, p.436 이하 참조.
필요한 토지의 임차, 임차기간의 연장(제20조), 장려부문투자에 대 한 입지상 우대 및 임대료 감면(제38조)을 규정하여 외국인투자법 과 비슷한 규정을 두었다.
그러나 이러한 규정만으로는 토지의 사용에 관한 북한당국의 정 책을 제대로 파악할 수 없었고, 1990년 중국의 입법례(1990. 5. 19
｢중화인민공화국도시국유토지사용권양도‧재양도잠정조례｣ 등)와 많 은 차이를 보여 그 성과가 미진하였다. 이에 따라 북한은 1993년 10월 27일 최고인민회의 상설회의 결정 제40호로 ｢토지임대법｣을 채택하고, 1994년 9월 7일 정무원결정으로 ｢토지임대법시행규정｣
을 제정하였다. 북한의 ｢토지임대법｣은 총 6장 42개 조문으로 외 국투자가와 외국투자기업에만 적용되기 때문에 1977년의 토지법에 대한 특별법적 지위에 있다고 할 수 있다.108) 원래 토지에 대한 소유권은 이를 사용‧수익할 권리와 담보에 제공하거나 처분할 권 리를 포함하고 있는데 북한에서 토지에 대한 개인의 소유권을 인 정하지 않는다는 것은 이들 권리를 모두 인정하지 않는다는 것을 의미한다. 다시 말해 토지로부터 생기는 모든 경제적 이익은 개인 에게 귀속시킬 수 없다. 이와 같은 점을 고려할 때 ｢토지임대법｣
에서 비록 이용권에 국한되기는 하지만 사인에게 토지에 대한 권 리를 인정한다는 것은 북한사회의 변화를 보여주는 대표적인 제도 적 조치라고 할 수 있다.
108) 이 토지임대법은 1992년 2월 26일 최고인민회의 상임위원회 정령 제484호 에 의해 일부 개정되었다. 북한의 대외경제법제 개정 배경 및 주요 내용에 관해서는 후술한다.
2. 주요 내용
(1) 토지임대법의 기본
｢토지임대법｣에 의하면, 이 법의 목적은 “외국투자가와 외국투 자기업에 필요한 토지를 임대하고 임차한 토지를 리용하는 질서를 세우는 데” 있다(제1조). 북한의 토지를 임대받을 수 있는 자는 ‘다 른 나라의 법인과 개인’ 및 ‘공화국 밖에 거주하고 있는 조선동포’
이며 북한주민이나 북한의 기업 등은 제외된다(제2조).109) 그러나 북한의 기관‧기업소‧단체가 합영‧합작기업에 토지를 출자하려고 하는 경우에는 기업소재지의 도(직할시) 인민위원회 또는 라진-선 봉인민위원회의 승인을 받아 토지이용권을 가질 수 있도록 하였는 데(제5조) 토지는 합영‧합작에 있어 북한측 당사자가 출자지분으 로 내세울 수 있는 중요한 항목이며 외국측 당사자가 볼 때 북한 측 당사자가 출자하겠다고 나선 토지에 대하여 법제상 확실한 권 리의 보장을 강조한 것이다.110)
임대토지에 대한 소유권은 북한에 있으며(시행규정 제3조 제2 문), 토지를 임차한 자(토지임차인)는 토지이용권만을 가진다. 그러 나 임대한 토지에 있는 천연자원과 매장물은 토지이용권의 대상에 속하지 않는다(동조제3문). 토지의 임대기간은 토지용도와 투자내 용에 따라 계약당사자들의 합의에 따라 계약당사자들이 합의하여 외국인투자법에서 정한 50년 안에서 계약당사자들이 합의하여 정 한다(시행규정 제6조). 임대토지의 이용권은 임차인의 재산권으로
109) 1999년 2월 26일 개정된 토지임대법은 ‘공화국 밖에 거주하고 있는 조선동 포’를 토지임대 대상에서 삭제하였다. 이에 관한 사항은 후술한다.
110) ｢토지임대법｣과 동 시행규정의 장소적 범위에는 특별한 제한을 두고 있지 않으므로 북한영역 내의 토지는 모두 임대의 목적물이 될 수 있다. 신웅식‧
안성조, 앞의 책, p.316.
되며(법 제7조), 따라서 토지임차인은 임차토지의 이용권을 기업에 투자하거나 제3자에게 양도 또는 저당할 수 있다(시행규정 제7조).
임대에 관한 업무는 국토관리기관이 통일적으로 담당하되, 자유경 제무역지대에서의 토지임대는 지대당국이 담당하도록 하였다(제4 조).
(2) 토지임대방법
북한에서 토지임대의 방법은 원칙적으로 토지임대기관과 임차 희망자간의 협상에 의하도록 하고, 라진-선봉경제무역지대 안에서 는 입찰과 경매에 의할 수 있도록 하고 있다(법 제9조). 이 중 어 느 방법에 의하든 토지임대기관은 토지임차희망자에게 소정의 토 지자료를 제공하도록 하고 있다(시행규정 제11조).
첫째, 협상에 의한 토지임대는 토지임대기관과 토지임차희망자 사이에 임대료, 투자 및 개발조건을 비롯한 임대차조건을 직접 합 의한 후 토지임대차계약을 맺는 방법에 의하도록 되어 있다(시행 규정 제10조).
둘째, 입찰을 통한 토지임대는 라진-선봉경제무역지대에서 규모 가 크거나 주요한 개발대상의 토지임대에 적용할 수 있도록 되어 있다(시행규정 제18조 제1문). 북한에서 토지소유권은 국가에 있으 므로 여기서는 엄격히 토지이용권에 대한 입찰을 의미한다. 토지 의 입찰은 토지임차희망자들이 지정된 기간 안에 임대료, 투자 및 개발조건을 비롯한 임차조건을 토지임대기관에 비공개적으로 제출 하게 되며 토지임대기관은 입찰에 참가한 자들 가운데 유리한 임 차조건을 제기한 임차인을 선택하는 방법으로 이루어진다(시행규 정 제18조 제2문).
셋째, 경매를 통한 토지의 임대는 라진-선봉경제무역지대에서
부동산개발용지, 금융, 상업, 관광 및 오락용지와 같은 경쟁성이 강한 토지의 임대에 적용될 수 있다. 경매에 의한 토지임대는 정 한 시간과 장소에 임차희망자들을 모아 놓고 공개적인 임차경쟁의 절차를 거치는 방법에 의하도록 되어 있다(시행규정 제29조).
이러한 방법을 거쳐 토지임대기관이 토지이용신청을 승인하거나 입찰 또는 경매에서 낙찰자가 결정되면 토지임대기관과 임차희망 자는 토지임대차계약111)을 체결하며, 토지임차인은 토지를 임대차 계약에서 정한 용도에 맞게 이용하여야 한다(법 제14조 제1문). 한 편 토지임대기간은 토지임차인가 계약에 따라 토지임대료를 납부 하면 토지이용증을 발급하며(법 제11조 제4호, 제12조 제8호, 시행 규정 제36조), 토지이용증을 발급받은 임차인은 시‧군 국토관리기 관에 토지이용권을 등록하여야 한다. 토지임차이용권은 등록한 때 로부터 임차인에게 넘어가며, 이용권을 등록하지 않으면 토지임차 인은 토지를 이용할 수 없게 된다(시행규정 제39조).
토지의 이용에 관하여 토지임차인은 임대차계약에 정한 용도에 맞도록 하여야 하며, 토지용도를 변경하려면 토지임대기관에 용도 변경내용, 투자규모변경내용 등을 밝힌 토지용도변경신청서를 제 출하여 승인을 받은 다음 용도변경의 보충계약을 체결하도록 하고 있다(법 제14조 제2문, 시행규정 제38조).
111) 토지임대차계약에는 토지의 위치와 면적, 임대차의 목적과 기간, 토지의 용 도 및 이용범위, 총투자액 및 건설투자액, 단계별 투자액, 건설기간, 임대료 및 사용료와 그 지불방법, 특혜조건, 제재 및 분쟁해결방법, 이밖의 필요한 사항 등이 명시되어야 한다(법 제11조 제3호, 시행규정 제17조). 이때 협상 을 통한 토지임대는 계약체결시한이 정해지지 않았으나, 입찰의 경우에는 낙찰토지 고지후 30일 내에, 경매의 경우에는 낙찰일로부터 7일 이내에 계 약을 체결하여야 한다.
(3) 토지이용권의 양도와 저당
토지임차인은 임대차계약에서 토지임대료의 정액을 물고 계약에 명시된 투자지분을 투자하여야 임차한 토지이용권을 판매‧재임대‧
증여 또는 저당할 수 있다(법 제16조). 토지임차인은 임차한 토지 의 전부 또는 일부에 해당한 이용권을 토지임대기관의 승인을 받 아 제3자에게 양도(판매‧재임대‧증여‧상속 포함)하거나 저당할 수 있다(법 제15조 제1문, 시행규정 제50조). 이때 판매‧재임대‧증여 를 통한 토지이용권을 양도하기 위해서는 몇 가지 조건을 충족하 여야 한다. 이에 해당하는 토지이용권은 토지임대기관으로 임차하 였거나 토지임차인으로부터 판매, 교환형식으로 양도받은 것이어 야 하며, 토지임대차계약에 정한 임대료 전액을 지불한 것이어야 하며, 계약상의 기한과 조건에 따라 투자와 건설을 한 것이어야 한다(시행규정 제42조).
다음에 토지이용권의 양도와 저당에 관하여 간략하게 살펴본다.
첫째, 토지이용권의 판매는 제3자에게 임차인이 토지이용권을 값을 받고 넘기는 행위로서(시행규정 제45조) 다음의 양도조건을 갖추어야 한다. 즉 토지이용권의 판매자와 구매자는 계약을 맺고 공증기관의 공증을 받아야 하며, 판매자는 계약서사본을 첨부한 토지이용판매신청문건을 토지를 임대한 기관에 제출하여 승인을 받아야 한다(법 제18조 제1‧2문, 시행규정 제46조).
둘째, 토지재임대는 토지임대기관으로부터 토지를 임차하여 그 이용권을 소유한 임차인이 임차한 토지를 개발하여 다시 제3자에 게 이용권을 빌려주는 형식의 토지양도를 말하며(시행규정 제52 조), 이를 위해 토지임대차계약서 사본을 첨부한 재임대신청서를 토지임대기관에 제출하여 승인을 받아야 한다(법 제20조). 토지재 임대 대상은 임대차계약에 의해 토지를 개발한 다음 재임대를 허
용한 토지에 한하도록 하고 있다(시행규정 제53조).
셋째, 토지이용권의 상속은 토지이용권 소유자가 사망하였을 경 우 법에 의하여 정해진 상속자 또는 유언이나 재판소의 판결에 의 하여 정해진 상속자에게 토지이용권을 무상으로 넘기는 형식의 양 도를 말한다(시행규정 제66조). 토지이용권을 상속받으려는 자(상 속인)는 국내 또는 국외에 거주하고 있는 거주지의 신분등록기관 또는 국외에 있는 거주지의 신분등록기관 또는 재판소가 발급한 상속확인서를 거주지 공증기관의 공증을 받아 토지임대기관에 제 출하여야 한다(시행규정 제67조).
넷째, 토지임차인은 은행 또는 기타 금융기관으로부터 대부를 받기 위하여 토지이용권을 저당할 수 있는데, 이는 임차인이 임차 한 토지의 이용권을 은행 또는 기타 금융기관으로부터 받는 대부 의 상환담보로 세우는 행위를 말한다(시행규정 제72조). 토지이용 권을 저당하는 경우 토지에 있는 건축물과 기타 부착물도 함께 저 당된다(법 제21조). 토지이용권을 저당하려는 경우 저당자와 저당 권자는 토지임대차계약의 내용에 맞게 토지저당계약을 맺고 공증 기관의 공증을 받도록 하고 있다(법 제22조, 시행규정 제73조).
(4) 토지의 임대료와 사용료
먼저 토지임대료는 토지이용권에 대한 값과 토지를 이용하는 값 을 의미하며(법 제28조, 시행규정 제85조),112) 토지를 재임대받은
112) 법 제28조는 1999년 2월 26일 최고인민회의 상임위원회 정령 제484호에 의 거하여 토지임대료에는 토지이용권을 넘겨주는 값과 토지를 이용하는 값이 속한다고 개정되어 토지임대료의 개념을 변경하였다. 이와 관련하여 제29조 도 개발토지의 임대의 경우 임차자로부터 토지개발비를 “토지임대료에 포 함시켜 받는다”는 대목을 “토지리용권을 넘겨주는 값에 포함시켜 받는다”라 고 개정하였다.
전차인은 토지의 전대인에게 임대료를 지불하면 된다. 협상을 통 하여 토지를 임대한 경우 토지임대료는 국가가격제정기관이 정한 기준에 기초하여 토지임대기관과 토지임차인이 협의하여 정하며 (시행규정 제86조), 라진-선봉경제무역지대의 토지를 입찰과 경매 를 통하여 임대하는 경우 입찰 및 경매기준가격은 지대당국이 정 하며 낙찰자가 제시한 가격을 임대료로 하고 있다(시행규정 제87 조).113)
다음 토지의 사용료는 국가소유의 토지를 이용한 것과 관련하여 지불하는 요금을 말하며(시행규정 제91조), 이는 국가가격제정기관 이 정하도록 하고 있다. 토지사용료의 납부자는 토지임대기관으로 부터 토지를 임차한 자, 판매를 통하여 토지이용권을 넘겨받은 자, 토지를 재임대한 자, 합영 또는 합작기업 등이다(시행규정 제93 조). 한편 장려부문과 라진-선봉경제무역지대 안에 투자하는 대상 에 대하여서는 토지사용료를 10년까지 감면할 수 있다(법 제33조).
(5) 토지이용권의 반환
임대기간이 만료한 토지이용권은 임대기관에 자동적으로 반환되 는 것이 원칙이며, 이 경우 해당토지에 있는 건축물과 기타 부착 물도 무상으로 반환된다. 여기서 40년 이상 임차한 토지에 임대기 간이 끝나기 10년 안에 준공한 건설 총투자액 2,000만원 이상되는 기본건물에 대해서는 해당한 잔존가치를 보상할 수 있다고 규정하 고 있다(법 제34조, 시행규정 제96조). 토지임차인은 임대기간이
113) 이와 관련하여 ｢라진-선봉경제무역지대법｣은 “장려부문에 투자하는 투자가 에게는 립지조건이 유리한 토지를 임대하여 주며 임대료를 낮추어 줄 수 있다”(제38조)고 하여 협상에 의하여 토지를 임대하는 경우 임대료 인하의 가능성을 규정하고 있다.
끝났을 경우 토지이용증을 토지임대기관에 반환하고 토지이용취소 수속을 하여야 한다(법 제35조, 시행규정 제96조). 한편 토지임대 기간을 연장할 경우 기간 종료 6개월 전에 토지임대기관에 토지이 용연기신청서를 제출하여 승인을 받도록 하고 있다(법 제36조). 토 지이용연기를 승인받은 임차인은 토지임대기관과 토지임대차계약 을 다시 체결하고 해당된 임차료를 낸 다음 토지이용증을 재발급 받으며 토지이용권변경등록을 하여야 한다(시행규정 제100조).
(6) 제재 및 분쟁해결
북한에서 토지이용증이 없거나 이를 등록하지 않고 토지를 이용 하는 경우에는 정도에 따라 토지에 있는 시설물을 회수하거나 기 한을 정하여 토지를 원상복구시키며 양도 및 저당계약을 무효로 한다(법 제39조, 시행규정 제104조). 토지임차인에 대한 제재에 대 한 의견이 있는 경우 처분통지를 받은 날로부터 제재기관의 상급 기관에 신고하거나 해당 재판소에 소송을 제기할 수 있으며(법 제 41조, 시행규정 제108조), 토지의 양도‧저당과 관련하여 의견이 충 돌하는 경우에는 협의의 방법에 의해 해결하며, 분쟁사건은 북한 이 정하는 재판기관 또는 중재기관에서 해당절차에 따라 해결하며 제3국의 중재기관에 제기하여 해결할 수 있도록 하고 있다(법 제 42조, 시행규정 제109조).
Ⅶ. 가공무역법