土地利用權을 저당 받은 자는 첫째, 저당자가 기한이 되도록 채무를 상 환하지 못하였을 경우, 둘째, 저당자가 저당기간 안에 기업을 해산하거나 파산한 경우, 셋째, 저당자가 저당기간 안에 사망하였으나 상속자가 없을 경우와 상속자가 채무상환을 거절하는 경우, 抵當契約에 따라 저당받은 토 지이용권, 토지에 있는 건축물과 기타 부착물을 처분할 수 있다(토지임대
126) 위의 논문, p.21.
법 제24조, 시행규정 제76조).
저당받은 토지이용권을 處分하려는 저당권자는 土地賃貸機關에 抵當物處分 申請書를 내어 승인을 받아야 한다.127) 저당물처분신청서에는 토지의 면적·
위치·용도, 저당자와 저당권자, 저당기일, 채무액, 저당물의 채권상환담보범 위와 처분형식 같은 내용을 밝혀야 한다. 抵當物의 債權償還擔保範圍는 원금 상환, 이자상환, 이자상환의 지연에 의한 손해배상과 저당물의 평가비용, 경 매비용과 같은 저당권 실시 비용에 대한 보상이 포함된다(시행규정 제77조).
토지임대기간은 저당물처분신청서를 접수한 날부터 5일 안에 검토한 다음 승 인하거나 부결하는 결정을 하고 신청자에게 알려주어야 한다.128) 토지저당계 약내용에 맞지 않거나 이 규정 제76조에 정한 저당물의 처분 조건이 명확치 못할 경우에는 저당물신청을 부결할 수 있다(시행규정 제78조).
抵當物의 處分은 競賣로 할 수 있으며 저당권자가 여러 명일 경우에는 저 당권자들이 協議하여 처분방법을 정할 수 있으며, 저당권을 국토관리기관에 등록한 순위대로 상환 받는다(시행규정 제79조). 저당권자는 저당물을 처분하 여 얻은 자금에서 기타 채권자에 비하여 우선적으로 상환 받는다.129)
土地利用權에 대한 抵當權은 ㉠ 저당자가 채무를 상환하였을 경우, ㉡ 저당권자가 저당권을 스스로 포기하였을 경우, ㉢ 저당권자와 저당자가 합 의하여 채무상환을 다른 재산으로 대치하는 경우에 消滅된다(시행규정 제 82조). 토지이용권을 저당한자는 저당계약기간 안에 저당 받은 자의 승인 없이 저당한 토지이용권을 다시 저당하거나 양도할 수 없다(토지임대법 제 26조). 채무상환이나 기타 원인으로 토지저당계약이 소멸되는 경우 저당 받은 자와 저당한 자는 10일 안으로 土地利用權抵當登錄取消 수속을 하여야 한다(토지임대법 제27조, 시행규정 제83조).
127) 위의 논문, p.22.
128) 위의 논문, p.22.
129) 위의 논문, p.22.
第4章 中國의 不動産關係法上 所有權과 使用權
第1節 不動産制度
Ⅰ. 序 說
社會主義 政權이 수립되기 이전의 中國은 農業中心의 사회였으며, 土地 所有制面에서는 私有制가 시행되고 있었다. 土地私有制下에서 토지거래는 비교적 활발하게 이루어졌지만, 土地所有權의 집중현상은 심화되는 양상이 었다.
1949年 中華人民共和國이 수립된 이후 中國의 土地所有制度는 중화민국 시대부터 유지되어 오던 私有制가 수차례에 걸친 토지개혁과 몇 차례의 조 치를 통해서 근본적으로 변화되었다. 농촌과 도시 토지의 대부분이 國有化 내지는 集體(集團)所有化되어서 土地의 사회주의 公有制가 확립되고, 또한 土地의 所有權과 使用權의 分離 原則에 따라 國家(集體經濟組織 포함)는 土地所有權을, 人民들은 土地使用權을 소유하는 형태가 정착되었다. 즉 生 産手段에 대한 私所有權을 부인하는 마르크스(馬克思)의 社會主義的 土地 所有思想에 바탕을 둔 社會主義的 土地所有制가 성립되었다.130) 그러나 中 國은 개혁·개방정책을 추진하면서 정치적인 면에서는 社會主義體制라는 국가적 기본틀을 유지하면서 經濟的인 면에서는 對外開放 및 市場經濟機能 을 도입하는 중국 특유의 社會主義市場經濟體制를 구축했다. 이에 따라 社 會主義計劃經濟가 市場 指向的 商品經濟로 전환되면서 土地使用權이 상품 화되는 단계에 이르렀다. 특히 중국정부가 토지사용권의 有償 讓渡를 허락 한 후 최근에 이르기까지 不動産(房地産)이 많은 이익을 보장해주는 대표 적인 사업으로 부상되었다.
130) 한상국, “中國의 土地所有權制度와 土地增値稅制”,「토지연구」, 제6권 3호(한 국토지개발공사, 1995), pp.95-96.