1. 土地賃貸借
북한은 土地賃貸法을 제정·시행(1993. 10. 27. 제정, 1999. 2. 26. 개정)함 으로써 土地賃貸借制度를 導入하였다. 그러나 토지임대법(이하 동법이라 약칭한다)의 목적이 “외국투자가와 외국투자기업에 필요한 토지를 임대하 고 임차한 토지를 리용하는 질서를 세우는 데 있고”(동법 제1조) 그 適用 對象은 북한 안에 企業을 創設하거나 거주를 목적으로 하는 외국기업, 외 국인, 북한영역 밖에 거주하는 조선동포 및 북한영역 안에 있는 외국인투 자기업에 한정하고 있다.
(1) 土地利用權의 法的 性質
토지임대차에 의하여 賃借人에게는 土地利用權이 발생하고(동법 제3조), 이는 임차인의 재산권으로 되며(동법 제7조), 임차인은 토지이용권을 제3자 에게 讓渡(판매, 재임대, 증여, 상속)하거나 抵當할 수 있다(동법 제15조).118)
(2) 土地利用權의 成立要件
1) 賃 借 人
土地賃貸法은 외국투자가와 외국투자기업에 필요한 토지를 임대하고 임 차한 토지를 이용하는 질서를 세우는데 그 목적이 있으므로(동법 제1조), 임차인은 ‘다른 나라의 법인과 개인’ 그리고 ‘공화국영역 밖에 거주하고 있 는 조선동포’에 한정된다(동법 제2조). 조선동포에는 재일동포 등 해외동포 와 대한민국 국민이 포함된다.119)
2) 擔當機關
토지임대는 중앙국토환경보호지도기관의 승인 밑에 한다. 토지임대차계 약은 도(직할시)인민위원회 또는 라진·선봉시 인민위원회 국토환경보호 부서가 맺는다(동법 제4조).
3) 임대차방법 및 절차
토지의 임대는 협상의 방법으로 한다. 라진·선봉경제무역지대 안에서는 토지임대를 입찰과 경매의 방법으로 할 수 있다(동법 제9조).
4) 賃貸期間
土地賃貸期間은 ‘외국인투자법’이 정한 50년 안에서 계약당사자들이 합의 하여 정한다(동법 제6조).
118) 김일성종합대학,「라진-선봉 자유경제무역지대 투자환경」, 앞의 책, p.139.
119) 위의 책, p.138.
(3) 土地利用權의 讓渡
1) 意 義
土地利用權의 讓渡는 임차인이 임차한 토지의 전부 또는 일부의 이용권을 판매, 再賃貸, 증여, 상속의 형식으로 제3자에게 넘기는 행위이다(동법 제15조).
2) 讓渡條件 및 效果
販賣, 再賃貸, 贈與를 통한 토지이용권의 讓渡條件은 첫째, 토지임대기관 으로부터 임차하였거나 토지임차자로부터 판매, 교환형식으로 양도받은 토 지이용권이어야 하고, 둘째, 토지임대차계약에 정한 임대료 전액을 지급한 토지이용권이어야 하며, 셋째, 토지임대차 계약에 지적된 기한과 조건에 따 라 투자와 건설을 한 토지의 이용권이어야 한다(동법시행규정 제42조). 토 지이용권을 판매, 증여, 상속을 통하여 양도하는 경우 토지임대차계약에서 밝힌 토지이용과 관련한 임차인의 권리와 의무는 양도받은 자에게 넘어 간 다(동법시행규정 제43조).
3) 讓渡의 類型과 節次
土地利用權의 讓渡에는 有償行爲인 판매와 재임대, 無償行爲인 증여와 상속의 네 가지 유형이 있다(동법 제15조, 동법시행규정 제40조 2항). 토지 이용권을 판매하려는 자는 구매자와 양도(매매)계약을 맺고 공증기관의 공 증을 받은 다음 토지임대기관에 토지이용판매신청서를 내고 승인을 받아야 한다(동법시행규정 제46조).
임차인이 토지이용권을 판매하는 경우 토지임대기관은 優先購買權이 있 으며(동법 제19조, 동법시행규정 제51조), 임차인은 이미 구매자에게 제기 한 판매조건을 토지임대기관의 구매에 불리하게 수정 제기할 수 없다(동법 시행규정 제51조).
(4) 土地賃貸借 契約의 內容
1) 土地의 賃貸料와 使用料
土地賃貸料는 토지개발비, 즉 토지임대기관이 토지정리와 도로건설 및 상 하수도, 전기, 통신, 난방시설건설에 지출된 비용을 포함한다(동법 제29조).
토지임대료는 토지임차인이 임대차계약을 체결한 날로부터 90일 이내에 전액을 지급하여야 하지만, 장려부문이나 임대료가 다액인 토지개발부문은 토지임대기관과 합의하여 소정의 이자를 부담하고 5년까지 분할 납부할 수 있다(동법 제30조).
한편 土地賃借人은 토지임대료 외에 土地使用料120)를 納付하여야 하는 바, 토지사용료는 1년 단위로 납부하되 북한 당국이 일방적으로 정한다(동 법 제33조 1항). 다만, 장려부문과 羅津·先鋒 經濟貿易地帶 안에 투자하는 대상에 대해서는 土地使用料를 10년 간 덜어주거나 면제할 수 있음을 규정 하고 있다(동법 제33조 2항).
2) 土地利用權의 返還
賃貸期間이 滿了되면 토지는 토지임대기관에 자동으로 返還되며, 해당 토 지에 있는 건축물과 기타 부착물도 無償으로 함께 返還된다(동법 제34조).
3) 制裁 및 紛爭解決
토지임대차와 관련하여 의견이 다른 경우에는 협의하여 해결한다. 협의 로 해결되지 않는 紛爭事件은 裁判機關 또는 仲裁機關에서 해당절차에 따 라 해결하고 당사자들의 합의에 따라 제3국의 중재기관에 제기하여 해결할 수도 있다(동법시행규정 제109조).
120) 토지임대료는 廣義로 토지이용권값(토지이용권의 설정행위 그 자체에 대한 代價)과 토지사용료를 합한 개념이다. 狹義로는 토지이용권값만을 토지임대 료라고도 한다. 토지사용료는 토지를 이용한 값으로 지불하는 요금 즉, 기간 별 토지의 이용대가를 말한다,「민사법사전」, 앞의 사전, pp.644-646.
2. 建物賃貸借
북한은 1995. 8. 30. ‘자유경제무역지대 건물양도 및 저당규정’(이하 동규 정이라고 약칭한다)을 제정하여 建物賃貸借制度를 도입함으로써 대외경제 개방에 필요한 부동산임대차제도를 완비하게 되었다.
建物賃貸借란 ‘건물의 사용료를 받고 그 이용권을 넘겨주는 행위(동규정 제9조)’로서, 건물양도(임대, 매매, 증여, 상속이 포함됨)의 한 유형으로 규 정하고 있다(동규정 제2조).
(1) 建物賃貸借의 成立要件
1) 契約當事者의 資格
북한의 기관, 기업소, 단체와 외국투자기업, 외국인, 북한영역 밖에 거주 하고 있는 조선동포는 자유경제무역지대 안에 있는 建物121)의 所有權과 利 用權을 가질 수 있으며, 건물의 소유권과 이용권을 다른 사람에게 讓渡할 수 있다(동규정 제3조). 한편 임차인의 자격에 대하여는 특별한 제한이 없으므 로 위 규정이 적용되는 북한의 기관, 기업소, 단체와 외국투자기업, 외국인, 북한영역 밖에 거주하고 있는 朝鮮同胞는 누구나 임차인이 될 수 있다.
2) 擔當機關
건물임대차에 관련한 업무는 통일적으로 自由經濟貿易地帶 當局의 建物 管理機關이 擔當한다(동규정 제7조). 자유경제무역지대 당국은 시행정경제 위원회이므로(토지임대법시행규정 제4조 5항) 결국 건물관리기관은 시행정 경제위원회의 한 부서일 것이다.
3) 賃貸借契約의 節次
121) 여기서 건물이라 함은 살림집, 공공건물, 생산건물과 그 부속건물을 의미한다 (자유경제무역지대건물 양도 및 저당규정 제2조 2항).
건물을 임대차할 경우에는 賃貸借契約을 締結하여야 하는데, 건물임대차 계약서에는 임대인과 임차인의 이름, 소재지 또는 거주지, 건물의 위치·면 적, 임대차기간, 용도, 임대료와 그 지불방법, 지불기일 기타 필요한 내용을 명시하여야 한다(동규정 제10조).
(2) 建物賃貸借契約의 內容
임대인의 권리와 의무로는 임대인은 임차인으로부터 賃貸料를 지급받는 대신 임대기간 안에 建物의 返還을 요구할 수 없다. 부득이한 사정으로 임대 기간 안에 건물을 반환 받을 경우에는 다른 건물을 보장해 주고 임차인이 입은 손해를 보상해 주어야 한다(동규정 제13조). 한편 임차인의 권리와 의 무로서 임차인은 임대차계약으로 건물이용권을 취득하여 건물을 사용·수익 할 수 있는 반면, 임대인에게 임대료를 지급하여야 한다(동규정 제18조).
(3) 建物賃貸借계약의 消滅
임대차의 효력은 임대기간이 종료하거나 계약을 취소하였을 경우에 소멸 한다.122)