不動産9)의 槪念에 대하여 南韓民法은 제99조 1항에서 “토지 및 그 정착
물은 부동산이다”라고 정의하고, 동조 2항에서 “부동산 이외의 물건은 동 산이다”라고 하여 물건을 동산과 부동산으로 구분하고 있다. 動産이란 토 지와 건물에 항구적으로 부착되어 있지 않아 이동할 수 있는 물건을 가리 킨다.10)
不動産 가운데 民法에서 정한 것을 ‘俠義의 부동산(토지 및 그 정착물)’
이라 하고, 俠義의 부동산을 포함하여 公示方法을 갖춘 독립된 거래의 객 체가 인정되는 것을 ‘廣義의 부동산’이라고 한다. 즉 廣義의 부동산은 협의 의 부동산과 準不動産(擬制不動産)을 합친 것이다. 그리고 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 獨立된 去來의 客體이면서도 마치 하나로 결합된 상태 로 다루어져 不動産活動의 대상으로 삼을 때 이를 ‘複合不動産(compound real estate)’이라고 한다.
土地는 위에서 설명한 것처럼 부동산의 한 종류이다. 通常的으로 土地 (Grund und Boden, land)는 땅이라고도 하고, 國土라고도 한다. 그러나 法 的 見地에서 이러한 用語들은 구분해서 사용되어야 한다. 땅은 物理的 形 象으로서의 토지를 의미하고, 土地는 ‘筆地’라는 所有權의 客體인 去來單位 로서의 土地를 의미하며, 國土란 한 나라의 領土高權의 대상이 되는 土地
9) 우리 나라에서 ‘不動産’이라는 용어를 처음 사용한 것은 1906년 7월 정부가 설 치한「不動産調査會」로 추정된다. 그 후 1910년 8월 29일 ‘庚戌國恥’를 계기로 한반도에서도 일본인들의 입법과규정 등에서 ‘不動産’이란 用語가 表記되면서 일반화되기 시작하였고, 1912년 3월 ‘朝鮮不動産證明令’ 및 ‘不動産登記令’에서
‘不動産’이라는 용어가 보다 많이 사용되었다; 中國에서는 ‘부동산’이라는 用語 에 대해 土地·住宅을 뜻하며 ‘팡디찬(房地産)’으로 表記하고 있다; ‘real’은 ‘부 동산의’란 뜻이고, 스페인語로는‘國王의’라는 뜻이다. 부동산이라는 용어를 英國 에서는 ‘real property’, ‘estate’, ‘land and buildings’ 등으로 사용하고 있다; 美 國에서는 부동산이라는 용어로 스페인어와 英語의 合成語인 ‘real estate’가 주 로 쓰이는데 그 由來는 캘리포니아洲가 스페인國王의 所有였던 데서 비롯되었 다. 그 외에도 ‘estate’, ‘real property’, ‘land’ 등의 용어도 쓰이고 있다. 金永鎭,
「不動産學總論」(汎論社, 1985), p.29; 李昌錫,「부동산학개론」(형설출판사, 2001), p.121.
10) 郭潤直,「民法總則」(博英社, 1999), pp.249-250; 金俊鎬,「民法講義 -理論과 事 例-」(法文社, 1999), pp.146-149; 李昌錫, 위의 책, p.122; 趙成國,「부동산사법 -민법 및 민사특별법-」(형설출판사, 2002), pp.97-98; 趙誠民,「民法總則」(斗 聖社, 1999), pp.97-99.
의 總體를 의미한다. 土地는 物理的으로 連續하고 있으나, 人爲的으로 그 地表에 線을 그어 그 하나 하나의 單位를 筆(parcel)로서 표시한다.11)
우리나라는 土地의 定着物을 토지와는 독립한 별개의 不動産으로 규정하 고 있다. 그것은 日本과 臺灣에서도 마찬가지이다.12) 그러나 西洋에서는 土 地의 定着物이나 地上物을 獨立한 不動産으로 규정하지 않고 土地의 本質 的 構成部分(wesentlicher Bestandteil)으로 규정하고 있다.13) 이것은 “지상 물은 土地에 따른다(superficies solo cedit)”는 法諺(Rechtssprichwort)이 표시하는 바와 같이 이미 古代에서부터 확립되어 있었다.
이와 같이 東洋에서는 토지의 定着物, 그 중에서도 建物을 土地와는 分 離·獨立된 不動産으로 하여 왔는데, 集合建物이 대량으로 건축되고 있는 오늘날에는 土地와 建物을 하나의 不動産으로 하여야 할 필요성이 增大되 고 있다. 그 대표적인 예가 바로 ‘集合建物의 所有 및 管理에 관한 法律’에 의한 區分所有權의 一體性의 原理14)(동법 제20조)이다.
한편 西洋에서는 反對로 地上定着物을 土地의 本質的 構成部分으로 함으 로써 土地와 建物을 別個 獨立의 不動産으로 하여야 할 必要性이 생기고 있 다. 그래서 土地와 建物의 分離現象이 獨逸에서는 地上權(Erbbaurecht)과 住 宅所有權(Wohnungseigentum)15)에서 나타나고 있다.
土地란 단순히 地表만을 의미하지 않으며, 一定面積의 地面에 정당한 利 益이 있는 範圍 內의 上下, 즉 空中과 地下를 포함하는 것이다(南韓 民法 第212條).
11) 김상용,「토지소유권 법사상」(민음사, 1995), p.24.
12) 日本民法 第86條 第1項; 臺灣民法 第66條.
13) 김상용, 앞의 책, p.24.
14) 區分所有權의 一體性의 原理는 垈地使用權을 建物의 區分所有權과 分離하여 處分하는 것을 禁止하는 것을 말한다.
15) 世襲建築權은 建物所有權과 土地利用權을 合한 不動産物權이며, 住居所有權은 集合建物에 있어서 建物의 構造上, 利用上 獨立性이 인정되는 專有部分에 대 한 單獨所有權과 垈地의 共有持分을 合한 所有權이다; 김상용, 앞의 책, pp.23-24.