부동산등기는 기본적으로 아래 4가지 유형으로 나눈다.
1. 初始登記(所有權保存登記)192)
매출방식으로 취득한 토지 사용권, 분배방식으로 취득한 토지사용권, 새 로 건설한 상품건물(상업용건물)과 새로 건설한 非상품건물(비상업용건물)
191) 城市房地産管理法 제59조.
192) 初始登記는 南韓登記法上 所有權保存登記에 해당한다.
은 초시 등기를 해야 한다. 등기의 기본사항은 주로 신청인의 명칭, 주소, 부동산성질, 부동산면적, 용도, 등급, 가격, 부동산권리來源證明(권원증명) 및 기타 등록사항이다. 새 건물은 준공 후 3개월 내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다.193)
2. 變更登記
매매, 교환, 증여, 상속(繼承), 인민법원에서 판결하여 이전 또는 중재기 구에서 이전 또는 기타 원인으로 부동산권리 발생에 변경이 있을 때 권리 변경등기를 해야 하는데 부동산권리 변경으로 발생한 변경등기를 말한다.
그리고 부동산 용도에 변화가 발생, 권리자 성명, 또는 명칭에 변화가 발 생, 공유 부동산의 분할, 부동산의 위치 또는 부동산 명칭 변화의 발생, 토 지 또는 건물 면적의 증가 또는 감소, 건물이 무너지거나 철거 또는 불가 항력으로 倒壞된 때 부동산변경등기를 하여야 한다. 신청인은 법정 사유 발생 일부터 3개월 내 변경등기를 하여야 한다.
3. 기타 권리등기
이러한 등기는 토지사용권과 건물소유권 외에, 토지사용권과 건물소유권 기초 하에서 발생한 他 物權과 기타 권리의 등기를 말한다. 부동산담보권 설정과 변경, 부동산 저당권의 설정과 변경, 상품건물 사전판매 등 등기는 이 항목에 속하는데 그 외에, 부동산임대의 등록안도 기타 항목 등기에 속 한다. 기타 항목 권리등기 신청 시, 신청인은 부동산권리에 대한 합법적권 리 또는 합법적으로 처리할 수 있는 관련 서류(주로 계약)를 제출하여야 한다.
193) 李延榮·周珂, 앞의 책, p.87.
4. 注銷登記(抹消登記)
말소등기는 토지사용권과 건물소유권의 포기, 혼동, 존속기간 만료, 객체 소멸, 채무상환, 행정기관에 의해 취소 또는 법원의 판결에 의해 취소되는 등의 원인으로 소멸 시, 부동산 등기기관(등기소)이 하는 등기를 말한다. 말 소등기 신청 시, 신청인은 原房地産證書(구등기권리증) 및 관련 계약 또는 기타 증명서류를 제출하여야 한다.
第6節 土地使用權制度
Ⅰ. 意 義
중국은 1990. 5. 19. ‘中華人民共和國城鎭國有土地使用權出讓和轉讓潛行條 例’(이하 잠행조례라 약칭한다)194)를 제정하여 國有土地使用權制度를 전면적 으로 시행하였다.195) 국유토지사용권은 그 취득방법에 따라 그 주체와 내 용이 다른 2종류로 나누어진다. 첫째, 국가의 관리기관의 인가 또는 토지사 용계약에 의하여 사용권을 취득하는 경우와 둘째, 토지사용권설정에 의하 여 취득하는 경우가 있다.
1. 無償土地使用權(분배토지사용권)
194) 중국에는 위 규정이외에도 부동산임대차에 관한 법령들이 상당한데, 각 도시 에 따라 그 규정내용이 차이를 보이기도 한다. 부동산임대차관련법으로는 ‘外 國人의 投資開發 및 經營團地 土地 暫行管理辦法’(1990. 5. 19), ‘上海有關國有 土地出讓轉讓的規定’, ‘上海市有償讓渡辦法’(1987. 11. 29. 상해시인민정부 공 포, 1988. 1. 1. 시행) 등이 있다.
195) 王利明·郭明瑞·吳議東, 앞의 책, pp.218-220.
국가의 관리기관의 인가 또는 토지사용계약에 의하여 사용권을 취득하는 경우(민법통칙 제80조, 제81조, 토지관리법 제7조)에는 전인민소유제조직, 집단소유제조직, 공민개인 또는 외국투자기업이 사용권자가 되고, 그 내용 에는 處分權이 포함되지 않는다. 이를 無上土地使用權 또는 分配土地使用 權이라고 한다. 그러나 土地使用稅는 城鎭의 토지사용세 잠정조례의 규정 에 따라 納付하여야 한다(잠행조례 제43조 2항).
2. 有償土地使用權
토지사용권을 設定契約에 의하여 취득하는 경우에는 주로 외국의 기업법 인 및 기타 경영조직, 개인, 홍콩·마카오·대만의 기업법인 그리고 중국대 륙의 기업법인이 사용권자가 되고, 그 내용에는 점유·사용·수익권 이외 에 일정한 처분권이 포함된다.196)
이와 같이 中國은 理念的으로는 토지에 대한 私的所有權을 否認하는 社 會主義的 土地所有制를 취하지만, 土地使用權의 設定, 有償讓渡 및 抵當權 設定을 가능하게 함으로써 실질적으로는 土地의 私的 所有를 許容하는 것 과 類似한 土地政策을 취하고 있다.
改革開放이후 특히 土地使用權有償讓渡制度를 실시한 후에야 토지재산법 (地産法)197)이 나타났다. 이런 상황이 나타난 원인은 計劃經濟 하에서 장기
196) 王叔文·韓延龍·畑中和夫, 앞의 책, p.114.
197) 일반적으로 중국에서 토지재산(地産)은 보통 법률의 개념으로 정확하게는 英 國法의 개념이다. 영국법의 토지재산(estate)은 최초에 한사람 또는 일부 사 람들의 地位와 等級狀況을 뜻하였는데 나중에는 사람이 토지관계에서 처한 地位를 표시하였다. 그것은 어떤 사람이 향유하는 특정 토지재산의 권리속성 을 표시하는데 쉽게 말하면 일정한 면적을 갖고 있는 토지를 일컫는다. 英國 은 장기적으로 國王을 중심으로 하는 封建土地制度를 실시하여 전국의 토지 는 國王 所有이고 국왕은 貴族에게 토지재산권(地産權)을 나누어 주고, 귀족 은 다시 下人에게 나누어 주어 토지재산권은 흔히 여러 단계를 거쳐 나중에 실제로 경작하는 小作農에게 돌아간다. 여러 단계의 사람들(중간단계)은 이 토지에 대하여 일정한 토지재산에 대한 권리와 이익을 갖는다. 국왕은 土地 所有者, 임대인은 使用者로서 중간 경영자는 토지 재산의 주요 소유자와 토
적으로 사람들은 土地와 土地에 대한 權利를 商品으로 인정하지 않고, 건
물재산(房産)으로 부동산(房地産)을 대체하였는데 토지재산권은 사실상 空 席 또는 虛無主義 狀態에 있었다.198)