가설 2 : 지역에 따라 아파트 브랜드에 대한 주거만족은 다를 것이다
2. 투자회사법상 부동산투자회사
(다) 간자법 제정(2004.01) 개정(2004.10)과 회사법 개정(2004.10)까지
- 자본시장의 간접투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지- 간자법 제정 이전은 권역별 규제체계였으나 기능별 규제체계로 통합하였음.
- 증권투자신탁업법상의 증권투자신탁, 증권투자신탁업법상의 증권투자회사, 신탁업법상 의 불특정금전신탁, 보험업법상의 변액보험 등을 간접투자자산 운용업법상의 간접투자 기구로 통합하고 신탁과 회사 및 사모투자전문회사로 요약 부동산 간접투자기구는 신 탁형과 회사형으로 구분
(3) 현물출자
- 부동산투자회사는 현물출자에 의한 설립을 할 수 없음 - 부동산투자회사의 성립후에는 현물출자 가능
․현물출자부동산의 가액은 “지가공시및토지등의평가에관한법률”에 의한 2인 이상의 감정평가업자가 평가
․현물출자 부동산의 평가방법
ⅰ) 원칙적으로 “수익환원법” 적용
ⅱ) 예외적으로 “거래사례비교법” 또는 “복성식평가법”을 적용
(4) 자산운용전문인력
- 부동산투자회사는 자산운용전문인력을 3인이상 확보해야 함
․감정평가사 또는 공인중개사로서 해당분야에 5년이상 종사
․부동산 관련 분야 석사이상으로서 부동산 투자운용 관련업무 3년이상 종사
․부동산투자회사, 부동산투자자문회사, 자산관리회사, 이에 준하는 부동산관계회사나 기관에서 5년이상 근무하고 부동산의 취득․처분․관리․개발․자문 등의 업무에 3 년이상 종사
․부동산자산의 투자․운용업무를 수행하는 외국의 부동산투자회사 또는 유사기관에 서 5년 이상 근무하고 부동산의 취득․처분․관리․개발․자문 등의 업무에 3년이 상 종사 등
(5) 부동산투자자문회사
- 부동산투자회사의 위탁으로 그 자산의 투자․운용에 관한 자문 및 평가 등의 업무를 수행하는 자
․건교부 장관에게 등록해야 함
․자본금 10억이상, 자산운용전문인력 3인이상
(6) 부동산처분제한 등
- 부동산투자회사는 부동산 취득 후 3년이내에는 처분 불가
- 부동산투자회사는 건축물 그 밖의 공작물이 없는 토지는 당해 토지에 대하여 부동산 개발사업을 시행한 후가 아니면 처분하지 못함
(7) 부동산개발사업에 대한 투자
- 부동산투자회사는 당해 회사의 주식이 상장 또는 등록된 후에 부동산개발사업에 투자 해야함
- 부동산투자회사는 자기자본의 30%를 초과하여 부동산개발사업에 투자할 수 없음 - 부동산투자회사가 부동산개발사업에 투자하는 경우에는 사업계획서를 작성하여 부동
산 투자자문회사의 평가를 거쳐야 함
(8) 자금의 차입
부동산투자회사는 원칙적으로 자금을 차입하지 못함
(9) 기업구조조정부동산투자회사(CR-REITs)의 요건
- 총자산의 70% 이상이 다음의 부동산을 매입․취득한 자산으로 구성될 것 가) 기업이 채권금융기관에 대한 부채 등 채무상환 목적으로 매각하는 부동산 나) 채권금융기관과 체결한 재무구조개선약정의 이행목적으로 매각하는 부동산 다) 회사정리법상 회사정리절차 및 화의법상 화의계획에 따라 매각하는 부동산 라) 기타 기업의 구조조정을 지원키 위해 금감위가 필요하다고 인정하는 부동산
(10) CR-REITs에 대한 특례규정
- 부동산투자회사 발기인의 설립시 발행주식 총수의 30% 일반청약 제공규정 - 부동산투자회사의 설립시 현물출자에 의한 설립금지 규정
(현물출자는 자본금의 30%를 초과할 수 없음]
- 1인당 주식소유한도(10%) 초과 소유 금지 규정
- 부동산투자회사 성립 후 현물출자시 부동산개발사업에 대한 인가를 받은 시점부터 가 능토록 한 규정
- 부동산의 처분에 관한 규정
- 부동산투자회사의 자산의 구성에 관한 규정(90%/70%) - 부동산투자회사의 이익배당에 관한 규정
(11) CR-REITs 자산관리회사
- 기업구조조정부동산투자회사의 위탁을 받아 그 자산의 투자․운용업무를 수행 - 자산관리회사는 다음의 요건을 귀하여 건교부 장관의 인가를 받아야 함
․자본금이 70억원 이상일 것
․자산운용전문인력을 5인 이상 확보할 것
(12) 일반리츠와 CR리츠의 비교
<그림 4> 부동산투자회사와 부동산간접투자기구의 비교
구 분 회사형 REITs
신탁형 REITs 일반 REITs CR-REITs
최소자본금/설정액 500억원
(250억원)
500억원
(250억원) 규제없음
현물출자
설립/설정당시
금지 (자본금의 50%까지
가능)
자본금의 30%(50%)까지
가능
규모에 관계없이 가능, 단, 사모투자이어야 함
설립/설정 후 개발사업 인가 후
가능(조건없이 가능) 가능 가능
자금조달방법 발행주식의 30% 공모 공모, 사모 가능 공모, 사모 가능
지배구조
1인당 발행주식의 10%(30%) 초과소유
금지
규제없음 규제없음
개발사업
개발인가 후 자기자본(자산)
30%까지 가능
자기자본(자산)의
30%까지 가능 자산의 30%까지 가능
자산구성
총 자산의 90%(80%) Rule 총자산의 70%
Rule
총 자산의 70%
Rule
규제 없음 (회사형의 70% Rule)
차입 금지(자기자본의
2배까지 가능)
금지(자기자본의
2배까지 가능) 순자산의 2배까지 가능
대여 금지 금지 순자산 범위 내에서 가능
이중과세
이중과세 (위탁관리형은 배당금의 손금처리)
배당액에 대한 손금처리방식으로
이중과세 면제
이중과세 면제
배당 이익배당한도의 90%
이상 금전배당
규제없음. 그러나 이중과세 회피를 위해 배당이 필요
규제없음
주 : 1) 괄호안은 2004년 9월 개정법률 내용임
2) 2004년 9월 기준으로, 이후 법률개정이나 시행령 개정으로 내용이 바뀔 수 있음
(13) 현행 REITs의 문제점
<그림 5> 현행 REITs의 문제점
구 분 REITs
(은행)부동산투자신탁 부동산 펀드 자기관리 REITs CR-REITs
계약형태 일부실체 Paper Co. 신탁계약 신탁계약/회사설립
근 거 법 부동산투자회사법 신탁업법(2003년까지)
자산운용업법(2004년 이후) 자산운용업법
설립인가 건설교통부장관 금융감독위원회 금융감독위원회
자 본 금 500억원 이상
(250억원 이상으로 개정 추진중) 없음 없음
투자대상
부동산, 부동산관련 유가증권 등
부채상환목적 부동산
부동산, 부동산관련 대출
부동산관련 유가증권 －
상장의무 의무 의무 불가 의무
배당 90% 이상
금전배당
제한없음 단, 90%이상 배당시 법인세
면제
실적배당 실적배당
투자기간 영속적 정관에 기재 2～3년 2～5년
발행증권 주권 주권 수익증권 수익증권
- 부동산투자회사법에서 일반 REITs의 실질회사로 함으로써 자산운영 및 관리에 따르는 비용을 절감하려고 했던 것이나 이중과세 문제를 해결하지 못함
- 이 일반 REITs 제도로 인하여 부동산시장이 과열될 것으로 기대하여 시행도전에 과잉 규제를 하여서 제도가 활착도 하기 전에 고사함
- 이러한 과잉규제조항으로는 최소 자본금을 500억원으로 한 점, 자본금의 30%를 공모 하도록 규정하여 사모에 의한 설립가능성을 배제한 것, 현물출자에 의한 회사설립금지 (변태설립금지), 차입을 할 수 없게 하여 차입을 통한 leverage 효과를 금지한 것, 새로 운 제도에 대한 확신의 부족 등임
또한 자산운용회사가 투자자산을 확보하려면 자금모집이 필요하고, 자금모집을 하려면 투자대상자산이 확보되어야함에도 자산운용회사의 취약성과 실적부족에 따른 공신력 부족 으로 달걀과 닭의 탄생과도 같은 모순적인 순환논리의 관계가 이루어졌던 점임.
(14) 현행과 개정의 개선내용 비교 (가) 위탁관리부동산투자회사 신설
구 분 현 행 개정내용
위탁관리부동산 투자회사 신설
- 일반부동산투자회사중 “자기관리부동 산투자회사(=실체회사형 부동산투자 회사)”만 인정
- 자체 자산운용전문인력이 자산의 운용 및 관리수행
- 일반부동산투자회사에 별도의 “위탁관 리부동산투자회사(=명목회사형 부동산 투자회사)” 허용
- 자산운용을 자산관리회사에 위탁
(나) 최저자본금 인하
현 행 개 정
- 부동산투자회사 설립시 최저자본금은 “500억원 이상”
- 부동산투자회사 설립시 진입장벽으로 작용
- 부동산투자회사 설립시 최저자본금을 “250억원 이상”으로 인하
- 부동산투자회사설립시의 진입장벽을 낮추어 중 소규모의 부동산을 대상으로 한 REITs 설립 활 성화 도모
(다) 설립시 현물출자허용
현 행 개 정
- 일반부동산투자회사
․설립시 현물출자 불가
․부동산개발사업의 인가를 받은 후 총자본금의 30% 이내에서 현물출자가능
- CR-REITs
설립시부터 총자본금의 30%이내에서 현물출자 가능
- 일반부동산투자회사(자기관리REITs / 위탁관 리REITs) 및 CR-REITs 구분없이 설립시 총자 본금의 50% 이내에서 현물출자허용. 다만 창립 총회에서 특별결의를 요하도록 함
(라) 개발사업 투자요건 완화
- 개발사업에의 투자요건으로 건교부장관의 인가를 폐지하고, 대신 주주총회의 특별 결 의로 대체
- 총자산의 30% 이내에서 부동산 개발사업 가능
(마) 차입확대 허용
- 자기자본의 2배 이내에서 차입 및 회사채발행이 가능
(바) 통제장치강화
현 행 개 정
- 자기관리 REITs
․건교부 감독만 받음
․내부통제기준 제정 의무화 - CR-REITs
․건교부 및 금감위 공동감독
․내부통제기준 제정 의무화 - 자산관리회사
․내부통제기준 제정의무 없음
- 모든 REITs에 대해
․건교부 및 금감위 공동감독 - 자산관리회사
․내부통제기준 제정 의무화
- 자기관리 REITs 및 자산관리회사 대상
․준법감시인을 두도록 의무화
(사) 1인당 주식소유한도 확대
현행 1인당 주식소유한도를 10%로 제한 → 개정 1인당 주식한도를 30%로 확대
라. 투자회사(REITs)의 전망
2004.09.23 REITs 법의 개정(시행은 공포후 6월)으로 상품성을 제고하였다.
종전의 실질회사형태에서 부동산 펀드형태의 새로운 타인관리 위탁회사제도를 도입하였다.
부동산개발사업투자에 있어서 임대주택사업, 도시개발사업 및 “시행령이 정하는 투자안 전성이 보장되는 사업”의 경우는 총자산의 100%까지 투자가 가능하도록 규정하고 있다.
주택공사, 토지공사, 한국자산관리공사는 1인당 주식소유한도(주식총수의 30% 이하)의 적용을 배제하고 있다. 이와 관련하여
첫째, 기존의 자기관리 Reits보다 새로 도입된 명목회사 형태의 위탁관리 Reits(이중과세 문제 해결) 위주의 시장이 발달될 가능성이 있다.
둘째, 대규모의 공익적 Project에 있어서는 토지공사 등의 공기업이 주도하는 대규모의 개발사업에 활용될 가능성이 있다.
셋째, 일반 REITs도 CR REITs와 같이 buy & lease 방향의 운용이 증가될 것이다.
넷째, 종전의 CR REITs는 기업구조시장의 제한된 범위내에서 확장보다는 현상태를 계속 유지할 것이다.