가. 조합 규약 및 총회 관련 사항
조합 규약은 재건축조합의 근본 규칙을 정하는 것으로 조합원을 구속하며 법령의 규정과 다르게 규정한 경우 조합규약이 우선적으로 적용된다. 조합의 조직과 운영에 관한 사항 등 을 정한 준칙규정인 규약이 관계법령의 강행규정을 위반한 경우에는 그 규약이 무효가 되 거나 보충하는 규정을 둘 수 있으며, 임의규정인 경우에는 규약으로 달리 정할 수 있다.
주촉법 시행령 제42조7항에서 필요적으로 규약에 포함되어야 할 사항을 규정하고 있고 건교부는 재건축조합이 적법타당하고 민주적․합리적으로 운영될 수 있도록 함은 물론 재 건축사업이 효율적․경제적으로 추진될 수 있도록 하기 위하여 재건축 표준규약을 만들어 이에 따르도록 유도하고 있다.7) 그러나 조합사정에 따라 자유로이 결정되는 규약이 권리 및 의무 등 조합내부 사정에 따라 임의로 작성하여 조합원간의 형평성 결여 등 갈등을 유 발시킬 수 있는 경우 등이 문제로 제기되고 있다.
조합규약의 제정은 조합원 전원의 연명 서명 날인이 반드시 있어야 하며, 서명 날인된 조 합규약은 재건축조합의 정관으로서 조합설립인가를 받기 위하여 반드시 시장, 군수 등에 제출되어야 한다(주촉법 시행령 제42조1항1호). 조합규약에는 반드시 포함되어야 할 사항 들이 정해져 있다(주촉법 시행령 제42조11항). 이를 필요적 규정사항이라 하며 이중 하나라 도 결여되면 규약은 무효이고 설립이 인가되지 않는다.8) 조합규약의 제정 및 규약에서 포 함되어야 하는 사항은 도정법 제20조(1항17개항목과 2항, 3항, 4항)와 동법시행령 제31조 (정비사업종류 및 명칭 16개항목)를 참고할 수 있다.
재건축조합을 창립하기 위하여는 창립총회를 개최하여 규약을 결정하고 대표기관인 조 합장, 업무집행기관인 이사, 업무 및 회계인 감사를 선출하여 조직을 갖추어야 한다. 조합장 은 창립총회 소집통지서, 참석증, 위임장, 재건축결의 서면동의서, 규약동의서, 대표자 선정 동의서, 사업계획 동의서 등의 양식을 추진위원장 및 대리자에게 창립총회 7일전까지 송부 하여 소집하고 소유주 확인을 거쳐 출석명부 서명 및 날인을 받으며 대리인 확인시 위임장 을 첨부하여야 한다. 의장은 개의요건이 갖춰지면 의사진행을 마치고, 의사록에 날인 후 폐 회를 선언하여야 한다.
조합원은 총회에서 조합원의 권리와 의무변동에 따른 규약개폐에 관한 사항과 사업시행 결정 및 변경에 관한사항(인․허가 변경 시 제외), 관리처분 계획․변경, 임원의 인준, 조합
7) 이상섭(2000), 재건축 및 등기, 서울 : 법률서원, 127쪽.
8) 곽윤직(1994), 민법주해총칙, 서울 : 박영사, 612쪽.
합병 또는 해산, 시공사 선정 및 약정, 조합원 부담금, 차입금 방법․이윤․상환, 규약․설 립인가 조건에서 결의를 요하는 사항 등을 결정하여야 한다. 이 과정에서 창립총회 하자요 인은 철저히 배제되어야 하는데 그렇지 못하면 문제가 발생한다.
나. 재건축조합의 합병 및 연합
재건축조합의 합병이란 두 개 이상의 조합이 합쳐, 단일한 총회와 집행부를 구성하고 조 합규약도 통일하는 단일한 연합체계 구성을 말한다. 단 유주택자를 구성원으로 하는 재건축 조합과 무주택자를 구성원으로 하는 주택조합과 합병은 성질상 허용할 수 없다고 본다. 재 건축조합의 연합은 두개 이상의 주택조합이 서로의 사단성을 그대로 유지하고 사업만 공동 으로 시행하는 경우를 말한다. 이 경우는 합병과는 달리 재건축조합에 한정할 필요가 없고, 직장조합, 지역조합도 불문하며 서로 공존하면서 비용절감과 규모이익이 창출될 수 있다.
공동사업의 추진 과정에서 “재건축조합 사업승인지역을 분할하여 지역조합결성 후 공동 사업추진이 가능한가?” 라는 질의에 대해 건교부는 “재건축은 노후불량주택을 철거하고 그 대지위에 기존주택소유자가 조합을 자율로 결성하는 행위로 조합원 자격, 조합설립인가, 사 업계획승인 등의 요건이 지역조합과 상이하므로 공동으로 사업을 추진할 수 없고, 단, 인접 한 지역이라면 연합하여 추진은 가능하리라 사료된다”(택지 58507-1998.12)고 회신하였다.
한편 “재건축조합부지 경계에 붙어 있는 단독주택 또는 연립주택의 지역조합이 있는 경 우, 재건축조합과 지역조합이 연합 또는 합병하여 재건축할 수 있는가?” 라는 질의에 대해 건교부는 “도정법에 의한 재건축조합과 주택법에 의한 지역조합은 규정법률이 서로 다르 고, 조합원의 자격 및 사업방식 등이 다르므로, 재건축조합과 지역조합의 합병이나 연합은 불가하다.”(건교부 주환 58507-2004.3)고 회신한바 있다.
또한 50세대미만의 각각의 조합이 연합조합의 형태로 하여 공동으로 사업승인취득후, 도 정법에 의한 임대주택건설의무(기존50세대미만은 해당사함 없음)의 해당여부 또한 논쟁의 소지가 있다. (도정법시행령 제41조의2, 4항)9)
합병 및 연합에 대한 갈등소지의 문제점으론 실무상 ○○연합주택조합, △△연합재건축조 합 등 명칭이 있으나 조합의 조직체계, 조합규약 등을 실질적으로 살펴보고 판단해야 한다.
연합조합의 경우 조합원간의 상호관계는 경우에 따라 다르다. 만일 외형적으로 사업시행 구역이 단일하거나 내부적으로 구분되어 있다면 민법상의 조합관계로 볼 필요는 없다. 조 합의 합병 및 연합시 조합원 총회를 거쳐야 하는지 주촉법상 명문규정은 없지만, 상법상 회
9) 50세대의 적용 기준을 연합조합의 조합원수로 볼 것인가 아니면 각 조합의 조합원수로 볼 것인가의 논 란이 있다.
사합병에 관한 규정을 유추 적용하여 반드시 조합원 총회를 거치고 조합장이나 이사회의 단독결정은 안된다고 본다(상법 제 522조 제1항, 제3항).
재건축조합이라는 두개의 조합이 서로 자기조합의 이익을 대변하기 위해 계약상의 문구 해석을 각자 자기조합에 유리하게 해석하여 조직 갈등을 유발시킬 수 있는 잠재적 갈등요 인이 많이 내포되어 있어 문제가 발생한다.
다. 관리처분인가 및 시공사 선정
관리처분 내용은 주로 조합원이 출자한 재산권의 평가방법, 새로 건축된 건축물과 대지 지분을 조합원에게 배분하는 기준 등이다. 이 계획은 취득할 건축물 및 대지지분이 얼마인 지 재건축 종료 후 부담해야 할 건축비, 즉 부담금이 얼마이며 정산 받을 금액이 얼마인지 가늠할 수 있는 기준이 된다. 계획의 구체적인 내용은 주촉법(22조), 동법시행령(26조) 및 주택공급에 관한 규칙이 정하고 있는 기준범위 내에서 조합이 자율적으로 정할 수 있다.
표준규약의 관리처분 기준은 1조합원 1주택 공급을 원칙으로 하며, 면적은 분양면적(전 용 ＋ 공유)이고 대지는 공유지분으로 분양한다. 분양주택의 규모는 사업계획승인 후 평형 별로 확정하고 평형별 배정은 관리처분계획이 정하는 절차에 따라 결정한다. 분양면적의 증감은 사업계획서 면적기준가격으로 환산하여 차감한다. 상가 및 부대시설은 별도의 약정 에 따라 처분하고 일반분양 20세대 이상은 공개분양, 20세대 미만은 자체 분양한다.
필요사업비는 시공사와의 약정에 따라 조달가능하고, 평가는 2개 이상의 감정평가기관의 평가액을 산술 평균한 가격으로 한다. 조합원의 정산․분담금이 확정되기 때문에 가장 많 은 갈등의 요소를 내포하고 있으며 재건축사업의 성패도 관리처분계획에 달려있다고 할 수 있다. 10)
재건축조합은 설립단계에서 설계사무소나 건설 회사를 선정하게 되는데 선정은 조합원 총회에서 선정하는 것이 원칙이나, 총회나 규약에서 조합장이나 대의원회에서 위임도 가능 하다. 11) 시공사 선정방식 중 특히 중요한 것은 건축공사의 발주방식이다. 먼저 지분정산제 와 확정지분제가 있는데 두 가지 방법에는 각각 장단점이 있다. 먼저 지분정산제는 시공사 는 공사비만을 받기 때문에 모든 위험요소를 조합에서 부담한다는 단점이 있으나 장점으로 는 개발이익 즉 투자외의 수익금은 조합으로 돌아온다는 점이다. 확정지분제는 계약당시 조합원 분담금을 확정 시켜 금전적인 부담을 줄여주는 방법으로 추가이익부분은 시공사나 시행사로 돌아가는 방식이다. 본 연구에서 성공사례로 제시한 지역은 모두 확정지분제 방 10) 송현진(2003), 도시환경정비법해설, 서울 : 서초법률, 419쪽.
11) 재건축사업 법적연구회(1992), 서울동부지원 , 시공사선정사례집,
식을 채택하였다.
시공사와 조합간의 계약시 세부조항의 미비로 인해 갈등상황이 여러 차례 발생하는 사례 가 생기고 법적 쟁점으로까지 확대되는 경우가 있다. 확정지분제를 따를 경우 조합원은 위 험부담 없이 개발이익을 보장받는 것으로 되어있으나 불이익에 대한 감수를 할 수 밖에 없 다. 이는 시공사의 위험부담에 대한 요인을 조합이 같이 배분받아 조합의 이익부분을 시공 사에게 할애하는 것이다. 그러나 조합의 추가부담은 전혀 없고 모든 위험요소는 시공사에 서 맡는다. 공동시행사와 조합간의 이익배분의 갈등이 가장 많이 내포되어 있는 부분이다.