서 갈등이 해소되었다.
이화연립조합 내부에서도 갈등이 발생하였다. 이화연립조합원은 수적인 열세에서 14번지 조합의 주도하에 이화연립조합이 수동적으로 끌려간다는 피해의식이 조합원 내에 팽배해 있었고, 일부 조합원은 조합 집행부에 대한 불신임을 제기하여 조합장 해임안이 의결되면 서 기존의 집행부와 신임 집행부간의 갈등이 발생하였다. 그러나 전임 집행부의 업무에 별 다른 하자가 없는 것으로 판명되자 신임 집행부의 일부인원이 전임 집행부를 재신임하여 신임 집행부가 와해되고 전임 집행부로 업무가 회귀되며 갈등이 해결되었다.
Weber의 사회적 관계에서의 어리석음, 탐욕, 인간적 결함의 결과로 갈등이 발생한다는 이론19)과 부합되는 단독 주택지 및 공공용지 취득에 따른 갈등이 발생하였다. 양 조합 부지 사이에는 6채의 단독주택 및 지자체 소유의 노인정이 있었으며, 이 토지를 편입시키지 않을 시, 재건축사업이 불가능한 상태였고, 양 조합은 본 토지를 공동으로 매입하기로 합의하고 매입 작업에 착수하였다. 매입 작업 추진과정에서 14번지조합의 조합장이 매입에 적극적으 로 나서게 됨에 따라 이화연립조합에서 토지거래에 의혹을 제기하며 갈등이 발생하였다.
이 갈등으로 인하여 이화조합장이 조합원의 불신임을 받아 해임되는 상황이 발생하였으나, 이화의 조합장이 토지매입 추진과정을 해명 검증한 후, 양 조합과 시행사, 3자가 합의하여 정당하게 처리한 것으로 결론이 나자 갈등이 해소되었다.
조합과 시행사간의 갈등도 발생하였다. 관리처분이 완료되어 일반분양을 개시한 후 일부 조합원이 시행사의 이익이 과다하다고 이의를 제기함에 따라, 시행사는 사업이익의 창출은 시행사가 대여한 자금으로 취득한 단독주택 토지에서 발생한 것으로 기존 조합원의 이익을 갈취하였다는 논리에 적절치 않다고 대응하였고, 결국 시행사가 이익의 일부를 조합원 주 택마감수준을 상향하는 수준에서 합의하여 갈등을 해결하였다.
재건축 사업은 자산을 출자한 공공법인이 추진하는 것으로서 실제상황 보다는 구성원 각 자의 오해에서 발생하는 갈등이 사업의 성패를 좌우한다고 할 것이며, 연합조합의 경우와 같이 서로의 대결구도가 성립된 경우 객관적인 제3자의 개입이 없이는 해결하기 곤란한 것 으로 판단된다.
양 조합이 공동사업을 진행하기로 합의하고 2001년부터 단독주택을 양 조합 공동명의로 취득하였다. 사업 일체의 진행을 시행사에 위임하는 조건으로 시행사로부터 자금을 차입하 였고, 사업시행자는 공동시행사가 되는 조건으로 자금을 대여하였다. 그러나 두산 연립조합 장의 관계서류 날인거부로 사업이 중단되어 있다.
<표 3> 청담동 ▽▽번지 ◇◇번지 사업 개요
조 합
명 칭 청담동 ▽▽번지재건축조합/ ◇ ◇번지재건축조합
설립연도 28번지 2000년 8월 두산연립 2001년 11월
조합원수 28번지 41명 두산연립 27명
대지지분 28번지 70% 두산연립 30%
건 축
대 지 위치 청담동 28번지외 6필지 면적 1,577평
건 물
연면적 5,210평 층수 지상15층, 지하1층 구조 콘크리트 벽식구조
세대수 94세대 착공 미정 준공 미정
용적율 249%
갈등의 원인을 분석해 보면 두산연립의 안전진단통과 및 조합설립인가후 사업에 장애가 되는 단독주택 토지를 시행사로부터 자금을 차입받아 매수하였으나, 토지매입이 완료되자 두산연립조합장의 입장에서 시행사를 배제할 경우 조합원의 분담금이 경감될 것으로 판단, 시행사가 사업을 추진하는 것을 반대하며 서류날인을 거부하여 업무를 방해하였다. 이는 한편이 다른 편을 방해하거나 좌절시키는 방해 행동에서 갈등이 발생한다는 D. H. Holt의 이론과 일맥상통한다. 일부 조합원이 조합장의 처사에 반발 조합장을 직무정지 하는 등 법 적인 검토를 하였으나 결과 없이 무산되었다.
두산연립조합장은 시행사로부터 65억을 차입한 시점에서 시행사의 재무능력을 검토한 바, 조합이 차입에 동의하지 않을 경우, 시행사는 부도가 날 것이며 조합은 계약 불이행등 의 위약금을 구상하는 한편, 시행사의 사업이윤 및 시행수수료 등을 지급하지 않아도 된다 고 조합원에게 설명하여 왔다. 현시점에서 시행사는 건재해 있고, 사업지연에 따른 막대한 손실이 발생한 상태에서 아무 소득도 없이 사업진행에 동의할 경우, 조합장 본인의 입지가 곤란하게 되므로 사업진행에 동의할 수 없는 상태로 진행되고 있다. 두산연립조합장의 입 장에서는 불리한 입장을 만회하고 지연 기간을 연장하고자, 시행사를 형사고발하며 시행사 와 갈등은 깊어지고 있다.
시행사가 무혐의 판정을 받음과 동시에 무고로 재고소함에 따라 형사 문제까지 연루되게
되었고, 이로 인하여 두산연립조합장의 입장에서는 진퇴양난의 입장에 처하게 되었음은 물 론 28번지 조합 측과도 관계가 악화되어 사업진행에 갈등이 증폭되고 있는 상태이다.
사업이 장기 지연되는 동안 재건축 관련 법규가 개정되어 개발이익을 납부해야 하는 한 편, 차입금의 이자가 지속적으로 발생됨에 따라 조합원의 부담금이 증가되고 있다. 28번지 조합은 두산연립조합장의 날인거부로 손해가 발생함이 명백하므로 두산연립조합을 상대로 지연에 따른 손해배상청구소송을 제기한 상태이며 1차 조정기일을 앞두고 있다. 20)(서울중 앙지방법원 2005가합78068)
사업의 추진이 장기 표류하게 된 원인은 치밀하지 못함은 물론 비도덕적 사고를 가진 조 합장 선임 후, 온당치 못한 처사임을 알면서도 금전적 수익에 현혹되어 조합장의 처사에 동 의한 조합원의 판단착오가 실패원인이라 판단된다. 또한 사업에 관한 전문지식이 일천한 조합장이 상대자를 면밀히 파악하지도 못한 상태에서 섣부른 결정을 선행하여 조합원에게 커다란 손실을 입히고 본인 또한 상당한 피해를 받게 된 사례라 하겠다.
나. 청담동 ○○, ××연립 사례
당 조합은 최초에 32세대의 연립 토지에 36세대의 신축 주택을 건립하는 것으로 2003년 12월 사업승인을 득하였다. 이후 공동시행사와 업무추진을 협의하는 과정에서 인접 토지를 추가로 매입할 경우, 사업수지 및 주택품질 등에 향상요인이 있는 것으로 판단되어 추가 매 입토지에 대한 일체의 권한 및 의무를 시행사에서 책임지는 것을 조건으로 하는 확정지분 제방식을 조합원 총회에서 의결하였다. 사업 시행사는 인접 2필지를 매입하여 신축세대수 를 49세대로 증가시키는 사업계획승인을 득하였다.
그러나 사업수지가 양호해지자 일부조합원은 기존의 사업시행자를 압박하여 토지매입으 로 발생한 수익을 조합원 개인에게 돌려줄 것을 요구하며 사업추진 중단을 기도하였다. 타 조합원의 동의를 받지 못함에 따라 조합장과 시행사와의 밀약이 있는 것으로 조작하여 형 사청원 및 조합장 직무정지가처분신청을 법원에 의뢰하였으나, 법원의 기각 판결이 있자 이주를 이행하지 않는 방법 등으로 사업을 지연시키고 있다.
20) 소송이 진행중인 사안을 논문소재로 다루는 것은 작성자의 주관이 개입될 소지가 있으나, 소송이 상당 히 진행된 상태로 거의 선고 시점에 있으며, 양측의 변론을 제3자의 객관적 입장에서 논술한 것이다.
<표 4> 청담동 ○○/××연립 사업 개요
조 합
명 칭 ○○/××연립재건축조합
설립연도 2002년 12월
조합원수 세창연립 18명 유정연립 15명
대지지분 세창연립 55% 유정연립 45%
건 축
대 지 위 치 청담동 44-1번지외 3필지 면적 648평
건 물
연 면 적 2,144평 층수 지상9층, 지하1층 구조 콘크리트 벽식구조
세 대 수 49세대 착공 철거일부완료 준공 미정
용 적 율 249%
시행사와 조합은 조합규약 및 도정법 규정에 따라 조합원 대다수의 동의를 얻어 사업을 강행하기로 결정하였고, 조합은 반대조합원 4인을 상대로 명도 및 신탁등기 청구소송을 진 행하여 명도에 대한 선고가 있었다(서울중앙지방법원 2005가합62049). 명도가 완료된 후 소 송 항목을 변경, 매도청구소송 및 손해배상청구를 진행할 예정이다.
극소수의 인원이 사업진행을 방해함으로서 조합 및 시행사는 상당한 규모의 금전적 시간 적 손실을 입고 있다. 이의를 제기하는 조합원 역시 소득은 없는 반면 다른 조합원으로부터 질시를 받게 됨과 타 조합원보다 더 큰 금전적 손실을 입게 될 것으로 판단된다. 다수의 공 동사업에서의 돌출 행동은 타 조합원 및 본인 어느 누구에게도 이익이 되지못함을 실감하 는 사례가 될 것이다.