외국의 평가수수료 산정기준으로 일본과 영국의 각 보상평가수수료 기준을 예시하기로 한다.
가. 일본의 보상평가수수료
일본의 공익사업에 관한 부동산감정보수기준(재단법인 일본부동산 연구소, 1996년 4월) 은 다음과 같다.11)
(1) 기본감정보수액
기본감정보수액은 감정평가 대상으로 하는 부동산 등의 유형에 따라 다음 <표 2>의 ｢기 본감정보수액표｣에 정하는 액으로 하고 있다.
인근지역 또는 동일수급권 내의 유사지역에 소재하는 복수지점의 감정평가로, 자료를 공 통으로 이용할 때 감정보수액은 평가액의 크기에 따라 두 번째 이하의 지점은 다음 율에 따라 감액하여 보정한다.
보정의 대상이 되는 지점 보정율
평가액의 크기가 2번째 및 3번째 지점 평가액의 크기가 4번째부터 6번째 지점 평가액의 크기가 7번째부터 10번째 지점 평가액의 크기가 11번째 이하의 지점
20%
30%
40%
50%
11) 日本不動産硏究所, 平成8年4月改正(1996.4), 公共事業に關する不動産鑑定報酬基準, 1~3쪽.
(2) 기술료
과거시점 평가 (1년 이상 과거시점의 것을 말한다) 기타 특별히 기술력이 필요한 평가는 기본감정보수액에 30% 상당액을 가산한다.
(3) 의견 등
｢공공용지의 취득에 따르는 손실보상기준 세칙｣ 제2 별기 ｢토지평가사무처리요령｣ 제8 조 등의 의견 등을 요구하는 경우, 1지역(인근지역 또는 유사지역)당 40,000엔으로 한다. 또, 의견 등에는 시점수정률을 포함한다.
(4) 할증료
다음 경우에는 기본감정보수액에 각각 다음에 정하는 금액을 할증료로 가산한다.
(가) 원격지 할증
평가대상 부동산이 원격지에 소재하는 감정평가는 숙박을 요하는 경우에는 1 또는 2의 감정보수액의 30% 상당액 이내의 금액
(나) 항목의 증가
동일 부동산 등에 복수의 감정평가액을 구하는 경우(예컨대 완전소유권가액에 추가하여 차지권가액, 저지가액, 과거시점가액 등을 구하는 경우)에는 1항목 증가할 때마다 1 또는 2 의 감정보수액의 30% 상당금액
(평가항목이 별표의 유형 (A～G) 중 2종류 이상에 해당하는 경우에는 C > B > E = G
> F > D > A 순에 따라 높은 유형의 감정보수액을 기본으로 하고, 기타 증가항목에 해당 하는 유형의 감정보수액의 30% 상당액)
(다) 특히 시급을 요하는 경우
단기간으로 감정평가서 교부를 요구하는 경우에는 1 또는 2의 감정보수액의 30% 상당액 이내의 금액
(라) 경작권의 경우
경작권을 감정평가하는 경우에는 농지, 임야, 황야(原野)12), 유지(池沼), 묘지, 잡종지의 소유권 및 임차료 감정보수액의 10% 상당액
12) 일본은 이것이 지목의 하나다.
(5) 단수계산
(1)～(4)에 따라 산정한 감정보수액에 1,000엔 미만이 생기는 경우에는 절사한다.
(6) 소비세
(5)
에 의거 산정한 감정보수액에 소비세 상당액을 가산한다.(7) 여비
평가대상 부동산이 연구소의 사업소재지로부터 80㎞ 이상 원격한 경우, 기타 교통사정을 고려하여 여비가 필요하다고 인정되는 경우에는 ｢국가공무원 등의 여비 등에 관한 법률｣
(행정직(一)8～4급 상당) 및 ｢국가공무원여비지급규정｣에 기하여 산정한 여비 또는 이에 준하여 산정한 여비 금액으로 한다.
(8) 보상평가수수료 체계의 특징
일본 보상평가 수수료 체계는 일반평가 보수체계를 그대로 수용하고 있다. 다만, 수수료 금액을 일반 평가 수수료금액의 80% 수준으로 정하고 있는 점이 특징이다. 평가대상 물건 이나 권리에 따라 약간의 차이는 있으나, 대체로 80%수준이다.
예컨대 택지 또는 건물소유권의 일반평가보수가 부동산가액 5천만엔인 경우 수수료가 316,000엔인데, 보상평가 수수료는 253,000엔으로 80.06% 수준이다. 다른 경우도 이와 유사 하다. 상세한 내용은 아래 <표 2>와 같다.
<표 2> 일본의 기본감정 보수액표
유형
평가액 A 택지 또는 건물의 소유권
B
택지후보지의 소유권
C
농지, 임지, 원야, 지소, 기타 잡종지의 소유권 ,가임
D
택지의 차지 권, 저지의 소 유권, 지역권
E
구분 지상권 및 지대
F
자용건물 및 그 부지 소유권
G
건물의 구분 소유권
5백만엔까지
145,000엔 193,000엔 289,000엔 145,000엔 193,000엔 193000엔 193,000엔
10 ″ 241,000 338,000 169,000 217,000 217,000 217,000
15 ″ 157,000 313,000 410,000 205,000 265,000 253,000 265,000 20 ″ 181,000 362,000 458,000 229,000 313,000 277,000 313,000 25 ″ 199,000 398,000 494,000 253,000 349,000 301,000 349,000 30 ″ 211,000 422,000 518,000 277,000 373,000 325,000 373,000 40 ″ 229,000 458,000 554,000 313,000 410,000 362,000 410,000 50 ″ 253,000 494,000 590,000 349,000 446,000 398,000 446,000 60 ″ 277,000 518,000 614,000 373,000 470,000 422,000 470,000 80 ″ 313,000 554,000 651,000 410,000 506,000 458,000 506,000 100 ″ 351,000 592,000 689,000 448,000 544,000 496,000 544,000 120 ″ 379,000 620,000 717,000 476,000 572,000 524,000 572,000 150 ″ 413,000 654,000 751,000 510,000 606,000 558,000 606,000 180 ″ 449,000 685,000 781,000 540,000 637,000 588,000 637,000 210 ″ 478,000 704,000 800,000 559,000 656,000 607,000 656000 240 ″ 507,000 724,000 820,000 579,000 676,000 627,000 676,000 270 ″ 536,000 743,000 839,000 598,000 695,000 646,000 695,000 300 ″ 564,000 762,000 858,000 617,000 714,000 665,000 714,000 350 ″ 589,000 787,000 880,000 643,000 739,000 691,000 739,000 400 ″ 611,000 819,000 904,000 673,000 770,000 722,000 770,000 450 ″ 632,000 851,000 928,000 704,000 802,000 753,000 802,000 500 ″ 654,000 882,000 952,000 734,000 833,000 784,000 833,000 550 ″ 676,000 914,000 977,000 765,000 864,000 815,000 864,000 600 ″ 698,000 946,000 1,001,000 795,000 896,000 845,000 896,000 700 ″ 721,000 979,000 1,030,000 827,000 928,000 877,000 928,000 800 ″ 744,000 1,013,000 1,064,000 860,000 962,000 910,000 962,000 900 ″ 768,000 1,047,000 1,099,000 893,000 995,000 944,000 995,000 1,000 ″ 791,000 1,081,000 1,133,000 926,000 1,029,000 977,000 1,029,000 1,100 ″ 814,000 1,116,000 1,168,000 959,000 1,063,000 1,010,000 1,063,000 1,200 ″ 837,000 1,150,000 1,203,000 991,000 1,097,000 1,044,000 1,097,000 1,200백만엔초
과～2, 500백 만엔까지
837천엔에1억 엔 마다19천엔 가산
1,150천엔에1 억엔마다26천 엔가산
1,2037천엔에1 억엔마다22천 엔가산
9,911천엔에1 억엔마다20천 엔가산
1,097천엔에1 억엔마다21천 엔가산
1,044천엔에1 억엔마다21천 엔가산
1,097천엔에1 억엔마다21천 엔가산 2, 500백만엔
초과～5, 000 백만엔까지
1,084천엔에 1 억엔마다 14천 엔가산
1,488천엔에1 억엔마다17천 엔가산
1,489천엔에1 억엔마다17천 엔가산
2,251천엔에1 억엔마다14천 엔가산
1,370천엔에1 억엔마다14천 엔가산
3,317천엔에1 억엔마다14천 엔가산
1,370천엔에1 억엔마다14천 엔가산 5, 000백만엔
초과～10,000 백만엔까지
1,434천엔에1 억엔마다13천 엔가산
1,913천엔에1 억엔마다16천 엔가산
1,914천엔에1 억엔마다16천 엔가산
1,601천엔에1 억엔마다12천 엔가산
1,720천엔에1 억엔마다12천 엔가산
1,667천엔에1 억엔마다12천 엔가산
1,720천엔에1 억엔마다12천 엔가산 10,000백만엔
초과～50,000 백만엔까지
2,084천엔에1 억엔마다10천 엔가산
2,713천엔에1 억엔마다12천 엔가산
2,714천엔에1 억엔마다12천 엔가산
2,201천엔에1 억엔마다10천 엔가산
2,320천엔에1 억엔마다10천 엔가산
2,267천엔에1 억엔마다10천 엔가산
2,320천엔에1 억엔마다10천 엔가산 50,000초과
6,084천엔에1 억엔마다8천엔 가산
7,513천엔에1 억엔마다10천 엔가산
7,514천엔에1 억엔마다10천 엔가산
6,201천엔에1 억엔마다8천엔 가산
6,320천엔에1 억엔마다8천엔 가산
6,267천엔에1 억엔마다8천엔 가산
6,320천엔에1 억엔마다8천엔 가산
나. 영국의 보상평가수수료
영국은 보상평가수수료를 1886년부터 Edward Ryde가 고안한 Ryde's Scale을 사용하다 가 2002년 폐지하였으나, 여전히 이 기준에 따라 입찰에 참여하는 것이 보통이다. 이유는 공공기관에서 이 수준으로 수수료를 결정할 것이 예상되기 때문이다. 특히 이 수수료 기준 이 유지되는 이유는 공적 평가수수료의 합리적 산정을 위한 기준이 필요하고, 정부가 보상 평가 수수료를 보상비용에 포함시키기 때문이다.
보상평가수수료는 보상가액에 따라 수수료를 산정하되, 필요한 경우 양적ㆍ질적 산정기 준을 활용하고 있으며, 크게 비농업부문과 농업부문으로 구분하고 임대차 여부 또는 해당 부동산의 장애, 손상, 오염 여부에 따라 달리 적용하고 있다.
예컨대 비농업용 부동산의 보상평가수수료는 보상가액의 1%에서 0.5%까지 다단계로 되 어 있는데, 수수료 기준은 대략 다음과 같다.13)
(1) 비농업용 부동산
￡0～9,999 구간별 정액 14단계로 구분하고 ￡150～300을 정액 수수료로 받으며,
￡10,000 이상은 1.0～0.5%내의 수수료를 받는다.
(2) 비농업용 부동산의 임대료
￡500미만은 ￡50정액으로 하고 ￡500이상은 5단계로 1.0～0.25%로 정하고 있다.
(3) 농업용 부동산
보상가액 ￡5,000까지는 23단계로 구간을 정하고 ￡150～600을 받으며 ￡5,000초과는 2.5～1.25%내의 일정금액을 받고 있다.
(4) 장애․손상․오염 부동산
이것은 14단계 구간으로 나누어 ￡10,000까지는 ￡225～400 을 받고 ￡10,000초과금액은 2.0～1.0%의 요율로 수수료를 받고 있다.
그리고 장애․손상․오염의 농업용 부동산, 장애․손상․오염의 개인주택 및 비주거용 부동산의 보상평가수수료 기준은 아래 <표 3>과 같다.
13) 한국부동산연구원(2005), 외국의 감정평가제도 및 보수기준 실태조사 결과보고, 18～30쪽.
<표 3> 영국의 보상평가수수료 체계
부동산의 종류 보상가액 수수료기준 체계 수 수 료
비농업용 부동산 보상가액 ￡0~9,999 구간별 정액 14단계
수수료 ￡150~￡300
￡10,000 초과 구간별 1.0~0.5%내의 일정률 비농업용부동산
(임대권) 임대료 ￡500미만 ￡50
￡500~ 5단계로 1.0~0.25%
농업용 부동산 보상가액 ￡0~5,000 23단계 구간별 정액
￡150~600
￡5,000초과 2.5~1.25%내의 일정률 장애ㆍ손상ㆍ오염된 부동산
(농업용ㆍ개인주택 제외) 보상가액 ￡0~10,000 14단계 구간별 정액
￡225~400
￡10,000초과 2.0~1.0%내의 일정률 장애ㆍ손상ㆍ오염된 농업용 부동산 보상가액 ￡0~5,000 23단계 구간별 정액
￡225~750
￡5,000초과 3.5~2.0%내의 일정률 장애ㆍ손상ㆍ오염된 개인주택 보상가액 ￡0~10,000 14단계 구간별 정액
￡175~350
￡10,000 초과 1.5~0.75%내의 일정률
비주거용 부동산 연임대료
￡0~500 기본수수료 ￡50
￡600~10,000 1.0%
￡1,000 초과 0,5~0.25%내의 일정률