이 연구는 과세공무원이 평가하는 과세가격으로써 개별주택 공시가격은 정치하지 못하 여 공평과세가 이루어지기 어렵다고 보는 시각에서 출발했다. 과거와 달리 공시지가 제도 및 개별주택 가격 공시제도를 도입하면서 주택의 평가율이 많이 높아져 불공평과세가 시정 되었을 것으로 추정되지만, 실제로 개별주택 가격 공시제도를 도입한지 1년밖에 안되어 많 은 문제점이 노출되고 있다.
그 중 하나가 개별주택 가격이 정치하지 못하다는 지적이다. 그러나 이러한 논의를 살펴 보면 실제로 사례지역을 선정한 후, 정확한 주택의 가격을 감정평가한 후, 그것을 과세가격 인 개별주택 공시가격과 비교하여 실증적으로 분석한 사례는 발견하기 어렵다. 그러나 이 러한 논의를 하려면 정확히 평가하여 비교하는 것이 타당성을 잃지 않는 일이다. 이 때문에 필자들은 실제로 사례지역을 감정평가사에게 선정하고, 감정평가를 의뢰하여 정상가격(시 장가격)을 얻고, 과세자료를 취득하여 양자를 실증적으로 분석함으로써 과세가격이 아직은 정치하지 못하여 불공평과세가 되고 있는 점을 밝혔다.
또한, 과거의 과세실태와 비교분석함으로써 과거보다 얼마나 더 개선이 되었으며, 얼마나 정치해 졌는지도 살펴보았다. 과거 18년간 평가율이 약 23%대에서 약 67%대로 약 3배 정 도 향상되었으며, 정확도는 190%정도 정치해졌다고 볼 수 있다. 그러나 이것은 평가율이 높아졌다고 하여 정치하게 된 것이 아니며, 행정자치부에서 건설교통부로 업무가 이관되면 서, 토지․주택 평가제도가 혁신됨으로써, 즉 개별주택 가격 공시제도를 도입함으로써 얻은 실익이라 할 수 있다.
그러나 이 논문에서 밝힌바와 같이 개별주택 공시가격이 정상가격(시장가격)의 정확도에 미치지 못하여 한계가 있는 점을 알 게 되었다. 이것은 비준표라는 측정 잣대가 정확하지 못한데 기인하며, 그것이 가지고 있는 한계점이기도 하다. 따라서 개별주택 공시가격을 정 치하게 하려면, 표준지 수를 더 늘리던지, 전수평가로 전환하던지 - 이것이 어렵다면, 예로 공동주택은 2-3년마다 하고, 단독이나 다가구는 5년마다 한다든지, 거래가 빈번한 도시부 는 빈번히 하고 거래가 뜸한 농어촌은 장기간 텀을 두어 한다든지 - 이러한 게 아니면 다 른 대안으로 노선가식으로 평가방식으로 전환하는 방법도 고려해 보아야 한다. 이러한 노 력과 개선이 공평과세 실현에 유익한 대안이라 할 수 있다.
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감정평가업자 보수기준의 개선방향
Improvement of Regulation Concerning the Appraisal Fee Standards
이동과*, 법학박사, 전청주대교수, 연세대 강사 ․ 홍길성**, 감정평가사, 삼일감정평가법인 Lee, Dong Goa*, ldg41@hanmail.net, Yonsei Univ.
Hong, Gil Soung, HGSAPPRA@yahoo.co.kr, Samil Appraisal co.
목 차
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 보수의 책정․산정 및 외국의 입법례 1. 보수책정의 방식
2. 보수 산정의 방법 3. 사견
4. 외국의 입법례
Ⅲ. 평가보수 자율화 논의 1. 자율화론의 대두
2. 보수 자율화 찬성의 논지 3. 자율화 반대의 논지 4. 논지의 검토
Ⅳ. 평가보수 산정기준의 개선방향 1. 종가방식에 종량방식 보완 2. 보수 산정체계의 조정 3. 추가할 보수산정 항목의 검토
Ⅴ. 결론
< Abstract >
The ‘Appraisal Fee Standards’ enforced by Ministry of Construction, established in 1989 and amended in 2002. But recently an opinion that legal standards system must be abolished is appeared and opposition to it too is come in sight. This paper is to reappraise such discussions.
The current Appraisal Fee Standards should be amended according to alterations and abolitions of related laws including it's ‘the Public Notice to Values and Appraisal of Lands, etc. Act’. It is desirable that appraisal fee is assessed by amount of appraised value and supplementing difficulty of appraisal.
It is not advisable for government to accept proposal of the fee liberalization and the Appraisal Fee Standards System is maintained. Accordingly, It is recommended that the minimum fee is increased to one point 200,000won and the discount rate on a large order in case of easy performance is added.
Study of detailed improvement on all matters of the fee system will take a longtime.
주제어 : 평가보수기준, 수수료체계개선 key words : appraisal fee standards, improvement of fee system
Ⅰ. 서 론
현행 ｢감정평가업자의 보수기준｣은 1989. 9. 21. 건설부공고 제122호로 제정하고 2002. 3.
8. 제17차 개정한 건설교통부공고 제2002-55호로서 본문 9개 조, 부칙 2개 조로 구성되어 있다. 감정평가수수료 제도의 법적 근거는 ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣ 제 35조, 동시행령 제75조다.1)
1) 법 제35조는 제1항에서 “감정평가업자는 그 업무수행에 관하여 의뢰인으로부터 소정의 수수료와 직무수
감정평가수수료는 감정평가업자가 토지 등의 평가를 의뢰받아 수행하는 평가의 대가인 점에서 보상업무 전문기관이 보상업무를 위탁받아 수행하는 위탁용역의 대가인 위탁수수 료(｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률시행령｣ 제43조 제4항 관련 별표 참조) 등 다른 법정수수료와 구별된다.
현행 ｢감정평가업자의 보수에 관한 기준｣은 제정 이래 1990.6.22, 1990.12.27, 1992.1.20, 1994.7.4, 1994.12.22, 1995.4.8, 1995.9.1, 1995.12.28, 1997.1.3, 1997.5.6, 1998.1.8, 1999.2.27, 1999.7.2, 2000.3.21, 2000.6.30, 2001.1.2, 2002.3.8의 순차적 개정을 거쳤다. 그 주요 내용은 다 음과 같다.2)
<표 1> 보수기준 주요개정 내용
개정연도 주요내용 비 고
1994 ∙조사평가수수료 현실화
∙지가변동률 조사평가 수수료 현실화
∙21,500원 ~ 23,500원/필지
∙10,500원 → 23,500원/필지
∙조사회수 : 연3회 → 연4회 1995 ∙표준지 평가수수료 변경
∙보수기준상의 최저 수수료 변경
∙21,500원 → 23,500원/필지
∙50,000원 → 100,000원 1996 ∙표준지 조사평가수수료 변경 ∙23,500원 → 2,7000원/필지 1997 ∙표준지 조사평가 수수료 변경
∙지가검증 수수료 현실화 ∙27,000원 → 31,000원/필지 1998 ∙표준지 조사평가 수수료 변경 ∙31,000원 → 33,000원/필지 2000 ∙표준지 조사평가 수수료 변경 ∙33,000원 → 36,000원/필지
2002
∙최저수수료 변경
∙5천만원초과 5억원까지 요율변경
∙보상평가수수료 산정기준 변경
∙100,000원 → 150,000원
∙1만분의 10 → 1만분의 11
∙공시지가기준방식 도입
감정평가는 토지 등의 경제가치를 평정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것으로 공ㆍ사 익 간 또는 사익 상호간의 경제적 이해관계의 조정업무이므로, 이는 어떤 외압이나 청탁ㆍ 유혹 등에서 벗어나 공정하게 객관적으로 이루어져야 한다.
행에 따른 출장 또는 사실확인에 소요되는 실비를 받을 수 있다”고 하고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의 한 수수료의 요율 및 실비의 범위는 건설교통부장관이 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심 의를 거쳐 결정한다”고 규정하고 있다. 이에 의하여 마련된 규정이 감정평가업자의 보수에 관한 기준｣
이다.
2) 배성식외(2001.09), 감정평가업자 보수체계 개편방안 연구, 한국산업관계연구원, 69쪽.
이와 같은 공정성 및 객관성을 확보하기 위하여 자격ㆍ전문지식ㆍ경험 및 적정 보수의 보장이 필요하며, 그중 평가업무 대가로써 보수기준을 객관적으로 계량ㆍ표시ㆍ공인하고 있는 것이다.
보수기준은 감정평가 업무를 하면서 외부의 영향을 받지 않고 객관적으로 공정하게 업무 를 수행할 수 있도록 함으로써 의뢰인 및 국민을 보호하는 기능을 한다.3) 평가업자는 의뢰 인으로부터 평가의뢰를 받지만 기타 이해관계인 및 일반국민도 그 평가의 영향을 받으므로 평가업자의 평가가격에 불복할 수 있는 이해관계인 및 일반국민의 이익까지 종합, 고려하 여 공정한 평가를 하여야 한다.
한편, 평가업자는 자기 또는 친족 소유의 토지 기타 불공정한 감정평가를 할 우려가 있다 고 인정되는 토지 등은 평가해서는 아니 되는(법제27조제2항) 등의 윤리책무도 있다. 만일 의뢰인으로부터 받는 보수를 일정한 기준 없이 합의에 의하여 결정하기로 한다면 감정평가 업자는 의뢰인과 담합하여 부정한 평가를 할 우려가 있다.
뿐만 아니라 평가수수료기준의 법정은 안정된 보수를 보장함으로써 평가업자가 가격을 적정하게 평가하도록 하여 시장의 안정적 운용을 기하고, 매매ㆍ임대차ㆍ담보권설정․경매 및 보상 등 다양한 부동산활동이 합리적ㆍ능률적으로 이루어지도록 하며, 또 공시지가, 공 시주택가격, 지가변동률, 부동산세정, 부동산거래허가ㆍ신고, 부동산투기방지, 국토의 계획 및 이용, 토지개발 및 주택수급, 난개발방지 등 정책의 형성 및 집행에 기여한다.
이와 같은 의의가 있는 현행 “감정평가업자의 보수기준”은 시행 후 그 모법을 비롯한 관 련 법령들의 대폭적 개폐가 있었는 데에도 불구하고, 이에 따른 인용 법조문 및 자구의 개 정이 없는데, 조속히 개정해야 한다.4)
3) 재정경제부(2004.6.4), 감정평가 수수료 개선 검토자료.
4) 제1조의 규정 중 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제25조는 “｢부동산가격공시 및 감정평가에 관 한 법률 제35조｣”로, 제2조 제1항 제1호의 규정 중 “공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 및 토지 보상법”은 “｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣”로, “도시계획법 제3조 제7호”는 “｢
국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제2조 제7호”로, “공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 시행 규칙 제6조 제4항”은 “｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률시행규칙｣ 제23조”로, 제2 조 제1항 제2호 다목 중 “도시계획법”은 “｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣”로, 제7조 중 “지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제5조”는 “｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣ 제5조, 제16조 제8항 및 제17조 제6항”으로, “지가”는 “지가 및 주택가격”으로, “표준지”는 “표준지 및 표준주택”으로, 제7조의 2중 “개별공시지가”는 “개별공시지가 및 개별공시주택가격”으로, “지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법 률 제10조의2 제4항ㆍ동법시행령 제12조의5 제4항 및 제12조의10 제2항”은 “｢부동산가격공시 및 감정평 가에 관한 법률｣ 제11조 제4항ㆍ동법시행령 제18조 제4항ㆍ제21조 제2항, 법 제16조 제8항ㆍ동법시행령 제34조 제4항 및 법 제17조 제6항ㆍ동법시행령 제36조 제2항”으로, “동법 제12조의3 및 동법시행령 제