가. 공정성ㆍ공신력
보상․경매․담보․쟁송 등 모든 목적의 평가는 재산적 가치를 객관적 입장에서 판정하 는 것인데, 만일 수수료를 자율화하면 합의된 수수료로 인한 부실 또는 부당평가가 이루어 질 위험이 있다. 따라서 수수료를 입찰이나 협의로 하는 것은 불합리하다.
공익성에 있어 평가업무와 유사한 ‘보상업무의 위탁수수료’ 기준을 ｢공익사업을 위한 토 지 등의 취득 및 보상에 관한 법률시행령｣ 제43조 및 별표에서 법정하고 있는 이유와 마찬 가지로 감정평가업자의 보수 기준은 법정하는 것이 바람직하다.
감정평가에 비하여 공익성이 훨씬 덜한 법무사 업무에도 보수기준을 두고 있다. 법무사 보수기준의 특징은 정부기관이 아닌 법무사협회에서 정한다는 점이다(법무사법제19조).17)
나. 행정질서 등
수수료 자율화가 이루어지면 성공사례금 등의 뇌물성 보수가 성행하여 업계의 시장질서 는 물론이고 공정거래질서까지 훼손될 수 있으며, 최고가(상한가)를 존치한 채 협의로 결정 하는 것은 경쟁의 논리에도 배치되고 공정경쟁의 실현도 어렵게 된다.
특히 감정평가 의뢰기관이 법원이나 행정기관, 공공단체인 경우에는, 수수료를 자율화하 면 예정가격18)을 정하기 어렵고, 감정가격에 의한 예정가격 결정을 인정하고 있는 ｢국가를
16) 한국감정평가협회(2004.2), 감정평가 수수료 개선 과제에 대한 의견.
17) 배성식외, 전게연구보고서, 56쪽.
18) 특수한 용역 등 계약의 특수성으로 인하여 적정한 실례가격이 없는 경우에는 원가계산에 의한 가격을 기준으로 예정가격을 결정하여야 한다. 이 경우 원가계산에 의한 가격은 계약의 목적이 되는 용역을 구 성하는 재료비ㆍ노무비ㆍ경비와 일반관리비 및 이윤으로 이를 계산한다(｢국가를 당사자로 하는 계약에
당사자로 하는 계약에 관한 법률시행령｣ 제9조제1항 제4호의 규정에 모순되며, 기관별로 수수료집행이 상이하여 감정평가관련 행정질서에 혼란이 올 수 있다.
다. 위험부담ㆍ책임의 보전
감정평가업자는 표준지 공시지가19), 표준주택 공시가격20), 지가변동률 등을 거의 의무적 으로 조사ㆍ평가할 뿐만 아니라(부동산가격공시법 제5조②, 제16조⑧, 국토계획법 제125조) 기타의 감정평가업무도 사실상 거부하기 어려우므로 이 업무의 수수료는 위험부담 또는 책 임보전의 성격까지 있어 여기에 시장경제원칙을 적용하는 것은 적절하지 않다.
라. 적시성ㆍ신속성
공익사업의 시행, 국ㆍ공유재산의 매입ㆍ매각, 담보의 추진, 경매의 진행, 소송의 심리 등 을 위하여서는 감정평가가 필수적이거나 또는 필요한 경우가 있는데 그 감정평가 수수료 결정을 위하여 협의나 입찰을 별도로 실시한다면 적시성이나 신속성이 파괴된다.
마. 당사자의 불평등
감정평가 의뢰기관이 법원, 행정기관, 공공단체, 금융기관 등인 경우 사실상 우월기관이 되어, 이들과 평가업자 간에 실질적으로 대등한 협의가 이루어지기 어렵다.
현행 보수기준 하에서도 금융기관은 당해 감정평가에 의한 대출이 이루어지지 않는 경우 수수료를 지급하지 않고 평가의 범위를 벗어난 ‘담보 목적물에 대한 임대조사’를 요구하며 법원이나 공공단체에서도 적정수준 미달의 수수료로 평가를 의뢰하는 경우가 없지 않은 이 에 더하여 수수료를 자율화 하거나 그 기준을 폐지한다면 폐해는 더욱 커질 것이고, 결국 감정평가업자는 의뢰인의 의도에 맞추어 부당하게 평가할 우려가 있다. 이는 물론 공정거 래법의 취지에도 어긋나는 것이다.
관한 법률시행령｣ 제9조제1항 제2호).
19) 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자 치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가 하는 경우에 그 기준이 된다(부동산가격공시법 제10조).
20) 표준주택의 공시가격은 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하 는 경우에 그 기준이 되고, 개별주택 및 공동주택의 공시가격은 주택시장의 정보를 제공하고 국가ㆍ지방 자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다(부동산가격공시법 제18조).
바. 감정평가 결과의 품질
국가는 평가의 품질 경쟁을 유도하여야 하는데 수수료기준을 폐지하면 수수료 할인 경쟁 으로 감정평가의 품질이 저하할 것이고 이렇게 되면 가격경쟁의 실익도 없어진다.
일본 국토교통성은 근년 보상컨설턴트 업무 관련 저가격 입찰로 인한 성과물 품질저하의 방지를 위하여, 예컨대 지명 경쟁의 경우 예정가의 10분의 7(기준가격) 미달낙찰의 건을 대 상으로21) 저가격 입찰 실태 조사 조처까지 취하였다고 한다(｢보상콘설턴트업무 등의 저가 격 입찰 조사 등의 시행에 관하여｣, 2004. 11).
사. 정책기조의 일관성
감정평가업자의 보수기준은 앞서 본 바와 같이 1999년도 규제개혁위원회에서 존치하도 록 결정하였다. 당시 위원회는 감정평가의 공신력 저하와 국민경제에 미치는 악영향을 우 려하여 그것을 존치하도록 결정하였는데 이제 와서 다시 논의한다는 것은 행정력의 낭비라 할 수 있다.
수수료를 자율화할 경우 부동산가격에 대한 정부의 일관된 정책기조가 무너질 수 있다.
아. 자율화와 공적 지가업무
우리나라 감정평가업자들의 업무는 50%이상이 국가ㆍ지방자치단체의 업무로서 매우 높 은 공익성을 띠고 있다. 이러한 공익적인 업무에 적절한 기준이 없이 자율화가 이루어지면 과당경쟁 및 덤핑으로 서비스의 질 하락은 물론 부실감정으로 결국 국민 대다수가 손실을 보는 상황이 발생할 수 있다.22)
현행 제도 하에서 감정평가 업무가 안정적 분위기에서 원활하게 이루어지고 있는 것은 제도운용이 원만하여 감정평가사들에게 일체감이 있기 때문이다. 즉 안정된 수수료의 보장 이 제3자로서 입장에서 객관적으로 공정하게 평가하도록 하는 것이다.
만일 자율화로 감정평가사들이 시장경쟁에 내몰리면 평가업체 집단의 일체감은 와해되 고, 이제까지 쌓아놓은 부동산 평가 가격체계가 무너져 부동산가격 행정에 혼란이 올 우려 가 있다.
이상에서 본 바와 같이 감정평가수수료를 자율화하면 국가 공익을 위하여 득보다 실이 많다. 따라서 현행 건설교통부공고 ‘보수기준제도’는 계속 존속되어야 한다고 본다.
21) 日本補償컨설턴트協會(2004.12), 月刊補償컨설턴트, No.374.
22) 배성식외, 전게연구보고서, 65쪽.