가설 2 : 지역에 따라 아파트 브랜드에 대한 주거만족은 다를 것이다
3. 간자법상 부동산간접투자기구
가. 개요
불특정다수의 투자자로부터 자금을 모아 간접투자재산을 부동산에 직접 투자하거나 부 동산 관련 대출, 부동산 관련 유가증권 또는 부동산 관련 권리 등에 운용하여 발생된 수익 을 투자자에게 배당하는 상품으로 투자신탁과 투자회사가 있다.
부동산펀드는 ｢자산운용업법｣의 제정에 의해서 가능하게 된 상품으로서 2003년까지 간 접투자상품이 유가증권에만 투자할 수 있었던 규제를 벗어나서 실물자산과 지분, 권리 등
에 투자할 수 있는 시발 상품으로서의 의미가 크다.
은행이 취급했던 부동산투자신탁은 은행이 불특정신탁을 취급할 경우에 별도의 물적, 인 적 구조를 구비해야 하는 문제점 때문에 판매되지 않을 전망이어서 향후 부동산 간접투자 시장에서 REITs와 부동산 펀드가 양대 축을 이룰 것으로 보인다.
나. 주요내용 (1) 법적형태
- 계약형(부동산 투자신탁) 및 회사형(부동산투자회사)
(2) 운용전문인력(일반부동산펀드)
- 자산운용회사에서 3인 이상의 “부동산운용전문인력” 추가확보
․감정평가사로서 해당분야 5년이상
․부동산 관련 석사이상으로서 부동산운용업무 3년이상
․외국부동산투자회사에서 5년이상 근무, 부동산운용업무 3년이상
․부동산투자회사, 부동산투자자문회사, 자산관리회사, 신탁회사에서 부동산 운용업무 3년이상
․일반운용전문인력으로서 부동산운용업무 관련교육 50시간 이상 이수
(3) 운용방법
- 펀드에서 부동산을 담보로 제공하는 등의 방법으로 차입가능(단, 수익자총회에서 달리 의결한 경우에는 그 의결에 따라 차입)
․차입금의 규모가 펀드재산 순자산총액의 2배를 초과하지 않을 것
․금융기관, 보험회사, 기금(기금관리기본법상)으로부터 차입할 것
(4) 운용제한
- 부동산 취득후 3년내에 취득한 부동산을 처분할 수 없음
․다만, 부동산 개발사업(토지를 택지, 공장용지 등으로 개발하거나 건축물 그 밖의 공 작물을 신축 또는 재축하는 사업)에 따라 조성하거나 설치한 토지․건축물 등을 분 양하는 경우, 부동산 펀드가 합병․해지되는 경우에는 예외적으로 3년내에 처분가능 - 각 부동산펀드 자산총액의 30% 초과하여 부동산 개발사업 투자불가
- 건축물 그 밖의 공작물이 없는 토지(나대지)로서 당해 토지에 대해 부동산 개발사업 시 행전 처분불가
(5) 평가방법
- 부동산은 “취득가격”으로 평가함이 원칙 - 각종 공시업무 강화
․자산운용회사가 부동산펀드의 펀드재산으로 부동산을 취득․처분하는 경우에는 “실 사보고서”를 작성, 비치해야함
․자산운용회사가 부동산펀드의 펀드재산으로 부동산 개발사업에 투자하고자하는 경 우에는 “사업계획서”를 작성한 후 감정평가업자의 확인을 받아야함
(6) 부동산 운용업무의 제3자 위탁(유가증권회사에 대한 불신)
- 부동산 펀드의 경우에는 예외적으로 운용업무의 제3자 위탁 허용․부동산의 관리/개량/개발/임대/기타 부수업무
다. 부동산간접투자기구(REF)에 대한 전망
간자법에 의한 부동산펀드는 자금모집이나 자산운용상에서 규제가 매우 완화되어 있다.
부동산펀드가 Reits에 비해 펀드형태, 설립절차, 설립기간, 현물출자 1인당 주식한도, 자금 대여, 감독 등 모든 면에서 시장친화적이다.
사모에 의한 기구는 더욱 완화되어 있다. 소규모 부동산투자신탁을 설정할 수도 있고 부 동산투자신탁회사의 개발신탁이나 Project financing과 결합하여 다양한 부동산개발사업이 가능하다.
부동산 간접투자에 대해 투자자의 신뢰 부족문제는 은행 증권회사 보험회사 등이 참여하 게 되어 공신력이 향상될 것이다. 투자자금 조달문제도 훨씬 용이할 것이다. 따라서 부동산 펀드가 시장을 지배할 가능성이 많다.
첫째, 불특정 금전신탁에서 경험을 쌓은 은행의 신탁부문은 부동산 펀드로 흡수되어 적 극적으로 시장에 참여할 것이다.
종전의 PF와 사모펀드가 결합하여 상승작용을 할 것이다.
초기는 기존의, PF의 경험과 know-how가 있는 대형은행만이 부동산 펀드의 개발을 추 진할 것이다.
둘째, 저금리 기조영향으로 부동산 펀드가 활성화될 것이다.
셋째, 해외펀드에 대한 운용방안도 활성화될 것이다.
넷째, 간자법의 자산운용사들이 부동산을 직접 관리하기보다는 outsourcing을 많이 할 것 이다. 자체에 전문인력을 확보하는 것보다 외부의 전문기관과 업무제휴를 할 것이다.
부동산 관리업에 대한 수요는 증가하고 시스템에 의해 이루어질 것이다.
다섯째, 부동산 개발업에 있어서는 사모부동산펀드나 사모펀드에 대한 Project financing 을 결합해서 자기자본(지분) 투자와 금융을 결합한 투자가 활성화될 것이다.
여섯째, 2004.06 첫 부동산 투자신탁 관련 펀드 이후 불과 5개월만에 총 25개 펀드에 7천 억이 설정되었다고 하며 2005중 약 2～3조까지 성장할 것이라고 한다.
일곱째, 자산운용회사의 업무제휴가 많이 이루어질 것이다.
따라서 업무제휴를 하려는 업체는 outsourcing에 관련된 조직 및 인력의 구축이 필요 하다.
여덟째, 재건축조합의 초기 운영자금 조달에 원용이 가능할 것이다.
재건축조합이 사업승인전에 시공사를 선정하지 못하여 시공사로부터 자금의 지원을 받 을 수 없다. 추진위원회가 설립되어 조합이 되고 사업승인시까지 소요되는 운영 자금에 대 하여 위탁형 부동산투자회사(REITs)나 부동산 간접투자기구(REF)에 대하여 금융기관이 Project Fincing을 하게 되면 첫째는 일반투자자로부터 투자를 하게 하는 점과 이 투자회사 및 부동산 간접투자기구는 재건축추진위원회와는 달리 법인이라는 실체를 갖게 됨으로써 담보 대출의 경직성으로 인해 추진위원회에 지금까지 하지 못했던 운영자금 등의 융자를 해 줄 수 있는 방법이 가능하리라고 생각된다.
아홉째, 회사법상의 투자자문회사와 간자법상의 간접투자기구간의 전략적 제휴가 이루어 질 것이다.
간자법상의 투자자문사는 부동산 간접투자기구에 대한 자문에는 일반적으로 약하기 때 문에 전략적 제휴를 하게 되면 시너지 효과가 발생할 수 있다.
<그림 7> 사모위탁형 투자회사 및 사모신탁형 간접투자기구
투 자 자 자산운용회사 금융기관,
신탁형 REITs
시 공 자 사모 신탁형 수탁회사
(신탁회사)
수분양자 책임시공
공사비
위탁 수수료 설정
투자 수수료 수익
차입
원리금 지급
중도금
라. 은행의 부동산 금전신탁
- 1998.04 최초도입 - 2001.07 상품의 인가- 신탁겸영 은행이 수익증권을 발행하여 투자자 모집후 부동산 관련대출 및 부동산 관련 대출에 투자하는 방법
- 신탁업법상 금전신탁
- 해당은행과 투자자의 사적계약
- 부동산투자신탁과의 차이점은 수탁재산이 금전신탁이라는 점, 수익증권을 계약형식으 로 발행한다는 점이다.
- 자산운용회사없이 은행 신탁부서에서 운용
- 폭발적인 인기가 있었으나 2002년 이후 정체되었음.
안정성과 수익성면에서 고유자금에 대출 수익률에 비해 매력을 상대적으로 잃었기 때 문임.
- 현재는 부동산 간접투자자산을 운용하려고 하면 간자법상의 부동산 간접투자기구를 별 도로 설치해야 한다.
금전신탁으로 할 수 없게 되었음.
<그림 8> 부동산펀드 설정 현황
구 분
운용
회사 펀 드 구분 설정일 만기 설정액
(억원) 모집 형태
예상
수익률 투자대상
부 동 산 투 자 신 탁
한국 투신 운용
부자아빠하늘채
부동산투자신탁1호 PF 04-06
-10 3년 450 공모 7.10%
경기도 용인시 상가지구 (신행정타운) 코오롱 하늘채 2,200가구 건설 TAMS하늘채
부동산투자신탁2호 PF 04-06
-10 3년 290 공모 7.10%
경기도 용인시 상가지구 (신행정타운) 코오롱 하늘채 2,200가구 건설 부자아빠베네하임
부동산투자신탁3호 PF 04-09
-03 3년 347 공모 7.70%
서울시 압구정역인근 근린 상가2동 신축 사업과 리모 델링 및 증축 사업
맵스 자산 운용
맵스프런티어
부동산투자신탁1호 PF 04-06 -04
3년
6개월 450 공모 7.00% 파주 교하타운하우스 137가구 고급빌라 맵스프런티어
부동산투자신탁2호 PF 04-08
-12 2년 300 공모 6.80% 충북 오창과 천안 적산의 코 아루 아파트
맵스프런티어
부동산투자신탁3호 PF 04-11
-24 3년 673 공모 7.50% 경기 고양시 덕이동 도시 개발사업 및 공동주택사업
KTB 자산 운용
아시아넘버원 코리아퍼스트 사모부동산투자신탁
실물 자산 매입
04-06
-29 5년 196 사모 10.0% 여의도 구 한나라당 당사 매입후 운용 및 매각 KTB파주신도시
부동산투자신탁 PF 04-08
-27 1년 350 공모 7.50% 경기도 파주시 운정 신도시아파트 KTB리치사모
부동산투자신탁 PF 04-08
-31 2년 200 사모 7.30% 명동 하나은행 본점 Remodeling 사업 KTB칸피던스
부동산투자신탁 PF 04-10
-06 1년 369 공모 7.20% 경기도 파주시 운정 신도시아파트 KTB칸피던스
부동산투자신탁2호 PF 04-10
-26 1년 650 공모 7.50% 경기도 파주시 운정 신도시아파트 마이
애셋 운용
마이애셋
부동산투자신탁1호 PF 04-08 -26
2년 10개 월
350 공모 8.00% 경기 화성시 아파트 개발사업
한일 투신 운용
한일드림모아
부동산투자신탁1호 PF 04-11 -05
1년
9개월 301 공모 7.20% 송파구 가락동 주상복합아파트 한일오률도
사모특별자산1호 PF 04-11
-22 6개월 100 사모 7.15% 부산 용호동 오륙도 SK- View 아파트개발사업
구 분
운용
회사 펀 드 구분 설정일 만기 설정액
(억원) 모집 형태
예상
수익률 투자대상
특 별 자 산 투 자 신 탁
골든 브릿지
자산 운용
골든브릿지 특별자산투자신탁
1호
대출채권 매입(PF 변형)
04-07
-12 2년 50 사모 8.00% 동숭동 주차장부지 개발 골든브릿지
특별자산투자신탁 2호
대출채권 매입(PF 변형)
04-07
-16 2년 200 사모 9.95%사무실용 빌딩을 인테리어 자재 쇼핑몰로 리모델링
한화노블레스 특별자산투자신탁
1호
대출채권 매입(PF 변형)
04-08 -11
1년
9개월 150 사모 7.20%
서울 을지로6가에 신축 분 양할 예정인 패션 TV테마 쇼핑몰 사업 대출채권 수 익권에 투자
대한클레스1 특별자산투자신탁
1호
대출채권 매입(PF 변형)
04-10
-28 3년 400 공모 7.10%
부산 용호동 오륙도, SK- View아파트 개발사업의 대출 채권에 대한 수익권 에 투자
대한클레스1하늘채 특별자산투자신탁
1호
대출채권 매입(PF 변형)
04-11
-12 3년 550 공모 7.10%
부산 대연동 코오롱하늘채 아파트 개발사업의 대출채 권에 대한 수익권에 투자 KTB웰빙
특별자산투자신탁
대출채권 매입(PF 변형)
04-07 -07
1년
11개월 302 공모 7.00%
경기도 용인시 상가 지구 (신행정타운)코오롱하늘채 아파트 개발사업의 대출채 권에 대한 수익권에 투자 KTB웰빙
특별자산투자신탁 2호
대출채권 매입(PF 변형)
04-09
-23 1년 50 공모 7.10%
부산 해운대 중동 We've 아파트 개발사업의 대출채 권에 대한 수익권에 투자 KTB위브사모
특별자산투자신탁 1호
대출채권 매입(PF 변형)
05-10 -05
1년
6개월 120 공모 7.35%
부산 해운대 중동 We've 아파트 개발사업의 대출채 권에 대한 수익권에 투자 KTB위브사모
특별자산투자신탁 2호
대출채권 매입(PF 변형)
04-10
-05 2년 50 공모 8.05%
부산 해운대 중동 We've 아파트 개발사업의 대출채 권에 대한 수익권에 투자
KTB오륙도 특별자산투자신탁
대출채권 매입(PF 변형)
04-10 -28
2년
5개월 50 공모 7.15%
부산 용호동 오륙도 SK- View 아파트 개발사업의 대출채권에 대한 수익권에 투자
KTB오륙도사모 특별자산투자신탁
2호
대출채권 매입(PF 변형)
04-11
-12 3년 50 사모 7.15%
부산 용호동 오륙도 SK- View 아파트개발사업의 대출채권에 대한 수익권에 투자