가. 청담동 △△번지조합, ○○번지조합 사례
사업은 부담금 불변의 확정지분제 방식으로 사업진행․자금조달 등 사업추진 전체를 대 행사에 일괄 위임하는 방식이다. 조합은 2개이되 사업은 단일 사업으로 시행하는 연합조합 의 형태다.
<표 1> 청담동△△/○○번지 사업 개요
조 합
명 칭 청담동 △△번지재건축조합/○○번지재건축조합
설립연도 29번지 1997년 8월 30번지 1998년 8월
조합원수 29번지 48명 30번지 81명
대지지분 29번지 49% 30번지 51%
건 축
대 지 위 치 청담동 29번지외 33필지 면 적 3,470평
건 물
연면적 13,407평 층수 지상17층, 지하2층 구조 콘크리트 벽식구조 세대수 271세대 착공 2000년 7월 준공 2002년 11월 용적율 293%
갈등의 요인 및 해결을 살펴보면 첫째 사업의 착수 시기가 다르고, 조합의 설립 시기가 1년 정도 차이가 있으므로 존립기간 차이에 따르는 선투입비의 차이가 발생하였다. 이에 따 라 양 조합원의 동일 지분당 부담금의 차이가 발생하여 추가로 부담금이 증가하게 된 조합 에서 이의를 제기하였으나 이를 시행사에서 부담하는 조건으로 해결하였다.15)
둘째 국공유지 취득시, 양 조합의 기존 토지 사이에 폭 6m의 지자체 소유 도로가 있었으 며, 30번지 내에도 폭 4m의 지자체 소유 도로가 있었다. 단일사업을 진행하기 위하여 지자 체 소유의 도로를 사업부지에 편입시켜야 했으나, 폐도절차의 이행 및 폐도부지와 불하절 차를 이행해야 하는 등 조합의 능력으로는 해결하기 어려운 상황이었다. 이를 대행하기 위 해 건설회사가 개입하여 행정업무를 대행하는 것으로 하였으나, 양 조합간의 매입주체 및 비용분담의 문제로 갈등이 발생하였고 사업지 주변 주민의 폐도반대 민원도 발생하였다.
15) 조합원의 부담금 증가가 아닌 공동시행사의 이익 지분을 축소시켜 해결하였다.
이 갈등을 해결하기 위하여 기존대지 주변의 건축선 후퇴를 통하여 도로를 기존 폭 6m에 서 폭 8～9m로 확장하기로 하여 주변민원을 해결하고, 지자체와는 확장된 도로와 폐도 부 지를 교환하기로 하여 조합간의 비용분담 문제를 극복하였다.
셋째, 난방방식의 선정시 시행사와 갈등을 겪었다. 당초 본 지역은 지역난방공급이 가능 한 지역으로 해당 지역난방공사 또한 지역난방공급이 가능한 것으로 의견을 제시하였다.
그러나 지역난방공급을 위한 설비증설이 지역난방공사와 인근 주민의 민원으로 인하여 지 연되면서 지역난방이 불가능하게 되었고, 조합원들은 시행사가 사업비내용을 줄이기 위하 여 지역난방을 회피하는 것으로 오해하여 갈등이 증가되고 있는 과정에서 조합원 중 지역 난방인입이 가능하다는 의견을 제시함에 따라 갈등이 증폭되었다. 마르크스가 갈등 관계를 자본가와 생산자의 착취관계로 해석 하였듯이 주민은 스스로 약자로 생각해 시행사가 조합 과 소유자를 착취하지 않는지 감시한 것으로 볼 수 있다.16) 시행사는 사업비를 줄이기 위하 여 지역난방을 회피하는 것이 아님을 조합원에게 확인시키기 위하여 지역난방 인입비 및 추가공사비를 조합원에게 반환하기로 합의하여 갈등을 해소하였다. 이것은 시행사가 적극 적인 태도로 투명하게 밝히고 쉬지 않고, 대화를 끌어내 성공한 예라 할 수 있다.
넷째, 사업잉여금의 배분에 따른 갈등이 표출되었다. 시행사에서 반환받기로 한 난방방식 변경에 따른 반환금 및 조합운영상의 일부 잉여금을 조합원에게 배분하는 과정에서 조합원 간의 배분차이에 대한 갈등이 발생하였다. 당초 보유지분이 적은 조합원의 입장에서는 공 사 잉여금 반환 명목이므로 분양받은 면적비율로 배분할 것을 요구하고, 상대적으로 당초 보유지분이 많은 조합원의 경우는 사업비의 감소에 해당하므로 당초 보유지분에 따라 배분 할 것을 주장하였다. 이에 전체 잉여금을 양 조합의 당초 토지지분에 따라 배분하고, 양 조 합은 내부협의를 거쳐 29번지조합은 당초 보유지분에 따라 조합원에 배분하고, 30번지조합 은 분양면적에 따라 배분하여 갈등을 해소하였다.
당초 사업구도를 구성할 시 확정지분제하에서 시행사에 일체의 권한 및 의무를 위임함으 로서 시행사의 양보를 받아 갈등을 해소한 것이 성공의 주요인이었으며, 시행사는 추가비 용을 부담하기 위하여 일반분양가를 당초 예상가보다 인상하여 분양하였다. 결과적으로는 조합원의 분양물량 또한 가격 상승효과를 얻게 됨으로서 조합원간의 갈등해소에 기여하게 되었다.
나. 청담동 ○○연립조합, ××연립조합 사례
사업진행방식은 부담금 불변의 확정지분제 방식으로 확정부담금 이외의 모든 수지는 시
16) 이규환, 전게서, 99～106쪽.
행사에 귀속되고, 사업추진에 관한 일체의 권리․의무 또한 시행사 책임이다. 2개의 조합으 로 구성하되 단일사업으로 추진하는 연합조합이다.
<표 2> 청담동○○연립/××연립 사업 개요
조 합
명 칭 청담동 ○○연립재건축조합/ ××연립재건축조합
설립연도 14번지 2002년 12월 이화연립 2003년 4월
조합원수 14번지 66명 이화연립 27명
대지지분 14번지 70% 이화연립 30%
건 축
대 지 위 치 청담동 14번지외 14필지 면적 2,343평
건 물
연면적 6,980평 층수 지상15층, 지하2층 구조 콘크리트 벽식구조 세대수 142세대 착공 2003년 12월 준공 2006년 4월 용적율 230%
양 조합은 사업 착수 시기의 상이로 갈등이 발생하였다. 당초 공동으로 사업을 추진하기 로 하였으나, 사업대상자중 14번지조합은 재건축을 위한 구조안전진단이 조기에 통과되어 조합설립인가가 완료되었고, 이화연립의 경우 건물구조에 문제가 없는 것으로 판정되어 재 건축이 보류되었다.
이에 따라 조합설립인가가 완료된 14번지조합만이라도 사업을 추진하기 위하여 시공사 접촉을 시도하였으나 조합에서 원하는 시공사 선정이 불투명하였다. 추후 이화연립에 대한 재건축을 위한 구조안전진단이 통과되어 조합설립인가가 가능하게 되었다. 이 과정에서 이 화연립의 재건축 안전진단을 위하여 재건축 행정업무를 보조받고자 14번지조합에서 건축 사를 선정하였으나, 이화연립조합에서는 건축사 선정이 14번지조합에 의하여 일방적으로 진행된 것으로 조합원이 오해하여 갈등이 발생하였다. 이는 제한된 자원에 대한 상호의존 성과 공동결정의 과정에서 목표와 현실에 대한 인식차이에서 갈등이 발생한다는 H. A.
Simon & J. G. March이론과 일치한다.17) 이화연립 조합원의 입장에서는 양 조합이 협조관 계가 아닌 대결구도로 해석하고 수적인 열세를 만회하고자 이의를 제기하였던 것으로 해석 되었다.18) 불일치에 처한 두 사람 이상의 당사자가 상당기간의 갈등 지속 후 양 조합과 시 행사간의 사업추진약정이 체결된 이후 시행사가 제3자적 입장에서 그간의 경과를 설명하면
17) 신두범, 전게서, 제1편 행정조직론.
18) 이광중, 전게서, 2쪽.
서 갈등이 해소되었다.
이화연립조합 내부에서도 갈등이 발생하였다. 이화연립조합원은 수적인 열세에서 14번지 조합의 주도하에 이화연립조합이 수동적으로 끌려간다는 피해의식이 조합원 내에 팽배해 있었고, 일부 조합원은 조합 집행부에 대한 불신임을 제기하여 조합장 해임안이 의결되면 서 기존의 집행부와 신임 집행부간의 갈등이 발생하였다. 그러나 전임 집행부의 업무에 별 다른 하자가 없는 것으로 판명되자 신임 집행부의 일부인원이 전임 집행부를 재신임하여 신임 집행부가 와해되고 전임 집행부로 업무가 회귀되며 갈등이 해결되었다.
Weber의 사회적 관계에서의 어리석음, 탐욕, 인간적 결함의 결과로 갈등이 발생한다는 이론19)과 부합되는 단독 주택지 및 공공용지 취득에 따른 갈등이 발생하였다. 양 조합 부지 사이에는 6채의 단독주택 및 지자체 소유의 노인정이 있었으며, 이 토지를 편입시키지 않을 시, 재건축사업이 불가능한 상태였고, 양 조합은 본 토지를 공동으로 매입하기로 합의하고 매입 작업에 착수하였다. 매입 작업 추진과정에서 14번지조합의 조합장이 매입에 적극적으 로 나서게 됨에 따라 이화연립조합에서 토지거래에 의혹을 제기하며 갈등이 발생하였다.
이 갈등으로 인하여 이화조합장이 조합원의 불신임을 받아 해임되는 상황이 발생하였으나, 이화의 조합장이 토지매입 추진과정을 해명 검증한 후, 양 조합과 시행사, 3자가 합의하여 정당하게 처리한 것으로 결론이 나자 갈등이 해소되었다.
조합과 시행사간의 갈등도 발생하였다. 관리처분이 완료되어 일반분양을 개시한 후 일부 조합원이 시행사의 이익이 과다하다고 이의를 제기함에 따라, 시행사는 사업이익의 창출은 시행사가 대여한 자금으로 취득한 단독주택 토지에서 발생한 것으로 기존 조합원의 이익을 갈취하였다는 논리에 적절치 않다고 대응하였고, 결국 시행사가 이익의 일부를 조합원 주 택마감수준을 상향하는 수준에서 합의하여 갈등을 해결하였다.
재건축 사업은 자산을 출자한 공공법인이 추진하는 것으로서 실제상황 보다는 구성원 각 자의 오해에서 발생하는 갈등이 사업의 성패를 좌우한다고 할 것이며, 연합조합의 경우와 같이 서로의 대결구도가 성립된 경우 객관적인 제3자의 개입이 없이는 해결하기 곤란한 것 으로 판단된다.