부동산세제

가. 기존 부동산세제(2005.1.5 이전)의 현황 및 문제점 (1) 부동산관련 지방세 현황

ㅇ 거래세(광역시․도세) : 취득세(2%), 등록세(3%)

ㅇ 보유세(시․군․구세) : 재산세(0.3～7%), 종합토지세(0.2%～5%)

(2) 기존 세제의 문제점

ㅇ 거래세 부담은 높고, 보유세 부담은 낮음

- 낮은 보유세 부담은 저축보다 부동산에 대한 선호를 높게 하여, 보유세 통한 과다보 유․투기억제 효과가 미흡

- 높은 거래세 부담(취득가액의 5.8%)은 원활한 거래를 제약하고, 이중계약서 작성 등 의 문제를 발생

ㅇ 부동산 가격이 비싼 수도권과 지방간의 세수 불균형 심화 ㅇ 보유세 부담의 불형평

과 표

- 토지의 과표현실화율이 낮고, 공시지가를 기준으로 하여 지역마다 과표현실화율이 다름 - 건물 과표는 시가보다 면적․구조․건축연도 등을 기준으로 책정하므로, 집값이 싼

지방의 넓은 아파트가 재산세를 더 많이 냄

- 주택을 거래관행과는 달리 토지와 건물을 구분하여, 별도의 과표와 세율로 과세함 세율체계 - 과표현실화율이 낮은 것을 감안, 다단계의 높은 누진세율로 되어 있어 과표가 조금만

올라가도 세금이 급증

세 부 담 - 공시지가의 상승으로 내년 종토세 부담이 25%이상 증가가 예상되므로 현행세율체계 조정필요

나. 2005년 주요 개편내용 (1) 거래세 완화

ㅇ 부동산 등록세율 1%p 인하

- 현행 거래세 5% (농특세․교육세 포함시 5.8%) → 4% (4.6%)

* 개인간의 주택․건물거래에 대해서는 과표가 인상되는 점을 감안하여 등록세율을 1.5%p 인하

- 이에 추가하여, 각 시․도가 자체여건에 따라 감면조례를 활용하여 거래세 추가인하 가능

ㅇ 2006년부터는 부동산중개업법 개정에 의해 개인간 거래의 경우에도 실거래가신고제 도 시행예정

- 거래세 부담이 늘어나게 되므로, 이에 따른 증가분에 대해 추가적인 감면조치 계획중

(2) 보유세 강화(정상화)

ㅇ 시가에 상응하여 과세할 수 있도록 과세표준 책정기준과 과세방법을 획기적으로 개편 - 토지․건물의 과세표준을 실제거래가액(시가) 기준으로 평가

- 주택은 토지와 건물을 통합평가․통합과세

* 과거(’05.1.5 이전)에는 건물은 재산세, 토지는 종합토지세로 구분

- 복잡․급진적인 누진세율체계를 단순․완만하게 조정하여 세율을 전반적으로 인하

(3) 종합부동산세 신설(’05.1.5 종합부동산세법안 공포․시행)

ㅇ 주택․토지 과다보유자에 대해서 보유세를 이원화 - (1차)시․군․구 : 낮은 세율로 재산세 과세

- (2차)국가 : 전국의 소유부동산을 인별로 합산하여 일정기준가액 초과분은 높은 세율 로 종합부동산세 과세

* 종합부동산세 세액 중 재산세로 과세된 부분은 전액 공제

ㅇ 과세대상여부 판정 : 주택, 나대지, 빌딩․상가․사무실 부속토지로 구분

과세대상 과 세 대 상 여 부

주 택 인별로 소유주택가액을 합산하여 국세청 기준시가 9억원 초과(과세표준 4.5억 초과) 나 대 지 인별로 소유토지가액을 합산하여 공시지가 6억원 초과(과세표준 3억원 초과) 빌딩․상가․사무실

등 부속토지 인별로 소유토지가액을 합산하여 공시지가 40억원 초과(과세표준 20억원 초과)

* 사업용건물, 임대사업용주택 : 과세대상 아님

농지․임야 : 과세대상이 아니나, 영농에 사용되지 않는 농지는 나대지로 분류하 여 과세대상

ㅇ 국세로 징수한 종합부동산세는 전액 다음의 순서로 배분 - ’04년보다 세수가 감소한 시․군․구

- 재정자립도가 낮은 시․군․구

※ 보유세 과세일정(과세기준일 6.1)

4 월 주택가격 공시(6.30 이의신청분 재공시) 5 월 토지가격 공시

7 월 주택분․건물분 재산세 부과 9 월 토지분 재산세 부과

12 월 종합부동산세 신고 납부

(4) 세율체계의 조정

ㅇ 복잡하고 급격한 누진세율의 세율단계를 줄이고, (6～9단계 → 3단계)

ㅇ 과표현실화로 인한 급격한 세부담의 증가를 완화할 수 있도록 세율체계를 전반적으로 하향조정

기 존 개 편

주 택 ․건물 : 0.3-7%(6단계)

․토지 : 0.2-5%(9단계)

․1차(시․군․구) : 0.15-0.5%(3단계)

․2차(국가) : 1.0-3.0%(3단계) 나대지 ․0.2-5%(9단계) ․1차(시․군․구) : 0.2-0.5(3단계)

․2차(국가) : 1.0-4.0%(3단계) 빌딩․상가․사무실

등의 부속토지 ․0.3-2%(9단계) ․1차(시․군․구) : 0.2-0.4%(3단계)

․2차(국가) : 0.6-1.6%(3단계) - 개별 세부담 증가율의 상한선을 두어 04년 대비 50%를 넘지 않도록 함

- 특히 소규모 주택을 소유한 서민가계의 세부담이 늘어나지 않도록 최저세율 인하(토 지 0.2%, 건물 0.3% → 0.15%)

<참 고> 과세체계 개편내용(요약)

기 존

개 편 1차(시군구)

재산세

2차(국가) 종합부동산세

주 택

∙ 토 지 ․ 건 물 구 분 평 가․구분과세

∙토지:종토세(0.2～5%)

∙건물:재산세(0.3～7%)

∙통합평가․통합과세

∙ 낮 은 세 율 ( 0 . 1 5 ～ 0.5%, 3단계)로 재산 세 과세

∙소유주택가액 9억원 초과 분은 높은 세율 (1.0～

3.0%, 3단계)로 과세

나대지 ∙종토세 0.2～5% ∙낮은세율(0.2～0.5%, 3단계)로 과세

∙소유나대지가액 6억원 초 과분은 높은 세율(1.0～

4.0, 3단계)로 과세 빌딩․상가․

사무실 등 부속토지

∙종토세 0.3～2% ∙낮은세율(0.2～0.4%, 3단계)로 과세

∙소유토지가액 40억원 초과 분은 높은 세율( 0 . 6 ～ 1.6%, 3단계)로 과세 사업용건물 ∙재산세 0.3% ∙세율인하(0.25%) (과세 안함)

다. ｢5.4 부동산대책｣의 세제정책 방향 (1) 보유세 강화

ㅇ 보유세 부담을 ’03년대비 → ’08년까지 2배수준으로 연차적으로 강화

03년 08년 13년 17년

보유세 실효세율 0.12% 0.24% 0.5% 1.0%

보 유 세 수 2.5조원 6.4조원 -

-* 실효세율 = 세부담액 / 부동산가격

(2) 보유세 강화수준에 맞추어 거래세 완화

ㅇ 2～3년 주기로 거래세율을 추가 인하하는 방안 강구

ㅇ ’06년부터 부동산 실거래가 신고제도가 시행되면 개인간의 주택․건물 거래도 취득․

등록세가 실거래가로 과세되므로 거래세 부담이 증가

→ 지자체(시․도) 감면조례로 자치단체 실정에 맞게 등록세와 취득세를 감면토록 지자체와 협의

(3) 양도소득세 실거래가 과세 확대

ㅇ 부동산 투기이익을 세금으로 흡수할 수 있도록 실거래가 과세대상을 확대

- ’06년부터 시행 검토

․ 1세대2주택자가 거주하지 아니한 주택을 양도하는 경우

․ 외지인이 농지․임야․나대지를 취득했다 양도하는 경우 - ’07년부터 시행 검토 : 모든 부동산거래에 실거래가 과세

ㅇ 부동산시장 및 거래의 투명화라는 큰틀에서 모든 부동산거래에 대한 신고시스템 마련 - ’06.1부터 부동산 실거래가 신고제도 도입(6월 부동산중개업법 국회심의)

- 실거래가액을 부동산등기부에 기재하는 방안을 대법원․법무부와 협의 추진