로지스틱 회귀분석1)을 활용해서 수도권 임차가구의 주택유형 선택에 영향을 미치는 요인을 파악한다. 제1절에서 파악한 수도권 임차시장의 전체적인 구조를 고려해서 전 체모형과 부분모형으로 구분해서 분석을 실시한다.
전체모형은 아파트와 그 외 주택유형을 대조한다. 아파트와 비적정주거의 분리는 아 파트가 적정주거의 대표적인 사례일 수 있음을 보여준다. 따라서 종속변수인 주택유형 에서 아파트를 참조변수로 선정해서 전체모형을 구성한다. 이 모형을 통해 어떤 요인 에 의해 수도권 임차가구 아파트 이외 주택유형, 즉 지상주거, 지하주거, 비주택을 선 택하는지를 살펴볼 수 있다. 다만 이 모형은 어디까지나 아파트 - 지상주거, 아파트 – 지하주거, 아파트 - 비주택의 분석결과를 병렬적으로 제시하므로, 아파트에 비해 지 하주거를 선택하는 요인은 알 수 있지만, 지상주거 – 지하주거와 비주택 – 지하주거에 서의 차별적 선택요인에 관해서는 말해줄 수 있는 것이 거의 없다.
부분모형은 지상주거 – 지하주거와 비주택 – 지하주거로 구별해서 구축한다. 먼저 지상주거와 지하주거의 제1차 부분모형은 저층주거지에서 지상과 지하를 구분하는 요 인이 무엇인지를 밝혀줄 수 있다. 그리고 이를 통해 지상주거에서 지하주거로의 주거 하향과 그 반대과정인 지하주거에서 지상주거로의 주거상향이 어떤 요인이 충족될 때 이루어지는지를 짐작할 수 있다.
비주택과 지하주거의 제2차 부분모형은 비적정주거로서 비주택과 지하주거가 어떤 측면에서 대체관계가 있는지를 보여줄 수 있다. 주거이력 분석에서 살펴봤듯이, 지하 주거와 비주택 사이에는 거의 주거이동이 없다. 이는 주거선택에 있어 비주택과 지하 주거가 서로 다른 위치에 있다는 것을 시사한다. 비적정주거에서 비주택과 지하주거는 서로 다른 기능을 수행할 수 있다.
1) 로지스틱 회귀분석은 종속변수가 범주형 변수일 때 사용하는 회귀분석을 가리킨다. 종속변수의 범주가 두 개인 경우를 이항 로지스틱 회귀분석이라고, 세 개 이상인 경우를 다항 로지스틱 회귀분석이라고 부른다. 이에 따라 전체모형은 다항 로지스틱 회귀분석을, 부분모형은 이항 로지스틱 회귀분석을 이용한다.
1) 수도권 임차가구의 전체모형
범주형 변수에 해당하는 소득수준, 노동성격, 점유형태, 가구주 연령대, 자녀 유무
구분 비주택 저층주거지 지하주거 저층주거지 지상주거
exp() exp() exp()
절편 8.929*** 7550.734 4.372*** 79.218 6.260*** 523.010
소득수준 (고소득)
저소득 0.155 1.168 1.150*** 3.159 -0.032 0.968 중소득 0.363 1.438 0.896** 2.450 0.325*** 1.384 방수 0.118 1.125 0.449*** 1.567 -0.031 0.969 내부상태 -0.163*** 0.849 -0.351*** 0.704 -0.161*** 0.851 입지이점 -0.134*** 0.875 0.082*** 1.085 -0.031*** 0.970 가구주
연령대 (중장년)
노년 -0.017 0.983 -0.117 0.889 -0.481*** 0.618
청년 0.016 1.016 -0.20 0.819 0.007 1.007
자녀유무 자녀없음 0.033 1.033 0.247. 1.280 0.299*** 1.349
표본수 8,319
Log-Likelihood Null model: -8304.927, Full model: -5763.686, chisq: 5082.483, (p = 0.000) Pseudo R2 Cox and Snell: 0.457, Nagelkerke: 0.529, McFadden: 0.306
분석모형의 설명력은 종속변수만으로 이뤄진 기본모형(null model)보다 향상되었
2) 지하주거 직접 비교 부분모형
구분 저층주거지 지하주거 (참조: 저층주거지 지상주거)
Log-Likelihood Null model: -1529.048, Full model: -1298.188, chisq: 461.719, (p = 0.000) Pseudo R2 Cox and Snell: 0.093, Nagelkerke: 0.196, McFadden: 0.151
저층주거지에서 지상과 지하를 구분하는 가장 강력한 요인은 소득수준이다. 저소득 가구는 고소득 가구보다 지상주거 대비 지하주거를 선택할 가능성이 3.3배 높다(<표 5-11> 참고). 이 결과는 모든 독립변수 중에서 승산비가 가장 높을 뿐만 아니라 1%
수준에서 통계적으로 유의미하다. 지상주거에 비해 지하주거에 저소득층이 더 많이 거 주한다는 것은 곧 저층주거지에서 지하주거가 지상주거로 이동하기 위해서는 소득수준 상향이 뒷받침되어야 한다는 것을 시사한다.
주거면적, 방수, 내부상태, 입지이점에서도 승산비가 크지는 않지만 지상주거와 지 하주거 사이에 통계적 유의미한 차이가 존재한다. 저층주거지에서 지상에서 지하로 내 려오면 주거면적은 줄어드는 대신 방수는 증가한다. 그리고 내부상태에 대한 평가는 더 나빠지지만 입지이점의 만족 비율은 상승한다.
그런데 여기서 내부상태와 입지이점의 분석결과는 주관적 평가이므로, 이를 고려해 서 해석해야 한다. 저층주거지에서 지하주거가 습기, 환기, 악취, 일조, 대기 등에서 지상주거보다 열악할 수 있으므로, 내부상태에 대한 분석결과는 상대적으로 이해하기 쉽다. 하지만 지상주거와 지하주거의 구분은 동일한 저층주거지를 수직적으로 구분한 것이므로, 입지이점에 대한 분석결과는 상식적으로 납득이 되지 않을 수 있다. 이 분석 결과는 지상주거에 비해 지하주거의 입지이점이 더 좋다는 것이 아니라, 지상주거 거 주가구에 비해 지하주거 거주가구가 입지이점에 대한 더 좋은 평가를 내렸다는 것을 의미한다. 동일한 입지이점이라도 주관적 평가는 달라질 수 있다. 지하주거 거구가구 가 입지이점에 더 후한 평가를 내렸다는 것은, 앞의 아파트와 지하주거의 비교에서와 마찬가지로, 지하주거 거주가구가 지하주거를 선택하는 데 있어 입지이점에 대한 만족 감이 상당한 요인으로 작용할 수 있음을 의미한다.
제2차 부분모형은 비적정주거로서 비주택과 지하주거를 비교한다. 이를 통해 1절 주 거이력 분석에서 확인한 지하주거와 비주택 사이의 구조적 분리가 어떤 요인에 의해 초래되는지를 확인할 수 있다. 수도권 임차가구에서 주택유형이 비주택과 지하주거인 가구만을 분석대상으로 한다. 종속변수에서 비주택을 참조변수로 설정한다. 독립변수 는 전체모형과 동일하다.
제2차 부분모형의 범주형 변수에 대한 주택유형별 차이 검정결과는 <표 5-12>와 같
구분 저층주거지 지하주거 (참조: 비주택)
Log-Likelihood Null model: -534.1617, Full model: -130.9728, chisq: 806.378, (p = 0.000) Pseudo R2 Cox and Snell: 0.539, Nagelkerke: 0.863, McFadden: 0.755
비적정주거로서 지하주거와 비주택을 구분하는 가장 큰 요인은 점유형태이다. 전세 가
3. 소결: 저소득 자녀양육가구의 제한적 주거선택
주거선택 분석은 지하주거 거주가구가 지하주거 이외에 다른 대안을 선택할 수 있는 지, 즉 지하주거에서 벗어날 수 있는지를 살펴보는 측면에서 의미가 있다. 먼저 수도권 임차가구 주거이력 분석을 통해 지하주거 거주가구의 주거이동에서 지상주거에서 지하 주거로의 주거하향과 지하주거에서 지하주거로의 주거유지가 지배적이라는 것을 밝혔 다. 지하주거에서 지상주거로의 주거상향은 많지 않았다. 그리고 지하주거와 비주택 사이의 주거이동은 거의 없다.
저층주거지에서 지상과 지하를 구분하는 가장 강력한 요인은 소득수준이다. 지하주 거 거주가구가 지상주거로 이동하기 위해서는 소득수준 상향이 뒷받침되어야 한다. 그 리고 주거면적이 넓어야 하는 가구 또는 방이 많아야 하는 가구는 비주택보다는 지하주 거를 선택할 확률이 더 높다. 이런 측면에서 원룸형이 지배적인 비주택에는 자녀가 있 는 가구가 거의 없다.
결과적으로 지하주거의 저소득 자녀양육가구는 저층주거지에서 소득수준이 높아지 지 않는 한 지상주거로 갈 수 없고, 비적정주거이지만 지상에 있는 비주택은 주거면적 이 너무 작아서 갈 수 없는 곳이다. 그래서 현재 소득수준으로 내부상태는 열악하지만 입지이점을 선택할 수 있는 지하주거에 머무르기 쉽다.
자료: 연구진 작성
그림 5-3 | 수도권 임차시장에서 지하주거 거주가구의 주거선택 요인
CHAPTER 6
1. 지하주거의 주거문제와 주거복지정책의 포용 ···128 2. 단기 주거지원 강화방안 ···134 3. 중장기 주거지원 강화방안 ···141
지하주거 거주가구의
주거지원 강화방안
06 지하주거 거주가구의 주거지원 강화방안
본 장에서는 지하주거에 대한 정책대응의 기본방향을 제시하고, 이에 맞춰 주거지원 강화방안을 단기와 중장기로 구분해서 제시한다. 먼저 앞에서 분석한 지하주거의 주거문제에서 구체적인 정책 과제를 도출한다. 그리고 지하주거에 대한 적극적 규제 여부에 따라 정책과제를 단기와 중장기로 구분해서 대응방향을 구축한다. 단기 주거지원 강화방안은 현재 상태를 유지한 상태에서 저소득 자녀양육가구의 주거상향을 유도하고 주거비 과부담 가구의 주거안정을 추구한다. 중장기 주거지원 강화방안은 지하에서 더는 사람이 살지 않는 것을 목표로 한다. 특히 물리적 주거환경이 열악한 지하주거를 주택시장에서 선별적으로 퇴출하면서, 지하주거 소멸에 대한 주거대안을 사회적으로 마련한다.
지하주거 주거문제와 주거복지정책 포용
선택적 비적정주거 주거문제
주거지원 강화방안 기본방향
→
주거문제, 정책과제그리고 대응방향단기 주거지원 강화방안
저소득 자녀양육가구 주거상향
주거비 과부담 가구 주거안정
→
현재 상태에서주거문제 대응중장기 주거지원 강화방안
열악한 지하주거 시장퇴출
지하주거 소멸의 주거대안
→
지하주거에 대한적극적 규제지하주거의 독특한 주거문제를 해결하기 위해서는 어떤 주거복지정책이 필요한가?
자료: 연구진 작성
그림 6-1 | 지하주거 거주가구의 주거지원 강화방안
1. 지하주거의 주거문제와 주거복지정책의 포용
1) 선택적 비적정주거의 주거문제
본 연구는 지하주거의 주거문제를 사회적 계층, 공간적 함의 그리고 사회·공간적 특 성 관점에서 분석했다. 먼저 지하주거 거주가구는 ‘내부상태 희생과 입지이점 추구 그 리고 주거비 과부담’이라는 주거문제를 겪고 있다. 지하주거 거주가구는 내부상태를
본 연구는 지하주거의 주거문제를 사회적 계층, 공간적 함의 그리고 사회·공간적 특 성 관점에서 분석했다. 먼저 지하주거 거주가구는 ‘내부상태 희생과 입지이점 추구 그 리고 주거비 과부담’이라는 주거문제를 겪고 있다. 지하주거 거주가구는 내부상태를