HMO 등록을 통해 소유주에게 일정한 임대운영 관련 의무를 부담하게 할 수 있다.
예를 들어 옥스퍼드시는 등록 이후 소유주에게 다음 네 가지 의무를 부과한다(Oxford City Council 2017). ‘입주자 수에 맞는 주택 규모와 시설 구비’, ‘주택관리자는 범죄 기록 등이 없는 적정한 사람’, ‘매년 가스안정 확인증을 지자체에 송부’, ‘화재감지기 를 설치하고 관리’가 그것이다. 그리고 이 의무를 위반하면 시의회는 기소 또는 최대 30,000파운드 벌금을 부과할 수 있다. 유죄 판결에 따라 최대한도 없이 계속 벌금을 부과할 수 있으므로, 임대운영 관련 의무를 강제하는 효과가 상당하다.
영국 HMO 사례를 참고해서 한국 사회에서도 비적정주거 중에서 특히 주거환경이 열악한 주거에 대해 임대차를 제한하는 방안을 고민할 필요가 있다. 무등록 임대 또는 기준 위반 시 벌금을 계속 부과해서 실질적으로 임대를 어렵게 하는 것이다. 다만 이와 같은 세부적인 내용은 지자체별 여건에 따라 유연하게 적용할 수 있도록 한다. 중앙정 부가 지침을 제시하고 지자체별 여건에 따라 등록요건, 부과의무, 벌금 등을 개별적으 로 상세하게 운영하도록 한다. 그리고 지역 상황에 맞게 불량주거가 밀집한 일정 지역 만 등록구역으로 지정하는 것도 하나의 방법이다. 집중관리를 통해 상당한 정책효과를 빠르게 이끌어낼 수 있다.
지하주거의 경우 건축 관련 공적 장부를 활용해서 주거환경이 특히 열악할 것으로 의심되는 주택을 선정할 수 있다. 보통 건축연도가 오래될수록 주거환경이 열악하기 쉽다. 그리고 다세대주택이 도입되기 이전 지하주거는 단독주택을 불법으로 개량해서 주거로 활용했으므로, 주거환경이 극히 열악하기 쉽다. 이처럼 건축연도를 기준으로 불량주거 후보주택을 선별한 다음 그 밀집지역에 대한 집중관리를 실시할 수 있다.
하지만, 이와 같은 등록의무 부과는 임대인의 재산권 침해의 소지가 있으므로, 장기 적 관점에서 다양한 측면으로 검토가 필요하다. 그리고 이와 같은 임대 제한이 오히려 비적정주거이지만 그나마 저소득 가구가 거주할 수 있는 주거를 빼앗는 부작용을 초래 할 수 있다. 실제로 불법으로 개조된 불량주거에 대해 『건축법』 제79조와 제80조에 따라 지방자치단체의 권한으로 이행강제금, 철거 등 제재수단을 가할 수 있지만, 이와 같은 제재가 기존 임차인 퇴거 등 부작용을 초래할 수 있다.
2) 지하주거 소멸의 주거대안 모색
국토교통부는 공공임대주택 유형통합을 추진하고 있다. 기존의 영구임대주택, 국민 임대주택, 행복주택 등 복합한 유형을 하나로 통합하고, 이에 맞춰 입주자격, 임대료 체계 등 제도 전반을 개선할 계획이다. 그 입주자격의 핵심사항은 소득수준의 단일화 이다. 먼저 소득수준은 기존의 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택을 모두 아우를 수 있도록 기준 중위소득 130% 이하로 통일한다(국토교통부 2020e, 6).
공공임대주택 유형을 통합하고 입주자격으로 소득수준을 단일화하더라도, 상한선인 기준 중위소득 130% 이하에서 누구에게 먼저 공공임대주택을 공급할 것인지에 대한 우선공급 대상기준은 여전히 필요하다. 공적 자원의 배분 차원에서 누구에게 어느 정 도를 우선적으로 공급할지를 정해야 하기 때문이다. 그리고 현재 유형통합 논의에서 건설임대주택 이외 매입임대주택은 빠져있는 듯하다.
현재의 공공임대주택 유형통합 논의를 주거복지정책의 지원대상을 체계적으로 재검 토하는 계기로 삼아야 한다. 더 구체적으로, 소득수준과 자산기준을 상한선으로 제시 한 상태에서 주거상태, 생애주기, 가구특성으로 우선공급대상을 어떻게 지정할지를 중 장기적인 관점에서 핵심의제로 설정할 필요가 있다.
앞에서 살펴봤듯이, 현재까지 주거복지정책에서는 주거상태보다는 생애주기와 가구 특성이 강조되었다. 생애주기와 가구특성에 비해 주거상태는 일종의 자발적 선택일 수 있다. 또는 소득수준, 자산기준, 생애주기, 가구특성이 복합적으로 작용해서 주거상태 가 결정된다고, 즉 주거상태를 하나의 결과로 앞의 네 가지 요소들의 종속변수로 인식 했을 수도 있다. 그러면 소득수준, 자산기준, 생애주기, 가구특성에 대한 고려로 열악 한 주거상태를 해결할 수 있다. 하지만 지하주거에서 알 수 있듯이, 비적정주거는 자발 적이지만 제한적 선택이고, 상대적으로 소득수준이 약간 높더라도, 생애주기와 가구특 성에 상관없이 어쩔 수 없이 선택하는 결과일 수 있다. 따라서 비적정주거를 해결해야 할 주거문제로 명확하게 인식하고, 이를 주거복지정책의 지원대상으로 적극적으로 반 영할 필요가 있다.
따라서 본 연구는 주거상태를 생애주기, 가구특성과 동등하게 취급하는 공공임대주
CHAPTER 7
1. 결론 및 정책 제언 ···147 2. 연구의 성과와 향후 과제 ···150
결론 및 향후 과제
07 결론 및 향후 과제
본 장에서는 분석결과와 정책방안을 요약하고, 본 연구의 성과와 후속 과제를 기술한다. 주요 분석결과는 지하주거 거주가구의 주거문제를 중심으로 정리한다. 특히 주거선택의 사회·공간적 특 성에 맞춰 누가 왜 열악한 주거환경의 지하주거에 거주할 수밖에 없는지를 밝힌다. 그리고 주거문 제, 정책과제, 정책방안의 논리적 흐름에 따라 지하주거 거주가구의 주거지원 강화방안을 제시한다.
구체적인 정책방안과 더불어서 이와 같은 정책방안을 주거문제 분석으로부터 이끌어냈다는 점을 강조한다. 연구의 성과는 주거문제 분석으로 지하주거에 대한 이해의 폭을 넓히면서 정책방안 제시 를 통해 지하주거 정책대응에 기여했다는 점이다. 하지만 본 연구는 이와 같은 성과와 더불어서 일정한 한계를 가지므로, 이 한계를 보완할 수 있는 후속 과제를 제안한다.
1. 결론 및 정책 제언
1) 주요 분석결과
본 연구는 지하주거의 열악한 주거환경 이면에 존재하는 지하주거 거주가구의 주거 문제를 사회·공간적 특성을 기준으로 분석하고, 이에 기초해서 주거지원 강화방안을 제시하려는 목적에서 시작되었다. 사회·공간적 특성은 사회적 계층, 공간적 함의 그리 고 이 둘의 결합을 가리킨다. 열악한 주거환경에 누가 왜 거주하는지가 핵심질문이다.
먼저 현황 분석을 통해 지하주거에 누가 어떻게 거주하는지를 살펴봤다. 그리고 공간 분석으로 지하주거가 주로 어디에 몰려 있는지를 파악했다. 마지막으로 주거선택 분석 을 통해 지하주거 거주가구가 왜 지하주거를 선택할 수밖에 없는지를 이해했다.
지하주거 거주가구를 주거복지정책의 가장 시급한 지원대상으로 보기는 어렵다. 수 도권 임차가구에서 지하주거의 물리적 주거환경과 사회경제적 특성이 가장 열악하지는 않기 때문이다. 하지만 내부상태와 입지이점의 교차분석은 지하주거에서 열악한 내부 상태의 감수가 또 다른 측면에서 입지이점의 추구로 해석될 수 있음을 시사한다. 지하 주거에서 내부상태에 불만족하지만 입지이점에 만족하는 집단이 가장 두드러진다. 그 런데 지하주거 거주가구의 입지이점 추구는 주거비 과부담을 초래한다. 결국, 지하주 거 거주가구의 주거선택은 입지이점을 추구했다는 점에서 자발적이지만, 동시에 높은 주거비 부담을 초래했다는 측면에서 불안정하다.
그리고 지하주거 거주가구의 자발적 주거선택은 지하주거 밀집지역이 점차 소멸할 수 있으므로 한시적이다. 본 연구는 사례지역 현장조사를 통해 서울시 강서구와 성남 시 수정구의 지하주거 실제 위치를 파악했다. 사례지역에서 지하주거 밀집지역은 생활 환경에서 다른 주거지 유형보다 생활인프라 접근성이 열악하지 않은 것으로 나타났다.
이를 통해 지하주거 밀집지역이 저소득층이 상대적으로 낮은 소득수준에도 불구하고 입지이점을 누릴 수 있는 주거지역이라는 것을 확인할 수 있었다. 하지만 지하주거 밀 집지역은 개별 주택개발 또는 집단 도시재생에 의해 앞으로 없어질 수 있다. 지하주거 거주가구는 저층주거지에서 상대적으로 소득이 낮으므로, 지하주거가 없어지면 원래 있던 지역에 계속 거주하기가 힘들다.
마지막으로 지하주거 저소득 자녀양육가구는 정책적 지원이 없으면 계속 지하주거에 머무르기 쉽다. 저층주거지에서 지상주거로의 상향은 소득수준이 올라서 더 높은 주거 비를 감당할 수 있을 때만 가능하고, 비적정주거에서 상대적으로 주거비가 저렴한 비 주택으로는 주거면적이 작고 방이 하나밖에 없어서 선택하기 힘들다. 실제 주거이력을 살펴보면, 저층주거지에서 지하주거에서 지상주거로의 상향은 상당히 드물고, 지하주 거와 비주택 사이에는 주거이동이 거의 없다. 이에 따라 수도권 임차시장에서 지하주 거는 저소득 자녀양육가구가 선택할 수 있는 거의 유일한 주택유형으로 볼 수 있다.
습기, 환기, 악취, 일조 등 지하주거의 열악한 내부상태가 아동의 건강상태에 치명적
습기, 환기, 악취, 일조 등 지하주거의 열악한 내부상태가 아동의 건강상태에 치명적