위험을 부담해야 하는데 이에 대한 보상을 의미한다. 마지막으로 스프레드가 있는데 무위험인 재무성채권(장기상품) 대신 일반 투 자자들에게 사실상 친숙하지 않고 복잡한 구조를 가져서 이해하기 도 어려운 주택저당대출유동화증권에 투자하도록 유도하는 역할을 하고 있다.
대한 구조를 작성함에 있어서 핵심적인 사항이지만 대단히 어려운 작업이다. 중도상환이 발행하게 되는 이유로서는 크게 채무자가 이사를 한다든지, 시장 금리의 변동으로 재금융refinancing을 하게 된다든지, 그리고 채무불이행default 등의 세 가지 이유가 있다. 채 무불이행이 중도상환이 되는 이유는 대부분의 주택저당대출유동화 증권에는 원금에 대한 보증이 있기 때문에 투자자 입장에서 보면 채무불이행이 중도상환의 한 형태가 되는 것이다.
중도상환을 측정하는 방법으로 세 가지가 쓰이고 있는데 중도상 환을 주택저당대출 풀의 잔액에 기초하여 비율로 나타낸다. 먼저 월간 중도상환율Single Monthly Mortality(SMM)은 1개월 동안 중도상 환된 금액을 주택저당대출 풀의 예정잔액scheduled balance으로 나누 고 100을 곱한 백분율(%)이다. 여기서 예정잔액은 월초 잔액에서 당월에 예정된 원금상환액을 뺀 금액이고 중도상환액은 예정잔액 에서 실제잔액actual balance을 뺀 금액이다. 식으로 나타내면 다음과 같다.
● 예정잔액 = 월초 잔액 - 당월 예정원금상환액
● 중도상환액 = 예정잔액 - 실제잔액
● SM M = 100× ( 예정잔액-실제잔액)
예정잔액
한편, 연간 중도상환율Conditional Prepayment Rate(CPR)은 SMM을 연리annual rate로 바꾼 것으로서 CPR과 SMM의 관계는 다음과 같 다.
● SMM = 100×
[
1-(
1-CPR100)
1/12]
● CPR = 100×
[
1-(
1-SMM100)
12]
Public Securities Association(PSA)모델은 미국증권협회Public Securities Association가 채택한 중도상환모델로써 CPR의 월별 시리 즈로 표시되는데 처음 30개월 동안은 중도상환비율이 일정하게 증 가하고 그 이후에는 일정수준을 유지한다는 가정하에 만들어진 모 형이다. 벤치마크가 되는 100% PSA 또는 100% PSA는 CPR로 표시되는 중도상환율이 0.2% CPR에서 출발하여 30개월 동안은 매월 0.2% CPR씩 증가하고 30개월부터는 6% CPR로 고정된다.
200% PSA는 매월 CPR로 표시되는 중도상환율이 100% PSA의 2 배이고 50% PSA는 중도상환율이 100% PSA의 1/2배이다. PSA 를 식으로 나타내면 다음과 같다.
● P SA = 100× C PR
m in ( 경과월, 30) ×0.2
● C PR = PSA
100 × min (경과월, 30) × 0.2
● 경과 월 =주택저당대출 실행이후경과개월수
다음 <표 5-1>와 <그림 5-3>은 여러 가지 값의 PSA를 표시 한 것이다.
<표 5-1> 경과 월에 따른 50%PSA, 100%PSA, 200%PSA, 500%PSA 값
(단위 : %) 구분 50% PSA 100% PSA 200% PSA 500% PSA
경과월 CPR SMM CPR SMM CPR SMM CPR SMM
1 0.1 0.0083 0.2 0.0167 0.4 0.0334 1 0.0837 2 0.2 0.0167 0.4 0.0334 0.8 0.0669 2 0.1682 3 0.3 0.0250 0.6 0.0501 1.2 0.1006 3 0.2535 4 0.4 0.0334 0.8 0.0669 1.6 0.1343 4 0.3396 5 0.5 0.0418 1.0 0.0837 2.0 0.1682 5 0.4265 6 0.6 0.0501 1.2 0.1006 2.4 0.2022 6 0.5143 7 0.7 0.0585 1.4 0.1174 2.8 0.2364 7 0.6029 8 0.8 0.0669 1.6 0.1343 3.2 0.2707 8 0.6924 9 0.9 0.0753 1.8 0.1513 3.6 0.3051 9 0.7828 10 1.0 0.0837 2.0 0.1682 4.0 0.3396 10 0.8742 11 1.1 0.0921 2.2 0.1852 4.4 0.3743 11 0.9664 12 1.2 0.1006 2.4 0.2022 4.8 0.4091 12 1.0596 13 1.3 0.1090 2.6 0.2193 5.2 0.4440 13 1.1538 14 1.4 0.1174 2.8 0.2364 5.6 0.4791 14 1.2490 15 1.5 0.1259 3.0 0.2535 6.0 0.5143 15 1.3452 16 1.6 0.1343 3.2 0.2707 6.4 0.5496 16 1.4424 17 1.7 0.1428 3.4 0.2878 6.8 0.5851 17 1.5408 18 1.8 0.1513 3.6 0.3051 7.2 0.6208 18 1.6402 19 1.9 0.1597 3.8 0.3223 7.6 0.6565 19 1.7407 20 2.0 0.1682 4.0 0.3396 8.0 0.6924 20 1.8423 21 2.1 0.1767 4.2 0.3569 8.4 0.7285 21 1.9452 22 2.2 0.1852 4.4 0.3743 8.8 0.7647 22 2.0492 23 2.3 0.1937 4.6 0.3917 9.2 0.8010 23 2.1545 24 2.4 0.2022 4.8 0.4091 9.6 0.8375 24 2.2610 25 2.5 0.2108 5.0 0.4265 10.0 0.8742 25 2.3688
<표 5-1> 계속
구분 50% PSA 100% PSA 200% PSA 500% PSA
경과월 CPR SMM CPR SMM CPR SMM CPR SMM
26 2.6 0.2193 5.2 0.4440 10.4 0.9109 26 2.4780 27 2.7 0.2278 5.4 0.4615 10.8 0.9479 27 2.5885 28 2.8 0.2364 5.6 0.4791 11.2 0.9850 28 2.7004 29 2.9 0.2449 5.8 0.4967 11.6 1.0222 29 2.8137 30 3.0 0.2535 6.0 0.5143 12.0 1.0596 30 2.9286 31 3.0 0.2535 6.0 0.5143 12.0 1.0596 30 2.9286 32 3.0 0.2535 6.0 0.5143 12.0 1.0596 30 2.9286 33 3.0 0.2535 6.0 0.5143 12.0 1.0596 30 2.9286 34 3.0 0.2535 6.0 0.5143 12.0 1.0596 30 2.9286 35 3.0 0.2535 6.0 0.5143 12.0 1.0596 30 2.9286 36 3.0 0.2535 6.0 0.5143 12.0 1.0596 30 2.9286
<그림 5-3> 경과 월에 따른 PSA그래프
0 5 10 15 20 25 30 35
1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 경과개월 CPR(%)
50PSA 100PSA 200PSA 500PSA