풍선형 주택저당대출은 소득이 향후 점차로 증대되리라고 예상하 는 주택 구입자들과 주택을 구입한 후 보통의 주택저당대출 대출 기간(30년) 보다 조기에 주택을 매각하려고 계획하고 있는 사람들 에게 적절한 주택저당대출이라고 할 수 있다.63)
이 외에도 2단계 주택저당대출two step mortgage, 원금상환증가 주 택저당대출graduated payment mortgage, 지분증가 주택저당대출growing equity mortgage 등이 있다.64)
화증권을 CMO로 만들어 팔든지 아니면 직접 투자자에게 판매하 게 된다. 채무자와 최종 투자자사이에 참여하는 중개기관들의 각 각의 몫은 다음 <그림 5-1>에 나타나 있다.
<그림 5-1> 주택저당대출유동화증권 수익금 배분
90 92 94 96 98 100 Price
모기지 브로커 모기지 은행 딜러
투자가가 지불하는 몫 차입자가 받는 몫 차입자
일단 주택저당대출이 이루어지고 나면, 주택구입자(채무자)는 대 출계약에 정해진 대로 월별로 원리금을 상환한다. 대출 자산관리
자loan servicer는 이 원리금 지급금을 받아서 관련당사자에게 배분
하게 되는데 이자지급금의 배분 구성은 아래 <그림 5-2>에 나타 나 있다.
<그림 5-2> 주택저당대출유동화증권 이자지급금 배분
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Interest
보증금 자산관리비
스프레드 옵션비용 듀레이션 비용 자금조달비용
투자가가 받는 몫 차입자가 지불하는 몫
대출자산관리자는 주택저당대출 관련 서류와 연체 그리고 중도
상환prepayment 등을 관리하는데 대개는 주택저당대출 또는 주택저
당대출의 집합에 재향군인국the Veteran's Administration(VA)과 같은 정부기관이나 민간기관에 의한 보증이 있다. 대출자산관리자와 보 증기관은 채무자로부터 받는 이자의 일정비율을 수수료로 받는데 대체로 20bp 내지 75bp(basis points)정도이다.
주택저당대출유동화증권(MBS) 투자자는 채무자가 지급하는 총 이자 지급금gross interest payment에서 자산관리수수료와 보증수수료 를 뺀 순이자net interest를 받는다. 이 순이자는 기본적으로 네 가지 구성요소로 분류할 수 있다.
첫째 가장 커다란 구성요소는 자금조달비용funding cost으로 투자 자가 단기 무위험 금융상품에 투자했을 때 얻을 수 있는 부분이 다. 둘째는 듀레이션 비용duration cost으로 장기상품에 투자하는데 대한 보상이다. 보통 주택저당대출은 5년에서 10년의 평균수명을 갖는데 이러한 장기 상품에 투자하는데 따른 보상을 의미한다. 셋 째는 옵션비용option cost으로 중도상환위험prepayment risk을 보상하 는 것이다. 이는 주택저당대출유동화 증권은 투자자들이 중도상환
위험을 부담해야 하는데 이에 대한 보상을 의미한다. 마지막으로 스프레드가 있는데 무위험인 재무성채권(장기상품) 대신 일반 투 자자들에게 사실상 친숙하지 않고 복잡한 구조를 가져서 이해하기 도 어려운 주택저당대출유동화증권에 투자하도록 유도하는 역할을 하고 있다.