이용하는 것이다.
CMO 구조는 저당대출채권으로부터 다양한 종류의 채권을 만들 어 낼 수 있도록 함으로써 저당대출채권 유동화시장의 투자자기반 을 확대시킬 수 있었다. 즉 CMO가 발행되기 이전까지는 주택저 당대출증권 시장에서 전형적인 30년 만기 고정이자율을 가진 주택 저당대출 패스 쓰루증권 외에는 별다른 상품이 없었으나 CMO의 발행으로 인하여 투자자들은 이론적으로는 거의 무한한 종류의 채 권을 선택할 수 있게 되었다. CMO만이 다양한 채권을 발행할 수 있는 것은 아니며 주택저당대출 시장을 놓고 경쟁하는 금융기관들 은 이자율과 시장상황에 민감한 주택구입자들의 요구에 맞추기 위 하여 다양한 종류의 저당대출채권을 만들고 있는데 조정이자율 저 당대출채권Adjustable Rate Mortgage(ARM)은 그 하나의 예이다.
주택저당대출 유동화증권이 다른 형태의 자산유동화 시장에 미 친 영향을 보면 주택저당대출 유동화증권 발행을 위해 사용된 구 조화 금융기법 등이 주택저당대출 외의 다른 형태의 자산유동화증 권 시장 발전에 많은 영향을 끼쳤다는 점이다. 예를 들어 신용카 드, 자동차할부금융, 주택지분채권home equity, 조립식 주택
manufactured housing, 상업용 저당대출채권commercial mortgage, 미래채 권future cash flow 등의 증권화에 사용되는 구조화 금융기법과 분석 방법은 대부분 주택 주택저당대출을 유동화하는 과정에서 발전되 어 온 것이라는 점이다.
진 상환 스케줄에 따라 원금과 이자를 상환하도록 하는 대출을 말 하며 채무자가 채무를 상환하지 않을 때 채무자는 저당 담보물인 부동산에 대한 환수권還收權equity of redemption을 상실foreclosure하게 되고 저당물인 부동산은 채권자로서 대부자mortgagee인 금융기관에 게 돌아가는 대출을 의미한다. 주택저당대출에 대한 이자율을 저 당대출 이자율mortgage rate 또는 계약이자율contract rate이라 부르며 주택저당대출에 대한 상환은 보통 월 단위로 이루어진다. 주택저 당대출은 원금과 이자의 상환방법에 따라 분류할 수 있는데 다음 과 같은 종류가 있다.
(1) 고정이자율fixed rate, 균등지급level payment, 원금 상환 주택저당대출fully amortized mortgage
고정이자율, 균등지급, 원금상환 주택저당대출채권은 채무자가 저당대출채권의 만기동안 원리금을 균등 지급하여 상환하는 것이 다. 예를 들면 가장 흔한 월별 상환 형태에서는 매달 첫 번째 날 자에 균등한 원리금을 상환하게 되며 상환금은 다음과 같이 이자 상환액과 원금 상환액의 두 가지로 구성되어 있다.
● 전월 초 주택저당대출 잔액 × 주택저당대출이자율(연리) × 1/12 = 이자상환액
● 저당대출잔액(원금)의 월별 상환액
월 상환액에서 이자상환 부분을 빼면 원금상환 부분이 되며 따 라서 저당대출채권잔액(원금)은 매월 원금상환부분만큼 줄어들게 된다. 그리고 마지막으로 예정된 날짜에 상환을 하고 나면 저당대
출채권잔액이 0이 되도록 설계되어 있다. 월별 주택저당대출채권 으로부터 받는 현금흐름은 주택저당대출채권 관리비용servicing fee
만큼 줄어든다. 관리비용은 주택저당대출채권이 상환됨에 따라 줄 어드는데 이는 모든 종류의 주택저당대출채권 형태에 적용된다.
(2) 조정이자율 주택저당대출채권(ARM)
조정이자율 주택저당대출채권Adjustable Rate Mortgage(ARM)은 주 택저당대출채권이자율이 정해진 기준이자율reference rate에 따라 주 기적으로 재조정되는 형태의 주택저당대출채권이다. 조정이자율 주택저당대출채권에서는 두 가지 종류의 기준 이자율이 사용되어 왔는데 첫째 1년 고정만기 재무성증권의 주 평균수익률treasury based rates과 둘째 저축대부조합thrifts의 자금조달 이자율이다.
이자율이 재조정 때마다 지나치게 변동하는 것을 막기 위해 기 간별 등락폭 제한periodic cap을 두는 경우가 많다. 또한 주택저당대 출채권의 만기까지 최대로 오를 수 있는 이자율 상한lifetime rate caps와 최대로 떨어질 수 있는 이자율 하한lifetime rate floors를 두기 도 한다.
(3) 풍선형 주택저당대출채권balloon mortgage
풍선형 주택저당대출채권balloon mortgage이란 주택저당 대출에 있 어서 사전에 정해진 미래의 어느 시점에 주택저당 대출이자율을 재협상 하는 형태의 주택저당 대출을 의미한다. 즉 통상적인 주택 저당대출은 보통 30년 상환 조건으로 대출되는데 금융기관이 우선 대출을 단기적(5년, 7년 또는 15년 등)으로 하고 나서 단기적 대출
기간이 경과되고 난 나머지 잔여기간에 대해서도 대출을 하여줄 것을 약정하되 잔여기간에 대한 대출에 있어서는 미리 정해진 어 느 시점에는 대출금리를 다시 재협상 할 것을 조건으로 하는 일종 의 차환rollover을 전제로 하는 주택저당대출이라고 할 수 있다.62)
예를 들어 금융기관이 주택저당대출에 대한 대출자가 차입자에 게 장기적으로 대출을 해주는 것은 약정하지만 미리 정해진 미래 의 어느 시점에는 주택저당대출 이자율을 다시 협상할 것을 조건 으로 하는 것으로서 조정이자율 주택저당대출채권adjustable rate mortgage의 일종이라고 할 수 있다.
즉 풍선형 주택저당대출은 금융기관이 장기 자금을 사실상 단기 로 끊어서 대출하여 주되 정하여진 만기가 되면 다시 차환하여 주 는 형식을 가지고 있기 때문에 실질적으로는 단기 대출이되 단기 대출기간이 만료된 이후 금융기관이 나머지 잔여 기간동안 다시 차환하여 주는 것을 약속하는 단기간의 주택저당대출이라고 할 수 있다. 따라서 풍선형 주택저당대출의 만기일은 주택저당대출 금리 에 대한 재협상을 하는 날이며 주택저당대출의 원리금을 모두 갚 아야 하는 날짜는 아니다. 풍선형 주택저당대출의 만기일에는 아 직 상환되지 않은 원금이 남아있게 되는데 이렇게 남아있는 원금 을 만기일에 모두 상환하는 것을 풍선형 상환balloon payment이라고 하며 풍선형 상환액수는 당초 대출된 금액에서 원금상환액을 제외 한 액수가 된다.
이러한 풍선형 주택저당대출은 실질적으로 단기대출로서 단기금 리가 적용되기 때문에 전형적인 30년 짜리 장기 고정금리부 주택 저당대출보다 금리가 낮기 때문에 채무자들에게 유리하다. 또한
62) 보다 자세한 내용은 Fabozzi, Frank J., Chuck Ramsey, and Frank R. Ramirez, Collateralized Mortgage Obligations: Structures and Analysis, 2nd edition, FJF, 1994, p.20 참조.
풍선형 주택저당대출은 소득이 향후 점차로 증대되리라고 예상하 는 주택 구입자들과 주택을 구입한 후 보통의 주택저당대출 대출 기간(30년) 보다 조기에 주택을 매각하려고 계획하고 있는 사람들 에게 적절한 주택저당대출이라고 할 수 있다.63)
이 외에도 2단계 주택저당대출two step mortgage, 원금상환증가 주 택저당대출graduated payment mortgage, 지분증가 주택저당대출growing equity mortgage 등이 있다.64)