<그림 5-11> 원금한정채권 현금흐름
0 20 0,000 40 0,000 60 0,000 80 0,000 1,00 0,000 1,20 0,000 1,40 0,000 1,60 0,000 1,80 0,000
월 23 47 71 95 11 9 14 3 16 7 19 1 21 5 23 9 26 3 28 7 31 1 33 5 35 9 PSA 10 0 PSA 17 5 PSA 40 0
MBS는 패스 쓰루증권이나 증권화되지 않은 주택저당대출로부터 만들어질 수 있다. 그런데 비적격 주택저당대출이 패스 쓰루증권 으로 증권화되고 패스 쓰루증권이 CMO로 되는 경우는 흔하지 않 다. 대개는 패스 쓰루로 증권화되지 않은 주택저당대출이 직접 CMO로 만들어지며 주택저당대출mortgage loan을 whole loan이라 부르기 때문에 비정부기관 CMO를 흔히 whole loan CMO라 부르 기도 한다.
비정부기관 MBS는 신용위험이 있기 때문에 신용평가기관으로 부터 신용평가를 받는다. 신용평가시 신용평가기관은 주택저당대 출집합의 잠재손실의 정도를 계산하여 발행자가 원하는 신용등급 을 달성하기 위해서 필요한 신용보강 수준을 결정한다. 다음은 신 용평가기관이 비정부기관 MBS의 신용평가를 하는 과정을 개략적 으로 기술한 것이다.
MBS의 신용평가는 기본적으로 다음 세 가지를 반영하고 있다.
첫째 주택저당대출자산의 특별목적기구로의 진정한 매매true sale
여부이다. 즉 증권화 될 주택저당대출 자산이 진정한 매매를 통하 여 자산보유자로부터 법적으로 분리되어 있는가를 평가하게 된다.
둘째 MBS의 원리금 상환에 충분한 현금흐름이 기초자산인 주택 저당대출로부터 나오는지 여부이다. 셋째 목표 신용등급에 충분하 게 예상되는 주택저당대출의 손실을 충당하는 것이다.
신용평가과정은 다음과 같다. 먼저 비적격 주택저당대출 집합의 특성을 나타내는 자료를 검토한다. 예를 들면 주택저당대출액이 적격 주택저당대출의 대출액 제한loan limit를 넘는 대형대출jumbo loan인지, 주택저당대출자 중 신용위험이 높은 비우량B&C credits 대 출자의 비율은 얼마인지, 그리고 주택저당대출 집합 중에 부실대 출sub and non-performing의 비율이 얼마인지 등을 검토한다.
다음에는 개개 주택저당대출 채무자가 원리금을 상환하지 않음
으로써 생기는 유질처분流質處分(또는 저당권 실행)빈도frequency of foreclosure와 그에 따른 주택저당대출의 손실정도loss severity를 MBS의 목표등급을 반영하여 구한다.74) 마지막으로 개개 주택저 당대출에 대하여 유질처분빈도와 손실정도를 곱하여 손실정도loss
coverage를 계산한 후 주택저당대출 집합에 있는 모든 주택저당대
출에 대하여 손실정도의 합을 구한다. 이렇게 구한 주택저당대출 집합의 손실정도의 합이 목표등급에 요구되는 신용보강수준이 되 는 것이다.
한편 유질처분빈도frequency of foreclosure는 주택저당대출의 채무 자가 원리금을 상환하지 않을 확률default probability에 의존하게 되 는데 채무불이행 확률은 다음과 같은 요소들에 좌우된다.
● 채무자의 신용도 : 채무자의 월별 채무변제액 대 소득비율
Debt to income ratio(DTI)과거 신용거래 내역, 신용불량 유무, 리스크 점수, 대출기준 등이 채무자의 신용도를 나타내는 좋 은 자료가 된다.
● 지역경제 상황 : 채무자가 속해 있는 지역경제의 상황을 신 용평가기관은 평가하여야 한다. 일반적으로 지역경제 상황이 나빠지면 채무불이행 확률이 높아진다.
● 주택저당대출시 대출 대 주택가격 비율original loan-to-value
ratio(LTV) : LTV가 높을수록 채무불이행 확률이 높아진다.
역으로 주택가격에서 주택저당대출을 뺀 지분이 높은 주택 소유자일수록 채무불이행 확률이 낮아진다. 즉, 주택지분
74) 유질流質이란 주택저당대출 채무자morgagor가 채무를 변제하지 않을 때 채권자인 금융기관의 청구에 따라 법원이 일정기한 내에 변제할 것을 명령하고 만약 그 기 한까지 변제가 이루어지지 않으면 채무자는 주택에 대한 환수권還收權equity of redemption을 상실하고 저당물인 주택은 채권자에게로 돌아가는 것을 말한다.
home equity이 높은 채무자는 채무이행을 함으로써 주택지분 을 보호하려 하고 채무불이행시에도 주택을 매각하거나 주 택지분을 이용하여 재금융을 함으로써 채무이행을 하려 할 것이다.
● 주택저당대출 잔액loan balance : 잔액이 클수록 채무불이행 확 률이 높아진다.
● 주택저당대출 종류와 목적loan type and purpose : 월 지급액과 상환스케줄이 알려져 있는 고정금리부 주택저당대출이 변동 금리부 주택저당대출보다 안전한 것으로 간주된다. 또한 현 금을 융통할 목적으로 하는 주택저당대출이 주택구입을 목 적으로 하는 주택저당대출보다 위험한데 이는 현금융통 목 적의 주택저당대출이 주택지분을 낮추기 때문이다.
● 주거여부occupancy status : 주거하는 주택에 대한 주택저당대 출이 제2의 주택이나 세를 주는 주택에 대한 주택저당대출보 다 안전하다.
● 주택저당대출 서류의 정보제공 정도documentation level : 주택 저당대출시 요구되는 정보를 충실히 다 제공하는 경우가 그 렇지 않은 경우보다 안전하다.
● 주택종류property types : 일반적으로 미국의 경우 주택저당대 출시 단독주택이 콘도미니엄이나 타운하우스보다 안전한데 이는 가격변동성이나 매각에 걸리는 기간이 단독주택보다 콘도미니엄이나 타운하우스의 경우에 크고 길기 때문이다.
한편 손실정도loss severity는 다음과 같은 요소들을 반영한다.
● 채무불이행default/청산liquidation시 주택의 시장가격
● 해당 지역의 주택시장 상황과 주택의 종류
● 주택저당대출에 대한 보험가입 여부
● 유질처분 비용foreclosure costs : 브로커 비용, 법률 서비스 비 용legal fee
● 채무불이행 부분에 대한 발생이자accrued interest unpaid
다음은 AAA 등급을 원하는 유동화 거래의 손실정도loss coverage
를 계산하는 예이다. 아래 예에서는 주택저당대출자가 신용이 최 상인 ‘A’급 채무자이고 LTV는 75%이며 이때 AAA 스트레스 수 준의 유질처분빈도frequency of foreclosure는 14%로 가정되었으며 AAA 스트레스 수준의 손실이 가정되었다.
AAA 수준 손실정도(LOSS COVERAGE) 계산
저당대출 잔액(Loan Balance) $75,000
+ 유질처분, 수반비용(Foreclosure and Carrying Costs) [25% 가정] $18,750
= 총 채무액(Total Amount Owed) $93,750
저당 주택의 감정가(Appraised Value of Home) $100,000 - 가격하락(Market Value Decline) [38% 가정, AAA] $38,000
= 회수가액(Property Recovery) $62,000
․ 손실(총채무액- 회수가액) (Loss (Amount Owed - Recovery)) $31,750
․ 손실 정도(손실 / 저당대출잔액) (Loss Severity (loss/balance)) LS 42.33%
․ AAA 유질처분 빈도 (AAA frequency of foreclosure) FOF
[A급 채무자, 75% LTV] 14.0%
․ 손실정도 (Loss Coverage) LS × FOF 5.93%
전체 기초자산 집합에 대한 신용보강의 정도는 이처럼 개별 채
무자들에 대한 신용보강의 수준이 결정된 다음에 개별 채무자들의 신용보강 수준을 단순 합계함으로써 결정된다.
한편 개별 채무자들이 동질적이거나 개별 채무자별 신용보강 수 준을 결정할 수 없을 때에는 채별 채무자의 수에 통계적으로 결정 된 개별 채무자별 신용보강 수준을 곱하여 기초자산 집합에 대한 신용보강 수준을 결정한다. 예를 들어 5천명의 채무자로 구성된 기초자산 집합에 있어서 채무자별 신용보강의 정도가 1천6백 불이 라고 한다면 8백만 불(5천×1천6백)이 본 기초자산 집합에 대한 신용보강 수준이 된다.