주택협동조합 사례

(1) Links Housing Co-operative

1991년 브리티시콜롬비아 (BC)주의 넬슨(Nelson)시에서 5명의 여인들이 링크 협동조합을 구성하였다. 링크 협동조합의 경우 민간시장에서 주택을 구입할 경제적 능력이 없는 가구를 위해 조직되었다. 설립초기 CMHC로부터 19채의 주택건설 자금을 받았고, BC 주택프로그램(BC Housing Homes Program)에서 2차 자금지원을 받아 조합원을 33명으로 확장하였다. 전체 구성원은 어린이 29명과 성인 41명이었다.

설립초기 파트타임의 관리인(1주일에 10시간 근무) 고용하였고, 그 외의 활동은 조합원의 봉사로 이루어 졌다. 조합원들은 정원을 만드는 등 공동체를 활동에 적극 참여하였으며, 페인트 작업, 일상적 수선, 잔디 깎기 및 회계 등도 봉사활동으로 이루어 졌다. 최초 거주자 선정을 위해 3달 동안 인터뷰를 하는 등 활발하게 운영되었 다. 그러나 점차 봉사활동의 의미가 퇴색하기 시작하였다. 이에 따라 조합원당 월당 4시간 봉사활동을 의무적으로 결정하였고, 관심과 참여 저하로 조합원 가운데 18명만 의무를 수행하는 상황에 도달하기도 하였다. 회원참여 독려하기 위하여 피자제공, 연례총회에서 사은품 제공 등을 추진하기도 하였다. 그러나 연례총회에서는 최대 40%의 조합원만이 참석하는 등 참여가 매우 저하되었다. 조합원 가운데 1/3이 정부의

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임대료 지원을 받고 있었으며, 이들은 정부지원을 획득하기 위해 조합원이 되었다는 반응을 보였다. 이는 정부지원을 받는 가구를 확보하는 것이 협동조합 운영의 최적 전략이 반드시 아닐 수 있다는 것을 반증한다(Sjolie and Zacharuk, 2001).

BC 주에서는 다른 많은 주택들과 마찬가지로 링크 협동조합의 경우도 주택설계에 서 누수를 고려하지 못하여 협동조합 건물에 누수가 발생하였다. BC 주에서는 이를 해결하기 위하여 BC Homeowner Protection Office (HPO)에서 무이자 대출 지원받 을 수 있었다. 그러나 이는 CMHC의 승인을 받아야 하며, 2002년 까지 HPO는 32개의 대출을 승인하였지만, CMHC에서는 그 가운데 4개의 대출만을 승인하였다.

결국 1990년대 중반 많은 가구가 협동조합을 떠났으며 링크 협동조합은 어려움에 직면하였다(Sjolie and Zacharuk, 2001).

1998년 난국을 타계하기 위하여 신규 이사회가 구성되었고, 신규 경영진은 주민참 여를 독려하였다. 18명의 적극적 회원이 협동조합 운영에 참여, 조합원이 적극적으로 봉사활동을 분담하였다. 청소년들도 공용지역을 관리 등 여러 가지 참여활동을 전개되 었다. 현장관리인 1명을 고용하여 일상 업무를 담당하고, 신규 내규와 운영지침 그리고 새로운 공동체 형성을 위한 전략을 수립하였다(Sjolie and Zacharuk, 2001).

(2) Strathcona Heights

1949년 참전용사를 위하여 건립된 공공주택이다. 재개발 이전에는 전체가 404 세대(261세대가 2개 침실, 143세대가 1개 침실)가 CMHC에 의해 관리되었다. 1982 년 현재 약 1/3세대가 편부모 가정, 26%가 참전용사 가정 그리고 60%가 저소득 가정으로 구성되었으며, 시장보다 임대료가 약 25-30% 정도 저렴하였다(CMHC, 2011b).

1982년 재개발을 위해 스트라스코나 하이트를 매각한다고 CMHC가 발표하고 이를 오타와(Ottawa)시 지역주택회사(Ottawa Community Housing)가 전환된 씨티 리빙(City Living)이 매입하였다. 당시 스트라스코나 하이트는 적자였으므로 CMHC 는 1년간의 임대료 C$ 7만을 씨티리빙에 제공하였다. 1987년 재개발 계획을 발표, 파일럿 및 1․2차 재개발을 거쳐 1995년에 재개발이 완료되었고, 가구당 공사비는

평균 C$ 47만이 소요되었다(CMHC, 2011b).

재개발의 사업목표는 고령층, 기존 거주자 특히 노인이 된 참전용사들에게 적절한 주거환경 공급이었다. 사회주택을 늘이고, 주변지역과 조화를 이루는 새로운 공동체를 건설하며 거주자를 다양화하겠다는 계획이 포함되었지만, 거주자 및 주변지역 주민의 반대에 직면하였다. 기존 거주민은 주거지 상실에 대해 우려하였고, 주변지역 주민들 을 개발계획이 저소득 가구를 대상으로 이루어지는 것을 우려하였다. 이를 극복하기 위하여 씨티리빙은 사업을 위한 전담인력 구성, 사업지에 근무하는 공공참여 담당자 (public participation officer)를 채용, 재개발 사업에 대한 전반적 자문실시, 지역대표, 정부(주택건설부) 그리고 거주자들로 구성된 위원회를 구성 등의 노력을 추진하였다 (CMHC, 2011b).

씨티리빙은 기존 거주자의 동의가 필요하며 이는 성공의 필수적 요소라고 판단하였 다. 기존 거주자들의 임시 거주지 이전을 위하여 (당시 실제 거주비용 C$ 150-600인 상황에서) 세대당 C$ 300를 지원하였다. 사업성공을 위하여 초기 단계부터 고위직의 관리인을 채용하였고, 사업계획을 유연하게 설정하여 사후변경이 용이하게 설계하였 다. 동 사업을 전담하는 전문 인력 구성하였으며, 초기 단계부터 서면으로 임차인의 관리(주거 제공 및 거절 등)를 하였다(CMHC, 2011b).

연방정부 및 주정부의 지원 프로그램에도 적극적으로 지원하였다. 사업초기 연방정 부의 지원을 획득하였지만, 주 정부의 지원은 없었다. 사업추진에 따라 주정부 프로그 램에서 지원하여 재정지원을 받았다. 예를 들어 비영리단체에게 제공되는 Residential Rehabilitation Assistance Program을 획득하였고 Ontario Homes Now Program에 서 2개의 협동조합과 46개 타운하우스 설립을 지원받았다. 그리고 Provincial Project 3600 program에서 81세대의 노인주택 건설을 지원받았다. 오타와 정부와 씨티리빙은 도로 등 기반시설 확충을 위하여 채권도 발행하였으며, 도로건설에는 주정부의 지원도 받았다. 예를 들어 오타와시는 Ontario 주 정부의 Ontario PRIDE(Provincial Program for Renewal, Improvement, Development and Economic Revitalization) 프로그램의 자금지원을 확보하여 동 프로젝트에 지원하였다(CMHC, 2011b).

재개발이후 743세대에 1천 7백여명이 거주하게 되었다. 기존 거주자에게 우선 입주권

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을 부여하였고 92%의 기존 거주자가 재입주 하였다. 건물은 가족중심의 4-6층으로 설계되었고, 개인 및 자녀 없는 가구를 위한 주택도 설립되었다. 전체 주택 가운데 22%의 주택이 2개의 주택협동조합에 의해 운영되게 되었고 나머지 78%가 비영리 조직에 의해 운영되었다. Co-op Voisins (76세대: 6층 건물)과 Conservative Co-op(84 세대: 4층 건물)의 두 개의 협동조합에게는 토지가 75년 동안 임대되었고, Conservative Co-op의 경우 건물의 에너지 효율성을 높이고, 에너지 비용의 절감을 위하여 투자를 병행하였다. 비영리 조직에서 운영하고 있는 주택에 거주자들 보다 협동조합에서 운영 하고 있는 주택의 거주자들이 다양한 소득분포를 보이고 있다. 개발이후 약 90%의 거주자들은 소득에 근거하여 임대료를 부담하고 있다(CMHC, 2011b).

(3) Atkinson Project²⁵⁾

토론토(Toronto)시의 알랙산드라 공원(Alexandra Park)에 1968년 건설된 저소득 가구를 위한 공공주택으로 1992년부터 주택협동조합으로 전환이 추진되었다. 전체 410 세대(140개 아파트, 270개의 타운하우스)가 거주하고 있었고 거주자들이 구사하 는 언어는 31개에 달하는 등 다양한 배경을 보유하고 있었다. 1998명의 거주자 가운데 60세 이상이 11%, 21-59세가 47%였다.

1976년 주민협의회(Alexandra Park Residents’ Association)를 구성(Sousa and Quarter, 2007)하여, 거주민들이 활동적으로 공동의 이익을 대변하기 시작하였다.

1980년대 폭력․마약 등이 다른 공공 주택프로젝트와 마찬가지로 알렉산드라 공원에도 발생하였다. 주민들은 주거를 상실할 수도 있다는 생각에 공동체 활동에 소극적 이였고, 정부지원을 받는 가구의 경우 소득에 의해 임대료가 결정됨으로 노동활동에 소극적이었다. 1990년대 들어 주민협의회에서는 주민자치를 강조하며 공동체가 직면 한 문제해결을 위하여 공동체 참여를 독려하였다(Sousa and Quarter, 2007). 1992년 (협동조합의 설립 기여자인) Sonny Atkinson은 ①공동체 유지, ②임차인 선정, ③안전 관리, ④거주자들에게 부과되는 임대료를 주민들이 결정해야 한다는 4가지 목표를

25) 이 사례는 Sousa(2004) 및 Atkinson Housing Co-operative 홈페이지의 내용을 요약․정리 한 내용이다.

강조하기 시작하였다. 주민들은 자발적으로 범죄예방을 위해 순찰을 하는 등 공동체 참여가 증가하기 시작하였다.

1994년 주거비용 절감을 목표로 주민들이 자발적으로 협동조합을 설립하였다.

주민들은 이사회를 구성하였고, 조합원이 되었으며, 정기총회 및 각종 위원회에 적극 참여하고, 주민들은 각종 활동을 추진하였다(Sousa and Quarter, 2007). 그러나 지방정부의 반대로 1995년 전체 주민투표를 실시하였다. 이는 정부지원을 획득 및 유지하는 동시에 주민의 자치를 더욱 강화하게 되는 계기가 되었다(Sousa and Quarter, 2003:b). 지방행정 및 주택부 장관(Minister of Municipal Affairs and Housing)이 1998년 협동조합 전환을 발표하는 쾌거를 달성하기도 하였다; 1998년 66%의 가구가 투표에 참여, 79%가 협동조합 전환을 찬성하였다.

협동조합은 1999년 최초의 이사회를 개최하였으며, 재개발은 2003년 1월에 완료되 었다. 소득계층 혼합이 없으며(즉 소득에 근거하여 주거비를 납부하지 않는 거주민이 없음) 모든 주민이 소득에 따라 주거비를 납부하고 있다; 이는 다른 협동조합과 구분되는 특징이라고 할 수 있다(Sousa and Quarter, 2007).

자료 : Sousa(2004: 25)

<그림 3-1> Atkinson Co-Op의 조직구조

2003년 현재 85%의 세대가 조합원이며 캐나다에서 공공주택이 협동조합으로 전환된 유일한 사례이다. 현장 전문가에 따르면 협동조합 전환으로 주거비용을 약 15% 절감하였다(Sousa and Quarter, 2003a). 단 Ontario의 다른 사례와 비교하여

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살펴보면 비지분주택이 항상 주거비용을 절감하는 것은 아니다. 또한 이와 같은 사례는 소규모 그리고 효율적 자치 정부를 세우는 것과 동일하다고 평가할 수 있으며, 지역공동체의 효율성을 증진하기 위한 노력으로 간주할 수 있다(Sousa and Quarter, 2007).