사회적 기업형 신규주택 공급사례

(1) ㈜태평동락커뮤니티

가. 사업의 개요

본 사업은 ㈜태평동락커뮤니티가 주민교회⁶¹⁾ 부지에 도시형생활주택 원룸형 66세 대와 정주형주택 12세대를 공급하는 사업이다. 주민교회는 창립 40주년을 맞이하여 주민교회 터를 매각하고 도시공동체의 터전이 될 수 있는 새 교회와 농촌에서 수양할 공간을 마련할 계획이었으나, 교회부지 매각이 힘들어지면서 주민교회 부지 위에 도시 마을공동체를 위한 주택을 건설하고 지역주민들과 함께하는 생활하기 위해 주택을 건설하고자 하였다.

나. 사업주체의 성격

사업주체인 ㈜태평동락커뮤니티는 토지에 주택을 지어 분양하는 시행사의 역할을 수행하며, 사업수행으로 발생되는 개발이익은 입주자에게 돌려주는 구조로 되어 있고, 주민교회의 건축위원회 역할도 수행하고 있다. ㈜태평동락커뮤니티는 기업의 형태를 취하고 있으나, 그 성격은 소비자 주택협동조합과 유사하다. 법인이 본 사업을 추진하기 시작한 2011년에는 「협동조합기본법」이 시행되기 이전이기 때문에 일반 적 법인 기업형태가 최선의 방법이었다. 성남시 주민교회를 모태로 한 지역사회 운동의 결실인 주민신협과 주민생활협동조합이 사업을 지원하였다.

다. 사업추진 단계별 주요내용

① 조직구성 단계

주택사업을 추진하기 위해 주민교회는 토지의 매각과 재건축에 대한 찬반토론을

61) 1970년대 초 청계천 철거민들과 함께 하기 위해 수도권특수지역 선교위원회에서 파견한 이해학 목사에 의해 창립된 주민교회는 소외되고 가난한 이웃들의 삶에 희망을 심어주는

‘주민과 함께 사는 생명공동체’ 운동을 전개하여 주민신협(1979년)과 주민생협(1989년)을 설립하였다. 주민교회는 1994년에 ‘성남외국인노동자의 집’을 여는 등 성남지역 주민들과 함께 하였다.

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수차례 거치면서 2011년 1월 재건축을 결의하고 도시공동체사업을 시작하였다.

사업추진을 위해 교회 내에 별도의 건축위원회를 구성하고, 절세를 목적으로 설립이 5년이 경과한 주식회사를 인수한 후 사업개편하고 (주)태평동락커뮤니티로 개명한 후 본 사업을 추진하였다.

② 주택사업 준비단계

주민교회의 재건축 결정에 따라 ㈜태평동락커뮤니티는 주민교회 부지를 주민생협 에 토지를 담보로 제공하여 융자를 받고 공동체 생활을 희망하는 교인들과 활동가에게 정주형주택을 선분양하여 이를 초기 건축비로 사용하였다.

주택건설을 위한 교육은 분기별 1회씩 1년간 실시되었으며, 장소는 신협과 의료생 협 강당을 활용하였다. 예비 입주자 모임(2012년 3월)은 2회에 걸쳐 실시하였으며, 지역주민들을 위한 주민교육도 3회(2011.10.18.~2011.11.1.) 실시하였다. 예비 입주 자모임에서 직접 남한산성과 성미산 마을을 탐방하였으며, 지역 주민과 소통하며 새로운 도시공동체, 주거문화에 대한 비전을 나누기 위한 지역 주민대상 교육⁶²⁾도 실시하였다.

건물설계과정에서 가장 해결하기 어려운 점은 주차대수였다. 성남시 주차장법 조례⁶³⁾에는 도시형생활주택이라도 세대당 1대씩 설치하도록 규정하고 있어 사업성 은 악화시키는 요인으로 작용하였기 때문이다.

③ 건설단계

총 건축비는 53억이며, 3.3㎡당 380만 원이었다. 당초 견적금액은 3.3㎡당 360만 원이었으나, 설계변경과 공사과정에서 건축비가 증가하였다. 2013년 7월 말 현재 미분양으로 인하여 40억 원이 차입금으로 남아 있어 매달 2천만 원의 과중한 이자를 부담하고 있는 것으로 조사되었다. 부동산 경기의 급속한 침체와 개발사업에 대한

62) 강의는 “부동산은 끝났다”, “잃어버린 마을, 살고 싶은 도시를 찾아서”, “공동체적 공간 만 들기”라는 주제로 주거 공동체에 대한 내용을 담고 있다(태평동락 다음카페:

http://cafe.daum.net/tepyoung 참조).

63) 성남시 「주차장법 조례」 별표3 참조.

경험부족이 그 원인이다.

공사과정에서는 사업지가 인근 건물과 맞닿아 있어 잦은 민원⁶⁴⁾이 발생하였다.

민원은 건설공기의 지연으로 나타났으며, 민원해결을 위한 비용이 지출됨으로 사업비 의 상승으로 이어졌다. 더욱이 지하에 당초 예상한 규모보다 더 많은 암반층이 발견되 어 설계변경과 공사비증가가 발생하여 사업성을 더욱 악화시켰다.

④ 주택 및 입주자 관리

태평동락에는 2013년 7월말 현재, 임대 19세대를 포함하여 48세대가 거주 중이다.

주택관리를 위해 정주형주택을 중심으로 하는 입주자 회의를 부정기적으로 한 달에 2회 정도 실시하고 있다. 이 회의를 통하여 입주자들은 주택을 직접 관리하기로 결정하였으며, 주택관리협동조합의 설립을 추진 중에 있다. 입주자가 직접 주택을 관리함으로써 주택관리비는 주변 유사한 주택의 관리비보다 저렴하게 조정⁶⁵⁾할 수 있게 되었다.

현재 주택관리를 위해 주택관리사 자격이 있는 입주자가 시설관리를 담당하고 있으며, 경비 1명을 입주자 중에서 채용하여 자체적인 고용창출도 하고 있다. 또한 옥상 텃밭을 커뮤니티 공간으로 사용하기 위해 옥상까지 엘리베이터를 직접 설치하였 으며, 이곳에서 야외무대 공연을 펼치고, 금요일 밤마다 입주자들이 함께 모여 영화를 관람하는 등 다양한 프로그램들이 시행하고 있다.

태평동락의 회의나 주민활동들은 모든 입주민들이 함께하는 것을 계획하였으나, 현재 소형원룸에 거주하는 임차인들은 대부분 미혼청년층으로 이러한 활동에 대한 경험이 적어 참여에 소극적인 실정이다.

라. 자금조달 방식 및 비용부담

태평동락의 정주형주택은 분양주택으로 주택의 소유권은 입주자들에게 있으며, 도시형생활주택도 일부 임대주택을 제외하고 입주자들에게 분양하였고, 분양금은

64) 주로 민원은 소음과 지하 터파기 공사과정의 진동으로 인한 크랙이 주를 이루고 있다.

65) 주변시세 3.3㎡당 7,000∼10,000원에서 3.3㎡당 5,000원으로 하향조정 할 수 있게 되었다.

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주로 주택건축비로 사용하였다.

도시형생활주택은 전용면적 기준으로 18.16㎡는 9,300만원, 24.20㎡는 9,550만원 에 분양하였으며, 정주형주택은 2억 4천만 원에 분양하였다. 도시형생활주택의 임대 료는 각각 1,000만원 보증금에 월세 40만 원과 42만 원으로 책정하였다. 이러한 가격은 사업 추진 당시의 주변 시세를 감안하여 책정한 것이었으나 도시형생활주택 공급의 증가와 계속되는 부동산 경기의 침체로 대규모 미분양이 발생하여 자금수지를 악화시켰다.

마. 사업의 성과 및 한계

① 지역기반의 공동체 형성

태평동락은 주민교회를 재건축한 것으로 사람, 커뮤니티를 통한 지역사회와의 소통과 교류에 필요한 공간을 마련하고, 차가운 도시 속에서 사람과의 따뜻한 관계를 만들어내어 사회·문화·경제적으로 지속가능한 도시공동체 복원사업이다.

지하의 주민교회 공간을 주중에는 극장 혹은 북까페 등으로 지역 마을공동체가 활용할 수 있도록 하였고, 3층 공간도 지역내 사회적 경제조직을 유치하여 사용하게 함으로써 공감과 참여로 이뤄낸 성과를 지역과 나누고 공유하는 지역기반 공동체를 형성하였다는데 의의가 있다.

② 주택설계의 불만족

주택 설계과정에서 도시형생활주택을 기본형으로 설계함으로써 정주형주택의 설 계에 대한 거주자의 불만이 있었다. 특히 주택의 좁은 화장실과 낮은 천정고 (C.H=2,100)로 인하여 입주민들의 불만이 많으며, 이에 따라 주거에 대한 만족도는 그리 높지 않은 것으로 나타난다.

③ 전문지식에 근거하지 않은 사업추진

태평동락은 성남시 철거민의 역사가 담겨진 공간으로 지역주민과 함께하는 주거공

동체를 만들려고 노력하고 있지만, 주택사업의 특성을 이해하지 못해 사업 진행상의 어려움을 겪고 있다. 특히 미분양 발생으로 인한 차입금 상환지연은 사업주체를 매우 어렵게 하고 있는 실정이다. 이는 부동산 경기침체뿐만 아니라 사업주체의 주택개발사업에 대한 이해 및 경험 부족도 주요 요인이 된다고 할 수 있다.

(2) 소행주⁶⁶⁾

가. 사업의 개요

성미산마을은 사회적 경제영역의 다양한 마을기업과 협동조합이 지역사회를 중심 으로 유기적인 관계망을 형성하면서 교육·경제·문화·자치의 공동체를 이루고 있는 곳이다. 성미산 마을 주민들이 마을을 떠나지 않고 계속 거주하기 위해서는 안정적인 주거공간이 필요함을 인식하고 이를 실행할 수 있는 구체적 조직을 구성한 것이 마을기업인 ‘(주)소통이있어서행복한주택만들기’이다.

주민들은 성미산마을 활동에서 경험적으로 얻은 공동체적 가치의 만족도가 주거부 문의 관심으로 이어져 안정적인 주거환경을 직접 만들어보자는 마음으로 주택사업을 시작하게 되었다. 주거문제를 해결하기 위해서는 주택사업과 관련된 일을 주체적으로 할 사람이 필요하게 되었으며, 이것을 지속적으로 수행하기 위해 개인이 아닌 조직의 형태를 갖추게 된 것이다. 현재 <표 4-2>와 같이 코하우징 주택 3호까지 건설이 완료되어 거주중이며, 4호, 5호 코하우징 공급사업이 추진 중에 있다.

66) 소행주: 공유집합주택(Collective Housing)의 입주자 모집, 토지계약, 설계, 시공 및 입주관 리 등의 업무를 수행하는 마포구 소재 마을기업인 ‘(주)소통이있어서행복한주택만들기’를 말한다.

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<표 4-2> 소행주 코하우징 주택 공급 개요

구 분 주택 1호 주택 2호 주택 3호

위 치 마포구 성산동 249-6 마포구 성산동 30-47 마포구 성산동 30.17

대지면적 393.10㎡ 274.00㎡ 278.00㎡

건축규모 지상 6층 지하1층, 지상4층 지상5층

세 대 수 9세대 9세대 8세대

연 면 적 777.89㎡ 664.49㎡ 554.36㎡

용 적 률 197.89% 188.61% 199.12%

층별용도

1층 주차장 2층 근생 및 커뮤니티시설

3~6층 주택

지하1층 주차장,자전거보관소,공

용물품보관소 지상1~4층 주택, 커뮤니티실

1층 주차장 2~5층 주택, 커뮤니티실

착공시기 2010년 9월 2011년 11월 2012년 12월

준공시기 2011년 3월 2012년 7월 2013년 8월

입주시기 2011년 3월 2012년 7월 2013년 9월

토 지 비 18억원(2010년 8월 매입) 14억6천5백만원(2011년 7월 매입)

14억1천5백만원(2012년 11월 매입) 건 축 비 10억8천만원(3.3㎡당460만

원)

9억4천5백만원(3.3㎡당470 만원)

8억5천5백만원(3.3㎡당510 만원)

기 타

주택층: 신발장, 복도 공유 2층: 마을기업, 도토리방과후교실,

커뮤니티실 공유

1층: 공용현관, 공용물품보관소 303호: 독립생활자 주택

내부벽 목구조 마감

나. 사업주체의 성격

(주)소통이있어서행복한주택만들기는 마을기업으로 자본의 51%는 마을에서 조성 되었으며, 이사 구성의 60%를 마을 내 주주에게 할애하고 이익의 일부를 마을사업에 환원하는 주식회사 형식의 마을기업이다.⁶⁷⁾ 회사는 주택사업을 시행하는 시행자와 공동주택의 코디네이터로서의 역할을 동시에 담당한다. 즉, 입주자 모집, 토지계약, 설계, 시공 및 입주 후 관리를 지원하는 역할을 담당한다.

다. 사업추진 단계별 주요내용

① 주택사업준비 단계

67) 소행주 네이버까페 http://cafe,naver.com/cooperativehoushing.cafe 참조