밀도관리계획수립의 내실화

(1) 광역도시계획상의 밀도배분 관리계획

수도권 광역도시계획을 사례로 하여 인구성장추이 및 인구밀도분포 변화패턴을 토대로 한 앞으로의 개발밀도 배분을 예시적으로 제시한다.

이와 관련하여 몇가지 가정을 설정한다. ① 첫째로, 서울 도심반경 25㎞권내에

해당하는 서울과 서울연접 시군 지역(이하 중부지역)에서는 전체 인구가 현재 수준에서 정체할 것으로 전망하여 기존시가지 환경수준 제고를 중심으로 도시 성장을 관리해 간다. ② 둘째로, 중부지역내 밀도관리는 적정 환경수용능력을 전제로 목표년도 주택용적률을 현재보다 일정범위(예, 1. 3배)까지 제고하여 1인 당 주택연상 면적을 현재(약 17. 3㎡, 1998년)보다 1.45배 수준(25㎡)으로 높이 는 방향에서 추가 개발가능지를 검토한다. ③ 셋째로 이와같은 가정에 근거하 여 목표년도의 중부지역 시가지밀도는 현재의 90% 수준인 270인/ ha를 지표로 삼아 도시개발밀도를 관리하며, 이러한 밀도수준으로 관리할 경우 중부지역에 수용할 수 있는 목표연도의 인구규모를 현재 보다 80만인 정도로 감소하는 1, 300만인으로 설정한다.

2020년 수도권 전체 전망인구중 중부지역 인구를 제외한 인구(1, 300만 내외)를 수도권 공간구조 다핵화와 분산형 집중개발을 도모하는 방향에서 지역특성별 로 구분한 4개 지역별로 적정배분하고 현재의 시가지 밀도수준을 하향조정한 밀도기준으로 관리해 간다.

보다 구체적으로는 지역별 인구 및 밀도배분에 덧붙여 지역 중심지와 그 주변 지역 및 교외농촌지역을 구분하고, 기반시설 공급여건을 감안해 밀도관리 방침 을 제시한다. 지역중심지의 경우 지역의 평균밀도 수준보다 다소 높게 설정하 고 그 주변은 다소 낮게 설정한다. 지역중심지에서 이격된 지역은 교외농촌적 성격을 유지함을 전제로 밀도수준을 낮추어 관리한다. 대략적으로 지역중심지 는 150~ 200인/ ha , 그 주변지역은 100~ 150 인/ ha . , 교외농촌지역내 개발지는

최대 50~ 100 인/ ha으로 하는 것을 예시적으로 생각해 볼 수 있다.

(2) 도시기본계획의 밀도배분 관리계획

도시기본계획도 당장의 개발수요에 급급하게 대응해 오던 계획에서 개발밀도를 적정하게 관리하면서 시가지를 개발 정비하는 도시성장관리계획으로 전환시키 도록 한다.

도시전역차원에서 설정한 인구지표를 일방적으로 수용하게 하는 하향적 접근에 서 벗어나 지역별 및 생활권별 특성을 반영하여 수용가능한 밀도를 판단하고, 이를 토대로 인구지표를 설정하는 이른바 상향적 방식을 보완한 환류조정이 이

루어지도록 한다.

먼저 생활권별로 개발가용지와 재개발 및 재건축 수요등을 장래 도시개발밀도 의 관점에서 파악하여 도시전체로서 수용가능한 인구규모를 설정한다. 이는 각 생활권별 주택소비수준(1인당 주택연상면적)과 건축밀도(주택용적률)를 조사 분석한 결과에 바탕을 둔다. 두번째는 이를 토대로 생활권별 및 도시전체 인구 배분을 하고, 도시기반시설 여건등을 고려하한 시가지밀도 및 건축밀도 상정하 여, 이와 연계된 용도지역제 및 지구단위계획에 의한 개발밀도 관리수단을 제 시한다.

(3) 지구단위계획에서의 밀도배분 관리계획

지구단위계획에서의 용적률 설정과정은 <그림 5>에서 보듯이 용적률 현황파악, 계획용적률 설정, 도시설계 지침화, 용적률 운용의 4단계로 명확히 체계화할 필요가 있다.

먼저 상위계획에서 주어지는 지구단위계획구역의 위상과 기존 용적률 현황 및 최대 개발가능한 용적률을 파악한다. 다음으로 필지별 도입용도 및 개발가능용 적률, 도로사선 또는 가로구역별 높이제한등에 따른 개발가능용적률, 스카이라 인 형성 및 층수를 고려한 가구별 평균용적률의 설정 및 검증을 거쳐 계획용적 률을 설정한다. 도시설계지침화 단계에서는 필지별 기준용적률을 전제로 여러 가지 목표나 조건에 따라 고려할 수 있는 필지별 허용용적률을 설정한다. 마지 막으로 용적률 인센티브에 대한 운용방안을 강구하여 제시한다.

<그림 5> 밀도규제의 지구단위계획적 접근체계