주거용 부동산 임대유형 선택과 자본환원율 결정요인에 관한 연구

(1)

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(2)

박사학위 청구논문 지도교수 노 승 한

주거용 부동산의 임대유형 선택과 자본환원율 결정요인에 관한 연구

2018년 8월

건국대학교 대학원 부동산학과

하 서 진

[UCI]I804:11004-200000102096

(3)

주거용 부동산의 임대유형 선택과 자본환원율 결정요인에 관한 연구

A Study on Choice of Lease Type and Determinants of Capitalization Rate in

Residential Real Estate the Case of South Korea

이 논문을 부동산학 박사학위 청구논문으로 제출합니다

2018년 5월

건국대학교 대학원

부동산학과

하 서 진

(4)

하서진의 부동산학 박사학위 청구논문을 인준함

심사위원장 (인)

심사위원 (인)

2018년 5월

건국대학교 대학원

(5)

목 차

표 목 차 ··· ⅳ 그림목차 ··· ⅵ 국문초록 ··· ⅶ

제1장 서론 ··· 1

제1절 연구의 배경 ··· 1

제2절 연구의 구성 및 목적 ··· 3

제2장 주거용 부동산 임대유형 선택에 관한 분석 ··· 5

제1절 임대유형 선택 분석의 배경과 목적 ··· 5

1. 분석의 배경 ··· 5

2. 분석의 목적 및 가설 ··· 5

제2절 임대유형 선택 분석의 이론적 검토 및 선행연구 고찰 ··· 6

1. 자산선택 관련 이론 ··· 7

2. 선행연구 고찰 ··· 9

3. 선행연구와의 차별성 ··· 12

제3절 분석자료 및 분석방법 ··· 12

1. 분석자료 ··· 12

2. 분석방법 및 분석모형 ··· 12

제4절 실증분석결과 ··· 15

1. 기술통계량 ··· 15

2. 분석결과 ··· 17

제5절 소결 ··· 21

(6)

제3장 주거용 부동산 자본환원율 스프레드 결정요인 분석 ··· 23

제1절 자본환원율 스프레드 결정요인 분석의 배경 및 목적 ··· 23

1. 분석의 배경 ··· 23

2. 분석의 목적 ··· 24

제2절 자본환원율 스프레드에 관한 이론적 검토 및 선행연구 고찰 ··· 25

1. 이론적 검토 ··· 25

2. 선행연구 고찰 ··· 33

제3절 분석모형 및 분석자료 ··· 36

1. 주거용 부동산(아파트)의 자본환원율 분석의 배경 ··· 36

2. 분석모형 ··· 40

3. 분석의 범위, 분석방법, 변수 설정 ··· 41

1. 기술통계량 ··· 43

2. 분석결과 ··· 44

제5절 소결 ··· 47

제4장 주거용 부동산 자본환원율과 자산시장의 균형관계에 관한 분석 ··· 49

제1절 자본환원율과 자산시장의 균형관계 분석의 배경 및 목적 ··· 49

1. 분석의 배경 ··· 49

2. 분석의 목적 ··· 50

제2절 자본환원율과 자산시장의 균형관계 분석의 이론적 검토 및 선행연구 고찰·· 50

1. 자산시장 균형조건 ··· 50

(7)

2. 선행연구 고찰 ··· 52

제3절 분석모형 및 분석자료 ··· 56

1. 분석자료 ··· 56

2. 분석모형 ··· 56

3. 변수설정 ··· 60

1. 기술통계량 ··· 61

2. 변수의 추이 ··· 62

3. 분석결과 ··· 63

제5절 소결 ··· 84

제5장 결론 ··· 86

참고문헌 ··· 89

ABSTRACT ··· 94

(8)

표 목 차

<표 2-1> 분석모형 및 변수 설정 ··· 14

<표 2-2> 임대유형 선택 분석의 기술통계량(월세 및 전세) ··· 15

<표 2-3> 임대유형 선택 분석의 기술통계량(월세) ··· 16

<표 2-4> 임대유형 선택 분석의 기술통계량(전세) ··· 16

<표 2-5> 임대유형(월세, 전세) 간 T-test 결과 ··· 17

<표 2-6> 임대유형 선택 분석모형의 빈도분석 결과(월세) ··· 18

<표 2-7> 임대유형 선택 분석모형의 빈도분석 결과(전세) ··· 18

<표 2-8> 임대유형 선택 분석모형의 Pearson 상관분석 ··· 19

<표 2-9> 임대유형 선택 분석모형의 분류정확도 결과 ··· 20

<표 2-10> 이분형 로지스틱 회귀분석 결과(종속변수: 월세=1, 전세=0) ··· 21

<표 3-1> 국가별 가계자산의 구성 비중(2013년 기준) ··· 23

<표 3-2> 주택임대시장 내 임대인 유형(2014년 기준) ··· 23

<표 3-3> ㎡당 매매가격 5분위별 자본환원율 평균, ㎡당 연월세소득 평균 ··· 38

<표 3-4> ㎡당 매매가격, 매매가격 상승률, ㎡당 월세가격, 자본환원율 순위비교 ···· 39

<표 3-5> 주거용 부동산 자본환원율 스프레드 결정요인 분석모형 ··· 41

<표 3-6> 자본환원율 스프레드 결정요인 분석모형의 변수 설정 ··· 42

<표 3-7> 자본환원율 스프레드 결정요인 분석모형의 기술통계량 ··· 44

<표 3-8> 자본환원율 스프레드 결정요인 분석모형의 더미변수 기술통계량 ··· 44

<표 3-9> 자본환원율 스프레드 결정요인 분석결과(종속변수: 자본환원율 스프레드) ·· 45

<표 4-1> 자산시장 내 균형관계 분석모형의 변수설정 ··· 61

<표 4-2> 자산시장 내 균형관계 분석모형의 기술통계량 ··· 62

<표 4-3> 단위근 검정 결과(=회사채 3년금리) ··· 64

<표 4-4> 공적분 검정 결과(=회사채 3년금리) ··· 64

<표 4-5> VECM 분석(=회사채 3년금리) ··· 65

<표 4-6> 그랜저 인과검정 결과(=회사채 3년금리) ··· 66

(9)

<표 4-7> 주거용 부동산 자본환원율에 대한 분산분해분석(=회사채 3년금리) ··· 68

<표 4-8> 회사채 3년금리에 대한 분산분해분석(=회사채 3년금리) ··· 69

<표 4-9> 매매가격 증감률에 대한 분산분해분석(=회사채 3년금리) ··· 70

<표 4-10> 단위근 검정 결과(=국고채 3년금리) ··· 71

<표 4-11> 공적분 검정 결과(=국고채 3년금리) ··· 71

<표 4-12> VECM 분석(=국고채 3년금리) ··· 72

<표 4-13> 그랜저 인과검정 결과(=국고채 3년금리) ··· 73

<표 4-14> 주거용 부동산 자본환원율에 대한 분산분해분석(=국고채 3년금리) ··· 75

<표 4-15> 국고채 3년금리에 대한 분산분해분석(=국고채 3년금리) ··· 76

<표 4-16> 매매가격 증감률에 대한 분산분해분석(=국고채 3년금리) ··· 77

<표 4-17> 단위근 검정 결과(=주택담보대출금리) ··· 78

<표 4-18> 공적분 검정 결과(=주택담보대출금리) ··· 78

<표 4-19> VECM 분석(=주택담보대출금리) ··· 79

<표 4-20> 그랜저 인과검정 결과(=주택담보대출금리) ··· 80

<표 4-21> 주거용 부동산 자본환원율에 대한 분산분해분석(=주택담보대출금리) ··· 82

<표 4-22> 주택담보대출금리에 대한 분산분해분석(=주택담보대출금리) ··· 83

<표 4-23> 매매가격 증감률에 대한 분산분해분석(=주택담보대출금리) ··· 84

(10)

그 림 목 차

<그림 1-1> 기준금리 추이 ··· 2

<그림 1-2> 전국 아파트 매매가격 증감률 ··· 2

<그림 1-3> 전ㆍ월세 점유형태 비중 추이 ··· 3

<그림 4-1> 주거용 부동산 자본환원율 추이 ··· 62

<그림 4-2> 매매가격 증감률 추이 ··· 62

<그림 4-3> 월세가격 증감률 추이 ··· 62

<그림 4-4> 주거용 부동산 자본환원율 차분 추이 ··· 62

<그림 4-5> 매매가격 증감률 차분 추이 ··· 62

<그림 4-6> 월세가격 증감률 차분 추이 ··· 62

<그림 4-7> 회사채 3년금리 추이 ··· 63

<그림 4-8> 국고채 3년금리 추이 ··· 63

<그림 4-9> 주택담보대출금리 추이 ··· 63

<그림 4-10> 회사채 3년금리 차분 추이 ··· 63

<그림 4-11> 국고채 3년금리 차분 추이 ··· 63

<그림 4-12> 주택담보대출금리 차분 추이 ··· 63

<그림 4-13> 충격반응분석 결과(=회사채 3년금리) ··· 67

<그림 4-14> 충격반응분석 결과(=국고채 3년금리) ··· 74

<그림 4-15> 충격반응분석 결과(=주택담보대출금리) ··· 81

(11)

국문초록

주거용 부동산의 임대유형 선택과 자본환원율 결정요인에 관한 연구

본 연구는 주거용 부동산 자산시장의 불확실성이 높아지고, 전세의 월세 화가 가속되는 주거용 부동산 시장의 변화를 배경으로 한다. 한국의 주택월 세시장은 기업형주택임대사업자가 주를 이루는 해외와는 달리 개인들이 투 자목적으로 보유한 주택을 운영수익 창출을 목적으로 월세로 임대하는 경우 가 일반적이다. 지속적인 저금리 기조와 전세의 월세화가 가속됨에 따라 주 거용 부동산을 월세로 전환해 운영하고 그로 인한 수익률인 자본환원율에 대한 중요성이 높아진 결과일 것이다. 이에 본 연구에서는 주거용 부동산의 임대유형 선택과 월세 자본환원율 결정요인에 대해 분석하였다.

첫 번째 분석에서는 주거용 부동산의 임대유형 선택이 임대인의 가계 자 산구조와 밀접한 연관이 있다는 가설을 검증했다. 임대인의 월세 또는 전세 임대유형 선택 결정요인을 연구하기 위해 이분형 로지스틱 분석을 실시하였 다. 임대인이 근로소득 및 사업소득 외에 추가적인 소득이 필요하여 월세로 임대유형을 선택하였다는 가설을 설정해 이를 검증하고자 하였다. 분석 결 과, 순금융부채가 많을수록, 근로소득 및 사업소득이 적을수록 월세로 임대 유형을 선택할 가능성이 높았다.

두 번째 분석에서는 보증부 월세 부동산의 자본환원율 스프레드 결정요 인을 분석하였다. 분석 결과, 매매가격 증감률이 하락할수록 자본환원율 스 프레드는 증가했으며 서울 동남권에 비해 동북권에서 높은 스프레드가 형성 되는 것으로 나타났다.

세 번째 분석에서는 월세 자본환원율과 자산시장의 균형관계를 분석하였 다. 주거용 부동산의 자본환원율과 다른 금융자산의 수익률인 회사채 3년금 리, 국고채 3년금리, 주택담보대출금리와의 균형관계를 시계열 분석을 통해 살펴보았다. 분석 결과, 회사채 3년금리, 국고채 3년금리, 주택담보대출금리 와 균형관계를 이루고 있는 것으로 볼 수 있었다.

기존의 자본환원율 관련 선행연구가 상업용 부동산에 국한되어있었으나,

(12)

본 연구에서는 주거용 부동산의 자본환원율에 대한 분석을 수행하였다는 점 에서 차별성이 존재한다.

또한 본 연구에서는 가계 자산 포트폴리오 내 주거용 부동산이 투자목적 으로 운용되고 있음을 분석, 검증하였다. 이는 주거용 부동산(주택)에 대한 과도한 규제가 효율적인 자산 운용을 방해할 가능성이 있음을 시사한다. 투 자목적 주거용 부동산을 보유ㆍ운용하는 다주택자에 대한 규제는 임대료 상 승, 거래량 감소 등의 부작용을 초래함과 동시에 임차인에게 피해를 끼칠 가능성이 높다. 따라서 주택임대시장에서 임대인의 임대주택 공급기능을 감 안하여, 다주택자에 대한 일방적인 규제는 완화되어야 할 것이다.

주제어 : 주거용 부동산, 월세, 자본환원율, 부동산투자, 가계자산

(13)

제1장 서론

1. 연구의 배경

가계 내 개인 투자자들은 최대효용 추구를 위해 투자자산을 선택한다. 각 가계의 투자목적에 부합하기 위해, 그리고 예기치 못한 상황에 따라 발생하 는 위험을 분산하기 위해 가계 내 개인 투자자는 저마다의 위험선호도를 바 탕으로 다양한 가계 자산 포트폴리오를 구성한다(박주영ㆍ최현자, 2002). 가 계 자산 포트폴리오는 주식, 채권, 펀드 등과 같은 금융자산과 부동산과 같 은 실물자산으로 구성된다. 이렇게 구성되는 가계 자산 포트폴리오 중 가장 높은 비중을 차지하는 자산은 부동산으로 2013년 기준 73%로 집계되었다.

73%라는 부동산 자산의 비중은 미국의 29.3%, 일본의 38.4%보다 훨씬 높은 비중으로 우리나라 가계의 투자자산 선택 특성을 보여준다. 이는 가계의 안 정성 및 위험의 선호수준에 따라 가계자산의 포트폴리오를 구성한 결과일 것이다.

이렇게 높은 비중을 차지하는 부동산 자산은 가계 자산 포트폴리오 내에 서 토지, 상가, 아파트 등 다양한 형태로 존재한다. 하지만 개인 투자자들이 상대적으로 저렴하고 안정적인 투자자산으로 인식하는 부동산은 바로 아파 트와 같은 주거용 부동산(주택)일 것이다. 이러한 인식의 결과는 전체 주택 임대시장에서 개인이 임대하는 임대주택의 비중이 81%(2014년 기준)로 높 은 수준인 것을 통해 확인할 수 있다¹⁾. 주거용 부동산인 임대주택은 임대계 약 기간 동안 고정적인 수입이 창출되기에 다른 유동ㆍ비유동자산보다 안정 적인 성격을 지니는 자산이다. 이러한 주거용 부동산 시장을 분석하고 투자 결정하기 위해 중요한 참고 지표 중 하나는 주거용 부동산의 자본환원율이 다. 이는 자본환원율이 투자한 금액 대비 얼마만큼의 소득을 창출할 수 있 는 자산인지를 확인하고 비교할 수 있는 지표이기 때문이다.

이러한 주거용 부동산 자본환원율은 전세의 월세화, 주거용 부동산 매매 가격 증감률의 하락을 바탕으로 중요성이 대두되었다. 기존의 한국의 주택

1) 개인 임대 81%, 공공 임대 11.4%, 기업 임대 7.6%로 나타남(국토교통부, 「주택업무편람」

(2015).

(14)

<그림 1-1> 기준금리 추이

단위: %.

자료: 한국은행.

<그림 1-2> 전국 아파트 매매가격 증감률

단위: %.

출처: KB, 「KB주택가격동향」(2000~2016).

시장은 운영수익(임대료)보다는 주택가격 상승에 의한 자본수익에 더 큰 기 대를 해온 것이 사실이고 주택임대시장도 월세보다는 전세 위주의 시장을 형성해 왔다. 그러나 2000년대 후반의 미국 발 금융위기 이후 전세계적으로 저금리 기조가 유지되면서 전세 위주의 한국 주택임대차시장은 월세 중심으 로 재편되어가고 있는 상황이다. <그림 1-1>은 저금리 기조가 지속되는 상 황을 보여주고, <그림 1-2>는 전국 아파트 매매 가격 증감률이 금융위기 이후 2011년부터는 하락 또는 안정화되는 추세를 보여준다. 따라서 이러한 시장 상황에서 투자 목적으로 부동산을 보유한 가계는 임대유형의 선택에 있어 전세보다는 월세를 선호할 것이다. 즉 저금리 기조, 매매가격 증감률의 하락은 전세의 월세화를 가속화하여 <그림 1-3>과 같이 전세와 월세비율이 역전되는 주택임대시장의 구조변화를 파악할 수 있다.

(15)

<그림 1-3> 전ㆍ월세 점유형태 비중 추이

주: 2006년부터 2016년까지의 전체 점유형태 대비 전세ㆍ월세의 비중이며 월세는 보증부 월세와 월세를 합한 비중임.

출처: 국토교통부 통계누리, 「주거실태조사」(2006~2016).

2. 연구의 구성 및 목적

투자목적인 주거용 부동산을 전세가 아닌 월세로 운용하는 것은 일정 기 간 동안 지속적인 현금수입이 발생하는 것을 의미한다. 이는 곧 근로소득 및 사업소득 외 고정수입이 발생하는 것이므로 가계의 소득, 부채 등 자산 구조와 밀접한 연관이 존재할 것이다. 또한 주거용 부동산의 자본환원율과 무위험자산 수익률의 차액으로 구할 수 있는 자본환원율 스프레드는 해당 부동산의 입지와 시장, 물리적 특성에 영향을 받을 것이다. 또한주거용 부동 산의 자본환원율이 기타 다른 자산의 수익률과 균형관계 형성 여부를 분석 해볼 필요가 있다. 합리적인 투자자라면 특정 자산에 대한 투자의사결정의 기회비용을 고려할 것이기 때문이다.

따라서 본 연구는 우선 투자목적 주거용 부동산의 임대유형 선택을 임대 인의 자산구조를 통해 분석하고, 다음으로 자본환원율 스프레드 결정요인을 주거용 부동산의 특성을 중심으로 분석한 뒤, 마지막으로 자본환원율과 자 산시장의 균형관계 분석을 수행하고자 한다.

첫 번째 분석에서는 투자목적 주거용 부동산의 임대유형 선택과 가계 자 산구조와의 연관성을 분석하기 위해, 임대유형 선택을 월세와 전세로 구분 하여 이분형 로지스틱 분석을 실시하였다. 가계금융복지조사의 2016년 자료 중 투자목적 주거용 부동산을 임대하는 가구를 분석의 대상으로 하였다. 월 세를 선택한 임대가구의 경우, 가계의 자산과 소득구조가 임대유형 선택의

(16)

중요한 결정요인이라는 가설을 설정하고 이를 검증하고자 한다.

두 번째 분석에서는 투자의사ㆍ성향을 지닌 개인 투자자(임대인)가 자신 의 자본을 매월 월세 수익이 발생하는 보증부 월세 아파트(주거용 부동산) 에 투자하여 자본환원율 스프레드를 형성하는 과정에 영향을 줄 수 있는

‘결정요인’을 분석하고자 하였다. 이를 위해 서울 소재 보증부 월세 아파트 에 대해 2016년 한 해 동안 이루어진 월세 계약 28,191건에 대한 자본환원 율 스프레드를 산출, 개별 스프레드 값에 대한 결정요인을 회귀분석을 통해 분석을 시도하였다.

세 번째 분석에서는 자산시장 균형조건이론에 근거, 주거용 부동산의 자 본환원율이 기타 다른 자산의 수익률과 균형관계를 형성하는지를 장기적인 관점에서 분석하였다. 2005년 1분기부터 2017년 4분기까지의 주거용 부동산 의 자본환원율을 분석의 범위로 설정하여 회사채 3년금리, 국고채 3년금리, 주택담보대출금리와의 균형관계를 분석하고자 한다.

위와 같은 분석을 바탕으로 본 연구는 지속적인 저금리 기조를 배경으로 나타난, 투자목적 주거용 부동산의 월세 자본환원율에 대한 연구를 수행하 고자 한다.

(17)

제2장 주거용 부동산 임대유형 선택에 관한 분석

제1절 임대유형 선택 분석의 배경과 목적

1. 분석의 배경

가계 자산의 운용은 수익성 추구라는 목적을 위해 이루어진다. 이를 위해 가계 자산 포트폴리오는 가계의 위험선호도와 가계 자산구조에 따라 다양하 게 구성된다. 각 가계의 상황에 맞게 구성된 포트폴리오 중 주거용 부동산 은 자산 운용의 결과로 매매차익 또는 운영수익을 실현한다.

우리나라의 가계 자산 중 부동산 자산의 비율은 73%로 해외(미국 29.3%, 일본 38.4%)에 비해 매우 높게 나타남을 고려한다면(김형철, 2016) 부동산 자산을 투자자산으로 선택, 구성하여 운용하는 가구가 대부분이라는 것을 알 수 있다. 또한 주택 임대시장에서 개인의 주택임대비율이 81%로 나타나 는 것은 가계 자산의 운용 수익창출 수단 중 하나가 부동산이라는 것을 다 시 한번 확인할 수 있다.

투자목적으로 주거용 부동산을 운용하는 경우, 임대인의 선택에 따라 해 당 주거용 부동산의 임대유형이 결정된다. 이로 인해 가계에서 투자하는 자 산의 형태는 투자목적 주거용 부동산으로 동일하나 임대유형이 월세인지 전 세인지에 따라 수익의 형태가 달라진다.

임대유형을 선택할 수 있는 임대가구가 해당 주거용 부동산을 매달 일정 한 운영수익(임대료)이 발생하는 월세로 선택하는데 영향을 주는 요인을 해 당 가구의 자산구조측면에서 분석을 시도하였다.

2. 분석의 목적 및 가설

전세 및 보증부 월세의 계약구조는 임대인이 자기자본에 대한 투자수익 률을 극대화하는 과정에서 이루어지며 재무레버리지의 효과가 주요한 요인 이 될 수 있다(정의철ㆍ심종원, 2005). 또한 포트폴리오 이론에 기초하여 다 양한 위험선호도를 지닌 임대인에 의해 다양한 임대계약 유형이 나타날 수 있다(이창무, 2012a). 전세와 보증부 월세의 임대계약 유형 결정요인 중 항

(18)

상소득 외에도 자산이 영향을 끼치고 있기에(이상일ㆍ이창무, 2006) 가계 자 산구조는 해당 가구의 자산선택에 주요한 영향력이 있다고 볼 수 있다.

가계 자산 중 부동산은 동일한 유형의 자산이라 하더라도 임대유형에 따 라 월세와 전세로 나눌 수 있다. 이에 본 연구에서는 자산구조가 임대 부동 산의 임대유형에 어떠한 영향을 끼치는지를 분석하고자 한다.

이러한 분석의 목적을 토대로 가설은 다음과 같다. 추가적인 소득이 필요 한 가구는 투자목적 부동산의 임대유형을 월세로 선택하는 것으로 보았다.

따라서 월세로 임대유형을 선택하는 가구는 전세로 임대유형을 선택하는 가 구보다 금융부채로 인한 이자비용의 부담이 존재할 것으로 가설을 구성하였 다. 또한 기존의 근로소득 및 사업소득이 부족하여 추가적인 소득이 필요한 자산구조일 것으로 보았다. 전세로 임대유형을 선택하는 가구는 월세로 임 대유형을 선택하는 가구보다 금융부채의 이자비용 부담 및 추가적인 소득의 필요성은 상대적으로 낮을 것으로 예상하였다. 다만, 주택의 매입자금이 부 족해 전세를 끼고 해당 주택을 매입할 가능성이 높을 것으로 예상해 순자산 이 월세로 임대유형을 선택하는 가구보다 낮을 것으로 보았다.

제2절 임대유형 선택 분석의 이론적 검토 및 선행연구 고찰

이상일ㆍ이창무(2006)에 따르면, 전세와 보증부 월세의 임대계약 유형 결 정에 유의미한 영향을 미치는 요인은 항상소득과 가계의 자산이다(이상일ㆍ 이창무, 2006). 그리고 자산은 포트폴리오 이론을 바탕으로 각기 다른 위험 선호도를 지닌 임대인에 의해 선택될 수 있다(이창무, 2012a). 이를 바탕으 로, 운영수익 창출형태에 따라 월세 부동산과 전세 부동산으로 구분되는 부 동산 자산은 임대인의 자산구조와 위험선호도에 따라 선택될 것이다. 따라 서 가계 자산구조 상 추가적인 소득이 필요한 경우, 해당 가계의 임대인은 월세 부동산을 선택해 포트폴리오로 구성, 운용할 가능성이 높을 것이다. 이 러한 가설에 관련하여 자산선택 이론을 살펴보고자 한다.

(19)

1. 자산선택 관련 이론

전통적인 자산선택 이론에 따르면 위험 금융자산에 대한 투자의 수익률 자체가 불확실해질 때 가계는 위험 금융자산의 보유를 줄이고 안전 금융자 산을 더 많이 보유하고자 하며 다른 조건이 동일한 경우 위험 금융자산의 수익률이 높아지면 안전 금융자산 대신 위험 금융자산에 더 많이 투자한다 고 보았다. 그러나 이러한 자산선택이론에 대한 가정들이 현실과 부합하지 않는다는 점이 검증되면서 가계의 특성들과 소득의 불확실성 변수들을 고려 하여 분석하는 연구(Poterba & Samwick(1997), Cocco(2004), Kullmann &

Siegel(2004))들이 나타나고 있다. 이러한 자산선택 관련 이론은 예비적 자산 선택 이론, 생애주기 가설, 자산붕괴 가설, 포트폴리오 이론이 있다(정운영, 2008).

가. 예비적 자산선택 이론

예비적 저축을 증가시키는 개별적인 위험은 위험 금융자산에 대한 수요 를 감소시키는 요인으로 작용하여 소득의 불확실성이 증가할 경우 가계는 안전, 유동자산의 보유를 확대한다고 보는 이론이다. 다른 조건이 동일한 경 우, 소득의 변동성이 높을수록 안전 금융자산의 비중을 증가시키고 위험 금 융자산 비중을 감소시켜, 위험회피정도가 상대적으로 낮을수록 자산의 많은 부분을 위험금융자산에 투자한다는 이론이다.

나. 생애주기 가설

생애주기 가설에 따르면 자산 구성은 가족생활주기에 따라 차이를 보이 고 각 단계마다 부각되는 가계의 경제적인 상황 및 재정적인 욕구에 따라 각기 다른 형태의 자산을 보유하는 것으로 본다. 한 개인 및 가계의 자산선 택 패턴이 생애주기상의 연령대에 따라 변화한다는 이론에 근거를 하고 있 다. 이에 이철용ㆍ윤상하(2006)는 인구구조 변동이 자산시장에 미치는 영향 을 규명하는데 생애주기 가설이 적합하다고 보았다. 전체 연령대별 인구구 성 변화로 인해 투자율의 변화를 설명하고 예측하는데 활용되고 있으며 이 가설에 따라 합리적인 개인의 연령별 부 수준 변화 패턴은 낙타 등(hump) 모습을 보인다고 제시하였다.

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다. 자산붕괴 가설

자산붕괴가설은 기본적으로 생애주기 가설이 부합할 때 적용되는 가설로 중장년기의 세대가 노후 생활에 필요한 소비재원을 마련하기 위해 보유자산 을 대거 처분할 것으로 보는 것으로 부동산 가격이 폭락할 것으로 예상한다 (정운영, 2008).

라. 포트폴리오 이론

포트폴리오 이론은 초기에 주식을 보유한 개인들을 대상으로 적용되었으 나 가계의 자산이 주식뿐 아니라 다양한 형태를 가지고 있음을 고려, 1980 년대부터 포트폴리오에 대한 정의를 확대함으로서 연구가 진행되었다. 초기 가계 포트폴리오 이론은 개인의 위험회피도가 개인의 연령이나 자산 규모의 변화와 관계없이 일생동안 일정하며 따라서 개인적 최적 위험자산 규모도 일생동안 일정하다는 결과를 제시하였다(Samuelson, 1969). 그 이후 연구들 은 유사한 모형을 이용하되 투자자의 연령과 위험자산 선택 간의 관계에 대 한 이론적 토대들을 제공함으로서 투자자의 최적 위험자산 선택은 연령 및 자산규모에 영향을 받는다고 보았다. 특히 연령대가 증가할수록 위험자산을 줄이는 것이 최적이라는 가설은 불확실한 노동 소득이 존재한다고 가정할 경우이며 한편 일정한 연령에 이를 때까지 노동소득이 증가하는 경우나 유 동선 제약 및 예비적 저축 동기를 가정할 경우에는 생애주기 동안 최적 위 험자산 선택이 역U자형 형태를 가지게 된다는 점이다. 이는 최적 위험자산 규모는 일정한 연령대가 될 때까지 커지다가 고연령대가 되면 다시 작아진 다는 것(김채질, 2005)으로 볼 수 있다.

포트폴리오에 대한 이론으로 평균분산이론은 기대효용의 극대화를 평균 과 분산의 함수로 전환하여 투자결정에 이용한다고 보는데 기대수익이 같을 지라도 투자대상에 대한 만족도는 가계의 현재상태(가계의 특성)에 따라 다 르며 가계는 수익이 주는 효용의 기대값이 가장 큰 투자안을 선택한다는 것 이다. 자산에 대한 결정은 위험과 수익을 기준으로만 하여 형성되지는 않는 다. 효용이론에 따르면 개인들의 서로 다른 특징과 행동 유형들은 서로 다 른 투자자들의 전략들과 위험회피에 대한 패턴을 암시하는 서로 다른 별개

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의 효용함수에 의해 반영된다. 개인의 다양한 특성과 행동유형들이 다양한 자산선택에 영향을 준다고 볼 수 있다(정운영, 2008).

이러한 포트폴리오 이론에 근거한 자산선택은 가계에 속한 개인 투자자 가 자산구조를 고려, 개인이 지닌 특성 및 위험선호도에 따라 부동산 자산 을 선택할 수 있음을 제시한다. 부동산은 임대형태에 따라 운영수익의 창출 형태가 달라진다. 자산 및 소득구조, 부채의 유무에 따라 월세 부동산 또는 전세 부동산으로 임대형태까지 구분된 자산을 선택할 수 있음을 고려할 수 있다.

2. 선행연구 고찰

자산선택에 관련한 선행연구로서는 주택투자가 자산구성의 변동과 주식 보유 수준에 미치는 영향을 분석한 Cocco(2004)의 연구가 있다. 주택투자는 가구자산 구성의 횡단면적 변동과 주택보유수준의 양을 설명하는 주요 요인 인 것으로 제시하였다.

Flavin & Yamashita(2002)는 주택은 주식보다는 안전하지만 상당한 수익 률과 위험을 동시에 수반한 자산이기에 주택자산에 과대 투자할 경우, 가계 포트폴리오의 전반적인 수익률과 위험이 상승하고, 가계는 금융자산 간 조 정을 통해 포트폴리오 위험을 감소시키는 것으로 분석하였다. 하지만 가계 는 주택자산을 주거서비스에 대한 수요로 소비한 후에 가계자산 포트폴리오 를 구성하기에 가계가 주택자산에 과대 투자하는 경우는 주택보유량을 결정 할 때 투자자산으로서가 아닌 거주소비로서 먼저 결정하기 때문인 것으로 제시하였다. 따라서 사전적으로는 동일한 가계일지라도 서로 다른 주택제약 으로 인해 금융자산의 구성이 달라질 수 있음을 분석하였다.

박주영ㆍ최현자(2002)는 IMF 경제위기 전후의 가계포트폴리오 변화를 유 형화, 각 유형에 해당하는 가계의 가계특성을 파악하여 가계 포트폴리오 변 화행동과 가계특성과의 관계성을 규명하였다. 분석 결과, 경제위기에 따른 각종 시장환경 변화라는 일정한 자극에 대해 가계마다 상이한 대응행동을 취했으며 가계 포트폴리오 변화 유형과 밀접한 관련이 있는 가계특성으로는 가계소득 크기와 소득유입의 규칙성, 안정성, 자가보유 여부인 것으로 나타 났다.

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최지은 외(2005)는 소비자의 자산계층별 금융자산 포트폴리오가 어떻게 다르고, 상이한 포트폴리오의 수익성과는 어떻게 차이가 발생하는지, 그리고 포트폴리오 성과를 결정하는 소비자 관련 요소들은 자산계층별로 차이가 있 는지를 규명하고자 하였다. 저자산, 중자산, 고자산으로 자산계층을 나누어 분석한 결과, 소득상실이나 노후에 대한 불안이 비교적 큰 저자산 계층의 소비자들은 요구불예금과 저축성보험의 비중이 매우 높은 반면 고자산 계층 의 소비자들은 저축성보험을 통해 미래를 보장하기보다는 고위험ㆍ고수익의 유가증권과 저축 및 신탁에 더 비중있는 투자를 하는 것으로 나타났다. 그 리고 자산계층별로 금융자산 포트폴리오에 따른 수익에 매우 큰 차이가 있 는 것으로 나타났으며 이러한 포트폴리오 성과를 결정하는 요인으로는 자산 계층에 상관없이 가구주 연령과 교육수준의 효과가 가장 큰 것으로 나타났 다. 소비자의 생애주기단계와 인적자본이 포트폴리오 성과를 결정하는데 매 우 큰 영향력이 있음을 알 수 있다.

이러한 연구에 이어 박은혜ㆍ정순희(2013)는 자산수준별 가계 포트폴리 오 분석을 경제환경변화에 따라 비교분석하기 위해 2008년과 2011년을 비교 하였다. 펀드투자자조사의 2008년 및 2011년 자료를 사용하였으며 분석결과, 우리나라 가계 특징인 부동산 위주의 편중된 포트폴리오에서 부동산 비중이 감소하고 금융자산 비중이 높아지는 추세를 확인하였다. 금융자산 포트폴리 오의 경우 2008년에 비해 2011년에 안전자산에 해당되는 CMA는 중자산계 층과 저자산계층에서 비중이 증가하였고 펀드는 저자산계층을 제외한 고자 산계층과 중자산계층에서 비중이 유의하게 증가하였다. 가계순자산규모는 연령, 연령제곱, 학력, 자가보유 여부, 대출액, 직업유형, 서울 및 수도권 거 주여부 등의 변수에 의해 영향을 받는 것으로 나타났다.

배미경(2006)은 가계 포트폴리오를 구성하는 투자유형의 위험성 또는 안 전성의 정도가 각기 다르며 동일 자금을 투자한다고 해도 투자결과는 가계 가 선택하는 포트폴리오 구성에 따라 다양하게 나타날 수 있다고 보았다.

따라서 포트폴리오 선택은 가계의 재정상태분석과 재무관리를 위해 매우 중 요함을 제시하였다. 이를 바탕으로 사회인구학적 변인에 따른 가계의 포트 폴리오 구성을 분석하였다. 가계의 자산유형에 따라 사회인구학적인 변수가 어떤 영향을 미치는지를 분석하였으며, 연령이 높아질수록 안전자산으로 구

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분한 은행보유액은 증가하나 소득이나 자산이 감소하는 시점에 다시 감소하 는 것으로 나타났다. 위험금융자산으로 구분한 주식이나 채권, 개인연금의 경우 연령이 낮을수록 평균보유액이나 구성비가 큰 것으로 나타났으며 연령 이 증가할수록 감소하는 것으로 나타났다. 이를 통해 연령증가와 금융자산 의 안정성 선호도와의 유의한 관계가 나타났다. 자가평가액과 부동산의 경 우 연령증가와 더불어 어느 정도 증가하다가 일정시점에서 다시 감소하는 역 U자형 관계를 보였다. 이러한 분석 결과는 가계가 가계자산의 수준, 해 당 가계의 시간선호도, 이자율의 변화, 상품의 가격변화뿐만 아니라 포트폴 리오를 구성하고 있는 다른 자산의 부채의 상태에 따라 보유하고 있던 자산 과 부채 포트폴리오에 수정을 가하는 경향이 있음을 알 수 있다(배미경, 2006). 포트폴리오를 구성하는 가계는 저축이나 투자에 의해 미래에 획득할 자산이 계속 그 가치를 유지할 것인지에 대한 불확실성을 염두에 둘 것이 다. 따라서 가계는 단지 투자의 수익성만을 목표로 하는 것이 아니라 투자 대안의 수익성과 안전성을 함께 목표로 하며 가계의 현재상태와 선호도에 따라 투자대안을 결정하게 되는 것으로 제시하였다.

김신정 외(2015)는 우리나라 가계의 주택자산 보유와 위험자산의 선택에 대해 연구하였는데, 순자산 대비 주택자산의 비율과 금융자산 대비 위험자 산 보유비중 사이에 통계적으로 유의한 음(-)의 관계가 있는 것으로 나타나 가계의 레버리지가 상승하는 경우 가계는 자산 포트폴리오를 재조정하기 위 해 금융자산 중 위험자산을 줄이는 방식으로 대응하는 것을 검증하였다.

임미화ㆍ정의철(2012)의 연구에서는 가계의 부동산 관련 특성이 위험자 산 보유비중에 미치는 영향을 분석하였는데 가계의 주택자산 보유는 자기자 본을 투자로 인해 유동성 제약, 자기자본 감소, 대출상황에 대한 채무불이행 등의 위험에 노출시켜 가계의 자산배분에 영향을 주는 것으로 파악하였다.

이창무(2012)는 민간임대주택의 공급자인 임대인에 집중하여 포트폴리오 이론에 기초한 임대인의 보증금 선택 비중을 연구하였다. 넓은 스펙트럼의 임대계약형태가 임대인들의 위험선호도 차이에 있음을 제시하였다. 분석 결 과, 가구주 연령이 높거나 다가구주택 임대사업자 등 위험선호도가 낮은 가 구일수록 임대주택의 월세비중을 높이는 것으로 나타났다.

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3. 선행연구와의 차별성

월세는 전세와는 다르게 일정한 기간 동안 매월 운영수익이 발생한다. 월 세로 임대유형을 선택하는 것은 임대가구에 매월 추가적인 수입이 발생하는 것을 의미한다. 이는 자산구조 상 추가적인 소득이 필요할 경우 월세로 임 대유형을 선택할 가능성이 높을 것으로 보았다.

선행연구에서는 자산선택에 따라 가계 자산구성이 어떻게 변화하는지, 그 리고 가계유형에 따라 자산선택이 어떻게 변화하였는지를 분석하였다. 본 연구에서는 주거용 부동산 임대가구의 자산구조가 임대유형 선택에 어떠한 영향을 끼치는지에 대한 분석을 하고자 한다. 이를 위해 금융부채, 근로소득 및 사업소득 등 자산구조 상 추가적인 소득이 필요한 경우와 관련된 요인을 주요변수로 구성하였다.

제3절 분석자료 및 분석방법

1. 분석자료

본 연구는 가계 내 개인 투자자가 가계 자산 중 하나인 투자목적 주거용 부동산의 임대유형을 결정, 월세로 인한 자본환원율을 형성하는 근거를 해 당 가구의 자산구조를 통해 분석하고자 하였다. 이를 위해 통계청의 가계금 융복지조사 2016년 자료(통계청 마이크로데이터)를 이용하였다. (임대인이 거주하는 주택 외) 투자목적 부동산을 주거용으로 그리고 전세 또는 월세로 임대하는 경우에 한하여 분석자료를 구성하여 최종적으로 1,061개 임대부동 산 자료를 수집하였다.

2. 분석방법 및 분석모형

거주주택 외에 투자목적으로 주거용 부동산을 보유한 가구의 자산구조가 임대유형의 선택에 영향을 끼치는 정도를 분석하기 위해 이분형 로지스틱 회귀분석을 분석모형으로 선택하였다.

종속변수가 임대유형 중 월세 또는 전세인 이항형 변수이면 종속변수의 값은 1과 0으로 설정되며 예측된 종속변수 값은 확률의 개념을 지니게 된

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다. 이러한 종속변수에 대해 선형회귀 분석을 이용하면 문제가 발생한다. 확 률은 하한이 0이고 상한이 1로서 독립변수와 확률의 관계를 선형함수로 표 시할 수 없고 대신 로지스틱 함수로 S자 곡선과 같이 표시해야 한다.

확률을 로짓으로 변환시키기 위해서는 승산(odds)을 먼저 구한다. 사건이 발생할 확률인 와 발생하지 않을 확률인   의 비율로 승산(odds)인



^  





^{을 구한다. 그리고}



^  





^{에 자연로그를 취해} ^ln



^  





^{을 구한다.}

이는 log와 odds이므로 이를 줄여 로짓이라고 부른다. 로지스틱 회귀분석의 수학적 모형은 아래와 같이 나타낼 수 있다(홍세희, 2005).

    exp_ __ __ ⋯  __ exp_ _ _ ⋯  _

   exp_



^^^^^

exp_



^^^^^

<수식 2-1>

위 식을 다르게 표현하면 아래와 같이 정리된다.

    exp  _



^^^^^



<수식 2-2>

이를 승산



^  





에 대입하면 다음과 같이 표현된다.



^  





^{ }

  exp  _



^^^^^

exp  _



^^^^^

  exp  _



^^^^^



 exp  _



^^^^^

  exp_



^^^^^

<수식 2-3>

위 식의 양변에 자연로그를 취하면 _{ln }

  

  _



^^^^^{가 되며 양변은}

선형관계가 된다. 이와 같은 이론적 모형을 근거로 <표 2-1>과 같이 종속

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구분 변수명 단위 예상

부호 출처

종속

변수 (투자목적 주거용 부동산의) 월세 여부(월세=1, 전세=0) -

통 계 청 마 이 크 로 데 이 터 독립

변수

가구 특성

가구주 만 나이 세 +

가구당 주거용 임대부동산 총 개수

(각 가구당 주거용으로 임대하는 부동산의 총 개수) 개 +

자산 특성

순자산액

억 원 + 순금융부채

(금융부채에서 임대보증금을 제한 값) +

근로사업소득

(근로소득과 사업소득의 합) -

투자목적 주거용 부동산 유형

투자목적 주거용 부동산_단독주택 -

투자목적 주거용 부동산_아파트 -

투자목적 주거용_주거용 건물(연립, 다세대 등) -

<표 2-1> 분석모형 및 변수 설정

변수로는 투자목적 주거용 부동산을 임대하는 경우, 임대유형이 전세이면 0, 월세이면 1인 더미변수로 설정하였다. 종속변수로서는 크게 가구 정보, 자산 특성, 투자목적 주거용 부동산 유형으로 구분하였다. 가구 정보에는 가구주 만 나이, 각 가구당 보유한 주거용 임대부동산의 총 개수 변수를, 자산 특성 으로는 순자산액, 순금융부채, 근로사업소득 변수를, 그리고 투자목적 주거 용 부동산 유형으로는 단독주택 더미, 아파트 더미, 주거용 건물(연립 및 다 세대) 더미변수로 구성하였다.

가설에 따라 분석에서 나타날 예상부호도 함께 표기하였다. 월세로 임대 유형을 선택하는 가구는 월세로 인한 추가적인 소득이 필요한 자산구조인 것으로 보았다. 따라서 이자비용 부담이 존재하는 순금융부채는 (+), 근로사 업소득은 (-)로 계수값의 부호를 예상하였다. 또한 전세로 임대유형을 선택 하는 가구는 주택 매입자금이 부족해 전세를 끼고 해당 주택을 매입할 가능 성이 높은 것으로 보았다. 이로 인해 순자산의 예상부호는 전세를 선택하는 경우 (-)로 나타날 것으로 보았다.

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제4절 실증분석결과

1. 기술통계량

임대가구가 투자목적 주거용 부동산을 어떠한 임대유형으로 선택하는지 에 따라 자산구조적 특성이 달라질 것으로 가정하였다. 임대하는 가구의 자 산구조적 특성을 기술통계량으로 살펴보고자 한다. 이어서 전세로 임대하는 가구와 월세로 임대하는 가구로 나누어 각각 기술통계량을 제시하였다. 임 대가구의 자산구조적 특성이 임대유형 선택에 따라 달라짐을 비교하고자 한 다. <표 2-2>는 분석에 포함된 모든 임대가구의 기술통계량을 제시한 것이 다. 종속변수인 월세여부의 평균은 0.5억 원으로 거주주택 외에 투자목적으 로 주거용 부동산을 임대하는 경우 50%가 월세인 것으로 나타났다. 그리고 아파트가 투자목적 주거용 부동산의 유형 중 가장 높은 비중을 차지하는 유 형으로 분석되었다. <표 2-3>은 분석에 포함된 임대가구 중 월세로 임대유 형을 선택한 가구를, <표 2-4>는 전세로 임대유형을 선택한 가구를 기술통 계량으로 제시한 것이다. <표 2-3>에서 월세로 임대유형을 선택한 가구의 순금융부채의 평균은 0.17억 원, 근로사업소득의 평균은 0.62억 원으로 나타

구분 변수명 최소값 최대값 평균 표준

편차 종속변수 월세여부 0.00 1.00 0.50 0.50

독 립 변 수

가구 정보

가구주 만 나이 26.00 90.00 53.71 11.27 가구당

주거용 임대부동산 총 개수 1.00 5.00 1.36 0.77 자산

특성

순자산액 -1.85 57.40 6.96 6.88 순금융부채 -20.00 18.70 -0.55 2.22 근로사업소득 0.00 6.93 0.66 0.55

투자목적 주거용 부동산

_단독주택 0.00 1.00 0.26 0.44 투자목적 주거용 부동산

_아파트 0.00 1.00 0.59 0.49 투자목적 주거용 부동산

_주거용 건물 (연립, 다세대 등)

0.00 1.00 0.15 0.36 주: N: 1,061.

<표 2-2> 임대유형 선택 분석의 기술통계량(월세 및 전세)

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구분 변수명 최소값 최대값 평균 표준 편차 종속변수 월세여부 1.00 1.00 1.00 0.00

독 립 변 수

가구 정보

가구주 만 나이 29.00 90.00 54.67 11.53 가구당

주거용 임대부동산 총 개수 1.00 5.00 1.45 0.89 자산

제5절 소결

가계 자산 포트폴리오를 구성, 운용하는 가계 내 개인투자자는 자산의 운 용을 통해 수익을 추구한다. 가계마다 위험선호도가 상이하기에 가계 내 개 인투자자가 보유하려는 자산의 종류와 그 구성의 선택인 자산선택은(전용수 ㆍ이창석, 2004) 각기 다르게 나타날 것이다. 부동산 자산의 경우, 임대유형 에 따라 운용수익의 창출 형태(월세, 전세) 또한 달라진다. 이로 인해 부동 산의 임대유형은 가계 내 금융부채의 존재, 소득 수준 등에 의해 추가적인 소득이 자산구조인지에 따라 결정될 가능성이 높을 것으로 예상하였다.

분석의 구체적인 가설로서 월세로 임대유형을 선택하는 가구는 가계 자 산구조 상 금융부채의 이자비용 부담으로 인해, 그리고 근로소득 및 사업소 득 외 추가적인 소득의 필요로 인해 월세를 선택하였을 것으로 보았다. 그 리고 전세로 임대유형을 선택하는 가구는 주택 매입자금이 부족해 전세를 끼고 해당 주택을 매입할 가능성이 높은 것으로 보았다.

(34)

분석 결과, 투자목적 주거용 부동산의 임대유형을 월세로 하는 경우, 임 대유형을 전세로 하는 경우보다 순금융부채가 더 높으며 근로사업소득이 더 낮을 가능성이 높은 것으로 분석되었다. 그리고 월세로 주거용 부동산을 임 대하는 경우, 가구당 주거용 임대부동산의 총 개수가 더 많은 것으로 분석 되어 월세로 임대유형을 선택해 운영소득(임대료)을 확보하는 부동산의 개 수가 더 많은 것으로 나타났다. 순자산은 월세로 임대유형을 선택하는 가구 의 경우 순자산이 전세에 비해 상대적으로 더 많은 것으로 예상하였는데 예 상과 같이 월세로 임대유형을 선택하는 가구가 전세로 임대유형을 선택하는 가구에 비해 순자산이 더 많을 가능성이 높은 것으로 확인되었다.

투자목적 주거용 부동산 유형 중에서는 (단독주택에 비해) 아파트일수록 전세로 임대될 확률이 높은 것으로 분석되었다. 임차인 입장에서 월세로 인 한 매달의 임대료 부담이 높아서 이를 기피하고자 전세에 대한 수요 편중이 높아져 이러한 결과가 나타난 것으로 생각된다.

본 분석은 가계 내 개인 투자자인 임대인 입장에서 주거용 부동산을 임 대하는 경우 어떠한 자산구조적 배경에서 월세를 선택하는지를 분석하고자 하였다. 하지만 가구 기준이 아닌, 개별 투자목적 주거용 부동산 물건 기준 으로 임대유형 선택의 원인을 분석해 임대인이 속한 가구 기준으로 분석을 해내지 못한 분석상의 한계가 있다. 또한 2016년 한 해만을 시간적 분석범 위로 설정해 보다 장기적인 시점에서 분석을 해내지 못했다는 점이 한계이 다.

(35)

유형 임대주택 수(만 호) 구성비(%)

개인 임대 730 81.0

공공 임대 103 11.4

기업 임대 68 7.6

계 901 100

단위: 만 호, %.

출처: 국토교통부, 「주택업무편람」(2015).

<표 3-2> 주택임대시장 내 임대인 유형(2014년 기준)

제3장 주거용 부동산 자본환원율 스프레드 결정요인 분석

제1절 자본환원율 스프레드 결정요인 분석의 배경 및 목적

1. 분석의 배경

우리나라의 경우 다른 나라에 비해 가계자산 중 부동산 자산의 비율이 높은 편으로 집계된다(<표 3-1> 참고). 또한 <표 3-2>를 살펴보면 우리나 라의 임대주택 유형 중 개인 임대의 구성비는 전체의 81%를 차지해 개인이 투자목적으로 보유한 주된 부동산이 주택임을 알 수 있다. 이는 가계 자산 포트폴리오를 구성, 운영하는 가계 내 개인 투자자가 가계 자산구조 및 재 무상황에 따라, 위험선호도에 따라 자산을 선택하여 최대의 효용을 추구한 결과일 것이다. 자산 포트폴리오로 구성, 운영된 투자목적의 부동산은 가계 에서 수익창출의 주된 수단인 것으로 해석할 수 있다(하서진 외, 2018).

가계자산 한국 미국 일본 영국 호주

부동산 관련 자산 73.0 29.3 38.4 52.2 60.4

금 융 자 산

현금ㆍ예금 12.3 9.0 32.7 13.3 8.7

금융 투자 상품

주식 4.5 23.5 5.9 4.6 6.3

채권 1.4 5.6 1.1 0.3 0.03

펀드 0.8 8.5 3.0 1.0 0.5

보험ㆍ연금 7.8 22.1 16.4 26.9 22.8

기타 0.2 1.9 2.5 1.6 1.2

단위: %.

출처: 김형철(2016).

<표 3-1> 국가별 가계자산의 구성 비중(2013년 기준)