부동산시장 압력지수

(1)

여름호 _ 2013. 07 VOl. 02부동산시장 조사분석KRIHS 국토연구원

부동산시장 압력지수

부동산시장 주요 변수로 살펴본 부동산시장 압력지수는 전세시장 의 소폭 하락에도 불구하고 토지 시장의 회복, 주택매매시장의 안 정이 지속되며 매우 완만한 상승 세를 보였다.

부동산시장 압력지수 개요

부동산시장압력은 시장의 확장 혹은 침체를 야기하는 압 력 정도로 정의하며, 부동산시장 상승압력이 커지면 시장의 확 장, 작아지면 침체 위험 증가로 이해할 수 있다. 부동산시장 압력지수 는 부동산시장과 관련된 거시경제, 주택공급 및 수요, 금융 등의 주요 변수

(경기동행지수 변동률, M

2

변동률, 매수매도지수, 미분양주택수, 주택담보대출금리 등)를 이 용하여 산출한다.

산출된 부동산시장 압력지수는 0에서 200까지의 값을 나타내며, 이 값에 따라 9개 등급(확 장국면 1~3단계, 보합국면 1~3단계, 수축국면 1~3단계)으로 분류하여 부동산시장에 대한 압력 정도를 판단한다.

부동산시장 압력지수

주택매매시장 압력지수

주택전세시장 압력지수

토지시장 압력지수

(2)

인포그래픽스부동산시장 변화와 진단심층분석정책과 시장지역 아파트 시장 동향지금 세계 부동산시장은?부동산시장 연구 동향 문지희, 전성제, 김재환, 박천규

주택전세시장 압력지수 주택매매시장 압력지수

133.9

119.1

127.9 124.8 135.9

123.4 138.1 133.5

91.6

89.9

97.3

77.2

109.5

86.5

115.0

96.1 87.1

85.3

94.0

71.6

107.4

79.4

114.1

90.4

토지시장압력지수 부동산시장 압력지수

•전국

2분기 내내 상승하며 6월 111.2를 기록.

이는 전분기(101.6)에 비해서 9.6p 높은 수준

•수도권

6월 수도권 부동산시장 압력지수는 111.0으로 전분기(98.7)대비 12.3p 상승 111.2

111.0 101.6

96.1

106.4

93.9

105.8 98.7

(3)

부동산시장 압력지수

82.6

105.2

92.7

101.6

96.1

111.2

74.7

100.3

85.5

99.3

93.9 85.4

91.2

111.0

구분

전년 동기 전 분기 현 재

2012년 2013년

4월 5월 6월 1월 2월 3월 4월 5월 6월

전국 92.7 88.3 85.1 99.1 101.6 101.6 96.1 106.4 111.2

수도권 85.5 82.1 77.2 94.9 99.3 98.7 93.9 105.8 111.0

서울 83.8 81.1 77.1 90.0 102.3 103.9 95.1 103.1 105.5

인천 85.0 77.8 71.8 91.2 94.8 91.5 91.3 98.1 107.3

경기 86.5 83.6 78.4 98.5 98.5 97.2 93.8 108.9 115.0

비수도권 100.6 95.0 93.7 103.6 104.1 104.7 98.4 107.1 111.3

(4)

인포그래픽스부동산시장 변화와 진단심층분석정책과 시장지역 아파트 시장 동향지금 세계 부동산시장은?부동산시장 연구 동향

지난해 12월 이후 부동산시장 압력지수 안정세 지속

2013년 2분기 전국 부동산시장 압력지수는 주택매매시장과 토지시장 압력지수 상승의 영 향으로 꾸준히 상승하였다. 2013년 4월 지수는 3월(101.6)에 비해 다소 낮은 수준을 기록하 였으나, 이후 5월 106.4, 6월 111.2로 상승하였다. 이는 전분기(101.6)에 비해 9.6p, 전년 동기 (85.1)에 비해 26.1p 높아진 수치이다.

일시적 수축국면을 보인 뒤 다시 안정세로 전환

지난 1분기 보합국면으로 전환되었던 수도권 부동산시장 압력지수는 4월에는 전월대비 4.8p 하락하며 일시적으로 수축국면에 진입하였다. 그러나 5월과 6월 각각 전월대비 11.9p, 5.2p 상승하면서 6월 현재 지수는 111.0으로 다시 보합국면에 진입하였다.

지역별로 살펴보면 서울은 2분기에 지속적으로 지수가 상승하여 6월 압력지수가 105.5를 기록하였다. 인천의 경우 2013년 4월까지 수축국면을 유지했으나 5월과 6월 지수가 꾸준히 상승하며 보합국면으로 진입하였다. 경기도는 4월 93.8로 수축국면을 보였으나 5월 108.9, 6 월 115.0으로 상승하면서 확장국면에 진입한 것으로 나타났다.

2012년 8월부터 11개월 연속 보합국면 지속

2013년 2분기 비수도권 부동산시장 압력지수는 전반적으로 상승하는 모습을 보였다. 그 결 과 6월 비수도권 부동산시장 압력지수는 111.3으로 전분기(104.7) 대비 6.6p, 전년 동기(93.7) 대비 17.6p 높은 수준을 기록하였다.

지역별로 살펴보면, 부산, 대구, 광주, 경북에서는 지수가 상승하며 115이상의 확장국면으 로 전환되었으며, 대전, 강원, 전북, 전남에서는 수축에서 보합국면으로 전환되었다. 반면 지 수가 하락한 울산은 확장에서 보합국면으로 전환되었고, 경남은 보합국면을 유지한 가운데 지수는 하락한 것으로 나타났다.

전국

수도권

비수도권

(5)

부동산시장 압력 기상도 (전국)

2012년 6월

2013년 5월

2013년 3월

2013년 6월

인천광역시

충청북도

경상북도

대구광역시 울산광역시 대전광역시

부산광역시 경상남도

충청남도

전라북도

전라남도 광주광역시

경기도

강원도 서울특별시

인천광역시

충청북도

경상북도

충청남도

전라북도

경기도

인천광역시

충청북도

경상북도

충청남도

전라북도

경기도

인천광역시

충청북도

경상북도

충청남도

전라북도

경기도

(6)

부동산시장 압력 기상도 (수도권)

하강 보합 상승

0~64 65~84 85~94 95~99 100~104 105~114 115~134 135~174 175~200

2013년 5월 2013년 6월

2012년 6월 2013년 3월

※ 서울 스케일 조정으로 지도가 일부 왜곡되었음

강화군 김포

양주

구리 남양주

가평군 연천군 포천

양평군

여주군 의정부

광주

이천

평택 안산

의왕과천 군포 시흥 인천

안성 파주

고양

안양 성남

하남

화성 수원

강화군 김포

양주

구리 남양주

가평군 연천군 포천

양평군

여주군 의정부

광주

이천

평택 안산

안성 파주

고양

안양 성남

하남

화성 수원

강화군 김포

양주

구리 남양주

가평군 포천

연천군

양평군

여주군 의정부

광주

이천

평택 안산

안성 파주

고양

안양 성남

하남

화성 수원

강화군 김포

양주

구리 남양주

가평군 포천

연천군

양평군

여주군 의정부

광주

이천

평택 안산

안성 파주

고양

안양 성남

하남

화성 수원

(7)

주택매매시장 압력지수

75.8

92.6 85.4

115.0

66.5

84.2

77.5 72.1

81.1

114.1

구분

2012년 2013년

4월 5월 6월 1월 2월 3월 4월 5월 6월

전국 85.4 82.2 80.7 87.2 88.1 91.6 97.3 109.5 115.0

수도권 77.5 74.4 72.9 82.2 83.6 87.1 94.0 107.4 114.1

서울 70.6 71.2 70.4 79.5 81.0 86.3 97.0 108.2 99.3

인천 59.5 54.4 54.9 71.3 68.1 69.0 80.9 90.7 97.7

경기 85.3 80.6 78.2 86.2 88.4 91.5 95.1 110.6 126.0

비수도권 93.9 90.5 89.1 92.6 92.9 96.3 100.9 111.5 116.0

(8)

지속적으로 상승하며 확장국면으로 진입

2013년 2분기의 전국 주택매매시장 압력지수는 지난 1분기에 비해 크게 상승하였다. 1분기 내내 수축국면을 지속했던 주택매매시장 압력지수는 2013년 3월 91.6을 기록한 후 4월 97.3, 5월 109.5로 상승하였으며 6월에는 전분기 말 대비 23.4p 상승한 115.0을 기록하며 확장국면 으로 진입하였다. 이는 전년동기(80.7)에 비해서도 34.3p 높은 수치이다. 상승폭은 수도권에 비해 비수도권에서 상대적으로 더 큰 것으로 나타났다. 이와 같은 주택매매시장 압력지수 상승은 비수도권의 주택가격과 매수매도지수의 상승폭 증가 등에 기인한 것으로 나타났다.

계속적으로 상승하여 보합국면에 진입

2013년 6월 수도권 주택매매시장 압력지수는 114.1로 전년 동기(72.9)대비 41.2p, 전분기 (87.1)대비 27.0p 상승한 것으로 나타났다. 지난 2013년 4월 94.0으로 수축압력을 보인 것으 로 나타났으나, 지수가 상승하면서 보합국면으로 진입하였다.

서울의 주택매매시장 압력지수는 보합국면을 유지한 가운데 상승과 하락을 반복하였다.

2013년 4월 97.0, 5월 108.2, 6월 99.3으로 6월에는 지수가 전월대비 8.9p 하락하였다. 인천 은 주택매매시장의 수축압력이 지속되고 있었으나, 2013년 6월 97.7로 나타나며 2011년 8월 (95.9) 이후 22개월 만에 보합국면으로 진입하였다. 또한 경기도 역시 지수가 상승하여 4월 (95.1)과 5월(110.6)은 보합국면으로 나타났다. 특히 6월에는 전월대비 15.4p 상승한 126.0으로 조사되어 2011년 3월 118.2를 보인 이후 27개월 만에 확장국면으로 진입하였다.

지수가 상승하여 상승국면 지속

2013년 3월 비수도권 주택매매시장 압력지수는 매수증가에 따른 매도매수지수의 상승과 주택가격 상승 등의 영향으로 4월 100.9, 5월 111.5, 6월 116.0을 기록해 수도권보다 높은 수준 을 유지했다. 이는 전년 동기(89.1)보다는 26.9p, 전분기(96.3)보다 19.7p 높은 수치다.

지역별로 살펴보면 비수도권 대부분의 지역에서 지수가 상승했다. 대구는 지수가 꾸준히 상승하며 6월 153.2를 기록해 매우 높은 지수수준을 보였다. 부산과 광주, 경북 등은 지수가 상승하여 확장압력을 나타냈고, 대전, 강원, 충북은 수축에서 보합국면으로 상승하였다. 전 북은 유일하게 지수가 하락하며 6월 79.9를 기록해 수축국면이 지속되었다.

전국

수도권

비수도권

(9)

주택전세시장 압력지수

102.0

125.9 119.1

119.4

124.8 127.9

97.3

123.7

123.4 117.1

112.6

136.4

135.9 117.9

133.5 138.1 부동산시장 압력지수

구분

2012년 2013년

4월 5월 6월 1월 2월 3월 4월 5월 6월

전국 119.4 109.8 106.2 128.4 136.4 133.9 119.1 127.9 124.8 수도권 117.1 108.6 101.8 120.8 132.3 135.9 123.4 138.1 133.5 서울 124.3 120.4 115.9 120.9 148.7 147.4 123.5 128.9 127.0 인천 130.6 122.5 95.9 113.1 142.3 148.0 143.6 140.6 124.7 경기 110.1 98.9 94.9 122.4 120.8 126.6 119.0 142.9 139.1 비수도권 122.0 111.2 111.0 136.5 141.0 131.9 114.6 116.8 115.3

(10)

전세시장 압력 전분기 대비 하락, 확장국면 지속

전국의 전세시장 압력지수는 2012년 9월 이후 현재까지 10개월 동안 확장국면을 유지하고 있다. 특히 2013년에 들어오면서 확장압력이 더욱 강하게 나타나는 모습을 보였으나, 2분기 들면서 지수가 소폭 하락하였다. 2013년 3월 133.9를 기록한 이후 4월 119.1, 5월 127.9, 6월 124.8로 상승과 하락을 반복하는 가운데 확장압력을 지속하고 있으며, 비수도권에 비해 수 도권 지수가 상대적으로 높게 나타났다.

1분기와 비슷한 수준의 확장압력 지속

수도권의 2013년 2분기 주택전세시장 압력지수는 전세수요 증가와 가격상승, 전세매매가 격비율 상승 등으로 확장국면을 지속하며 6월 133.5를 기록했다. 전분기(135.9)에 비해서는 2.4p 낮은 수준이지만, 전년동기(101.8)에 비해서는 31.7p 높은 수준이다.

지역별로는 서울, 인천 등의 지역에서 6월 전세시장 압력지수가 3월보다는 하락하였으 나 여전히 높은수준을 유지하며 확장국면을 지속하였다(서울 127.0, 인천 124.7). 경기도는 5 월 전월대비 23.9p 상승한 뒤 6월 139.1로 나타나 서울과 인천에 비해 상대적으로 높은 지 수를 기록했으며, 전년동기(94.9)와 전분기(126.6)에 비해 각각 44.2p, 12.5p 상승한 것으로 나타났다.

전분기 대비 하락, 상승국면은 지속

비수도권의 2013년 2분기 주택전세시장 압력지수 역시 확장국면을 보였으나 수도권보다 는 지수수준이 다소 낮았다. 2013년 6월 현재 지수는 115.3으로 전분기 말(131.9) 대비 16.6p 하락했으나 전년 동기(111.0) 대비 4.3p 소폭 상승했다. 비수도권의 경우 상승과 하락을 반복 하고 있으며, 전분기에 비해서는 다소 낮은 수준을 보였다.

지역별로 보면 대구, 울산, 경남 등 대경권 지역에서 지수가 크게 하락하면서 확장국면에 서 보합국면으로 전환되었다. 특히 대구는 계속 높은 수준의 확장압력을 보였으나, 매매시장 활성화에 따른 매매수요 전환 등으로 2013년 5월 처음으로 보합국면에 진입하였으며 2013 년 6월에는 107.2까지 지수가 하락했다. 충청권과 경북은 계속해서 확장압력을 유지했다. 강 원도는 2012년 8월부터 꾸준히 확장압력을 지속하였으나 4월 115.6, 5월 92.5 6월 89.1로 지 수가 크게 하락하며 수축국면으로 진입하였다.

전국

수도권

비수도권

(11)

토지시장 압력지수

74.8 76.7 74.1

105.3

81.8 77.2

96.1

64.0 71.8

102.9

71.7 71.6

81.4 83.9 94.0

92.2

90.4 부동산시장 압력지수

구분

2012년 2013년

4월 5월 6월 1월 2월 3월 4월 5월 6월

전국 81.8 79.9 74.8 92.0 92.2 89.9 77.2 86.5 96.1

수도권 71.7 71.8 64.0 91.2 94.0 85.3 71.6 79.4 90.4

서울 69.9 64.0 56.2 79.8 94.3 93.4 71.3 77.4 97.3

인천 82.7 73.5 74.7 99.6 92.5 77.4 64.9 75.4 106.1

경기 70.4 75.9 66.1 95.9 94.2 82.3 73.1 81.3 83.2

비수도권 92.8 88.6 86.6 92.8 90.3 94.9 83.2 94.2 102.4

(12)

7개월 만에 보합국면 진입

전국 토지시장 압력지수는 지가변동률 상승과 토지거래량 증가 등의 영향으로 2개월 연속 상승세를 보였다. 지수는 2013년 3월 89.9를 기록한 이후 4월 77.2로 잠시 하락하였으나, 5 월 86.5, 6월 96.1로 지수가 상승하면서 보합국면으로 진입하였다. 6월 지수는 전분기 대비 6.2p, 전년동기 대비 21.3p 상승한 것으로 나타났다.

2013년 지속적으로 수축국면 지속

2013년 6월 수도권 토지시장 압력지수는 90.4로 전분기(85.3) 대비 5.1p 상승하였으나 지 수수준이 수축국면을 벗어나지는 못한 것으로 나타났다. 2013년 4월에는 지수가 전월대비 13.7p 하락하며 71.3까지 하락했으나, 5월과 6월에는 다시 상승한 것으로 조사되었다. 지역 별로 살며보면, 서울과 인천은 6월 토지시장 압력지수가 큰 폭으로 상승하며 보합국면에 진 입하였다. 이에 반해 경기도는 지수의 소폭 상승에도 불구하고 수축국면을 벗어나지는 못 한 것으로 나타났다.

광역시 위주의 상승으로 7개월 만에 보합국면으로 전환

비수도권 토지시장 압력지수는 2013년 6월 현재 전분기 대비 7.5p 상승한 102.4로 나타났 다. 특히 부산(119.4), 울산(116.3) 등에서 큰 폭으로 상승하며 지수수준 115이상의 확장국면으 로 진입하였으며, 대구, 광주, 경북 등은 95~115사이의 보합국면으로 진입하며 광역시 지역 을 중심으로 지수의 상승이 특히 두드러졌다. 반면 강원, 전남, 경남 등의 대부분의 도지역 에서는 토지거래량의 감소 등의 영향으로 지수가 상승과 하락을 반복하는 가운데 지수수준 이 95 미만의 수축국면을 지속하고 있는 것으로 나타났다.