주요 용어 정의

이 보고서에서 사용하고 있는 몇 가지 주요 용어들에 대한 간략한 정의는 다음 과 같다. 특히 연구대상인 부동산시장과 관련해서는 앞서 언급했듯이 주택시장의 개념으로 한정해 사용하였음을 다시 한 번 밝힌다.

(1) 중장기 부동산시장 전망과 안정적 시장관리

중장기 부동산시장 전망은 2035년의 주택시장 변화와 이를 초래하는 요인을 도 출하고 정책대응 방안을 마련하는 것이 목적이다. 전망은 부동산시장 매커니즘을 구 성하고 있는 수요와 공급 등의 요인을 중심으로 분석하였다.

안정적 시장관리는 부동산정책 수단을 이용하여 주택수요(가격 등)와 주택공급 등을 명확한 목적 하에 계획적으로 관리한다는 의미를 내포한다. 계량적 목표치는 각 분야 별 장래 변화요인과 주택시장이 받게 될 영향을 직·간접적 요인, 이들 요인의 변화, 주택시장 변화수준 등으로 분석해 가장 변동이 적은 정책조합을 찾아 제시하는 수준값 이 될 수 있다.

(2) 부동산시장 관련분야와 미래보고서

부동산시장 관련분야로는 국토연구원이 수행한 「국토 대예측 연구(Ⅰ)」에서 메가 트렌드 정리를 위해 활용한 사회문화, 과학기술, 경제, 환경, 정치, 인구 등 6개 분야 를 부동산시장 연구 특성에 맞게 확장 및 세분하였다. 이 연구에서는 인구·가구, 사회 문화, 경제, 금융, 산업, 환경, 정보통신기술, 지방·행정 등 8개 주제를 부동산시장 관련분야로 선정하여 검토하였다.

미래보고서는 선행사례들과 유사하게 전반적인 시장변화 양상과 행태변화를 담은 부 동산시장 미래 모습 제시 외에 바람직한 부동산정책의 방향, 세부적 정책수단의 도입 과 시기를 포괄하는 내용으로 구성된 것이다. 보고서 작성은 긍정적·부정적 시나리오 기법을 작성 및 적용할 계획이다. 이와는 조금 다르지만, 중장기 전망에 기초한 주택시 장 관련 미래보고서로는 정책적 필요에 따라 미래 비전을 담은 ‘제2차 장기 (2013~2022) 주택종합계획(현 주거종합계획)’이 있다. 이 계획은 주택건설과 공급, 주택금융과 주거복지 정책 추진을 위한 기본지침서 역할을 담당하고 있으나, 주택수요 와 공급, 주거복지 등과 관련하여 다루고 있는 내용들이 물량 중심이어서 종합적이고 포괄적인 미래 부동산시장 변동요인과 정책에 관한 청사진을 반영하고 있지는 못한 실 정이다. 목표연도에서의 주거지표에 대해 계획 실행에 따라 일부 변화 수준을 제시하 고 있지만 종합적이라 하기에는 부족한 감이 있다.

(3) 트렌드와 주요 이슈

트렌드는 특정시기에 어떤 현상이 등장해 일정 방향으로 나가는 것이다. 시간적·공 간적 제한이 있는 추세로 현재 진행 중인 변화이면서 동시에 미래로 계속 나가는 변화 를⁷⁾ 의미한다. 이 연구에서는 우선, 부동산시장에 관련이 있다고 판단되는 분야별 트 렌드를 8개 분야로 구분하여 설정한 후, 이를 전문가 자문과 논의를 거쳐 부동산시장 의 7개 트렌드로 재정리하였다. 주요 이슈는 트렌드에서 파생되는 현안과제를 의미한 다. 이 연구에서는 관련분야별 트렌드로부터 도출한 주요 이슈와 전문가 의견을 참조 하여 중장기 부동산시장의 주요 이슈로 27개를 도출하였다.

(4) 부동산시장 변동요인과 영향지표

변동(變動)은 기존의 방식과 관계에 변화를 가져오는 것이다. 요인(要因, factor) 은 방식이나 관계의 성립시 영향을 끼치게 되는 중요한 인자 혹은 원인을 의미한다.

따라서 변동 요인은 부동산시장이 형성되어 있는 관계(매커니즘)에 변화를 초래할 수 있는 중요한 인자라 할 수 있다. 일례로 수요와 공급, 가격, 금융대출 등을 들 수 있다.

영향지표는 부동산시장 매커니즘에 변동을 초래하는 변동 요인 가운데 영향력이 크 다고 판단되는 주요 변수를 의미한다. 예를 들어, 수요(수요 자체는 변동 요인)에 영향 을 미치는 요인 중 생산가능인구, 가구수, 주거소비량, 주택담보대출비율(Loan to Value ratio, LTV), 총부채상환비율(Debt to Income ratio, DTI) 등을 들 수 있다.

이 연구에서는 부동산시장 영향지표로 30개를 우선 검토 후 최종 20개를 사용하는 것 으로 하였다.

7) 이용우 외, 「국토 대예측(Ⅰ)」, 국토연구원, 2009., p.37에서 제시한 개념을 재인용 및 재정리하였다.

그림 1-1 | 연구흐름도

주: *부동산시장 변동요인은 중장기 부동산시장 트렌드와 주요 이슈에 영향을 미치는 가격, 거래 등 시장 지표를 의미함 자료: 저자 작성

부동산시장의