이 장에서는 인구·사회, 경제, 금융, 환경 분야 등 부동산시장 관련분야의 트렌드와 이슈들 가운데 무엇이 미래 부동산시장에 중요한 영향을 미치는지 분석하였다. 분석을 위해 부동산전문가를 대상으로 2차례에 걸쳐 설문조사를 실시하였다. 분석 결과, 미래 부동산시장에서는 ‘시장성’을 중시하는 경향이 지속되겠지만, 주거의 ‘공공성’과 ‘편 의성’도 시장 상황을 인식하는 데 중요한 판단기준으로 작용할 것이란 의견이 많았다.
현재와 마찬가지로 미래 부동산시장을 평가하는 중요한 요소는 ‘시장성’이 될 것으 로 예상되지만 그 중요도는 현재보다 크게 감소할 것이다. 오히려 고령화 심화, 저출 산, 소득 및 자산 양극화, 소득 정체, 가계부채 증가, 사회적 금융의 확대 등은 주택으 로 인한 양극화 해소와 국민의 주거안정 실현과 같은 사회적 요구를 확산시켜 주택시장 에서 주거의 ‘공공성’이 점차 강화되는 환경조성에 기여할 것으로 보았다.
공공성 뿐 아니라 건설기술과 산업기술, IT기술 그리고 환경에 대한 인식변화 등으 로 단순 거주를 위한 주택이 아닌 재택근무, 체육활동, 건강 검진 등 복합 활동과 기능 제공에 대한 수요가 증가하면서 주택의 ‘편의성’을 중시하는 경향도 건축기술의 발달 과 함께 빠르게 확대될 것이란 전망이 많았다.
미래 부동산시장의 트렌드와 주요 이슈를 시장성, 공공성, 편의성 기준으로 살펴보 면, 변화를 인식하는 기본적 토대는 인구 및 가구구조 변화와 기술발달에서 출발한다.
분석결과, 공공성·시장성·편의성 등 모든 기준에서 ‘인구 및 가구구조 변화’의 중요도 가 가장 높았다. 판단기준별로도, ‘공공성’ 측면에서 ‘인구 및 가구구조 변화’의 상대 적 중요도가 가장 높고, 다음이 저성장 및 양극화 심화, 학령인구 감소와 학군수요 변 화, 4차 산업혁명과 인공지능 기술 발달의 순으로 나타났다.
‘시장성’ 측면에서도 ‘인구 및 가구구조 변화’의 상대적 중요도가 가장 높고, 이어 학령인구 감소와 학군수요 변화, 저성장 및 양극화 심화, 금융기술 발달과 가계부채 증가의 순으로 중요도가 높았다. ‘편의성’ 측면에서도 ‘인구 및 가구구조 변화’의 상 대적 중요도가 높았다. 하지만, 4차 산업혁명과 인공지능 기술발달, 학령인구 감소와
학군수요 변화의 중요도도 높았다.
2035년 부동산시장에서는 1인당 주거면적, 공적주택 수, 주택보유율, 월세거주비 중, 중·소형주택비중, 아파트 비중, 재고주택 수, 민간 등록 임대주택 비중, 주택연금 가입자 수, 평균 LTV 비율, 전세가격 상승률, 월세가격 상승률, 전월세전환율, 후분 양아파트 공급 등은 현재보다 증가할 것으로 전망되었다. 반면, 방의개수, 자가점유 율, 신규준공물량, 연간주택가격상승률, 매매가 대비 전세가 비율, 연간주택거래 등은 현재보다 감소할 것으로 예상하는 것으로 나타났다.
이 장에서 부동산전문가를 대상으로 조사 및 분석한 결과는 2035년의 부동산시장 모습과 정책과제 제안, 중장기 부동산시장 변동 수준을 전망하는 데 활용하게 된다.
후자의 경우, 일례로 주요 영향지표별로 변화율과 탄력치를 추정하여 부동산가격 등의 변화를 개괄적으로 추정하는 데 활용 가능하다. 또한, 미래 부동산시장, 주거생활, 주 택유형과 기능에 대한 모습을 만들어 내는 데도 활용할 수 있다. 시장부분은 수요, 공 급, 가격, 거래, 자가 및 월세 등을, 주거생활 부분은 1인당 주거면적, 방의 개수 등 주거지표 측면을, 그리고 주택유형과 기능은 스마트주택 수, 아파트 비중 등은 미래 모습을 추론하는 데 도움을 받을 수 있다.
1. 중장기 부동산시장의 변동수준 분석 | 113 2. 2035년의 부동산시장 전망 | 123