부동산시장 순환국면

시기별 부동산시장의 순환국면 분석은 2000년 이후를 대상으로 하였다. 분석을 위 해 주택매매시장 순환국면은 KB국민은행 주택매매가격지수의 분기별(2000~2017년

3) 국정브리핑 특별기획팀, 대한민국 부동산 40년, 한스미디어, 2007., p.136.

4) 국토교통부, 제2차 장기 주택종합계획 수립 연구, 2013.12., pp.11~12. / 제2차 장기 주거종합계획 수정․보완 연구, 2018.2., pp.38~41. 재정리

5) 국민경제자문회의(2018), pp.77~79를 재정리하였다. 동 과제에는 저자가 연구진으로 참여하였다.

4분기) 자료를 바탕으로 HP필터를⁶⁾ 이용하였다. HP필터를 이용한 순환국면분석은 경기변동의 저점과 고점을 식별하여 시장의 확장 또는 수축국면의 전환점을 판단하는 데 사용된다. HP필터를 주택시장에 적용하면 주택시장의 국면을 파악할 수 있는 장점 이 있다.

(1) 전국 주택시장 순환국면

2000년 이후 전국 주택매매시장 순환국면은 ‘저점 → 고점 → 저점’을 하나의 순환 국면으로 볼 때, 2001년 2분기 저점을 기준으로 2013년 3분기 저점까지 총 3개의 순 환이 있었고, 2017년 4분기에는 4번째 순환국면이 진행 중으로 분석되었다.⁷⁾ 전국 주택매매시장 순환국면은 2013년 3분기 저점을 통과한 후 2015년 2분기까지 회복국면 이 지속되었다. 2015년 3분기에는 회복국면에서 확장국면으로 진입하였고 4분기에 정 점을 통과한 것으로 나타났다. 이후 2016년 1분기부터 둔화국면으로 전환되어 2017년 2분기에 수축국면으로 진입한 후 수축국면이 지속되었다.

전국 주택매매시장 순환국면의 평균 기간은 ‘저점 →고점’이 2년, ‘고점 → 저점’이 2년 1분기로, 전체 주기는 4년 1분기로 나타났다. 최근의 제4 순환국면은 순환국면의 진폭이 작아지고, 국면전환 기간은 길어지는 특징을 보이고 있다.

구분 저점 고점 저점 국면전환 기간

저점→고점 고점→저점 순환주기

제1 순환국면 2001Q2 2003Q2 2005Q4 2년 2년2분기 4년 2분기

제2 순환국면 2005Q4 2008Q2 2010Q3 2년 2분기 2년1분기 4년 3분기

제3 순환국면 2010Q3 2011Q4 2013Q3 1년1분기 1년3분기 3년

제4 순환국면 2013Q3 2015Q4 진행중 1년3분기 진행중 진행중

평균 - - - 2년 2년 1분기 4년 1분기

자료: 국민은행 / 저자작성, 국민경제자문회의(2018.3), p.78 재인용 표 2-1 | 전국 주택시장 순환국면 주기

6) HP필터(Hodrick & Prescott filter)는 추세변화를 추적하는 데 용이하지만 구조적 변화를 과도하게 평활화한다 는 지적도 받고 있다.

7) 순환국면은 수축 → 회복 → 확장 → 둔화의 4국면으로 해석할 수 있다. 수축은 0∼저점, 회복은 저점∼0, 확장은 0∼고점, 둔화는 고점∼0 사이를 의미한다.

그림 2-6 | 전국 주택시장 순환국면

자료: 국민은행 / 저자작성, 국민경제자문회의(2018.3), p.78 재인용

(2) 수도권 주택시장 순환국면

수도권 주택시장의 순환국면은 ‘저점 → 고점 → 저점’을 하나의 순환국면으로 볼 때, 2001년 1분기 저점을 기준으로 2013년 3분기 저점까지 총 2개의 순환이 있었으며 2017 년 4분기 현재 3번째 순환국면이 진행중이다. 수도권 주택시장 순환국면의 평균 기간은

‘저점 → 고점’이 2년, ‘고점 → 저점’이 4년, 전체는 6년 1분기인 것으로 나타났다.

구 분 저점 고점 저점 국면전환 기간

저점→고점 고점→저점 순환주기 제1순환국면 2001Q1 2002Q3 2005Q4 1년2분기 3년1분기 4년 3분기

제2순환국면 2005Q4 2008Q3 2013Q3 2년3분기 5년 7년 3분기

제3순환국면 2013Q3 ? ? ? ? ?

평균 - - - 2년 4년 6년 1분기

자료: 국민은행 / 저자작성, 국민경제자문회의(2018.3), p.79 재인용 표 2-2 | 수도권 주택시장 순환국면 주기

그림 2-7 | 수도권 주택매매시장 순환국면

자료: 국민은행 / 저자작성, 국민경제자문회의(2018.3), p.79 재인용