(1) 트렌드와 주요 이슈 검토 _ 문헌분석
인구 ․ 사회 분야 선행연구에서는 저출산 ․ 고령화, 가구구조 변화, 인구이동에 따른 지 방소멸 등이 주요한 트렌드로 거론되고 있다. 이에서 파생된 인구감소, 노인가구 증가, 1~2인가구 증가, 교외지역 인구감소 등이 세부트렌드 즉, 주요 이슈로 다루어지고 있다.
인구·사회분야에서 부동산연구는 수요, 특정계층의 코호트와 생애주기, 인구감소와 지방소멸, 이민과 다문화 등을 주제로 한 연구들이 진행되어 왔다. 주택수요는 가구단 위로 주택을 소비하기 때문에 가구변화를 중시한 연구가 활발하지만, 인구의 변화와 이동이 그 기본을 이루고 있다.
인구·가구변화와 부동산시장에 관련된 연구로는 저출산·고령화로 인한 인구 수 및 인구 구조의 변화가 향후 부동산시장(입지, 가격 등)에 미치는 영향, 인구이동이 부동 산시장에 미치는 영향 등을 주로 다루는 연구가 있다. 관련연구로는 유선종 외(2018), 최정일 외(2012), 조주현(2011), 노영학(2013), 이수욱 외(2007) 등이 대표적이다.
저출산·고령화로 부동산 수요 감소, 주거이동성 제약, 지역별 주택수요 차별화, 역 모기지 및 의료서비스 연계 주택 등 신규 부동산시장이 등장 등으로 나타날 것으로 전 망되기도 하지만, 공가 및 빈집 처리와 관리 필요성의 확대, 연령 및 소득에 의한 고급 주거지와 저급주거지 분리 심화3) 등과 같은 결과도 나타나고 있다.
소형가구 중심으로의 가구구조변화는 소형 아파트 및 주택 수요 증가, 땅콩주택 같 은 개성을 갖춘 주택공급 확대, 공유주택 공급 확대, 주택 리모델링·초고층 재건축·재 개발 등의 시장 수요가 증가할 것으로 분석하고 있다.
인구이동과 관련해서는 인구감소와 유출에 따른 부동산시장 재편(지방소멸 등) 가 속, 인구감소 지역의 삶의 환경 악화, 특정 지역의 인구 집중과 공동화현상 가속화, 인구증가지역 주택수요 및 공급문제, 공동화현상 발생지역의 빈집 정비 문제(지역시장 정비) 등이 미래의 주요한 이슈로 부각될 것이란 연구 등이 많은 양을 차지하고 있다.
문헌에 나타난 이상의 내용을 관계분야와 그 트렌드에서 파생되는 주요 이슈의 인과관 계로 정리하면 그림 <3-1>과 같다.
3) 일례로 기존 주택 내 거주자가 고령층이 되면 기존 주택지역 자체가 고령자거주지역화 될 것이라는 주장을 들 수 있다.
그림 3-1 | 인구·사회분야의 트렌드와 주요 이슈
자료: 저자 작성
(2) 인구·사회분야 트렌드와 주요 이슈
인구·사회분야 전문가들은 저출산으로 인한 인구 변화(감소), 고령화에 따른 인구구 조 변화, 비혼·핵가족화·1~2인가구 증가 등으로 인한 가구구조 변화, 인구 이동과 유 입에 의한 지역별 인구재편(지방소멸), 다문화가구와 외국인 증가 등이 트렌드로 자리 잡을 것으로 예상하고 있다.
저출산 문제는 전체적인 인구감소의 문제를 유발하며, 전체인구의 평균나이가 상향 평준화되는 현상을 일으켜 경제활동인구가 감소하고, 사회의 활력이 감소하는 요인으 로 작용한다. 부동산시장에서는 수요 감소로 인한 장기적 침체국면을 유발시킬 가능성 이 있다.
고령화는 노인가구의 증가로 인한 부양, 비경제인구의 증가, 의료문제 등 다양한 사 회현상과 연계되어 있다. 부동산시장에는 주거이동성이 낮은 노인층의 특성 상 지역별 주택수요에 차별화된 영향으로 작용할 가능성이 있다.
비혼과 핵가족화, 저출산으로 인한 기존의 3~4인 가족 중심에서 1~2인가구로의 증 가는 주택시장의 수요 및 공급에 영향을 미친다. 소형아파트 등 소형주택 수요의 증가 와 땅콩주택·공유주택 사업 등 새로운 시장이 활성화될 수 있다.
저출산·고령화 등과 연계된 인구감소와 인구이동은 지역의 부동산시장 재편을 초래 할 가능성도 있다. 특히 고령화가 심한 특정 시골마을은 사람이 아예 거주하지 않는 마을이 되어 소멸하는 현상이 발생할 수 있다.
“(전문가 A) 인구감소기를 겪는 다양한 나라가 있으며 그에 따른 부동산시장 변화 양태는 다양 한 모습으로 존재한다. 시장 상황은 수요와 공급이 연계되어서 나타나기 때문에 수요의 절대적 인 요인과 함께 공급시스템의 문제를 함께 고려할 필요가 있다.”
“(전문가 B) 인구 통계와 가구통계는 다른 방향성의 움직임을 보일 수 있어 인구가 감소하더라도 가구규모의 축소가 이루어진다면 주택에 대한 수요는 생각보다 급격히 감소하지 않을 수 있다.”
■ 트렌드 1 : 인구변화 _ 인구감소
인구감소는 서서히 진행되는 부분이다. 가구규모의 변화를 고려할 때 인구감소가 곧 가구의 감소를 의미하지는 않기 때문에 부동산시장에 대한 영향은 수요와 공급을 동시 에 고려하여야 한다.
인구변화와 관련한 주요 이슈로는 저출산과 비혼의 증가, 베이비 부머 세대의 고령 화와 은퇴를 들 수 있다. 저출산은 부동산시장의 수요와 공급, 그리고 주거문화에 많은 변동을 야기할 것으로 전망되고 있다. 저출산의 가장 큰 영향은 수요의 절대적 감소와 소형주택에 대한 수요 증가이지만, 이에 못지않게 부의 대물림도 중요한 이슈이다.
부모세대의 자산이 자녀 1~2명에게 집중되면서 자식세대 간 부의 양극화, 부동산시장 의 양극화를 초래할 가능성이 크기 때문이다.
40대의 비혼율은 남성 26%, 여성 18% 수준이다. 30대는 이보다 더 높은 수준으로 나타나고 있다. 비혼율의 증가는 출생인구의 감소와 직접적인 연관이 있으며 1인가구 의 증가 문제와도 직결된다.
“(전문가 A) 연령별, 탄생코호트별 주거소비의 패턴자체가 다르게 나타난다. 베이비붐 이후 세 대가 전체적으로 주거소비 수준이 낮다.”
“(전문가 B) 결혼을 하지 않는 비혼족의 비율이 젊은 세대에서 지속적으로 증가하고 있다. 건 강, 경제적 수준이 과거 결혼을 하지 못한 사람들과 차이가 존재하며 주거소비패턴도 다르게 나 타난다.”
“(전문가 C) 부의 대물림이 한두명의 자식에게 이루어지면서 저출산에 따른 부모들의 부채의식 이 커지기 때문에 이러한 경제적 양극화가 주택시장의 양극화로 이어질 수 있다.”
베이비부머 세대의 고령화와 은퇴 역시 중요한 이슈로 부각될 전망이다. 통계청4)에 의하면 2015년 한국 인구 중 유소년인구는 13.9%, 생산가능인구는 73.0%, 고령인구 는 13.1%이다. 이 가운데 고령인구는 2060년에 40.1%까지 비중이 확대될 것으로 전 망하고 있다. 특히 1958년생을 기준으로 한 베이비부머세대의 고령화와 은퇴는 부동 산시장에 큰 변화를 불러 올 것이란 전망이 우세하다.
“(전문가 C) 58년생을 중심으로 한 베이비부머 세대는 그동안 한국의 부동산 시장을 이끌어 왔 다. 100만명 수준의 인구 출생이 지속되어온 해당세대의 움직임이 향후 부동산 시장의 방향성 에 큰 영향을 미칠 수밖에 없다.”
■ 트렌드 2 : 가구구조 변화 _ 소형가구화
가구구조 변화로 등장하게 될 주요 이슈로는 1~2인 가구 증가에 따른 주거소비패턴 변화, 사회·문화적 변화에 따른 주거문화 변화 등이 있다. 주거소비패턴 변화는 1~2인 가구가 증가하면서 이들을 중심으로 부동산시장 재편이 이루어질 것이라는 데 근거한 다. 그렇다고 소형주택에 대한 수요가 증가한다고 해서 무조건적으로 주택의 소형화나 원룸형 시장의 확대를 예상하지는 않는다. 주택의 소형화가 이루어지겠으나 가구의 인 원에 맞춰 비례적으로 공간이 줄어들기 보다는, 기존 주택 크기에서 사회문화변화를 반영한 새로운 주거면적, 주거형태를 희망할 것으로 본다.
4) 통계청 보도자료. 2015. 세계와 한국의 인구현황 및 전망. p.12
“(전문가 A) 1~2인가구로의 부동산시장 재편은 소형주택에 대한 수요를 증가시킬 것이다. 이러 한 수요변화는 이미 부동산시장에 나타나고 있다. 이러한 행태는 앞으로 더욱 강화될 것이다.”
“(전문가 C) 부동산시장 측면에서는 작은 평수의 아파트에 대한 수요 증가가 이어질 것이다. 앞 으로도 소형평수의 아파트가격이 강세를 보이고, 30~40평대의 가격 상승은 이에 못 미칠 것으 로 생각한다.”
저출산과 1~2인 가구 증가의 여파로 부모세대의 자산의 대물림이 심화됨에 따라 부 의 양극화도 더욱 크게 벌어지게 된다. 이는 소형주택에 대한 수요만큼이나 고급주택 에 대한 수요도 동시에 증가할 유인으로 작용할 수 있다.
사회·문화적 변화에 따른 주거문화 변화도 주요 이슈로 등장할 전망이다. 개인주의 적 삶의 가치관이 확산되고 다양한 삶의 가치 및 활동을 추구하는 삶의 형태가 보편화 되어감에 따라 주택은 단순히 거주만을 위한 공간의 용도로만 한정되지 않는다. 주택 내부 공간은 각각 하나의 공간을 식당, 침실로 쓰던 다기능 공간에서 부엌, 침실, 거실 등 활용목적에 따라 사용하는 목적형 공간으로 바뀌고 있다. 이에 공급도 특정계층별 수요맞춤형 공간을 제공하고 특수평형 등에 대한 공급을 늘려 변화하는 주거소비패턴 변화에 따라가는 다품종 소량생산 공급방식이 보편화될 것으로 보인다. 개인이 추구하 는 목적을 수행하는 장소로 주거공간을 활용하는 문화적 변화가 빠르게 진행될 것이기 때문이다.
“(전문가 B) 가구구조 변화에 따라 문화적인 요소를 고려한 건축설계가 더 중요해질 것이다. 과 거 3~4인 이상의 가구구조에서는 개인 작업실(아뜨리에) 등 개인의 문화생활을 위한 공간을 넣 기 어려웠으나, 가구구조가 소형화됨에 따라 이러한 문화공간을 접목한 주택에 대한 요구가 많 아질 것이다.”
■ 트렌드 3 : 지방마을 소멸 및 외국인 가구증가
지역별 인구재편 및 다문화·외국인 가구의 증가로 인해 파생되는 주요 이슈로 지방 마을 소멸과 주거지 재정비, 외국인 증가에 대응한 주거정책마련 등이 제시되었다.
인구가 감소하는 지역에서는 인프라 투자 감소와 삶의 환경이 악화되면서 그나마 남 은 인구마저도 인구가 많은 지역으로 이동할 가능성이 높아지게 된다. 이럴 경우, 지방