사회경제적 여건변화에 대응한 정책제언

(1) 정책제언 1: 인구 변화에 대응한 주거정책 추진

인구·사회분야의 변화로 인한 부동산시장의 영향을 최소화하기 위해 수요변화에 대 응한 공급정책, 고령자 대상 주거복지 확충, 지방마을 소멸에 대한 적극적 대응이 요구 된다. 또한, 인구감소에 따른 수요 감소에 대비하여 공급부분에 대한 세밀한 조정 작업 을 추진할 필요가 있다.

2017년 말 기준, 주택보급률은 102%, 자가보유율은 60% 수준에 있다. 시장상황은 수요 뿐 아니라 공급과 연계되어 만들어진다. 국토교통부 제2차 장기 주거종합계획 수 정계획에 따르면 주택수요는 2018년 40만에서 2022년에는 37만까지 감소한다. 동일

한 가정과 방법을 적용할 경우 2027년 주택수요는 36만 이하로 감소하게 되고, 2035 년경에는 다른 환경여건의 변화가 없다면 33~35만 수준에서 수렴될 것으로 예상된다.

장래 수요의 감소가 예상되는 상황에서 공급의 규모나 내용을 조절해나가는 정책이 요구된다. 신규 주택수요가 유지될 수 있는 향후 기간 동안 물량위주의 공급방식에서 벗어나 공급시스템 자체를 수요맞춤형으로 개편하고, 도시 내 재정비와 신규 주택공급 그리고 공적임대주택 공급량에 대한 체계적 공급방식이 필요하다. 이를 위한 하나의 과정으로서 주택 선분양제를 후분양제로 전면 개편하고, 이를 지원하는 금융과 정책 개선을 추진하여야 한다. 도시인구 증가에 대비하여 도시 내 재정비 사업도 활성화하 고, 사회적인 비용을 줄이면서 도시 내 토지이용의 효율성을 올릴 수 있도록 도시공간 정책에 대해 재검토와 정비가 이루어져야 한다.

(2) 정책제언 2: 고령인구 관련 주거 및 주거복지 정책 수립

고령화가 빠르게 진행됨에 따라 고령인구의 증가가 급격히 이루어지고 있다. 고령화 의 진행 속도 문제도 중요하지만 전체 고령자 수 자체의 증가도 고려해야 한다. 현재는 부동산시장에서 다운사이징 등이 발생하고 있지 않으나 경제적 부를 축적하지 못한 세 대가 고령화 될 경우 다양한 사회적 변화가 나타날 수 있다. 베이비부머 세대의 은퇴시 기도 가까워져 오면서 부동산시장을 포함한 다양한 사회적 영향이 발생할 것으로 예상 된다. 이에 대한 정책대응과 준비도 필요하다.

고령인구에 대한 주거복지정책은 물리적 불편을 해소하기 위한 장치를 설치하는 등 의 일차원적인 방향성의 접근이 이루어지고 있다. 고령인구 증가에 따라 요양원, 실버 주택 등 고령인구를 대상으로 한 주거복지에 대한 요구가 점차 증가할 것이다. 고령층 이 거주할 수 있는 다양한 형태의 주거사업 전개가 필요하다. 사업의 방향성은 노인을 배려한 물리적 불편해소 차원의 구조설계 뿐 아니라 건강과 오락 등을 결합한 관리 운 영까지 고려하여 확립되어야 한다.

고령인구의 경우 재가노인, 독거노인, 환자노인 등 다양한 형태로 존재한다. 이러한 고령인구 특성에 맞게 주거환경을 조성하는 정책 지원이 이루어져야 한다. 재가노인의

경우 주택연금 활용성을 높이고, 각 고령인구의 경제적 특성에 맞게 다양한 요양 및 주거상품을 개발해야 한다. 독거노인은 집단주거생활을 영위할 수 있도록 노인전용 임 대주택 공급 등을 확대할 필요가 있다.

또한 ‘고령자가구 주거실태 및 생활복지조사(가칭)’를 정례화해 고령인구의 주거정 책의 실효성을 높여 나가야 한다. 주거 뿐 아니라 환자노인들의 건강을 관리할 수 있는 관리운영이 결합된 주거복지체계를 지금부터 구축해 나가야 한다.

(3) 정책제언 3: 주택개념, 유형, 주택통계 이용, 계약방식에 대한 새로운 제도적 기준 마련

주택유통 시스템 변화에 대한 대비가 필요하다. 모듈러 주택, 공유주택 등 다양한 주택유형이 시장에서 공급될 수 있도록 사업방식을 유형화하고 필요한 제도적 지원 장 치도 마련하여야 한다. 또 개인 혹은 영세 규모에 머물던 부동산산업 분야에 새로운 비즈니스 모델을 구상할 수 있도록 환경을 조성·지원하고, 타 산업과의 융복합이 가능 한 수준까지 육성할 로드맵도 마련하여야 한다. 특히, 부동산 스타트업에 대한 관심과 투자가 필요하며, 새로운 비즈니스 모델에 대비한 기존 제도, 법률, 보호장치 등의 유 연화를 검토하여야 한다.

임대주택에 대한 인식도 산업적 차원으로 전환이 이루어져야 한다. 산업적 차원으로 임대주택을 이해하고 사업을 영위할 수 있는 제도적 기반을 재정비해야 한다. 장기적 관점에서 계획을 수립하고 단계적으로 추진할 방안 마련이 필요하다.

부동산 데이터도 일부 공기업이 보수적으로 관리하던 차원에서 벗어나야 한다. 정부 와 공공중심의 관리체계에서 벗어나 민간이 적극적으로 투자하고, 발전시킬 수 있는 새로운 거버넌스 체계를 구축하는 것이 필요하다.

공유경제 및 공유화에 대한 의식 성장에도 적절한 대응이 요구된다. 현행 주택법령 등에서 주택이란 독립된 주거, 전용주거시설, 장기거주를 전제 하는 독립된 건축물로 규정하고 있다. 장래에는 현행 법령 틀에서 관리할 수 없는 공유 공간, 공유 계약 등에 대한 수요가 증가할 것이다. 법제도상 주택의 개념, 유형, 계약방식 등에 대한 보완이 필요한 부분을 발굴하고 개선하는 등으로 정책대응을 할 필요가 있다.

(4) 정책제언 4: 지방정부의 부동산정책 자율성 확대를 위한 이관 및 위임사무 정비

지방정부의 부동산정책의 권한 및 자율성 확대는 지방세 확충, 포괄보조금제 확대 등이 기반이 된다. 포괄보조금제 도입, 지방불균형 완화를 위한 지방재정제도 개선 등을 통해 지역상황에 맞는 차별화된 정책과 다양한 사업을 추진할 수 있도록 지원할 필요가 있다.

부동산시장 안정을 위한 투기수요 억제 등과 같은 수요관리정책의 경우 지방정부의 이해와 상충되나 국가에서 추진할 필요가 있는 정책은 국가에서 지속적으로 추진함이 바람직하다. 장기적으로 중앙정부는 작은 정부를 지향하여 그 역할은 점차 축소하되 전국단위의 정책기조와 전략 수립, 조정자 역할 수행은 계속 되어야 한다. 반면, 실제 집행은 시도단위의 지방정부로 점차 이관 혹은 위임하는 것이 바람직하고, 이관이나 위임된 권한의 집행을 위한 적정 가이드라인도 반드시 제시하여야 한다.

이 외에도 부동산정책에서 협력적 거버넌스 확대를 위해 주택임대, 주택관리, 주택 개보수와 관련된 사회적 기업 및 협동조합 설립이 활성화될 수 있도록 지원방안을 더욱 확대해야 한다. 주거복지 거버넌스 확대, 시군통합 등 지방행정체계 개편과 관련한 부 동산정책의 시장영향력 및 정책파급효과 변화도 지속적으로 모니터링 하는 체계를 마 련하는 것이 필요하다.

(5) 정책제언 5: 남북경제협력 시대 북한지역의 주택시장 개방에 대비

북한의 개방과 남북경제협력 확대로 주택건설이 활발해 질 것임을 외국의 사례를 통 해 확인할 수 있다. 2008년 기준 북한 전체 가구수 588만 호(2008년 추정) 대비 주택 수는 약 450만 호로 집계되어 주택보급률은 약 75% 수준이고, 2030년 기준 주택보급 률 100% 달성을 위해서는 공급 부족분의 충족과 낙후된 주택 수준의 개선, 주택 노후 화에 따른 재건축 등 총 450만 호를 공급하는 연간 60조원의 신규시장이 생성될 수 있을 것이기 때문이다.¹⁾

1) 백광제, 2018, 건설, 역사의 순간, 저평가의 늪을 벗어나라, 교보증권.