서브시스템 주거

(1) 현재의 발전 동향에 대한 평가

현재 주택시장 연구는 인구감소가 예상됨에도 불구하고 동독은 약 2010년까지, 서독은 약 2020년까지 주택 및 주거공간에 대한 수요가 지속적으로 증가할 것이라는 결과를 보여준다. 가구수는 396만에서 405만으로 90만 가구가 증가하였다. 1·2인가 구는 대가족 가구에 비해 약 6% 성장하고 모든 가구의 거의 80%를 차지했다.

가구의 지속적 증가에도 불구하고 과거 서독 성장지역의 대도시 및 교외지역을 제외한 주택시장은 침체되었다. 최근 몇 년간 상대적으로 낮은 완성수치에도 불구하고 독일의 많은 지역에서 공급을 위해 중요한 추세로 주택공급은 일부공간에서 공급과잉 으로 나타난다. 미래에는 구조적으로 높은 공실률이 전망된다. 공실률 문제는 지금까 지는 주로 아파트 주거형태에 영향을 미쳤으나, 앞으로는 1·2인가구 주택의 범위까지 그 영향이 미치게 될 것으로 전망된다.

서브시스템 주거의 내용 현재 추세 불안정성

주거 및 주택에 대한 지속적인 수요증가 약화 낮음

부동산시장의 정체현상 강화 낮음

구조적인 주거 공실률 지속적 낮음

주택 수요의 공간적 양극화 지속적 높음

아파트형 주거공간의 낮은 건설공사현황 지속적 보통

자산관리에 대한 투자 초점 지속적 낮음

수용문제와 부동산 자산가치의 손실 시작 높음

주택시장에서의 공공관계자의 철수 지속적 보통

부동산교육 지속적 보통

<표 4-6> 서브시스템 주거의 현재 추세와 불안정성

(2) 현재의 예측 및 시나리오

주거는 다양한 전문적 배경으로 시나리오 및 예측 작업과 다른 콘텐츠의 프로필로 평가되었다. 기본적으로 2020년까지 주택에 대한 지속적인 수요증가가 가정된다.

1·2인가구 혹은 다세대 주택에서 주택의 추가 수요가 예상되는 분포에 대한 평가는 별개로 인식할 수 있다. 특히, 동독에서는 주택건설경기 활성화가 기대된다.

(3) 요소 선택 및 평가

발전 동향은 다음 4가지 요소에 기인한다. ① 총가구수의 변화 및 연령구조의 변화에 따른 인구동향 ② 주거 환경 및 주거 위치 설정에 대한 변화를 반영 할 수 있는 생활양식 ③ 주택수요를 위한 주요 금융금리에 관한 가계 가처분소득의 가능성 ④ 부동산 및 주택시장 관계자의 활동

(4) 개발 시나리오

시나리오 도출을 위한 2개의 핵심요인으로 “인구증가”와 “가계 소득의 증가”를 선정하였다. 인구증가에 대한 가정은 상황에 맞는 시나리오의 체계를 기반으로 한다.

2030년까지 가구수의 상당한 하락현상이 극단적으로 나타난다. 다른 면에서는 증가 현상이 다소 둔화된다. 가계소득의 증가 요인에 의해 다소 정체된 소득성장은 증가하 는 소득 상황에 직면해 있다.

<그림 4-3> 서브시스템 주거 시나리오

시나리오 W1 “긴축 시장”은 매우 부정적인 주택산업 발전상을 보여준다. 가구수의 현저한 감소현상이 두드러지며, 가구 소득증가세 둔화와 함께 다소 미진한 경제발전으 로 인해 경제적으로 강한 대도시 및 주변도시를 제외하고는 신규주택수요가 감소한다.

특히 1·2인가구 주택은 사회문화적 변화 및 생활양식의 변화로 인하여 크게 감소한다.

아파트는 2010년 이전해의 신규 건축물 순위에서 하위권에 머무른다.

시나리오 W2에서 “건설 둔화”는 긍정적인 소득증가가 묻히면서 주택에 대한 수요가 전반적으로 감소한다. W1 시나리오와 비교해 아파트공사는 호황을 누린다.

주택공급은 양적인 측면에서만 개선되는 것이 아니라 시나리오 W1의 가정에서와 같이 질적 측면에서도 향상된다. 2030년에는 많은 사람들이 에너지 효율적인 주택에 거주하게 된다. 공실률의 증가는 시나리오 W1보다 W2에서 두드러진다.

시나리오 W3에서 “수동적 통합”은 1·2인가구의 증가 및 정체된 소득의 증가로

인한 가구수의 저성장으로부터 기인한다. 주택 및 부동산시장에서의 시행사는 수요의 변화 특히 노인친화적인 주거형태의 수요에 반응한다. 세대수의 지속적인 증가 및 건설 활동의 감소로 인한 공실률의 증가 및 주거용 부동산가격의 하락은 시나리오 W1과 W4보다는 덜하다. 그러나 휴양거주지로서의 농촌에서의 주거용 부동산시장의 주요한 수용현상이 W2에서 가정한 것과 같이 시나리오 W3에서 나타나지 않는다.

시나리오 W4에서 “적자생존”은 시나리오 W3과 같이 가구수의 소폭 증가를 전망한 다. W3과 같이 소득증가는 좋은 환경의 매력적인 도시 아파트와 같은 거주지에 대한 수요를 자극한다. 새로운 주택건설은 지난 10년과 같은 높은 수준에 놓여있다.

인구통계학적 요인으로 인해 일인 및 이인 가구주택의 신규건설이 침체되는 동안 아파트의 의미는 높아졌다. 그러나 W2와 같이 도시주거에 대한 강한 선호도의 변화는 W4에서는 나타나지 않는다. 일인당 생활공간에 대한 주택공급은 더 증가하고 있다.