정책과 시장
2017.07＼Summer＼Vol.18 부동산시장 조사분석
부동산시장 조사분석 정책과 시장
50 들어가는 글
지난 몇 년간 호황세를 보여온 부동산시장은 전반적으로 조정양상을 보이고 있다.
주택가격 상승폭이 둔화되었고 주택 거래와 공급 실적은 감소하였으며, 미분양 재고는 다시 소폭 증가세로 돌아섰다. 이는 거시경제여건이 악화되고, 금리 인상과 대출 규제, 공급과잉 우려 등 하방리스크가 커지고 있는 상황으로 이해된다. 특히, 앞으로의 부동산정책에 대한 시장주체들의 기대와 걱정이 혼재하고 있으며, 주요 정책 이슈들에 대해서도 다양한 의견들이 표출되고 있다. 따라서 최근의 시장동향과 불안요인들을 살펴보고, 향후 부동산정책에 대한 대응과제를 살펴보고자 한다.
인구구조 및 가구구성 변화에 대응: 생애주기를 감안한 주택정책
인구와 가구 증가율은 점차 감소하고 있다. 인구주택총조사를 통해 인구 및 가구 증가율을 산출해보면, 90년대 인구 및 가구 증가율은 각각 5.8%, 23.1%로 나타났으나, 2000년대 각각 4.3%, 19.2%로 크게 둔화되었다. 통계청의 추계자료에 따르면 향후 인구 및 가구 증가율은 점차 감소하여, 인구는 2031년, 가구는 2043년에 정점을 기록하고 감소할 것으로 전망하고 있다.
인구 및 가구구조도 변화하고 있다. 65세 고령층 인구의 비중은 2015년 12.8%에 달하고 2018년 14%를 넘어설 것으로 예상되면서 우리나라는 내년 고령사회에 진입할 것으로
주택시장 환경변화에 대응한 향후 정책 방향
※ 외부 필자의 기고는 국토연구원의 견해와 다를 수 있습니다.
전망된다. 또한 저출산이 지속되면서 1~2인가구의 비중이 지속적으로 높아지고 있다.
과거 3~4인 가구가 주된 가구유형이었다면 현재는 1~2인 가구가 주유형이다. 2015년 평균가구원수는 2.53명이었지만, 점차 감소하여 2045년 2.1명까지 감소할 전망이다.
2,000 (만명)
88('65년)
654('15년) 추계치 1,882('49년)
1,600 1,200 800 400 0
2040
1965 1990 2015 2065 1,827(중위) 1,950(고위) 1,695(저위)
고령인구 추이(1965-2065년)
35.0%
30.0%
25.0%
20.0%
27.2%
23.9%
20.0%
15.5%
12.7%
9.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
1990 1995 2000 2005 2010 2015 1인 가구 2인 가구 3인 가구 4인 가구 5인 이상 가구
가구 구성 변화(1990-2015년) 자료 : 장래인구추계(2015-2016년) 보도자료, 통계청 자료 : 인구주택총조사, 통계청
인구 및 가구 증가율 감소는 주택수요에 영향을 줄 것으로 예상된다. 인구 및 가구 증가율의 감소로 중장기 신규주택수요는 점차 감소하고, 인구 및 가구구성 변화로 주택수요에 대한 다양한 욕구가 분출될 것으로 예상된다.
저자
조정식
제20대 국회 국회의원 (국토교통위원회 위원장)
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특히 이러한 환경변화에 따라 생애주기에 따른 주택정책의 필요성이 대두될 것으로 보인다. 고령자 및 장애인 등의 주거실태와 주거복지 욕구를 반영한 주택 공급 및 관련 제도 개선의 필요성이 지속 증대할 것으로 보인다. 이와 관련하여 무장애(barrier-free) 주택과 같은 주거약자용 주택을 공급하고, 개량을 확대하는 것이 필요하다. 또한 고령자층을 위한 맞춤형 주거지원서비스를 제공하고, 연금제도와 이를 연계하는 방안도 강구되어야 한다.
한편 그동안 상대적으로 주거복지정책에서 소외되었던 대학생, 청년가구, 사회초년생 등 사회진입 계층에 대한 정책방안도 강화할 필요가 있다. 이들 계층에게 저렴하고 질좋은 소형주택을 공급하고, 자산축적을 유도하여 주거복지를 높여주어야 한다.
저성장 시대에 대응: 새로운 성장동력 발굴
우리나라는 과거 고도 성장기를 지나 이제는 저성장 시대로 진입한 것으로 판단된다.
1990년대 경제성장률은 연평균 7.1%이었던 반면, 최근 2010년 이후 연평균 성장률은 3.0%로 크게 축소되었다.
인구 고령화와 1400조원에 이르는 가계부채, 그리고 금리인상 가능성이 높아지고 있는 상황에서 잠재 경제성장률이 감소하는 것은 향후 우리 경제에 큰 부담요인으로 작용할 가능성이 높다. 지속적으로 우리 경제의 새로운 성장동력을 발굴하는 것이 절실한 시기이다.
우리나라 주택산업은 경기에 따라 민감하게 움직이는 신규 분양시장과 재건축, 재개발에 집중되는 특징을 가지고 있다. 앞으로 주택산업은 국민경제의 안정적인 성장동력으로서의 역할이 강화되어야 한다. 특히 경기에 덜 민감한 주택개보수 산업으로의 방향 전환이 필요하다.
노후주택 증가에 대응: 종합적인 노후주택 관리 체계 마련
전국적인 수준에서 주택의 절대적인 부족문제는 완화되었다. 전국 기준으로 2015년 현재 신주택보급률은 102.3%로 나타나고 있다. 이로 인해 양적인 주택공급에서 벗어나 질적 측면에서 주택을 공급하고 관리하는 것이 중요한 과제로 대두되고 있다. 지속적으로 주택을 대량으로 공급한 결과 우리나라의 주택재고는 크게 늘어났다. 아래 <표>에서 보는 것과 같이 주택재고는 2005년 15,622.6만호에서 2014년 19,428.6만호로 증가하였다.
자료 : 주택총조사, 통계청 자료 : 주택총조사, 통계청
25,000.0 20,000.0 15,000.0 10,000.0 5,000.0
0.0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 주택재고수 추이(2005-2014)
8,000,000 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000
노후주택수 변화 0
전국 30년 이상 주택 전국 20년 이상 주택
전체주책 아파트 2000년
전체주책 아파트 2015년
1980~90년대 대규모로 공급된 주택이 노후화되면서 노후주택이 빠르게 늘어나고 있다.
우리나라의 주택부족 문제는 다른 개도국에 비해 빨리 해소된 만큼 노후 주택의 관리 문제도 빠른 속도로 대두되고 있다. 이에 따라 노후주거지의 환경을 개선하고, 관리하는 것이 매우 중요한 과제로 인식되고 있다.
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앞으로 노후주택을 제대로 관리하기 위해서는 노후주택의 실태를 제대로 파악하는 것부터 시작해야 한다. 주택이 어떤 유형인지, 어디에 위치하고 있는지, 언제 지어졌는지, 택지개발로 공급되었는지, 노후상태는 어떤지 등을 면밀히 살펴보고, 이를 유형화하고, 각각에 맞는 관리 처방이 이루어질 필요가 있다.
또한 최근에는 주택 노후화와 함께 빈집문제도 대두되고 있다. 빈집의 발생 원인, 유형 등 관련 사안에 대해 정밀히 분석하고, 선진국의 사례를 참고하여 향후 정책방향을 수립할 필요가 있다.
우리나라 주택산업은 경기에 따라 민감하게 움직이는 신규 분양시장과 재건축, 재개발에 집중되는 특징을 가지고 있다. 앞으로 주택산업은 국민경제의 안정적인 성장동력으로서의 역할이 강화되어야 한다. 특히 경기에 덜 민감한 주택개보수 산업으로의 방향 전환이 필요하다.
지역별 주택시장 차별화에 대응: 지역시장 맞춤형 정책수단 마련
최근에 국지적인 주택시장 과열 우려가 증대되었다. 재건축, 재개발 등 개발호재 이슈가 있는 지역을 중심으로 주택가격 상승폭이 커지고, 신규주택 청약시장에서 높은 청약경쟁률이 지속적으로 유지되었다. 한편 대구, 경상남·북도 지역의 주택가격 상승률은 마이너스로 주택가격이 하락한 지역도 존재한다. 주택시장의 지역별 차별화가 심화되면서 과거 수도권, 지방 등의 이분법적 구조하의 정책보다 지역시장 상황에 맞는 맞춤형 정책의 필요성이 증대되고 있다.
자료 : 전국주택가격동향조사, 한국감정원 1.50
2.00 2.50 3.00
1.00 0.50
-0.50
세종 부산 서울 강원 전남 전북 경기 대전 광주 제주
전국 0.54%
인천 충북 경남 대구 울산 충남 경북 지역별 주택가격상승률 (6월 누계)
-1.00 0.00
2.62
1.64 1.46
1.05 1.00 0.68
0.48 0.44 0.36
0.24 0.22
-0.20 -0.31 -0.33 -0.39 -0.41 -0.42
주택시장은 본질적으로 지역시장이기 때문에 이와 관련된 주택정책도 지역시장 상황과 여건에 따라 맞춤형으로 시행될 필요가 있다. LTV, DTI와 같은 주택금융규제, 청약 1순위, 분양권 전매제한 등과 같은 주택공급규칙 등이 지역 시장상황에 맞게 시행될 수 있도록 정책수단을 마련하는 것이 필요하다.
최근 발표된 6.19대책에서 이러한 사항을 상당부분 반영하고 있으나, 아직 수도권, 지방의 이분법 구조 하에서 시행되는 정책들이 존재한다. 주택시장의 지역별 차별화가 심화되고 있는 만큼 지역 경제상황과 수급상황을 반영하여 지역별 맞춤형 정책이 시행될 수 있는 정책기반을 지속적으로 마련하는 것이 필요하다. 또한 정책시행 이후 정책효과를 지속적으로 모니터링하고 향후 후속조치를 강구하는 정책수행체계 마련도 필요하다.
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전월세시장 구조변화에 대응: 임차서민 주거안정 기반 마련
전월세시장에서는 전세에서 월세로 전환되는 구조변화가 나타나고 있다. 전세가격은 꾸준히 상승하여 매매가대비전세가비율은 2017년 6월 현재 아파트의 경우 74.6%로 나타나고 있다. 2012년 63.9%에 비해 10.7%p 높아진 수치이다. 또한 저금리에 전세의 월세전환이 나타나면서 2010년 전세와 월세의 비중이 각각 28.2%, 14.8%에서 2015년 현재 각각 15.5%, 23.4%로 월세비중이 증가하였다. 전세에서 월세로 전환할 때 적용하는 전월세전환율은 낮아지고 있는 추세이나 시중금리보다 높아 이러한 구조변화는 임차인의 주거비부담을 증가시키는 요인으로 작용하고 있을 가능성이 높다.
전월세임차서민의 주거안정을 위해서는 이들이 장기간 안정적으로 저렴한 비용으로 거주할 수 있는 임대주택을 지속적으로 확충할 필요가 있다. 그리고 값싼 전세매물이 줄고, 월세 전환이 지속되면서 가구의 주거비부담이 늘어나고 있는데 이로인해 사회진입계층의 경우 월세부담으로 자산축적이 어려워져 향후 생애주기에 따른 주거상향이동의 가능성이 점차 약해지는 원인이 되고 있다. 그렇기 때문에 이들 계층에 대한 주거비 지원, 저리 융자 등의 정책방안을 적극 마련해야 한다. 또한 임차인보호와 관련하여 전월세상한제와 계약갱신청구권에 대해서도 본격적으로 논의하고 안정적으로 정착할 수 있는 방안을 강구하는 것이 필요하다
마치며
지금은 주택시장 패러다임 변화와 저출산, 고령화 등 인구·가구 구성의 변화, 본격적인 저성장 시대 진입 등 구조적인 변화와 함께 서민들의 주거 부담 증가, 청년가구 들의 경제적 어려움, 노후주택 증가 등 해결해야 할 문제들이 산적해 있다.
앞으로의 주택정책은 당면해 있는 환경변화에 대한 정확한 인식과 분석을 토대로 시행될 필요가 있다. 특히, 생애주기별 주거지원 정책을 마련해야 하며, 노후주택을 체계적으로 관리 할 필요가 있다. 또한 임차로 거주하는 서민에 대한 지원정책 마련에도 힘써야 할 것이다.
