심층분석
전월세 시장 구조 변화와 정책과제
1글 | 변세일(국토연구원 부동산시장연구센터장)
과거 주택보급률이 낮아 주택이 부족하던 시기에는 주택시장 안정을 위해 주택공급을 확대하면서 동시에 주택가격의 급격한 상승을 막는 가격안정정책을 주로 시행하였다. 하지만 2008년 금융위기 이후 주택보급률이 증가하고 주택가격이 안정화 되면서 중산층과 서민들을 위한 전월세 대책 등 주거안정대책이 정책의 주된 관심사가 되어 왔다.
최근 우리나라 부동산시장은 주택수급 불일치 문제와 더불어 최근 인구 및 가구 증가율 둔화, 1인 가구 증가 등에 따른 사회구조적 문제, 경제의 대외 의존도 증가에 따른 대외경제 충격 빈도의 증가, 그리고 증가하는 가계부채 문제와 전월세난, 금리인상 여부 등 다양한 이슈에 직면해 있다(변세일 외, 2016).
한편, 주택 전월세시장은 과거에 비해 낮은 주택가격 상승 기대에 따른 임차수요 증가, 저금리기조 등의 영향으로 전세가격이 상승하였고, 전세의 월세화, 즉 전월세시장 구조 변화로 임대차 유형간 수급 불일치가 나타나고 있다. 우리나라 점유형태를 살펴보면 2010년에 전세가 21.7%를 차지하였으나, 2015년에 15.5%로 6.2%p 감소하였으며, 보증부월세와 월세는 각각 20.3%, 7.4%로 2.1%p, 1.4%p 증가하였다(통계청, 각 연도, 인구주택총조사).
1 본고는 변세일 외(2017)의 부동산시장 이슈 분석과 정책방안(Ⅱ)의 주요 내용을 발췌하여 재정리하였음을 밝혀둔다.
들어가며
01
최근 전세가격은 주택공급 증가에 따라 비교적 안정추세를 보이고 있으나, 매매가격에 비해 높은 상승률은 지속되고 있다. 즉 주택매매가격 상승률을 차감한 갭은 2013년 4.3%p에서 2016년 0.61%p로 감소하였으나, 여전히 매매가격상승률에 비해 높다. 그리고 전체 주택의 매매가대비전세가율은 2017.10월 현재 67.2%로 2012년 말 대비 7.5%p 상승하였고, 아파트의 경우 75.5%로 높게 나타나 전세가격의 체감적 부담은 여전히 높은 상황이다(변세일 외, 2017).
월세가격은 전세가격에 비해 변동성이 작은 편이나, 전월세전환율은 시장금리보다 높게 나타나 전세의 월세전환이 체감적인 주거비부담을 증가시키는 유인으로 작용하고 있다.
주택공급 증가로 월세가격 상승률은 2016년에 전년 대비 0.17% 하락하였으나, 전월세전환율은 6.0% 대로 시장금리보다 높게 형성되어 있다.
현재까지 전세가 감소하고 월세가 증가하는 현상으로 이해되는 전월세시장의 구조변화에 대한 선행연구들은 주로 전국적, 총량적 차원에서의 현상 파악에만 국한되고 있다. 나아가 전월세시장 구조변화가 가구에게 미치는 영향, 즉 가구의 주거비 부담, 주거이동에 미치는 영향에 대한 연구결과도 부족하여 시장 환경변화에 맞는 구체적인 정책방안을 마련하는데도 한계가 있었다. 이에 본고에서는 최근 전월세 구조 변화의 양상과 원인에 대해 진단하고, 전월세 구조 변화로 인한 영향을 살펴본 뒤, 임차로 거주하고 있는 서민·중산층의 주거안정 강화를 위한 정책과제를 모색해 본다.
구 분 2000 2005 2010 2015
자가 54.2 55.6 54.2 56.8
전세 28.2 22.4 21.7 15.5
보증부월세 10.7 15.1 18.2 20.3
월세 6.9 7.0 6.0 7.4
자료 : 통계청, 각 연도, 인구주택총조사 자료
표 1 점유형태 추이
(단위: %)
구 분 2013 2014 2015 2016
주택매매가격(A) 0.31 1.71 3.51 0.71
전세가격(B) 4.70 3.40 4.85 1.32
갭(B-A) 4.39 1.69 1.34 0.61
자료 : 한국감정원, 각 연도, 전국주택동향조사(www.r-one.co.kr)
표 2 연도별 주택매매가격과 전세가격 상승률 차이
(단위: %)
1. 전월세 구조 변화의 정의와 양상
최근 주택 전월세시장에서는 주택가격 상승 기대 감소, 저금리 기조 등의 영향으로 전세의 월세화, 즉 전월세시장 구조 변화와 함께 지역별 전월세시장 수급 불일치가 나타나면서 전세가격이 지속적으로 상승하는 등 주거불안 문제가 반복되어 왔다(변세일 외, 2017).
‘구조 변화’의 사전적 의미는 전체를 구성하는 부분이나 요소가 바뀜을 의미하며, 계량경제학 관점에서 ‘구조 변화(Structure Break)’는 표본 기간 내의 특정 시점에 경제시계열의 동학을 표현하는 회귀방정식의 모수가 달라지는 것을 의미한다(박천규 외, 2011). 박미선 외 (2014)의 연구에서는 전월세시장 구조변화를 전세 위주의 임차유형이 월세(보증부월세 포함)로 변화하면서, 전세비중이 감소하고 월세비중에 빠르게 증가하는 현상으로 정의하였다.
종합해보면, 전월세시장의 구조 변화는 전세 위주의 시장 구조에서 다양한 변화 요인으로 인하여 시계열적 구조변화와 함께 월세 및 보증부월세 위주의 비중이 커지는 시장구조로 이행되는 것을 의미한다고 할 수 있다(변세일 외, 2017).
우리나라 전체가구의 주거점유형태의 변화를 살펴보면, 자가의 비중이 55%대를 유지하고 있는 가운데, 임차시장 구조는 점차 전세에서 보증부월세 주도로 전환되고 있음을 알 수 있다.
이러한 전월세시장 구조변화는 전국적 현상이나, 수도권과 광역대도시를 중심으로 전세가 상대적으로 크게 줄고, 월세(보증부월세 포함)가 크게 늘어나고 있다. 시군구 단위로 살펴보면, 경부축을 중심으로 한 도시지역과 그 주변을 중심으로 월세비중이 특히 많이 늘어난다(변세일 외, 2017).
전월세 구조 변화의 양상과 원인 02
주 : 전국 점유형태별 비중을 나타내며, 기타 월세는 월세와 사글세, 무상을 포함.
자료 : 통계청. 인구주택총조사. 각 연도.
그림 1 전국 주거점유형태 변화 분석
(단위: %)
자가 순수전세 보증부월세 기타 월세 100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
54.2% 55.6% 54.2% 56.8%
28.2% 22.4% 21.7% 15.5%
10.7% 15.1% 18.2% 20.3%
6.9% 7.0% 6.0% 7.4%
2000 2005 2010 2015
전월세 확정일자 자료를 바탕으로 연도별 전월세 거래비중의 변화를 살펴보면, 전세, 보증부월세, 월세의 거래 비중은 2011년에서 2016년 기간 동안 66:31:3의 비중에서 54:40:6으로 전세거래 비중은 감소하고 보증부월세, 월세거래는 증가하고 있다. 2011년에서 2016년 기간 동안 전세 거래량이 약 11만 건 감소한데 비해 보증부월세 거래량은 약 17만 건 증가하여 규모면에서도 보증부월세 거래의 확대양상이 두드러짐을 알 수 있다. 따라서 실제 보증부월세와 월세의 비중뿐만 아니라 거래량 역시 증가하고 있음을 확인할 수 있다.
그림 2 시도별 임대차 비중변화(2000~2015년)
0 25 50 100km 0 25 50 100km
전세 월세(보증부월세 포함)
2000~2015 전세비중변화
-20% 이하 -20% ~ -16%
-16% ~ -12%
-12% ~ -8%
-8% 초과
2000~2015 보증부월세비중변화
15% 초과 12% ~ 15%
9% ~ 12%
6% ~ 9%
6% 이하
주 : 전세비중은 전국 모든 시도에서 감소, 월세(보증부월세 포함)는 전국 모든 시도에서 증가 자료 : 통계청, 2000년-2015년, 인구주택총조사
자료 : 국토교통부. 2011-2016년 전월세실거래가 확정일자.
그림 3 연도별 전월세 거래량 비중 변화
(단위: %) 65.75
30.78
3.47
64.92
31.32
3.76
59.64
35.56
4.79
58.00 36.46
5.53
55.03 39.19
5.78
54.08 40,28
5.64
전세 보증부월세 월세
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0% 2001 2002 2013 2014 2015 2016
2. 전월세 구조 변화의 원인과 영향
전월세시장의 구조변화는 성장잠재력 저하에 따른 저성장으로 인한 매매가격 상승기대 약화 및 저금리 등 거시경제 환경의 변화, 점유형태별 주택가격변동의 탈동조화 등의 주택시장의 구조적변화, 저출산·고령화와 1~2인가구 증가의 인구구조의 변화 요인 등 다양한 요인에 기인하여 발생하는 복합적 현상이라 할 수 있다(변세일 외, 2017). 특히 저성장과 저금리 기조에 따른 전세 수익률 악화, 고령층 및 1~2인가구 증가에 따라 월세전환이 가속화되고 있는 것으로 보인다.
변세일 외(2017)의 실증분석 결과에 따르면, 주거의 형태를 선택함에 있어서는 경제적 요인과 관련된 변수들이 가장 크게 영향을 미치는 데 그 중에서도 소득수준 보다 소득의 지속성과 연관되는 직장 안정성과 교육수준을 나타내는 변수가 더 강한 유의성과 크기가 확인된다. 이는 주거 안정을 위해서는 경제적인 안정성을 확보하는 것이 중요하며 경제적 취약계층으로 갈수록 비자발적 월세선택에 따른 주거비부담 증가로 더 큰 부담을 갖게 될 수 있다는 것을 의미한다.
전월세시장 구조변화는 거시경제 구조변화, 주택 매매, 전세시장 탈동조화 등 주택시장의 변화, 1~2인 가구 증가 등 인구사회학적 구조변화의 장기적 예측 등을 감안할 때, 일시적인 현상이 아니라 장기적 추세 변화일 가능성이 높다(서승환, 2015). 따라서 서민, 중산층 임차가구의 주거안정을 위한 중장기적이고 안정적인 대책 마련이 필요하다.
요 인 내 용
경제적 요인 - 저금리·저성장 등 경제성장 약화
- 저성장과 저금리 기조에 따른 전세 수익률 악화로 인한 월세전환 가속화 - 저성장에 따른 주택구매능력 감소
인구·가구구조요인 - 저출산·고령화 및 1~2인 가구 증가 - 고령층 및 1~2인가구 증가에 따른 중소형 임대주택과 월세전환 증가
문화적 요인 - 주택 소유에서 거주로의 의식 전환 - 주택수요자들의 주택보유의식의 상대적 약화에 따른 임차수요 증가
주택시장 요인 - 주택 매매가격 상승기대 약화 - 매매가격 안정화 및 향후 가격상승 기대감 저하로 임차수요 증가
자료 : 변세일 외(2017).
표 3 전월세 구조변화의 요인 및 내용
1. 전월세 구조변화로 인한 주거비 부담 증가
먼저 통계청 가계동향조사를 활용하여 소비지출과 실제주거비 지출 추이를 살펴보면, 2008년 이후 실제 주거비와 소비지출에서 주거비의 비중이 지속적으로 증가하는 것으로 나타나 주거비 부담이 증가하고 있음을 알 수 있다. 주거비의 절대적인 금액뿐만 아니라, 도시가구 소득에서 차지하는 주거비 지출비중도 증가하는 것으로 나타나 전월세 시장 구조변화가 진행되면서 가구의 주거비 지출도 증가한 것으로 판단된다. 이러한 과정에서 저소득층의 주거비 부담이 상대적으로 더 증가했을 가능성이 크다.
변세일 외(2017)에서는 점유형태별 주거비에 미치는 영향 요인과 크기를 확인하기 위하여 2008년 및 2016년 주거실태조사를 활용, 환산임대료를 종속변수로, 가구특성과 점유형태 등을 독립변수로 하는 다중회귀분석을 수행하였다. 분석결과, 수도권, 비수도권, 광역시, 광역도 지역 모두에서 월세(보증부월세 포함)가 전세보다 주거비부담을 더 높이는 것으로 나타났으며, 시기별로는 2016년에 그 영향력이 2008년보다 크게 나타났다. 월세는 전세보다 주거비 부담이 더 높은 거주형태임을 확인할 수 있었고, 비수도권에 비해 수도권에서, 광역도 보다 광역시 지역에서 주거비 부담이 상대적으로 더 크게 증가했음을 실증적으로 확인할 수 있었다. 이러한 결과를 앞의 2017년 주거실태조사 결과에서 나타난 가구특성 및 소득에 따른 주거비 부담(RIR)과 연결지어 해석하면, 수도권과 광역시 지역에 거주하는 저소득층 임차가구의 주거비 부담이 상대적으로 많이 증가했음을 유추할 수 있다. 이는 전체적인 월세전환 증가에 따른 주거비 경감대책 적용과 동시에 지역적으로 특히 광역시 등 대도시 위주의 선제적 주거비경감 대책의 필요함을 시사한다.
전월세 구조 변화와 영향 03
실제주거비(원) 실제주거비 비중
자료 : 통계청, 가계동향조사. 월평균 가계수지.
그림 4 실제주거비 및 주거비 비중 추이
(단위: %) 3.5%
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
2. 전월세시장 구조 변화로 인한 임차가구의 지역간 인구이동
전월세시장의 구조 변화는 전월세시장의 수급여건을 변화시키고 임차가구의 점유형태와 주거비부담에 영향을 미친다. 주거비 부담은 임차가구의 비자발적 주거이동을 유발하는 주요 요인으로 작용할 것이다. 특히 상대 주거비가 가장 높은 월세가구에게 보다 많은 영향을 줄 것으로 예상된다. 한지혜 외(2015)의 연구결과, 주거비가 증가할 때 기존 행정구역 내에서 자가보다는 전세를, 전세보다는 월세로 이동하는 것으로 나타났다. 또한, 전성제 외(2016)는 서울에서 경기, 인천 지역으로 30대 가구가 지속적으로 유출되는 원인으로 전월세가격 상승이 주요한 원인이라고 분석하였다.
전월세시장의 구조 변화로 인해 증가하는 주거비 부담, 전월세 수급 불일치 등은 임차가구의 비자발적 주거이동을 유발하는 주요 요인으로 작용한다. 2016년 전월세 확정일자 자료를
구 분 변 수 2008년 2016년
계수 값 표준편차 계수 값 표준편차
종속변수 환산임대료 - -
독립변수
가구주 연령 -0.397*** 0.114 -1.124*** 0.154 가구주 연령(제곱) 0.00335*** 0.001 0.00936*** 0.001
배우자 유무 (배우자 있음 =0 배우자 없음 = 1)
1.930*** 0.600 4.379*** 0.858
상용근로자 아님
(상용근로자 =0 그 외 =1) 0.625 0.560 0.624 0.829 교육수준
(대졸=0 대졸이하 =1) -7.860*** 0.582 -8.596*** 0.904 주거면적 0.277*** 0.009 0.470*** 0.017 경상소득 0.0309*** 0.002 0.00903*** 0.002
총자산 0.131*** 0.007 0.549*** 0.015
월평균 생활비 0.0539*** 0.004 0.0646*** 0.005 점유형태(전세=0,
보증부월세(순수월세포함) =1) 11.38*** 0.530 14.69*** 0.756
상수 10.46*** 2.799 18.68*** 4.08
Adj R-squared 0.398 0.583
자료 : 변세일 외(2017)
표 4 시기별 점유형태에 따른 주거비 부담수준 분석결과
이용하여 권역별, 임차거래 유형별 지역 간 주거이동의 공간 패턴 변화를 분석한 결과, 전세 시장(수도권 제외)과 월세 시장(대경권 제외)에서는 지역간 주거이동이 증가하고, 보증부 월세 시장에서는 지역간 주거이동이 감소(충청권 제외)함을 알 수 있다. 그리고, 전월세 거래의 지역간 주거이동의 공간 범위가 전월세 거래 모두에서 확대되고, 특히 월세 거래에서 이동 범위가 확대됨을 알 수 있다(변세일 외, 2017).
지역 간 주거이동은 주로 전세와 월세시장에서 증가하고 있으며, 전세시장의 경우 기존 행정구역과 인접한 지역(서울에서 경기 하남시 등, 대전에서 세종시 등, 부산에서 양산시·김해시 등, 대구에서 경산시 등)으로 지역 간 주거이동이 발생하고 월세시장의 경우 이동 반경(서울에서 김포시, 오산시, 화성시 등, 대전에서 아산시 등, 부산에서 창원시 등, 대구에서 구미시, 김천시 등)이 보다 넓게 나타난다. 이러한 분석결과는 전세 물량 감소로 임차가구가 신규주택이 대량으로 공급되는 지역으로 이동하는 시장적 요인, 전월세시장 구조변화에 따른 주거비부담으로 주거비가 저렴한 지역으로 이동하는 경제적 요인 등에 기인한다고 볼 수 있다. 결국, 지역별·임차유형별로 지역 간 주거이동의 경향이 동일하지는 않기 때문에 지역별, 임차유형별 맞춤형 정책이 필요함을 알 수 있다(변세일 외, 2017).
구 분 20011년 2016년
거래량 비중 거래량 비중
수도권 (서울 → 경기, 인천)
전세 34,433 35.4% 28,322 34.6%
보증부월세 11,921 27.8% 16,562 27.0%
월세 1,249 29.8% 2,265 30.3%
충청권 (대전 → 세종, 충남, 충북)
전세 1,358 21.1% 3,101 37.4%
보증부월세 408 14.0% 2,002 41.5%
월세 103 23.7% 269 34.4%
부울경권 (부산 → 경남, 울산)
전세 2,411 22.2% 2,546 22.4%
보증부월세 2,473 25.9% 2,793 22.1%
월세 248 25.8% 549 28.2%
대경권 (대구 → 경북)
전세 1,423 19.1% 1,714 20.8%
보증부월세 847 25.6% 924 18.2%
월세 192 31.0% 301 28.4%
주: 음영은 2011년 대비 2016년 지역간 전월세 거래 비중 증가한 지역임 자료: 국토교통부, 2011~2016년, 전월세 실거래가 확정일자 자료, 변세일 외(2017)
표 5 시기별 점유형태에 따른 주거비 부담수준 분석결과
전월세 구조 변화는 서민·중산층의 주거비 부담을 증가시키고, 비자발적 지역간 주거이동을 유발하는 부정적인 문제를 유발한다. 그러나 이러한 현상은 거시경제 구조변화, 주택 매매 및 전세시장 탈동조화, 1~2인 가구 증가 등을 감안할 때, 일시적인 현상이 아니라 장기적으로 나타날 가능성이 높다. 따라서 서민·중산층 임차가구의 주거안정을 위한 중장기적이고 안정적인 대책 마련이 필요함을 알 수 있다.
매매가 대비 전세가의 가파른 상승, 전월세 구조 변화 등 여건 변화에 대응해 서민·중산층의 주거안정을 달성하기 위해서는 임대주택 확대, 자금지원 확대, 임대료 인상 최소화, 주거정책과 지역정책 등 연계 등이 필요하다. 첫째, 임대주택 공급 확대와 관련하여 생애주기에 맞는 기능을 가미한 다양한 면적, 개조가능 주택을 공급할 필요성이 있다. 특히 다자녀 가구에 대한 특별공급 요건이 존재하는 만큼 이들 가구를 위한 적정면적의 공공임대주택의 공급도 필요하다. 나아가 공공임대주택을 주거용도 뿐만 아니라 주거용, 상업용, 사무용 등으로 상호전환이 가능하도록 공급하여 거주자 입장에서 창업 및 직장 등과 연계하고, 공급자 입장에서 해당 지역 수요에 맞게 용도를 탄력적으로 조정할 수 있도록 유도할 필요성이 있다. 재원 마련과 관련하여 재정 및 기금지원과 더불어, 리츠, 클라우딩 펀드 등 다양한 공급재원 마련 방안을 강구하고, 미래 세원을 기초로 자금을 조달(예: Tax Increment Financing, TFI)할 수 있는 제도적 기반을 마련하여야 한다. 안정적인 공급을 위해서는 주택비축을 통한 임대주택 확충, 즉 빈집, 미분양 주택, 미처리 주택연금 담보자산, 채무조정프로그램과 연계하는 방안 등을 검토할 필요성이 있다. 민간의 투자 유인을 위해서는 임대사업자에 대한 인센티브를 다양화하되 임대기간과 임대료 수준(초기임대료, 임대료 증액 등)에 따라 인센티브를 차등 적용하는 방안을 검토할 필요성이 있다.
둘째, 임차인 자금 지원 확대와 관련하여 소득인정액 기준 상한 및 부양의무자 기준 폐지, 기준임대료의 단계적 인상과 보수한도의 상향, 지역별 임대료 차이를 반영한 기준임대료 급지 세분화, 청년, 신혼부부 대상 주거급여 도입 등 주거급여 지원 대상 및 보장수준을 확대할 필요성 있다. 그리고 취약계층, 사회진입계층 전세자금대출 인정소득 적용배수 조정과 월세 전환에 따라 발생 가능한 퇴거 위험 예방 방안으로 임대료 체납 보증프로그램 도입을 검토할 필요성이 있다.
셋째, 임차인 보호제도 강화와 관련하여 임차인 보호 관련 정책 설계 시에는 정책에 대한 파급효과를 고려하여 정책대상과 절차, 기준 등을 명확하게 설정하고, 이를 위한 관련 정보 수집 및 관리체계를 구축할 필요성이 있다. 그리고 임대차시장 관련 법령 상 모호한 점이나 현재 시장상황에 맞지 않은 부분들을 종합적으로 검토 및 개선하여 갈등요인을 방지하여야
정책과제
04
한다. 나아가 보증금의 월세전환에 대한 보호장치를 마련할 필요성이 있다.
마지막으로 주거정책과 지역정책 등을 연계할 필요성이 있다. 지역적 차원에서는 전월세시장 구조 변화의 진행 양상과 주거비 부담 증가 속도가 상대적으로 빠른 수도권과 지방대도시, 지역중심도시 등 정책소요 지역 우선 지원하여야 할 것이다. 나아가 울산, 거제, 군산 등 고용위기지역 등으로 지정되어 어려움을 겪고 있는 지역에 대해서는 주거-복지-산업 정책 간 연계를 강화할 필요성이 있다. 더불어 주거종합계획과 도시계획간 인구, 가구 등 주요 지표의 연계성 부족 문제를 해결하기 위해 국토계획평가에서 도시계획과 주거계획간 일관성 심사를 강화하고, 각 계획의 계획기간 동일화 등 계획간 정합성을 제고할 필요성이 있다. 최근 문제가 되고 있는 재개발, 재건축 등 정비사업으로 인한 전월세 급등, 임차인 내몰림 현상 등의 부작용을 최소화하기 위해 정비사업 효과분석시스템을 활용하여 지역부동산시장에 미치는 효과를 미리 분석하여 부작용을 최소화하고, 도시재생-건축-도시계획 등 관련 위원회간 교차 검토 강화할 필요성이 있다. 임차가구의 비자발적 인구이동을 최소화하기 위해 주거이동 고려시 동일한 주택하위시장으로 식별되는 지역들은 주거계획을 함께 수립하고, 각 지역 도시계획과 연계를 강화해 나가야 한다.
•강미나, 2018, 국민주거 격차와 주택시장 분석, 국토교통부-국토연구원 정책연구협의회 자료, 2018.2.19.
• 변세일·박천규·전성제·노민지·이태리·최진·방보람·정경석·최진도·전석훈, 2017, 부동산시장 이슈 분석과 정책방안(Ⅱ), 국토연구원.
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참고문헌
